饱受争议的二手房交(jiāo)易中介(jiè)费问题，正逐渐(jiàn)得(dé)到监(jiān)管部门的重视。

　　5月8日，住建部、市场监管总局联合发布了(le)关于规范房地(dì)产经纪服务的(de)意见。意见提(tí)及，近(jìn)年(nián)来，部分房地产(chǎn)经纪机构(gòu)存在(zài)利用房(fáng)源客(kè)源优(yōu)势收取过高费用、未(wèi)明码标(biāo)价(jià)、捆(kǔn)绑(bǎng)收费、滥用客户个人信息(xī)等问题(tí)，加重交易当(dāng)事(shì)人负担、侵害其合法权益。

　　基于上述背景，两部门从加强从业主体管理(lǐ)、明确经纪服务内容、合理确定经纪服务收费、严格实(shí)行(xíng)明码标价等十方面(miàn)，提(tí)出了意(yì)见。

　　中原(yuán)地产首席分析师张大伟称，随着城(chéng)市发展，一(yī)二线城市二(èr)手房交易占比逐(zhú)渐增加。以北京、上海(hǎi)为例，二手房占市场成(chéng)交比例超过(guò)80％，大量二手房成交依赖中(zhōng)介居间成交，房地产调控重心逐渐从开(kāi)发商过渡到中介(jiè)公司。

　　广东省城规院住房政策研究中心首席研究员(yuán)李宇嘉表示，买房对居民来说(shuō)属于金(jīn)额不低的大宗交(jiāo)易，由于(yú)二手房(fáng)交易(yì)成本(běn)较(jiào)高、交易周期较长，具(jù)有非(fēi)常(cháng)强的专业性，居民往往通过(guò)中介来完成。但(dàn)很多中介利用信(xìn)息不(bù)对称等(děng)问题，将(jiāng)非(fēi)必要(yào)的收费(fèi)夹带其(qí)中(zhōng)，如收取(qǔ)过桥融资(zī)、按(àn)揭(jiē)费、担保费等(děng)，对(duì)居(jū)民造成额外的(de)负(fù)担，而且这些(xiē)服务(wù)事项并未明码标价。

　　对于(yú)二手(shǒu)房市场交易过程(chéng)中存在(zài)的“乱象(xiàng)”，李宇(yǔ)嘉指出，对包括经纪服务(wù)在内的相关市场交易行为及其主体进行规(guī)范和秩序整(zhěng)顿，是房地产(chǎn)市场管理和调控的(de)主题。“当(dāng)下，推进这(zhè)项工(gōng)作(zuò)的(de)意义(yì)更大，也更急迫。”

　　中(zhōng)介收费(fèi)问题成监管重点

　　二手房市场中(zhōng)，历来(lái)对房地产经纪服务行业(yè)关注最多的一个话题，便(biàn)是房地产(chǎn)经纪服务费的问(wèn)题(tí)。

　　张大伟(wěi)认为，未来相关部(bù)门主要监管的重点，将(jiāng)是对房(fáng)地(dì)产经纪服务(wù)收费及中介交(jiāo)易进(jìn)行(xíng)规(guī)范。

　　在热点(diǎn)城市，二手房屋交易过(guò)程中，部分价值不(bù)菲的(de)房屋，往(wǎng)往(wǎng)要(yào)缴(jiǎo)纳一笔金额(é)不(bù)低的中介(jiè)费(fèi)。以北京某房地(dì)产(chǎn)经纪服(fú)务机构2.7％的服(fú)务费率计算，一套(tào)1000万元的房屋，中介费约为27万。

　　在合(hé)理确定经(jīng)纪(jì)服务收费上，两部门在(zài)此次(cì)意见中提及，房地产经纪机构要合理降(jiàng)低住房买卖和租赁经纪服务费用。鼓励按照成交价格越(yuè)高、服务费率越低(dī)的原则(zé)实行分档定价。引导由交易双方共同承(chéng)担经纪(jì)服务费用。

　　据张大伟介(jiè)绍，目前房地(dì)产(chǎn)经纪服务(wù)收费标准(zhǔn)的最早依据(jù)是(shì)1995年国家计(jì)委(wěi)建设部下发的《关于房地产中介服务收费的通知》（971号(hào)文），其中第(dì)六条规定(dìng)：房屋买卖代理(lǐ)收费，按成(chéng)交价格总额的(de)0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北京为(wèi)例，目前北京(jīng)市执行(xíng)的2014年更新后(hòu)的收费标(biāo)准(zhǔn)，即根据(jù)这样的规(guī)定：“少数特别复杂的住宅买卖经(jīng)纪服务，经交(jiāo)易各方(fāng)协商同意，可在规定的收费标(biāo)准基础上适当(dāng)上(shàng)浮(fú)，上浮(fú)幅度最高不得超(chāo)过10％。”这(zhè)意味着，当前北京(jīng)二(èr)手房中介费(fèi)上(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表(biǎo)示(shì)，本着(zhe)“简(jiǎn)政放权”的精神，北京2015年取消(xiāo)了房(fáng)地产中(zhōng)介服务等(děng)57个政府(fǔ)定(dìng)价，房地(dì)产经纪(jì)服务(wù)收费(fèi)多少由各中介机构自(zì)行决定(dìng)。

　　“房(fáng)产中介机构在实(shí)际收(shōu)取(qǔ)费用过程中，相关监(jiān)管(guǎn)部门当前并未明(míng)确具体的中介(jiè)费率，中介(jiè)机构(gòu)仅(jǐn)需在(zài)服务过程中对收费标(biāo)准进(jìn)行明码标价即可。而房地产经纪服务机构(gòu)在具体收取过程中(zhōng)，会结合房屋价值(zhí)及(jí)工资标准，综合计算(suàn)出(chū)合适的中介费率(lǜ)。”张大伟(wěi)补充道(dào)。

　　对于明码标(biāo)价问题(tí)，两部门在此次(cì)意见中(zhōng)提及，房地(dì)产经纪(jì)机构应当在经(jīng)营(yíng)门店、网站、客户端等场所或(huò)渠道，公示服务(wù)项目、服务(wù)内容和(hé)收费(fèi)标准(zhǔn)，不得混合标价和捆绑收费。房(fáng)地产经纪机构提(tí)供(gōng)的基本服(fú)务和(hé)延伸服(fú)务(wù)，应当分别明确(què)服(fú)务项(xiàng)目和收(shōu)费标准。房地产经(jīng)纪机构收(shōu)费前(qián)应当向交(jiāo)易当事人出具收费清单，列(liè)明收费标准、收(shōu)费金(jīn)额，由当事人签字(zì)确认。

　　另外，对收费(fèi)明显(xiǎn)高于市场(chǎng)平均水平的房地产经纪(jì)机构(gòu)，住房和(hé)城乡建设部(bù)门将会同市场监管等部(bù)门(mén)采取约谈等(děng)综(zōng)合措施进行重点监管。市场监管部门会同有关(guān)部门依(yī)法查(chá)处不(bù)按规定明码标(biāo)价、操纵经纪服务(wù)收费等(děng)违反价格和反垄(lǒng)断法律法规的行为。对房地产经(jīng)纪机构(gòu)相关(guān)违法违规信息，市场(chǎng)监管(guǎn)部门要(yào)依法依规纳(nà)入国家企(qǐ)业信(xìn)用(yòng)信息(xī)公示(shì)系统(tǒng)。

　　房屋中(zhōng)介费(fèi)要降了(le)？

　　鼓励按照成(chéng)交价格越高、服务(wù)费率越(yuè)低(dī)的原则实行分档定(dìng)价，是(shì)否意味着(zhe)，未来(lái)豪宅的中介(jiè)费有(yǒu)望(wàng)大幅降低？

　　中原地(dì)产华南区总(zǒng)裁(cái)兼(jiān)深圳中(zhōng)原总经理郑叔伦称，住(zhù)建部发文鼓励按照成(chéng)交价格越高、服务费率(lǜ)越低的原则(zé)实行(xíng)分档定价(jià)，合理降(jiàng)低(dī)住房(fáng)买卖和租赁经纪服务费用，主要还是规(guī)范行(xíng)业，打击收费过高的经(jīng)纪机构，但对市场影响有限，“以深圳(zhèn)为(wèi)例，深(shēn)圳市场豪宅和普宅(zhái)本来(lái)收费就不(bù)同，各家收(shōu)费普遍在合理范围内，加上(shàng)经(jīng)纪服务费用对市场的影响不大。”

　　张大伟指(zhǐ)出，由于当前两部门提出的(de)意见仅为鼓(gǔ)励(lì)性质，即只(zhǐ)是纲领(lǐng)性(xìng)文件而非(fēi)规定，未(wèi)来如(rú)何具体认定其中的(de)细(xì)则，还(hái)需要看各城市落地执行情况(kuàng)。

　　不过，张大伟表示，“从目前市场看(kàn)，经纪服(fú)务(wù)领(lǐng)域(yù)的(de)调整改善、规范化，有利于行(霍元甲的师傅是谁，李小龙的师父是谁啊xíng)业健康发展。同时，由于二手房很(hěn)多房源在产权方面有(yǒu)瑕(xiá)疵，如(rú)产权(quán)抵(dǐ)押、不同(tóng)税费等都可(kě)能对交易产生影响，这对房地(dì)产经纪服务行业的专(zhuān)业性(xìng)提出更高的要(yào)求。”

　　58安(ān)居客研(yán)究院研(yán)究总监陆骑麟指出，在(zài)二(èr)手(shǒu)房买卖过程中(zhōng)，原本应该由上下(xià)家各支付(fù)一半的中介费，但在(zài)一些热点城市的(de)二手霍元甲的师傅是谁，李小龙的师父是谁啊房(fáng)交易过程(chéng)中，往往会有这样的情形(xíng)，因(yīn)部分(fēn)购房者处于弱势(shì)地位(wèi)，从而(ér)会出现中介费(fèi)及税(shuì)费均由购(gòu)房者来承担。即使一些房东愿意承(chéng)担中介费，这部分费(fèi)用也可能通(tōng)过转(zhuǎn)嫁的方(fāng)式，在房价中有(yǒu)所体(tǐ)现。

　　“上(shàng)家把(bǎ)中(zhōng)介(jiè)费转嫁给下(xià)家，市场这种(zhǒng)所谓‘约定俗(sú)成’的情(qíng)况，一(yī)些房产中介公司将其(qí)视为向购(霍元甲的师傅是谁，李小龙的师父是谁啊gòu)房者单边收费的行(xíng)为。部分中介公(gōng)司可能会利用其(qí)支配(pèi)地位，在原先经纪服务收费的(de)基础上，再次向房东收取费(fèi)用(yòng)，而这部分(fēn)费(fèi)用，房东往往(wǎng)会(huì)将其(qí)转(zhuǎn)再次转嫁给购房者，这实际上相(xiāng)当于变相(xiāng)推高了房价。两部门提出严禁操纵(zòng)经纪服务收费，不仅有(yǒu)利于提高交易中操作的透明度，也有利(lì)于房价(jià)的(de)稳定。”陆(lù)骑麟(lín)称。

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