文：任泽平团(tuán)队　　

　　导读(dú)

　　是该取(qǔ)消预售制了(le)。 1月17日召开(kāi)的全国住房和城乡(xiāng)建设工(gōng)作会议提出“有条件的可以进行现(xiàn)房销售(shòu)”，不足(zú)一个月时间，已有山东、安徽、河南、四川、广东(dōng)等地(dì)明(míng)确表态，试点现房销售(shòu)。

　　1、是该取(qǔ)消商品房(fáng)预售制了，用你的钱，建你的(de)房(fáng)子，还烂尾(wěi)了，这(zhè)是对购房者的不公平。以(yǐ)后谁(shuí)有钱谁建房，没钱(qián)没实力(lì)的别建了，不能把包袱甩给(gěi)老百(bǎi)姓和社会，这是房地产从大开发时代步入高质量发展阶段的(de)必然趋(qū)势，也是对购房老百姓(xìng)的最(zuì)大保护。98年房(fáng)改(gǎi)时(shí)，全国缺房子(zi)，开发商缺钱，预售制(zhì)是权(quán)宜之计，现在(zài)全国套(tào)户(hù)比超(chāo)过(guò)1，从(cóng)大开发进入存(cún)量时代，对购房民众不公平的预售(shòu)制已经过(guò)时了，该(gāi)取消了(le)，改为(wèi)现房销售。以后一手交钱，一手(shǒu)交房，天经地义。当然二次房改是个技(jì)术活，兼(jiān)顾化解(jiě)停贷(dài)、复(fù)工保交楼、重(zhòng)组房(fáng)企(qǐ)债务、恢复市场信心以及(jí)长效机(jī)制，长效(xiào)机制四(sì)大关键是(shì)推动城市群战略、人地挂钩、金融(róng)中性稳定(dìng)和(hé)房地产税。如果按照经济规律办事，中国(guó)一定能实现房(fáng)地产软着(zhe)陆(lù)和长(zhǎng)期平稳健康发展，跨过这道关，解(jiě)好这道世(shì)界难题。

　　2、为什(shén)么要取消预售制、改为现房(fáng)销售？大家想(xiǎng)想，绝(jué)大(dà)部分商品(pǐn)是(shì)一手交钱一手交货，预售制是对购(gòu)买者的单方面不公(gōng)平制(zhì)度，购房老百姓几乎承担了所(suǒ)有(yǒu)商品不(bù)能交付(fù)的(de)风险(xiǎn)。从(cóng)个人层面看，预(yù)售制对(duì)购房(fáng)者非常不公平，比(bǐ)如(rú)，交房等待期一般为(wèi)两年，在此(cǐ)期间，购房者(zhě)不仅承担(dān)银行利息，还(hái)要承担延迟交(jiāo)房(fáng)、房屋(wū)质量、房产证延期办理(lǐ)甚至不能交房的风险。从行业层面看，预售(shòu)制(zhì)助推部(bù)分房企过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，若遇到下行周期，会引(yǐn)发资金链断裂、项目搁置(zhì)等系列风险。取消预售制，改(gǎi)为现房销(xiāo)售，这样有(yǒu)助(zhù)于落实中央房住不炒精神、有(yǒu)助于保障购房老(lǎo)百(bǎi)姓权益、有助于(yú)房企稳健发展，一举(jǔ)多得(dé)，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么(me)建议(yì)取消预(yù)售(shòu)制度？预售(shòu)制度怎么来的？国外什么(me)情况(kuàng)？简单科普一下(xià)：商品房预售最早源于中国香港，俗称卖(mài)楼(lóu)花，卖期房，是一(yī)种(zhǒng)开发商放杠杆的方式。98年(nián)房改(gǎi)，由于商品房短缺，房企缺资金，借鉴(jiàn)中国香港，引入了(le)商品(pǐn)房预售制度。其实，当前世界(jiè)不少(shǎo)国(guó)家存在(zài)预售制。但(dàn)是(shì)，重点(diǎn)来了！发(fā)达国家(jiā)一般有严格的监管保障措施(shī)，开(kāi)发(fā)商(shāng)在(zài)项目获得政府批准后才(cái)可以开(kāi)始(shǐ)销(xiāo)售，买家在(zài)购买期房后(hòu)并非像中国一样在支付完首付款(kuǎn)后从银行一(yī)次性贷款支付剩余全部房款，而是根据开发商工程进度在完(wán)全交房前进行分期支付。所以，预售制度是(shì)需要(yào)严格的资金(jīn)监管(guǎn)、分期支付以(yǐ)及(jí)违(wéi)约处罚措(cuò)施作(zuò)为保障的，如果没有这些保障措施，一定会触发风险，对购房民众不公(gōng)平，所(suǒ)以不如借机取消预售制度，以后改为现房销(xiāo)售。客观(guān)讲预(yù)售制度有一定历史(shǐ)阶段性，现在中国住(zhù)房进入存(cún)量时代，取(qǔ)消(xiāo)预售制度有助于降负债降杠杆，不再把烂(làn)尾(wěi)风(fēng)险甩给老百姓和社会，当然这需要配套(tào)房(fáng)企债务重组、复(fù)工保交(jiāo)楼、恢复市场信心和房地产长(zhǎng)效机(jī)制。这是个技术(shù)活(huó)，只(zhǐ)要坚持市场化改革，中国一定能(néng)化解这个(gè)难题，让房地产回归实体经济和居住属性(xìng)，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制，改为(wèi)现房销(xiāo)售，开发商将拼的不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知道能不能(néng)兑现(xiàn)的营销手(shǒu)段(duàn)，而是所(suǒ)见即所得的过硬的产(chǎn)品质(zhì)量和诚(chéng)信，这才是对(duì)购房民众的最根本最实质的保障(zhàng)，这样将(jiāng)极大的提升开(kāi)发商(shāng)的建(jiàn)筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣币。所有商业的本质是向善，是以(yǐ)客户为中(zhōng)心，房地产(chǎn)也不能例外(wài)，老(lǎo)百姓买房子是天大(dà)的事，烂(làn)尾(wěi)毁三代，好房幸福(fú)一(yī)家人。从这个角度，取消预售制、实(shí)施现房(fáng)销售是实(shí)现老百姓安居乐业、社会(huì)长治久安、行业企(qǐ)业健康发展的重大措(cuò)施。在当前的情况下，取(qǔ)消预售制要(yào)结合稳楼市、房地产(chǎn)软着陆、打通(tōng)金融支持当期(qī)三好生(shēng)、新模式等(děng)综合施策。

　　作者(zhě)十年前在国(guó)务院发展研究(jiū)中(zhōng)心(xīn)参(cān)与财税改(gǎi)革方(fāng)案研究(jiū)时(shí)，对(duì)预售制、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房企(qǐ)杠杆率等进行过长期系统的(de)专项研究。（参考后(hòu)来形成的专著(zhù)《房地(dì)产(chǎn)周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国(guó)内(nèi)地商品房预售制(zhì)的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分(fēn)层销(xiāo)售+“按揭(jiē)”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模(mó)式，形成“中(zhōng)国(guó)内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市化进(jìn)程，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付前预售资金第三方全程监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德(dé)国：可零首(shǒu)付购房，提供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定金保(bǎo)险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期(qī)房交(jiāo)易立法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年(nián)保(bǎo)修期后(hòu季明宇是什么电视剧名称 季明宇是叶海山吗)付(fù)尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内地商(shāng)品房(fáng)预售(shòu)制的(de)前世今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模(mó)式(shì)

　　二十(shí)世纪五(wǔ)十年代在(zài)中国香(xiāng)港，楼宇出租是地产行业盛(shèng)行(xíng)的(de)方式，但(dàn)有(yǒu)着(zhe)转让难(nán)、出租资金周转期长等问题(tí)，分层销售孕育而(ér)生(shēng)。20世纪50年(nián)代，中(zhōng)国香(xiāng)港还未(wèi)推行(xíng)公共(gòng)房屋制度，许多人(rén)栖身于木(mù)屋或者(zhě)其(qí)他临时住(zhù)宅(zhái)，住房的需求是相当高，不过大多数(shù)居民(mín)的储蓄很(hěn)少。当时楼宇买卖多数以一整栋(dòng)楼为单位，需要雄厚的资(zī)金实(shí)力(lì)才能购买(mǎi)。虽然楼宇出租是中国(guó)香港(gǎng)地(dì)产(chǎn)行业盛行的方式，但有(yǒu)着(zhe)转让难、出租资金周转期长等问题(tí)。针对这一系列问题，不少地产商(shāng)开(kāi)始探求新的方式，如把楼宇契约(yuē)切开，即“分(fēn)契(qì)”，然(rán)后(hòu)将楼宇分层出(chū)售。这模式一经推(tuī)行，购买(mǎi)楼宇的市民数量(liàng)有所增加(jiā)，开发商资金(jīn)周转(zhuǎn)加快(kuài)。

　　在分(fēn)层出售的(de)基础(chǔ)上(shàng)，将“按揭”模式引入(rù)房(fáng)地产销售(shòu)，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立信(xìn)置(zhì)业有限公(gōng)司，凭(píng)借(jiè)商业直觉和多年(nián)经营杂货铺、海上驳运业务的经验(yàn)，对于商品流通、资金周转有(yǒu)着独(dú)到的见(jiàn)解，在努(nǔ)力寻求方法加(jiā)快自身资(zī)金周转。当(dāng)时其在购下九(jiǔ)龙的(de)一(yī)块(kuài)地盘后，除了分层出(chū)售、还印发(fā)售楼说明书，上有文字详尽说(shuō)明楼宇的地势环境、建筑材料(liào)、分层(céng)价格(gé)、订购方法(fǎ)等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点(diǎn)，即先收取买家的订金，采用类似租金的分(fēn)期(qī)付款形式，等新楼落成时，收齐买家(jiā)的(de)钱(qián)，买家就(jiù)拥有(yǒu)了(le)自(zì)己(jǐ)的房产(chǎn)。这种方式(shì)减轻了(le)民众购房的资金压力，加速了房屋的(de)建造(zào)和销售，也解决(jué)了制造商的资金问题(tí)，降低投资风(fēng)险，在(zài)当时可谓(wèi)是“双(shuāng)赢”的举(jǔ)措(cuò)。“预售楼花+分(fēn)期付款”的销(xiāo)售模式成(chéng)为当时中国(guó)香港房(fáng)地产市(shì)场的一(yī)大特色，纵观中国香港房地产市场的(de)改革，“卖楼花”模式高(gāo)效率地解决了核心的住(zhù)房供不(bù)应求的问(wèn)题(tí)，使房市(shì)发展进(jìn)入新阶段。

　　预售楼花模式推动了(le)中国香(xiāng)港楼市(shì)几十(shí)年繁荣，但期间也出(chū)现过“烂(làn)尾(wěi)楼”的(de)情(qíng)况，但监管部门不断(duàn)完善、规范化，建立(lì)健全(quán)的(de)监管机(jī)制，促进市场健康(kāng)发展。例如，1960年(nián)，位于大角咀的一个楼盘(pán)因建(jiàn)筑费用超(chāo)支停工(gōng)，出现“烂尾”情况。在(zài)1961年后(hòu)，中国香港(gǎng)管(guǎn)理部(bù)门(mén)提升了对于预售楼(lóu)花制度的监管(guǎn)，即要求开发(fā)商在预售前，确保地价款已经全部支付，还要(yào)证明自身有资金等(děng)能力把项目(mù)完成，资金需放(fàng)入律师所托管(guǎn)，支取时需律所和建筑师的核准。为(wèi)了防(fáng)止开发(fā)商(shāng)、律所、建(jiàn)筑师等造假，套取监(jiān)管(guǎn)账户(hù)资金，中国香(xiāng)港要求律师(shī)行在银(yín)行(xíng)开设的信托账户（监管(guǎn)账户(hù)）、开(kāi)发(fā)商操作等(děng)采(cǎi)取全透明化机制(zhì)，且银行的责(zé)任(rèn)上升，如出(chū)现房屋“烂(làn)尾”情况，银行将成最(zuì)大风险(xiǎn)方(fāng)，后续需自身(shēn)推(tuī)动项目完工(gōng)。随着监管体系逐步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需(xū)求(qiú)大、供给(gěi)量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式(shì)，形(xíng)成“中国内(nèi)地版预(yù)售(shòu)制”

　　二(èr)十世纪九十年代(dài)，中国内地面临住房需求大和(hé)供(gōng)给量(liàng)短缺问(wèn)题(tí)，引入“卖楼花(huā)”制度。建国以(yǐ)来，中国内地优先发展重工业(yè)，强调(diào)基(jī)础建(jiàn)设，这一(yī)导向使前期发展工业(yè)化的进程大于城市化进程，唯有解(jiě)决住房基础等(děng)城(chéng)市(shì)化(huà)配套问题(tí)，才能进一步推进城市化(huà)。但当时推(tuī)行的是(shì)“统(tǒng)一管理，统一分(fēn)配，以(yǐ)租养房”的福利分房制度(dù)，住(zhù)房市场发展(zhǎn)起(qǐ)步较晚、增速(sù)较慢(màn)，福利分房制度也出现了分配(pèi)不公(gōng)、效(xiào)率低、配套差等问题，因(yīn)此福(fú)利分房(fáng)制度不再适用于当(dāng)时(shí)的国情。叠(dié)加房地产市场面临商品房的需(xū)求量大，而社会缺少(shǎo)大型房(fáng)地产(chǎn)开发(fā)商，商品房供应量小的困(kùn)境(jìng)，此时(shí)引入中国香港的“卖楼(lóu)花”模式无疑是对(duì)内地房地产(chǎn)市场的一针(zhēn)强心剂。从1994年起，中(zhōng)国内地逐步(bù)引进中国香港预售商品房制度，先(xiān)后出台(tái)多项文件，大力支(zhī)持(chí)国(guó)内(nèi)房地产市(shì)场改革。例(lì)如，1998年，国务院出(chū)台《关于(yú)进一(yī)步深化城镇住房制(zhì)度改(gǎi)革，加(jiā)快住房(fáng)建设的通知》文件(jiàn)，决定停(tíng)止住房无(wú)偿实物分配，逐(zhú)步(bù)实行住房分配货币化(huà)、住房供给(gěi)商品化、社会化的住房新体(tǐ)制，从计划经济下的(de)福利(lì)分(fēn)房转向市场经(jīng)济的(de)商品房。房地产市场采用预售制，允许开发商卖期房，解决了房企缺少资(zī)金和开(kāi)发(fā)时间周(zhōu)期长的(de)两大(dà)难题，开发(fā)商(shāng)以预售款撬动下(xià)一个项目(mù)的开发，形成滚动开(kāi)发模式，住房供应速度加(jiā)快。自此中国内地开始房改货币化(huà)，中国人民银(yín)行等(děng)多(duō)方迅速出台相关的信贷政策，支持购房者，极大作用推动了房(fáng)地产市场的发(fā)展(zhǎn)。

　　引入(rù)中国香港“卖楼花”模式后，经调(diào)整形成契合中国(guó)内地的商(shāng)品房预售制度。预售制的初衷(zhōng)是为了缓解房企资金(jīn)压力(lì)，加(jiā)快城镇住房建设。具体来说(shuō)，是(shì)指房地产开发企业将正(zhèng)在建设中的房屋预先出售给购房者，由购房者支付定金或房款(kuǎn)的行为(wèi)。区别于中(zhōng)国香港，在中国(guó)内地实践过程中(zhōng)，商品房预售流程为：房地产开发商办理预售(shòu)许(xǔ)可(kě)证-签订商品房买卖(mài)合(hé)同-进行备案登记和预告登记-交付房(fáng)屋。在购(gòu)房过程(chéng)中，购(gòu)房者需要一次性付清首付款，并采用银(yín)行(xíng)贷款(kuǎn)的形式一(yī)次性付清剩余房款(kuǎn)，换(huàn)言之，房(fáng)屋(wū)未建成，开发商可能已拿到(dào)了全(quán)部购(gòu)房款，这点与中国(guó)香港的按照工程进(jìn)度(dù)付款有所不同。对中国(guó)内地的开发商而言，预售制商品房也开启了高周转、高杠杆的运作模式(shì)。

　　1.3预(yù)售制推动城市化进程(chéng)，但背后潜(qián)藏的风险(xiǎn)确实存在

　　作为中国内地商品房销售的(de)最主要(yào)方式，预售制极大缩短房企现(xiàn)金(jīn)回笼周期(qī)，同(tóng)时增加市(shì)场商品房供应，推动了城镇化发(fā)展进(jìn)程。预售(shòu)制在过(guò)去20多年对(duì)中(zhōng)国内地(dì)房地产市场的稳步发展起(qǐ)到(dào)了重要(yào)作用，不(bù)仅解决(jué)了(le)房地产市场快速发展阶段(duàn)的资金需求，也提高(gāo)了居民(mín)居住水平(píng)，中国内地城镇居民从筒子楼住到住宅小区，从(cóng)全民蜗居到基本适居，住房事(shì)业取得巨大进步(bù)，数十年时间走(zǒu)完发达国家几百(bǎi)年城镇化路程。改革开放(fàng)以(yǐ)来，城镇化进程(chéng)进入快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城(chéng)镇(zhèn)人口(kǒu)由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建(jiàn)成区(qū)面积由7438平方公里增(zēng)长至(zhì)60721平方公里，增长7.2倍。根(gēn)据我们发(fā)布的《中国住房存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内地(dì)城镇(zhèn)住宅存量(liàng)从(cóng)不(bù)到14亿(yì)平增(zēng)至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积(jī)从8.1平方米(mǐ)增至34.7平(píng)方米，城(chéng)镇(zhèn)住房套数从(cóng)约3100万套(tào)增至3.63亿套，套户(hù)比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制在当(dāng)前已成为中国内地商(shāng)品(pǐn)房(fáng)销售(shòu)最主要(yào)方式，2005年(nián)中国内(nèi)地(dì)商品(pǐn)住宅期房销售面积占总销(xiāo)售面积的比重为63％，而2021年期房累(lèi)计(jì)销售面(miàn)积(jī)达15.6亿(yì)平(píng)，比(bǐ)重上升(shēng)至87％。

　　预售制也推动(dòng)了中国内地房地(dì)产行业的(de)发展。中(zhōng)国(guó)内地房地产(chǎn)历经(jīng)二十多年长周期繁(fán)荣(róng)，行业各项指(zhǐ)标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面积从2.2亿平增至19.9亿(yì)平(píng)，累计上涨8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房地产开发投资(zī)完成额(é)从0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿元，累计上(shàng)涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积和销售(shòu)金额分别从1.5亿平增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上(shàng)涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业(yè)的(de)快速发展，房地产企业从(cóng)无到(dào)有、从国企先行到民企(qǐ)崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量(liàng)达9.8万个(gè)，比(bǐ)1998年的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来(lái)房地产也成为拉动中(zhōng)国(guó)内地(dì)经济(jì)高增长的火车头。

　　1）从经济增(zēng)长渠道，房地产带动的上下游产业链特(tè)别长，高达50多(duō)个行业。2020年房地产及其(qí)产业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地(dì)产业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地(dì)产带(dài)动产业链占GDP的(de)9.9％（间接贡(gòng)献），其中(zhōng)房地产对(duì)金(jīn)融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资(zī)渠(qú)道，2020年(nián)房地产(chǎn)完全拉动的(de)投(tóu)资占全社会固(gù)定资产投资(zī)的51.5％，其中，房地产开发投(tóu)资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从房地(dì)产贷款占银行各项贷款(kuǎn)余额的比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加上信托等(děng)通道业务，占比超过三(sān)分之一。从房(fáng)地(dì)产融(róng)资存量占(zhàn)社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违约，将(jiāng)导致银行不(bù)良率大幅上升。

　　4）从(cóng)居(jū)民财富效应(yīng)渠道，根据我(wǒ)们的《中国住房市值测算(suàn)报告》，2020年(nián)中国住房(fáng)市值(zhí)为(wèi)62.6万亿美元，大于美(měi)国的(de)33.6万亿美元(yuán)、日本的(de)10.8万亿美元、英法德(dé)三(sān)国合计的31.5万亿美元。从住(zhù)房市值占股债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于(yú)美国的27％、日本的37％、英国(guó)的(de)49％、法国(guó)的56％、德(dé)国的64％。中(zhōng)国住(zhù)房市(shì)值与股债房市(shì)值(zhí)的比例较高，主(zhǔ)要是因为住房(fáng)市值高，以及中国资本市场发育尚(shàng)不(bù)成熟，直(zhí)接(jiē)融资比例(lì)较低，股票(piào)、债券(quàn)市值(zhí)较(jiào)低，居民投资渠(qú)道(dào)缺(quē)乏。

　　不(bù)可否认(rèn)，预售制背后潜(qián)藏的风险确(què)实存在(zài)，当前(qián)的负面效(xiào)应愈发凸显。

　　从个人层(céng)面看，绝(jué)大(dà)部分商品是(shì)一(yī)手交钱一(yī)手交货(huò)，预售制(zhì)是对购买(mǎi)者的(de)单(dān)方面不公平(píng)制度，购房(fáng)老(lǎo)百姓几乎承担了季明宇是什么电视剧名称 季明宇是叶海山吗所有商品不能交付的(de)风险。比如，交房等待期(qī)一(yī)般为(wèi)两年，在此期(qī)间，购房(fáng)者不仅承担银行利息，还要承担延(yán)迟交(jiāo)房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期办理甚至不(bù)能交房等风险(xiǎn)。另外，购房者和开(kāi)发(fā)商之间(jiān)的购(gòu)房合同、购房者和(hé)银行的(de)按揭贷款合同是两(liǎng)个(gè)独立的合同关系，如果开发商(shāng)发生违约，购房者(zhě)只能根据购房合同(tóng)向开(kāi)发商主张权(quán)力，但依(yī)旧需要根据按揭贷款合(hé)同按(àn)时向(xiàng)银行进行(xíng)贷款偿(cháng)还，因此购房者承(chéng)担的风(fēng)险较(jiào)大。

　　从行业(yè)层(céng)面看，预售制助推(tuī)部分房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩(kuò)张(zhāng)，资金(jīn)若遇到下(xià)行周期，会引发资金链断裂、项目(mù)搁置等(děng)系列风(fēng)险，进(jìn)行影(yǐng)响自身信用和购房者对行业的信心(xīn)。

　　从金(jīn)融层面看，银行作为(wèi)按揭贷款的(de)发放方，一旦房(fáng)企(qǐ)因为(wèi)市场波(bō)动或经营不善(shàn)，出(chū)现资金链断(duàn)裂等(děng)一系列问(wèn)题，导致“烂尾”等情况，而房企通过与(yǔ)购房者(zhě)签订的预售(shòu)合同和按揭合同(tóng)，已经从银行获得房款，如(rú)果购房者(zhě)丧失还款能力或短期不能(néng)还(hái)款等，则风险完全(quán)由(yóu)银行承担，银行将(jiāng)面临较大(dà)的坏账压力。

　　从监管角度看，购房者的(de)预售(shòu)监管资金去(qù)哪了？楼盘“烂尾”，归(guī)根结底(dǐ)两个字那就(jiù)是“没钱”，即(jí)没钱付(fù)工程款。在(zài)2004版的《城市商品房预(yù)售管理办法》中明确规定了开(kāi)发企(qǐ)业预(yù)售(shòu)商品房(fáng)所(suǒ)得款项应当用(yòng)于有关的(de)工程建(jiàn)设，商品(pǐn)房预售款监管的具体办法，由房地产管理部门制定。但多(duō)年以来全国(guó)并(bìng)没(méi)有统一的预售资金(jīn)监管规(guī)定，各(gè)地实行“一(yī)城一策”。例(lì)如，太原、昆明、重庆、长沙等(děng)城市(shì)重点监管资金(jīn)比例为总预售(shòu)款的15-40％左右(yòu)，郑州、福(fú)州(zhōu)、合肥等城市则按照项目的(de)建安成本乘(chéng)以建筑面积或者项目(mù)工(gōng)程总(zǒng)额报价计算重点资金。而事实是(shì)，不少购房款未进入(rù)监管账户(hù)、或进入监管账户(hù)后被挪用，导致(zhì)楼盘没有(yǒu)资金继续建设。收楼遥遥无期，月供却被迫继续(xù)还款。那么，监管账户资金(jīn)如(rú)何被(bèi)挪走的？实际上，在过(guò)去房地产大开发时代的高周转背景(jǐng)下，抽调(diào)预(yù)售款监管(guǎn)账户资(zī)金，是行业(yè)“潜规则”。比如(rú)工程总承包方，以(yǐ)工程建设名义，获得监管账(zhàng)户(hù)拨(bō)付资金，再(zài)由工程(chéng)方将(jiāng)资金转给(gěi)房企，而拨付的工程(chéng)款，远超工程进(jìn)度(dù)所需。通过这些方式套取的资金，在房(fáng)企各地(dì)项(xiàng)目间流动(dòng)，变(biàn)相加杠杆，这样做提(tí)供(gōng)了(le)资金流动性，房企抽调资金统筹拿(ná)地(dì)、还款和楼盘建设(shè)，形成一种资金循环高周转模式，但一定程度上把风(fēng)险甩(shuǎi)给了购(gòu)房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来说，国外商品房预售制度呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预(yù)付(fù)款保护：对于购房者预付资金，一(yī)般(bān)设有定金或预付(fù)款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付(fù)款比重：要求购房者支付的预(yù)付款比(bǐ)例(lì)相对较低(dī)，绝大部分房款在(zài)房(fáng)屋交(jiāo)付后开始(shǐ)支(zhī)付(fù)；

　　3）预付款支(zhī)付方(fāng)式：预付款一般以定金(jīn)方式支付，或(huò)按工(gōng)程进度分期支(zhī)付(fù)，或二者结合；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一般采用(yòng)两种方式(shì)发放按(àn)揭贷款，一(yī)是按工程进度付款，按揭贷款(kuǎn)按(àn)照(zhào)工(gōng)程(chéng)进度逐(zhú)渐(jiàn)发放，购房者开(kāi)始月供；二是(shì)房屋交付后发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提供(gōng)期房(fáng)烂尾保险，在商(shāng)品房出现(xiàn)重大(dà)延期或(huò)重大缺陷时，保障购(gòu)房(fáng)者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋(wū)交付质量(liàng)的保障(zhàng)有两种方式，一是期房由(yóu)政府或第(dì)三方验(yàn)收合格(gé)并提供验(yàn)收凭证后，开发商凭验收凭(píng)证取得购(gòu)房者支付的房款。二是开发商为购房(fáng)者提供一定的保修期，通常(cháng)1-5年，保(bǎo)修期(qī)满(mǎn)，购房者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付前预售资金第三方全程监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　美(měi)国(guó)期房定金一定期限内无条件返还，最低首付比(bǐ)例为3.5％，交(jiāo)房前仅支(zhī)付首付，其(qí)余(yú)房款交付后按(àn)揭(jiē)还款，交付前资金由第三方(fāng)全程监管，交(jiāo)付时开发(fā)商(shāng)凭验收凭证取得(dé)房款(kuǎn)。

　　定金及首付环节，定金(jīn)比例一般为房款(kuǎn)的(de)1％-5％，首付(fù)比例最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年(nián)美国平均首付比(bǐ)例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外(wài)，购(gòu)房者在房屋交付(fù)后通(tōng)过按(àn)揭贷款支(zhī)付剩余房款。

　　资金监(jiān)管方面(miàn)，美国为防(fáng)止(zhǐ)开发商(shāng)挪用资金，购房者的定金及首付款由第(dì)三方公证(zhèng)行(xíng)或产权保险公司(sī)的信(xìn)托(tuō)账户监(jiān)管。如果(guǒ)开发商倒闭导(dǎo)致楼盘烂尾，购房(fáng)者(zhě)资金可通过(guò)申请仲裁(cái)取回，且不承担(dān)任何责任与损失。而(ér)开发商在房屋(wū)建设过程中的资(zī)金全部来自银(yín)行，银(yín)行根据工程进(jìn)度向开发商提供一定比例的贷(dài)款，由于开发商挪用资(zī)金(jīn)直接损害银行(xíng)利益，银行有充分动机监管开(kāi)发(fā)商施工进度。开发商在房屋交付时需(xū)取得(dé)由政府相关部(bù)门(mén)经审查(chá)后发(fā)放的验收凭(píng)证(zhèng)，通过验收凭证向银行得到购房者支付的(de)房(fáng)款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供期房烂(làn)尾(wěi)险(xiǎn)

　　德国期房可零首付购房，房款按(àn)建造工期进度(dù)支(zhī)付，按揭按工期放(fàng)款后还(hái)贷，房贷利率(lǜ)采用固定利率，开发商或购房者可(kě)购买期房烂尾(wěi)保险。

　　预(yù)售门槛(kǎn)方(fāng)面，德国开发商在(zài)项目(mù)获批(pī)后即可预售房屋。签署购房合同前，购(gòu)房者需支付约2000欧的定金(jīn)并(bìng)进行预约公证，签订合同后定金退(tuì)还。如由于任(rèn)何原因不能(néng)购买，定金按照德国法律全(quán)部退还。

　　签署(shǔ)购房合同后，购房者(zhě)需支付公证费和土(tǔ)地交易税，分(fēn)别(bié)为房屋售(shòu)价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包(bāo)含(hán)在购(gòu)房(fáng)款中，属于购房附加费(fèi)。

　　首(shǒu)付方面，德国没有(yǒu)规定最低首付比例，可零首付购房。

　　余款方(fāng)面(miàn)，德国也(yě)采取按工(gōng)期支付(fù)房款的制度，一(yī)般分7笔(bǐ)进(jìn)行支付，具(jù)体支付节点、比(bǐ)例(lì)因项目而异。一般来说，支(zhī)付(fù)节点可分为公(gōng)证后、主体完(wán)工、内(nèi)部水(shuǐ)暖(nuǎn)电路完工、窗户玻璃完(wán)工、室内清(qīng)洁及墙面完工、地(dì)板完工(gōng)、全(quán)部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者可在支付(fù)房(fáng)款前申请房贷，房(fáng)贷(dài)利率采用固定利率，银行按施工节奏分多次发放贷款(kuǎn)，每笔贷款给予购房(fáng)者一定使(shǐ)用(yòng)期限，期限结束(shù)后，购房(fáng)者开始还贷。

　　保险方面(miàn)，德国(guó)保险公(gōng)司针对期房(fáng)设计了两种保险(xiǎn)，保险(xiǎn)的功能是当(dāng)房屋出现重大延(yán)期或(huò)重大缺陷时(shí)，保(bǎo)险公司(sī)保证开发商赔偿或(huò)修(xiū)复，开发商破(pò)产(chǎn)，由(yóu)保险公(gōng)司负责相应(yīng)赔偿。保险由开发商或购(gòu)房者购(gòu)买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交(jiāo)房时支(zhī)付

　　英国预售制设有10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双(shuāng)方(fāng)律师(shī)严格监管(guǎn)。

　　订立合同前，买卖双(shuāng)方均有(yǒu)一名律师(shī)，负责(zé)沟通期房(fáng)交易中的房产、资(zī)金、合(hé)同(tóng)等各个环(huán)节，各(gè)环节内容确认(rèn)无误后(hòu)签(qiān)订首付交换(huàn)合同。

　　定金方面，英国设置(zhì)了(le)10％定金保险保护机(jī)制，当开发商出现财务、经营问题时，购(gòu)房者(zhě)10％的定金(jīn)由保险公司(sī)赔付，而超出(chū)10％的部分(fēn)较(jiào)难(nán)追回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需(xū)要在合同(tóng)签订21天内支付。

　　余款支付(fù)环节，英(yīng)国采取按工程进(jìn)度付款的方式(shì)，但是交房前付款比例相对较低，一般会在(zài)合同(tóng)签订6-24个月(yuè)分别支(zhī)付两笔5％-10％的(de)款(kuǎn)项，即交房前付款比例(lì)在(zài)20％-45％之间，剩余款项交(jiāo)房(fáng)后支付。

　　交付环节，英国规定房屋必须(xū)经过房产公证公司的检验验收后才(cái)能交付，交付后(hòu)方可(kě)按揭(jiē)还贷。

　　资金监(jiān)管环(huán)节，英国期房预(yù)售资金监(jiān)管(guǎn)极为严格，资金也由律师监管，在确认工(gōng)程进度、支付相(xiāng)关款项过程(chéng)中，由买房律师将(jiāng)资金转(zhuǎn)给卖方律师(shī)，卖方(fāng)律师(shī)转给开(kāi)发商，即资金在进(jìn)入(rù)开发商账户(hù)前经过两道(dào)关口(kǒu)，有利于(yú)保障(zhàng)购(gòu)房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范(fàn)期(qī)房交易立法，设置期房预(yù)付款保全(quán)措(cuò)施

　　日(rì)本期房交(jiāo)易立法(fǎ)，定金(jīn)超5％或1000万日(rì)元时，开发(fā)商(shāng)必须完成(chéng)“预售房定金保全(quán)措施(shī)”，交房前付款比例不超房款的20％，开发商违约需返还定价并赔偿约(yuē)10％房款(kuǎn)，交(jiāo)房后按揭还款。

　　立法(fǎ)方面，日(rì)本二战结束后由(yóu)于(yú)房屋供给严重(zhòng)失衡，叠加(jiā)法(fǎ)律空白，社(shè)会上(shàng)“一房二卖(mài)”现象(xiàng)普遍，为此，日本政(zhèng)府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多次修订，目前(qián)是(shì)唯一一(yī)部(bù)规(guī)范期房交易的法律(lǜ)。

　　定金保护方面，根据日本《宅(zhái)地(dì)建物(wù)取引业法》，对(duì)购房者支(zhī)付定(dìng)金超(chāo)过(guò)5％或超1000万日元的部分，法律要求开发商必须完成定金保(bǎo)全措施才可(kě)预售。什么是定金保全措施？即(jí)买卖双方签(qiān)订(dìng)购房合同时(shí)，开发商向金(jīn)融机构或指定保证机构或保险机构签订定金(jīn)保证委托合同，设置购房者定金(jīn)的(de)保(bǎo)证或(huò)保险，并将相应的保证金证(zhèng)明书(shū)交付给(gěi)购房(fáng)者(zhě)。除(chú)定金外，其他(tā)预先支付(fù)的购(gòu)房款也(yě)受(shòu)该措施保护(hù)。若开发商(shāng)倒闭导(dǎo)致期房烂尾，购房者(zhě)可(kě)凭保证金证明书(shū)向(xiàng)金融机构或保证机构或保险公司兑付，同时，开发商需向购房者赔(péi)付违约(yuē)金，一般(bān)约为(wèi)房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付最多不超20％的定金，签订购房合同(tóng)后，购房者即可(kě)向银行申请贷款，但交房后才开(kāi)始(shǐ)按揭贷款，除定(dìng)金外的剩余(yú)房款在(zài)交房后(hòu)开(kāi)始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由(yóu)银行监管，享1年保(bǎo)修期后付(fù)尾(wěi)款

　　新加坡期(qī)房购房(fáng)者(zhě)违(wéi)约可(kě)返还相当(dāng)于3.75％房(fáng)款的订金，首付比例20％，余款按工程(chéng)进(jìn)度支付，所有资(zī)金进银(yín)行专门(mén)项(xiàng)目资金账户，交房后满1年保修期(qī)后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金(jīn)支付环节，新加坡开发商有统一(yī)的(de)选购权合同以及订(dìng)金返还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后(hòu)需支付(fù)5％房款作(zuò)为订金(jīn)，OTP有效期14天，执行OTP则(zé)进一(yī)步(bù)签订(dìng)购(gòu)买合(hé)同，不执行OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例方面，签订购房合同后(hòu)，购房者需支付15％的(de)首付及印花税(shuì)，同时购房者向银行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新(xīn)加坡期(qī)房同样采取按工程进度付款的方式(shì)，《发展商条例》对期房付款流程(chéng)做(zuò)了统(tǒng)一详细规定(dìng)，要求(qiú)所(suǒ)有开发商遵守，支付节点一(yī)般为合同签订后、地基(jī)完工、框架(jià)完工、管道(dào)门(mén)窗等完工等(děng)，支(zhī)付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也依照(zhào)工程进度放款(kuǎn)，月供在(zài)此(cǐ)过程中(zhōng)随着放出贷款的增(zēng)加而增加，未放款部分无(wú)需月(yuè)供。

　　资金(jīn)监管方面，购房者的订金与付(fù)款会存(cún)入银(yín)行专门的项目资(zī)金账户，账户资金提取须(xū)与(yǔ)房(fáng)屋建设(shè)有(yǒu)关(guān)。房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付后，购房(fáng)者享(xiǎng)受1年的房屋保修(xiū)期，此(cǐ)后购房者支付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看，当前房地(dì)产到了政(zhèng)策出手临界点，重点是保交(jiāo)楼和房企重(zhòng)组。一方(fāng)面(miàn)，加大(dà)对刚需和改善型需求的支持力度，长短(duǎn)兼顾妥善应对(duì)局部停(tíng)贷现象，重点是保交楼保复(fù)工保(bǎo)民(mín)生(shēng)，给予强有力的金融(róng)工具支持。另一(yī)方面，从现在起(qǐ)，对还在正常运转的房企包(bāo)括民营(yíng)企业，加大支持力度，由(yóu)优(yōu)质房企牵头并购重组整个行业，为每个房企配套AMC和财团，给(gěi)予金融工具(jù)配套。

　　二，中期(qī)来看(kàn)，应充分估计形(xíng)势复杂(zá)性和人性复杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场(chǎng)信心以及长效机(jī)制。长(zhǎng)效机制四(sì)大(dà)关键是推动城市群战略、人(rén)地挂钩、金融中性稳定(dìng)和房地(dì)产(chǎn)税。定金环节，建立开(kāi)发商违约后(hòu)定金保(bǎo)护(hù)机制，如(rú)将(jiāng)已支付定(dìng)金冻结至房屋交(jiāo)付阶段(duàn)，保障购(gòu)房者定金安全。签订合同环节(jié)，鼓励保(bǎo)险公司介入，为房(fáng)屋重大延期以(yǐ)及重(zhòng)大缺陷等情况提供(gōng)充分(fēn)的(de)保障。余款支付(fù)环(huán)节，建立按工程进(jìn)度付(fù)款机制或交房(fáng)后按(àn)揭贷款机制，充(chōng)分(fēn)保护(hù)购房者的权益。资金监管环(huán)节(jié)，引入独立于开(kāi)发商、银行的第三(sān)方资金监管(guǎn)机(jī)构，或由政府相关部(bù)门直接监管，以此防止资(zī)金挪用现象。交(jiāo)付环节(jié)，建立商品(pǐn)房保修(xiū)期制度。保(bǎo)修期内，开发商应(yīng)对房屋质量(liàng)问题全权负责、免费维(wéi)修，购房者在保修期结束后支付尾(wěi)款。

　　三，长期(qī)来看，取消商品房(fáng)预售制是大势所趋。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱(qián)，预(yù)售制是权(quán)宜(yí)之计，现在全国(guó)套户比超过1，从(cóng)大开发进入存量时代，对(duì)购房(fáng)民众不公平(píng)的预售制(zhì)已经过时了，该取消了，改为(wèi)现房销(xiāo)售(shòu)。另一方面，取消预售制，改为现房销售，开发商将拼的(de)不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手(shǒu)段，而(ér)是(shì)所见即所得的过硬的产品(pǐn)质量和诚信，这才是对购房(fáng)民众的最根本(běn)最(zuì)实质的保(bǎo)障，这样将极大的提升(shēng)开发商(shāng)的(de)建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐劣币。

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