文：任泽(zé)平团(tuán)队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日(rì)召开的全(quán)国住(zhù)房和城乡建设工(gōng)作会议提出“有条件的可以(yǐ)进(jìn)行现房(fáng)销售”，不(bù)足(zú)一个月(yuè)时间，已有山(shān)东(dōng)、安徽、河(hé)南、四川、广东等(děng)地明确(què)表态，试点现房(fáng)销售。

　　1、是(shì)该取(qǔ)消商品房预售(shòu)制了，用你的(de)钱(qián)，建你(nǐ)的房子，还烂尾了，这是(shì)对(duì)购(gòu)房者的(de)不公平。以后谁有(yǒu)钱谁建房(fáng)，没钱(qián)没实力(lì)的别建了，不能把包袱甩给老百姓和社会，这(zhè)是房地产从大开发时(shí)代步(bù)入高(gāo)质量发展阶段(duàn)的必然趋(qū)势，也是对(duì)购房(fáng)老百姓的(de)最大(dà)保护。98年房改时(shí)，全国缺房(fáng)子，开发商缺(quē)钱，预售制(zhì)是权宜(yí)之计(jì)，现在全国套(tào)户(hù)比超过(guò)1，从(cóng)大开(kāi)发进入存(cún)量时代，对(duì)购房民众不公(gōng)平的预售(shòu)制已经过(guò)时(shí)了，该取消(xiāo)了，改为(wèi)现房销售。以后一(yī)手交钱(qián)，一手交房，天经(jīng)地义。当(dāng)然二次房改(gǎi)是个技术活(huó)，兼顾(gù)化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以(yǐ)及长(zhǎng)效机制，长(zhǎng)效机制四大关键(jiàn)是(shì)推(tuī)动城市群战略、人地(dì)挂钩、金融中性稳定和房地产税。如果按照经济规律办事，中国(guó)一定(dìng)能(néng)实(shí)现(xiàn)房(fáng)地产软着陆和长(zhǎng)期平(píng)稳健康(kāng)发(fā)展，跨(kuà)过这道关，解好这道世(shì)界难题(tí)。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房(fáng)销(xiāo)售？大家想想(xiǎng)，绝大部分(fēn)商品是一手交(jiāo)钱一手(shǒu)交货(huò)，预售制(zhì)是对购买者的单方面不公(gōng)平制(zhì)度，购房老百姓几乎承担了所有(yǒu)商品(pǐn)不能(néng)交(jiāo)付的风险。从个人层面(miàn)看，预(yù)售制(zhì)对购房者非常不公平，比如，交房等待期一般为(wèi)两年，在此期间，购房(fáng)者不仅承担银行利息(xī)，还要承担(dān)延迟交(jiāo)房、房屋(wū)质量(liàng)、房产证延(yán)期办理甚(shèn)至(zhì)不能交(jiāo)房的风(fēng)险(xiǎn)。从行业层面看，预售制(zhì)助推(tuī)部分(fēn)房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，若遇到下(xià)行周期(qī)，会(huì)引发资金链断裂、项目搁(gē)置等(děng)系列风(fēng)险。取消(xiāo)预(yù)售制，改为现(xiàn)房销售，这样(yàng)有助于落实中央房住(zhù)不炒精(jīng)神、有助于保障购房(fáng)老百姓权益、有助(zhù)于房企稳(wěn)健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取(qǔ)消预售制(zhì)度？预(yù)售(shòu)制度怎么(me)来的？国(guó)外什么情况？简单科普一下(xià)：商(shāng)品房预售最早(zǎo)源于(yú)中国香港，俗(sú)称卖楼花，卖期房，是(shì)一种开(kāi)发(fā)商(shāng)放杠杆(gān)的方式(shì)。98年房改(gǎi)，由于(yú)商品房(fáng)短缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引入(rù)了(le)商品房(fáng)预售制度。其实，当前世界(jiè)不(bù)少(shǎo)国家存在预售制(zhì)。但是(shì)，重点(diǎn)来(lái)了！发达国(guó)家(jiā)一(yī)般有严格的监(jiān)管保障措施，开发商在项目(mù)获得政府(fǔ)批准后(hòu)才可以开始销售，买家在购(gòu)买期房后(hòu)并非(fēi)像(xiàng)中国一样在(zài)支付完首付款后从银行一次(cì)性贷款(kuǎn)支付剩余全部房款，而(ér)是根据开发商工程(chéng)进度在完全交房(fáng)前进行分期支付(fù)。所以(yǐ)，预售(shòu)制度是需要严格的资金监(jiān)管、分期(qī)支付以及违约(yuē)处罚措施作为(wèi)保障(zhàng)的，如(rú)果没有这(zhè)些保障措施(shī)，一定会触发风险，对购房民众不公平，所以不如(rú)借机取(qǔ)消预售制度，以(yǐ)后改为现房销(xiāo)售。客观讲预售制度有一定(dìng)历史阶段性，现(xiàn)在中国住(zhù)房进(jìn)入存量时代，取消预售(shòu)制(zhì)度有助(zhù)于降负债降杠杆，不再把烂(làn)尾风险甩给老百姓和社会，当然这需要配(pèi)套(tào)房企债务重组、复工保交楼、恢复市(shì)场信心和房地产(chǎn)长效机制。这是个技术活，只要坚(jiān)持市场化改革，中国一定(dìng)能化解这个(gè)难题，让房(fáng)地产回归实体经济(jì)和居住属(shǔ)性，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现房销售，开发商将拼的不是五花八(bā)门、眼(yǎn)花缭乱(luàn)、不知道(dào)能不(bù)能兑现的(de)营(yíng)销手段，而(ér)是(shì)所(suǒ)见(jiàn)即(jí)所得(dé)的(de)过硬的产品质量和诚信(xìn)，这才是(shì)对购房民众的最根本最实质的保障，这样将(jiāng)极大的提(tí)升开发(fā)商的建筑质量，实现良币驱(qū)逐(zhú)劣币。所有商业的本(běn)质是向善，是以客(kè)户为(wèi)中心，房地产也不能例外，老百姓买房子是天大的事，烂(làn)尾毁三代，好房幸福一家(jiā)人(rén)。从(cóng)这(zhè)个角度，取消预售制(zhì)、实施现房销(xiāo)售是实现老百姓安居乐(lè)业、社(shè)会长(zhǎng)治久安(ān)、行业企业健康发(fā)展的重大措施(shī)。在当前的情况下，取消预售(shòu)制要结合稳楼市(shì)、房地产软(ruǎn)着陆、打通(tōng)金融支持当(dāng)期三好生(shēng)、新模式等综合施策。

　　作者(zhě)十年前在(zài)国务院发展研究中心参与财税改革(gé)方案研究(jiū)时，对(duì)预(yù)售制、房地产税、人地挂钩、金(jīn)融(róng)稳定、房企杠杆(gān)率等(děng)进(jìn)行过长期系统的专项研究。（参考后来(lái)形成的专著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商品房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按(àn)揭(jiē)”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需(xū)求大(dà)、供给量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国(guó)内地版预(yù)售制(zhì)”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但(dàn)背后(hòu)潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第三(sān)方全程监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可(kě)零首付购(gòu)房，提供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规(guī)范期房交易立(lì)法，设置期房(fáng)预(yù)付(fù)款保全措(cuò)施(shī)

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行监管，享1年保修(xiū)期(qī)后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内(nèi)地商品房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模式

　　二(èr)十世纪五十年代在中国香港，楼宇出租是(shì)地产行业(yè)盛行的(de)方式，但有着(zhe)转让难、出租资(zī)金周转(zhuǎn)期长等问题，分(fēn)层销售孕育而(ér)生。20世纪50年(nián)代，中国香港还未(wèi)推行(xíng)公(gōng)共房屋制(zhì)度(dù)，许多人栖身(shēn)于(yú)木屋或者(zhě)其他临(lín)时住宅，住房的需求(qiú)是相(xiāng)当(dāng)高，不过大多数居民的储(chǔ)蓄(xù)很(hěn)少。当(dāng)时楼(lóu)宇买卖多数以一(yī)整栋楼为单(dān)位，需(xū)要雄(xióng)厚的资金实力才(cái)能购买。虽然楼宇出租(zū)是中国香港地(dì)产行(xíng)业(yè)盛行的方式，但有着转让难、出租资(zī)金周转期长等问(wèn)题。针对这一系(xì)列问题，不少(shǎo)地(dì)产商开(kāi)始探求新的方(fāng)式，如(rú)把楼宇(yǔ)契约切开，即“分契”，然后(hòu)将楼宇分层出售(shòu)。这模式一经推(tuī)行(xíng)，购买楼宇的(de)市民数(shù)量(liàng)有所增加，开发商资(zī)金周转加快。

　　在(zài)分层出售的基础上，将“按揭”模式引入房地产销售，霍(huò)英东创造“卖楼花”模(mó)式。1953年底霍英(yīng)东创办(bàn)立(lì)信置(zhì)业(yè)有限公司，凭借商业直觉和多年(nián)经营杂货铺(pù)、海上驳运业务的经验，对于商品流通、资(zī)金周转有着独到的见解，在(zài)努(nǔ)力寻求(qiú)方法加(jiā)快自身资金周转。当时其在购下九龙(lóng)的一块地盘后，除了分(fēn)层出售、还印发售楼说明书，上有文(wén)字详尽说明楼宇的地势(shì)环境、建筑材(cái)料、分层价(jià)格、订购方(fāng)法等(děng)。此外，“卖楼花”是另(lìng)外(wài)一个亮点，即先收取买家的订金，采用类(lèi)似租金的(de)分期付款形式，等新(xīn)楼落成时，收齐买家的钱(qián)，买家就拥有了自己的(de)房产。这(zhè)种科幻小说的三要素是哪三要素，小说的三要素是哪三要素的内容(zhǒng)方式减(jiǎn)轻了(le)民(mín)众购(gòu)房的资金压(yā)力，加(jiā)速(sù)了房(fáng)屋的建造和(hé)销售，也(yě)解决了(le)制造(zào)商(shāng)的资金问题(tí)，降(jiàng)低投(tóu)资风(fēng)险，在当时可谓是“双(shuāng)赢”的(de)举(jǔ)措(cuò)。“预售楼花+分期(qī)付款”的(de)销售模式成为当(dāng)时(shí)中(zhōng)国香港房地(dì)产市场的(de)一大(dà)特色，纵(zòng)观中(zhōng)国香港(gǎng)房地产市场的改革，“卖楼花”模式高效率地解(jiě)决了核心(xīn)的住(zhù)房(fáng)供(gōng)不(bù)应(yīng)求的问题，使房市(shì)发展(zhǎn)进入(rù)新阶(jiē)段(duàn)。

　　预售(shòu)楼花(huā)模式推动(dòng)了(le)中(zhōng)国香港(gǎng)楼市几(jǐ)十年繁荣，但期(qī)间也出现(xiàn)过“烂尾楼”的情况，但监(jiān)管部门不断完善、规范化，建立健全的监管(guǎn)机(jī)制(zhì)，促进市场健康(kāng)发展。例如，1960年，位(wèi)于大角咀的(de)一个楼(lóu)盘因建筑费用超支停工(gōng)，出现“烂尾”情况。在(zài)1961年(nián)后，中国香港管理部(bù)门提(tí)升了对于预(yù)售(shòu)楼花制度的监管，即(jí)要求(qiú)开发商(shāng)在预售前，确保地价(jià)款已经全部支付，还要证明自身有资(zī)金(jīn)等能力把(bǎ)项(xiàng)目完成，资金需放入律师所托管，支取时需律(lǜ)所和建筑师的核准(zhǔn)。为了防止开发商、律所、建筑师(shī)等(děng)造假，套(tào)取监(jiān)管账户(hù)资金，中国香港(gǎng)要求律师行在银行开设的(de)信(xìn)托(tuō)账户（监(jiān)管账户(hù)）、开发商操作(zuò)等(děng)采取(qǔ)全(quán)透明化(huà)机制(zhì)，且银行的责任(rèn)上升(shēng)，如出现(xiàn)房屋“烂(làn)尾”情(qíng)况(kuàng)，银行将成最大(dà)风险方，后(hòu)续需自身推动项目完(wán)工。随着监管(guǎn)体系逐步完善(shàn)，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形(xíng)成“中国(guó)内地版预售制(zhì)”

　　二十世纪九十年代，中(zhōng)国内地(dì)面(miàn)临(lín)住房需求大(dà)和供给(gěi)量短缺(quē)问题，引入“卖楼(lóu)花”制(zhì)度。建国以来(lái)，中国内(nèi)地优(yōu)先发展(zhǎn)重工业，强调基础(chǔ)建设，这一(yī)导向使(shǐ)前期发(fā)展工业化(huà)的进程大(dà)于城市化进程，唯有解(jiě)决住房基础等(děng)城市(shì)化配套问题，才(cái)能(néng)进(jìn)一步推进城市(shì)化。但当(dāng)时推行(xíng)的(de)是“统(tǒng)一管理，统一分配，以(yǐ)租养(yǎng)房”的福(fú)利分房制度，住房市场发展起步较晚、增速较慢，福利分(fēn)房(fáng)制度也出现了分配不公、效率低(dī)、配套差等(děng)问题，因此福利分房制度不再适用于当时的国情。叠(dié)加(jiā)房地产市场面临商品房的需求量大，而社会缺少大(dà)型房地(dì)产开发商(shāng)，商品房供应量小(xiǎo)的困(kùn)境，此(cǐ)时引(yǐn)入中国香港的“卖楼(lóu)花”模式无疑是对内地房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场的一针(zhēn)强(qiáng)心剂。从1994年起(qǐ)，中国内地逐步引进中(zhōng)国香港预售商品(pǐn)房制度，先(xiān)后出台多项(xiàng)文件，大力(lì)支持国内房地产市场改革(gé)。例如(rú)，1998年，国务院出台《关于进一步深化(huà)城(chéng)镇住房制度改革，加快住房(fáng)建设的通知》文件，决定停止(zhǐ)住(zhù)房无(wú)偿实物分配，逐(zhú)步(bù)实行住(zhù)房分配货币化、住房供给商品化、社会化的住房新体制，从计划经济下的福利分(fēn)房转向市场经济的商(shāng)品房。房地产市场采用预售制，允许开发商卖期(qī)房，解决了(le)房企缺少资金和(hé)开发时间周(zhōu)期长的两大难题，开(kāi)发商(shāng)以预售款撬动下一个项目的(de)开(kāi)发，形成滚(gǔn)动开发模(mó)式，住房(fáng)供应(yīng)速度(dù)加快。自(zì)此(cǐ)中国内地(dì)开始(shǐ)房改(gǎi)货币化(huà)，中国人民银行等多方迅速(sù)出台相关的信贷政策，支持购房者，极大作用推动了房地产市场的发展(zhǎn)。

　　引入中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)“卖楼花”模式后，经(jīng)调整形成契合中国内地的商品房预售制度。预售制(zhì)的初(chū)衷是(shì)为了缓解房企资金压力，加(jiā)快城镇住房建设(shè)。具体来说，是(shì)指房地产(chǎn)开发企业将正在建设中的房屋预先出售给购房者，由购房者(zhě)支付定(dìng)金或(huò)房款(kuǎn)的行为(wèi)。区别于中国香(xiāng)港(gǎng)，在中国内地(dì)实践过程中(zhōng)，商品房预售流(liú)程为：房(fáng)地产开(kāi)发商办(bàn)理预售许可(kě)证-签(qiān)订商品房买卖合同(tóng)-进行(xíng)备案登(dēng)记和预(yù)告登(dēng)记-交付房屋。在购房过程中，购房(fáng)者需要一次(cì)性付清首(shǒu)付款，并采用银行贷款的形式一(yī)次性(xìng)付清剩(shèng)余房(fáng)款(kuǎn)，换言之，房屋未(wèi)建成，开(kāi)发商(shāng)可能已(yǐ)拿到了全部购房款，这点与中国香(xiāng)港的(de)按照工程进度付款(kuǎn)有所不(bù)同。对中国内地(dì)的开发商而言，预售制(zhì)商品房(fáng)也(yě)开启了高周转、高杠杆的运作(zuò)模式(shì)。

　　1.3预售(shòu)制(zhì)推动城市化(huà)进程，但(dàn)背后潜藏的(de)风险确(què)实(shí)存在

　　作为中国内地商(shāng)品房销售的(de)最(zuì)主要方式，预售制极大缩短房企现金回笼周(zhōu)期，同时增加市场商品(pǐn)房(fáng)供应，推(tuī)动(dòng)了城(chéng)镇(zhèn)化(huà)发展进程。预售制在过(guò)去(qù)20多年对中国内地房地产市(shì)场的稳步发展起到了重要(yào)作(zuò)用(yòng)，不(bù)仅解决(jué)了房地产市场快(kuài)速发(fā)展(zhǎn)阶(jiē)段的资金需(xū)求，也提(tí)高了居(jū)民居住水平，中国内地城镇居(jū)民从筒子楼住到住宅小(xiǎo)区，从(cóng)全(quán)民蜗居(jū)到(dào)基本适(shì)居(jū)，住房事业取得巨(jù)大进步，数十(shí)年时间走完发(fā)达国家几百年城镇化路程。改革(gé)开(kāi)放以来，城(chéng)镇(zhèn)化(huà)进程进入快速发展时期。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿人(rén)增长至(zhì)9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市(shì)建成区面积由(yóu)7438平(píng)方公里(lǐ)增长至60721平方(fāng)公里(lǐ)，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们发布的《中国住房存(cún)量(liàng)报告：2021》测(cè)算(suàn)，1978-2020年中(zhōng)国(guó)内地(dì)城镇住(zhù)宅存量从不到14亿(yì)平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从8.1平(píng)方米增(zēng)至(zhì)34.7平方(fāng)米，城镇(zhèn)住房(fáng)套数从(cóng)约3100万套增至(zhì)3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增(zēng)至1.09。预售(shòu)制在当(dāng)前已成为(wèi)中国内地商品房销售(shòu)最(zuì)主要方式，2005年中国内地商品(pǐn)住宅(zhái)期房销售面积占总销售面积的比重为(wèi)63％，而2021年期房累计销(xiāo)售面积达(dá)15.6亿平，比(bǐ)重上升至(zhì)87％。

　　预售制也推动了中国内地房(fáng)地产行业的(de)发(fā)展。中国(guó)内地(dì)房地产(chǎn)历经二(èr)十多年长周期繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年(nián)，房(fáng)屋新开工面积从2.2亿(yì)平(píng)增(zēng)至19.9亿平，累(lèi)计(jì)上涨8.2倍，年(nián)复(fù)合(hé)增速10.6％。房(fáng)地(dì)产(chǎn)开发投(tóu)资完成额从0.4万亿元增(zēng)至(zhì)14.8万亿元(yuán)，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售(shòu)面(miàn)积和销(xiāo)售金额分别(bié)从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的快速发展，房地(dì)产企业从无到有、从国企先行到民(mín)企崛起，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地产企(qǐ)业(yè)数(shù)量达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房地产(chǎn)也成(chéng)为拉动中国内地经济高增长的火车头(tóu)。

　　1）从(cóng)经(jīng)济增长渠道，房地产带(dài)动的上下(xià)游产业链(liàn)特(tè)别长，高达(dá)50多个行业。2020年(nián)房(fáng)地产(chǎn)及其产业(yè)链占GDP的(de)17.2％（完(wán)全贡献），其中房(fáng)地产(chǎn)业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地产带动(dòng)产业链占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其(qí)中房(fáng)地产对金融(róng)、批发(fā)、建(jiàn)材的带动最为(wèi)明(míng)显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房地产完全拉动的投资占全(quán)社会固(gù)定资(zī)产投资的51.5％，其(qí)中(zhōng)，房地产开发投资占(zhàn)固定资产(chǎn)投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房(fáng)地产贷款占银行各项贷款余(yú)额的比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上(shàng)信托等通道业务(wù)，占比超(chāo)过三分(fēn)之一。从房地产融资存量占社融(róng)存量(liàng)比重(zhòng)看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违约，将导致(zhì)银(yín)行不良(liáng)率大幅上升。

　　4）从居(jū)民财富效应渠道，根据我们的《中国住房市值(zhí)测算(suàn)报告(gào)》，2020年中国住房市(shì)值(zhí)为(wèi)62.6万(wàn)亿美元，大于美国的33.6万亿(yì)美(měi)元、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿美元(yuán)。从(cóng)住房(fáng)市值占股债房市值(zhí)的比例(lì)看，2020年中国为66.6％，高于美(měi)国(guó)的(de)27％、日本(běn)的37％、英(yīng)国(guó)的49％、法国的56％、德国的(de)64％。中(zhōng)国(guó)住(zhù)房市值与股(gǔ)债房市值的(de)比例较(jiào)高，主(zhǔ)要是因为住(zhù)房市值高，以(yǐ)及中(zhōng)国(guó)资本市场(chǎng)发(fā)育尚不成(chéng)熟(shú)，直接融资比例较(jiào)低(dī)，股票、债券市值较低(dī)，居民投资渠(qú)道缺乏。

　　不可(kě)否认，预(yù)售制背后潜藏的风险确实存在，当(dāng)前的负面效应愈发凸显。

　　从个人层面看(kàn)，绝大(dà)部分商品是一(yī)手交钱(qián)一(yī)手交货，预(yù)售制是(shì)对(duì)购买者的单(dān)方面不(bù)公(gōng)平制度(dù)，购(gòu)房老百姓几乎承担了所有(yǒu)商品不能交付的风险。比如，交(jiāo)房等待(dài)期一(yī)般(bān)为(wèi)两(liǎng)年，在此期间，购(gòu)房者(zhě)不仅承担(dān)银行利(lì)息，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产(chǎn)证延期办理甚(shèn)至不能交房等风险。另外，购房者和开(kāi)发(fā)商之间的购(gòu)房合同、购(gòu)房者和银行的按揭贷款合同(tóng)是(shì)两个独立(lì)的(de)合同(tóng)关系，如果开发商发生违约，购房(fáng)者(zhě)只能根(gēn)据购房合同向开(kāi)发商主(zhǔ)张权力(lì)，但(dàn)依旧需要(yào)根据(jù)按揭贷款合同按时向银行(xíng)进行贷(dài)款(kuǎn)偿还，因(yīn)此购房者承担的(de)风险较大。

　　从行(xíng)业层(céng)面看(kàn)，预(yù)售制助推部分(fēn)房企过度(dù)举债、高杠杆扩张，资金若遇到下(xià)行周(zhōu)期，会引发(fā)资金链断裂(liè)、项目(mù)搁置等系列风险(xiǎn)，进行影响自身信用和(hé)购(gòu)房者(zhě)对行业的信(xìn)心(xīn)。

　　从金融层面看，银(yín)行作为(wèi)按揭贷款(kuǎn)的发放方，一旦房企(qǐ)因为市场波动或经营不(bù)善，出现资金(jīn)链断裂等(děng)一系列问题，导致(zhì)“烂尾(wěi)”等情况，而房企通过(guò)与购房者签订的预售合(hé)同和按(àn)揭合同，已经从银(yín)行(xíng)获得(dé)房款，如果购(gòu)房者(zhě)丧失(shī)还款(kuǎn)能力或短期不能还款等，则风险完(wán)全由银行承担，银行将面临较大的(de)坏账压力(lì)。

　　从监管(guǎn)角度(dù)看(kàn)，购房者的(de)预售监管资金(jīn)去哪了？楼盘“烂尾”，归(guī)根结底(dǐ)两个(gè)字(zì)那就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市(shì)商品房预(yù)售管理(lǐ)办法》中(zhōng)明(míng)确(què)规定(dìng)了开发企业预售商品房(fáng)所得款项应当用(yòng)于(yú)有关的工程建(jiàn)设(shè)，商品(pǐn)房预售款监管的具(jù)体办法，由(yóu)房地产管理部门制定。但多年(nián)以来(lái)全国并没有(yǒu)统一的预售资金(jīn)监管规定，各(gè)地实行“一城一策(cè)”。例如，太原、昆明(míng)、重庆、长沙等城(chéng)市重点监管资金比例为(wèi)总预售款的15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合肥等城市(shì)则按照项目的建安成本乘以建筑面积或者(zhě)项目工程总额(é)报价计算重点资(zī)金。而事实是，不少购房款未进(jìn)入监管账(zhàng)户、或进入监(jiān)管账户后被挪用，导致(zhì)楼盘没有资(zī)金继续建设。收楼遥(yáo)遥无期，月(yuè)供(gōng)却被迫继续(xù)还款。那(nà)么，监管账户资金如何被挪走的(de)？实际上，在过(guò)去房地产大开发时代的高周转背景下，抽(chōu)调预售款监管账户资金，是行业“潜规(guī)则”。比如工程总承包方，以(yǐ)工程建设(shè)名(míng)义，获得监管账户(hù)拨付资金(jīn)，再由工(gōng)程方将资金(jīn)转给房企，而拨付的工程款，远(yuǎn)超工程进度所(suǒ)需。通过这些方(fāng)式套取(qǔ)的资(zī)金，在(zài)房企(qǐ)各(gè)地(dì)项目间(jiān)流动，变(biàn)相加杠杆，这样做提供(gōng)了资(zī)金流动(dòng)性，房企抽调(diào)资金统筹拿地、还款和(hé)楼盘建(jiàn)设，形成(chéng)一种资金循环高周转模式，但一定程度上(shàng)把风险(xiǎn)甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外(wài)商(shāng)品房预售制度呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于(yú)购(gòu)房(fáng)者(zhě)预付资金(jīn)，一(yī)般设有定金或预付款(kuǎn)保(bǎo)护机制，如英国(guó)、日本；

　　2）预付款比重：要求(qiú)购(gòu)房(fáng)者支(zhī)付(fù)的预(yù)付款比例相对较低，绝大部(bù)分(fēn)房款在房屋交付后开(kāi)始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式：预付款(kuǎn)一般以定(dìng)金方式支付(fù)，或按工程(chéng)进度分期(qī)支付，或二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一般采用两(liǎng)种(zhǒng)方式发放按揭(jiē)贷款(kuǎn)，一(yī)是按工(gōng)程(chéng)进度(dù)付款，按揭贷款按照(zhào)工(gōng)程(chéng)进度逐渐发放，购房者开始月供；二是房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付后(hòu)发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房(fáng)屋烂尾(wěi)保护：为预(yù)售商品房提供期房烂尾保险(xiǎn)，在商品房出现(xiàn)重大(dà)延(yán)期(qī)或重(zhòng)大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的保障有两种方式，一是期房(fáng)由政府或第三(sān)方验收(shōu)合格并提供验收凭证(zhèng)后(hòu)，开发商凭验收凭证取得购房者支付的(de)房款。二是开发商为购房(fáng)者提(tí)供一(yī)定的保修(xiū)期，通常1-5年，保修期满，购房(fáng)者支(zhī)付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三(sān)方全程监管，交付时(shí)开发商凭验收凭(píng)证(zhèng)取得(dé)房款(kuǎn)

　　美国(guó)期房定金一定(dìng)期限内无条件返(fǎn)还，最低首付(fù)比例(lì)为(wèi)3.5％，交房前仅(jǐn)支(zhī)付首付，其余房款交(jiāo)付后按揭(jiē)还款，交付前资金(jīn)由第三方(fāng)全程监(jiān)管，交(jiāo)付(fù)时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金及(jí)首付环(huán)节(jié)，定金比例一般为房(fáng)款的(de)1％-5％，首付比(bǐ)例最低可低于3.5％，根据美(měi)国官方数据，2021年美国平(píng)均首(shǒu)付比(bǐ)例为12％。

　　余款支付方面，除定金或(huò)首付外(wài)，购房者在房(fáng)屋交付后通过(guò)按揭贷款(kuǎn)支付剩(shèng)余房(fáng)款。

　　资(zī)金监(jiān)管方面，美国(guó)为防止开(kāi)发商挪用资(zī)金(jīn)，购(gòu)房(fáng)者的定金及首付(fù)款(kuǎn)由第三方公(gōng)证行或产(chǎn)权保(bǎo)险公司(sī)的信托(tuō)账户(hù)科幻小说的三要素是哪三要素，小说的三要素是哪三要素的内容监(jiān)管。如果开发商倒闭导致(zhì)楼盘烂尾，购房(fáng)者资金可通(tōng)过(guò)申请仲裁取回(huí)，且不承担任何(hé)责任与损失。而开发商在房屋建设过程中的资金(jīn)全部来自银行(xíng)，银行根据(jù)工程进度向开发(fā)商提供一定比例的(de)贷款(kuǎn)，由于开发商挪用(yòng)资金直(zhí)接损害银行利(lì)益，银行有充分(fēn)动机监管开发商施工进度。开(kāi)发商在房屋交付时需(xū)取得由政府相关(guān)部门经审查后发放的验(yàn)收(shōu)凭证，通过验收凭证向银行得到购房者支付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期(qī)房烂尾险

　　德(dé)国期房可(kě)零首付(fù)购房，房款按(àn)建造(zào)工期进度支付，按揭按(àn)工(gōng)期放(fàng)款(kuǎn)后(hòu)还贷，房贷利率采用固定利率，开发商(shāng)或购房(fáng)者可购买期房烂尾保险。

　　预(yù)售门槛(kǎn)方面，德国开发商在(zài)项目获批后(hòu)即可(kě)预售房屋。签署购房合同前，购房者需支付约(yuē)2000欧的(de)定金并进行预(yù)约公证(zhèng)，签订合(hé)同(tóng)后定金(jīn)退还。如由(yóu)于任何原因(yīn)不能购买，定金按照德(dé)国法律全部退还。

　　签署购房合同后，购房者(zhě)需支付公证费和(hé)土地(dì)交易税，分别(bié)为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房(fáng)款(kuǎn)中，属于购房附加费。

　　首付方(fāng)面(miàn)，德国(guó)没有规定最低首付比例(lì)，可零首付购(gòu)房。

　　余(yú)款方面，德国也采取按工期支付房款的制度，一般分7笔进行支付，具体支付节点(diǎn)、比例因项(xiàng)目而异(yì)。一般(bān)来说，支付节点可分为(wèi)公证后、主体完工、内部水暖电路完工(gōng)、窗户玻璃完工、室内清(qīng)洁及墙面完(wán)工(gōng)、地板完工、全(quán)部完工，支付比(bǐ)例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者可在支付房款前申(shēn)请(qǐng)房贷，房贷利率采(cǎi)用固定利率，银行按(àn)施工(gōng)节奏(zòu)分多次发放贷款(kuǎn)，每(měi)笔贷款给予购房者一(yī)定使用期限，期限结束后(hòu)，购(gòu)房者开始还贷。

　　保险方面，德国(guó)保险公司针对(duì)期房设(shè)计了两种保险，保险的(de)功能(néng)是当房屋出现重大延期或重大缺陷时，保险公司保证(zhèng)开发商赔偿或修复，开(kāi)发商破产，由保险公司负责(zé)相应(yīng)赔偿(cháng)。保险由开发(fā)商或购房者(zhě)购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付(fù)

　　英国预(yù)售制(zhì)设有10％定金保险保护(hù)机(jī)制，交(jiāo)房前付(fù)款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双(shuāng)方律师严格监管。

　　订立合同前，买卖双方均有一名律师，负(fù)责沟通期房交易中的房(fáng)产、资金、合同(tóng)等各个环节(jié)，各环(huán)节内容确(què)认(rèn)无误后签订首付(fù)交换(huàn)合同。

　　定金方面，英国设置(zhì)了(le)10％定(dìng)金保(bǎo)险(xiǎn)保(bǎo)护(hù)机制，当开(kāi)发商出现财务(wù)、经营问题(tí)时(shí)，购(gòu)房者(zhě)10％的定(dìng)金由保险公司赔付，而超出10％的部分(fēn)较难追回。

　　首付(fù)方面，首付比例通常为10％-25％，首付需(xū)要(yào)在合同签订21天内支(zhī)付。

　　余款支付环(huán)节，英国采取按工程进度付款的方式(shì)，但是交房(fáng)前付款(kuǎn)比例相对较低，一般会在合(hé)同签(qiān)订(dìng)6-24个月分别支付两笔5％-10％的(de)款项，即交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例在20％-45％之间(jiān)，剩余款项交房后支付。

　　交付环节，英(yīng)国(guó)规定房(fáng)屋必(bì)须经过房产公证公司(sī)的(de)检(jiǎn)验验收(shōu)后才能交付，交付后方(fāng)可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房预售资金监(jiān)管极为严格，资金也由(yóu)律师监管，在确认工程(chéng)进度(dù)、支(zhī)付相关款(kuǎn)项过程(chéng)中，由(yóu)买房(fáng)律师将资(zī)金转给卖方律师，卖方律师转给开发商，即(jí)资(zī)金在进入开发商账户前经(jīng)过(guò)两道关口，有利于保障(zhàng)购房者资金(jīn)安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设(shè)置期房预付款保全措施

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万日元(yuán)时，开发商必须完成“预售(shòu)房定金(jīn)保(bǎo)全措施”，交房前(qián)付(fù)款比例不(bù)超房款的20％，开(kāi)发商违约需返还定价并赔(péi)偿约10％房款，交(jiāo)房后按(àn)揭还款。

　　立(lì)法方面，日本二(èr)战结束后由于房屋供(gōng)给严(yán)重失衡(héng)，叠(dié)加法律空白，社会(huì)上“一房(fáng)二卖”现象普遍，为此，日本政(zhèng)府(fǔ)1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多次修订，目前是唯一一部规(guī)范期房交易(yì)的法律(lǜ)。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建物取引业(yè)法》，对购房者支付(fù)定金(jīn)超过(guò)5％或(huò)超1000万日元(yuán)的部分，法律要求开发商必须完成定金保全措施才(cái)可预售(shòu)。什么是定金保全措(cuò)施？即买卖双(shuāng)方签订购(gòu)房合同时，开发商向金融机构(gòu)或指(zhǐ)定保证机构或保险机构签订定金保证委托合同，设置购房者(zhě)定(dìng)金(jīn)的保证或(huò)保险，并将(jiāng)相应(yīng)的(de)保证金证(zhèng)明书(shū)交付给购房(fáng)者。除(chú)定(dìng)金(jīn)外，其(qí)他预先支(zhī)付(fù)的购(gòu)房科幻小说的三要素是哪三要素，小说的三要素是哪三要素的内容款也(yě)受该措施保护(hù)。若开发商倒闭导致(zhì)期房烂尾(wěi)，购(gòu)房者可凭保证金(jīn)证明书向金融机构或保证(zhèng)机(jī)构或保险公司兑付，同时，开(kāi)发商需向购房者(zhě)赔付违(wéi)约金，一(yī)般约(yuē)为(wèi)房价的(de)10％。

　　房款支付(fù)环节(jié)，交房前只(zhǐ)需支付最多不超20％的(de)定金，签订购房合(hé)同后，购(gòu)房者即可向银行申(shēn)请贷(dài)款(kuǎn)，但交房(fáng)后才(cái)开始按(àn)揭贷款，除(chú)定金外(wài)的剩(shèng)余房(fáng)款在交房(fáng)后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方(fāng)资金由银行监管，享1年保修期(qī)后(hòu)付尾款

　　新加坡期房(fáng)购房者违约可返还相(xiāng)当于3.75％房(fáng)款的(de)订(dìng)金(jīn)，首付比例(lì)20％，余款按工程(chéng)进(jìn)度支付，所(suǒ)有资金进银行(xíng)专门项目资金账户，交房后满1年保修期(qī)后支付15％尾款。

　　订金支(zhī)付环节，新加坡开发商有(yǒu)统一的选购权(quán)合同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作(zuò)为订(dìng)金，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则进(jìn)一步签(qiān)订购买合同，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例(lì)方面(miàn)，签订购房合(hé)同后(hòu)，购房者需支付(fù)15％的首付及印花税，同(tóng)时购房(fáng)者向银行申请按(àn)揭(jiē)贷款。

　　余(yú)款支(zhī)付(fù)上，新加坡期房同(tóng)样采取按工程进(jìn)度(dù)付款的方(fāng)式(shì)，《发展商条例》对期(qī)房(fáng)付款流程做了(le)统一详(xiáng)细规定，要求所有开发商遵守，支付节点(diǎn)一般为合同签订后、地(dì)基(jī)完(wán)工、框架完工、管(guǎn)道(dào)门窗等(děng)完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程(chéng)进度放款(kuǎn)，月供在此过(guò)程中随(suí)着(zhe)放(fàng)出贷款的增加而(ér)增加，未(wèi)放(fàng)款部分无需月供(gōng)。

　　资金监管方面(miàn)，购房者(zhě)的(de)订金与付(fù)款会存入银行专门的(de)项目资金账户，账户(hù)资金(jīn)提取须(xū)与房(fáng)屋建设(shè)有关。房屋交付(fù)后，购房(fáng)者(zhě)享受1年的房(fáng)屋保(bǎo)修期，此后(hòu)购房者支(zhī)付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看，当前房地产到(dào)了政策出手临界点，重(zhòng)点是保交楼和房(fáng)企重(zhòng)组。一方面，加大(dà)对刚需(xū)和改善型需求的支持(chí)力度，长(zhǎng)短兼顾妥善应对局(jú)部停贷现(xiàn)象(xiàng)，重点是保交楼保复工保民生，给予强有(yǒu)力(lì)的(de)金融(róng)工具支(zhī)持。另一方面，从现在起，对还在正常运(yùn)转的房企(qǐ)包括民营企业，加大支持力度，由(yóu)优质房企牵(qiān)头并(bìng)购重组整(zhěng)个行业，为(wèi)每个房企配套AMC和(hé)财团，给予金(jīn)融(róng)工具配套。

　　二，中期来看，应充分估计形势复杂性(xìng)和人(rén)性(xìng)复杂性，兼(jiān)顾(gù)化(huà)解(jiě)停贷、复工(gōng)保交楼、重组房企债务、恢(huī)复市场(chǎng)信心以及长效机(jī)制。长效机制(zhì)四大关键是(shì)推动(dòng)城市(shì)群战略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定和房(fáng)地产税。定金环节，建立开发商违约后定(dìng)金保护(hù)机制，如将已(yǐ)支付(fù)定金冻结至(zhì)房屋交(jiāo)付阶段，保障(zhàng)购房者定金安全(quán)。签订合同环节，鼓励保险公司介入，为房屋(wū)重大延期(qī)以(yǐ)及(jí)重大缺陷等情(qíng)况提供充分的保障。余(yú)款(kuǎn)支付环节，建立(lì)按(àn)工程进(jìn)度付(fù)款机(jī)制或(huò)交房后(hòu)按揭(jiē)贷款机制(zhì)，充(chōng)分保(bǎo)护(hù)购房者的权益(yì)。资金监管环(huán)节，引入独立于(yú)开发(fā)商、银(yín)行(xíng)的第(dì)三方资金监管机构，或由政府相关部(bù)门直(zhí)接(jiē)监(jiān)管，以此防止资金挪用现(xiàn)象。交付环节，建立商品房(fáng)保修期制度(dù)。保修期内，开发商应(yīng)对房屋质量问题全权负责、免费维修(xiū)，购(gòu)房者(zhě)在保修期结(jié)束(shù)后支付尾款(kuǎn)。

　　三(sān)，长期来看，取消商品房预(yù)售制是大(dà)势所趋。一方面(miàn)，98年(nián)房改时(shí)，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权宜之计，现(xiàn)在全国套户(hù)比超(chāo)过1，从大开(kāi)发进入存量时代(dài)，对购房民众不公平(píng)的预售制已经过时了，该(gāi)取消了(le)，改(gǎi)为(wèi)现房销售。另一方面，取消预售制(zhì)，改为(wèi)现房销售，开发商将拼(pīn)的(de)不是五花(huā)八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销(xiāo)手段，而是所见(jiàn)即(jí)所得的(de)过(guò)硬的产品质量和诚(chéng)信，这才(cái)是(shì)对(duì)购房民(mín)众的最(zuì)根本最实(shí)质(zhì)的保(bǎo)障，这样(yàng)将(jiāng)极大(dà)的提升开(kāi)发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。

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