文(wén)：任(rèn)泽平团(tuán)队　　

　　导读(dú)

　　是该(gāi)取(qǔ)消预售制了。 1月(yuè)17日召开的全国住房和城乡建设工作会议提(tí)出(chū)“有条(tiáo)件的可以(yǐ)进行(xíng)现(xiàn)房销(xiāo)售”，不(bù)足一个(gè)月时间，已(yǐ)有山东、安徽、河南、四川、广东等地(dì)明确表态，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是该取消(xiāo)商品房预售制了，用你的钱，建你(nǐ)的房子，还(hái)烂尾了，这(zhè)是(shì)对购房者(zhě)的不公平。以(yǐ)后谁有钱谁建房，没钱没(méi)实(shí)力(lì)的别建了，不能把包袱甩(shuǎi)给老百姓(xìng)和社会，这(zhè)是房地产从大开(kāi)发时代步入高(gāo)质量发展阶段的必然趋势，也是对购房老百姓的最大保护。98年房改时(shí)，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预(yù)售制是权宜之计，现在全国套户(hù)比超过1，从大开发进(jìn)入存量时(shí)代，对购房民众不公平的(de)预售制(zhì)已经过时(shí)了，该(gāi)取消(xiāo)了，改为现房销售。以后一(yī)手交钱，一手交房，天经地义(yì)。当然二次房改是个技(jì)术活，兼顾化(huà)解停贷(dài)、复工保(bǎo)交楼(lóu)、重(zhòng)组房企债务、恢复市场(chǎng)信心以及长效机制(zhì)，长效机制(zhì)四大关键是推动城市(shì)群战略、人地挂(guà)钩、金融中性稳定和(hé)房地产税。如果按照经济规律办(bàn)事，中国(guó)一定(dìng)能实(shí)现房地产软着陆和长期平(píng)稳健康发展，跨过这(zhè)道关，解好这道世(shì)界(jiè)难题(tí)。

　　2、为什么要取消预售制(zhì)、改为现房销售(shòu)？大家想想(xiǎng)，绝大部分商品是一手交钱一手(shǒu)交货，预(yù)售制是对购买者的(de)单方(fāng)面不公平制度，购房老百(bǎi)姓几乎承担了(le)所有商品不能交付的风险。从(cóng)个(gè)人层面看，预(yù)售制对购房者非常不公(gōng)平，比如(rú)，交房等(děng)待期一(yī)般为两(liǎng)年(nián)，在(zài)此期间，购房者不(bù)仅承担银行(xíng)利(lì)息(xī)，还要承担延迟交房、房屋质量、房产证(zhèng)延(yán)期办理甚至不能交(jiāo)房的风险。从行业层面(miàn)看(kàn)，预售制助推部分房企过度(dù)举债、高杠杆(gān)扩张，若遇(yù)到下行周期，会引发资金链断裂、项(xiàng)目搁置等系列(liè)风险。取消预售制(zhì)，改为(wèi)现房销售，这样有助于落实中央房住不炒精神、有助于保障购房老百姓(xìng)权益、有助于房企稳健发展，一举多得(dé)，谋划(huà)长远。

　　3、为什(shén)么建(jiàn)议(yì)取消预售制度？预售(shòu)制(zhì)度怎么来(lái)的(de)？国外德国对中国友好吗，德国对中国怎么样什(shén)么情况？简单科普一下：商品房(fáng)预售最早(zǎo)源(yuán)于中(zhōng)国香(xiāng)港，俗称卖楼(lóu)花，卖期(qī)房，是(shì)一(yī)种开发商(shāng)放杠杆的方式。98年(nián)房(fáng)改，由于(yú)商品(pǐn)房短(duǎn)缺，房企缺资金，借(jiè)鉴中国(guó)香港，引入了商品房预售制度(dù)。其实，当(dāng)前世界不(bù)少国家存在预售制。但(dàn)是，重(zhòng)点来了！发达国家一般有严格的监管保障措施，开发商在项目获得政府批准后才(cái)可以开始(shǐ)销售，买(mǎi)家在购(gòu)买期房后并(bìng)非像中(zhōng)国一样在支付完(wán)首付款后从银(yín)行一次性贷(dài)款支付(fù)剩余全部房款，而是根(gēn)据(jù)开发商工程进度在完全交房前进行分(fēn)期支付。所以，预售制度是需要严格的资金监管、分期支付以及违约处罚(fá)措(cuò)施作为(wèi)保障的(de)，如(rú)果没有这些保障措施，一定会触发风(fēng)险(xiǎn)，对购(gòu)房民众不(bù)公平(píng)，所以不如借机取消预售制度，以后改为现房销售(shòu)。客观讲预售制度有一定历史阶段性，现在中(zhōng)国住房(fáng)进入存量(liàng)时代，取消预(yù)售制度有助于降负债降杠杆，不再把烂尾风险甩给老百(bǎi)姓(xìng)和社会(huì)，当然这需要配套房企债务(wù)重(zhòng)组、复(fù)工(gōng)保交楼、恢复市场信心(xīn)和房(fáng)地产长效(xiào)机制。这是(shì)个(gè)技术活，只要坚持(chí)市场(chǎng)化改革，中(zhōng)国一定能化解这(zhè)个难题，让房地产回(huí)归实体经济和(hé)居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消预售(shòu)制，改(gǎi)为现(xiàn)房销售，开发商(shāng)将拼的不是(shì)五花八门、眼花缭乱、不(bù)知道能不能兑现(xiàn)的营(yíng)销手段，而是所见(jiàn)即所得的过硬(yìng)的产(chǎn)品质量(liàng)和诚信，这才是对购房民众的最根本(běn)最实质的(de)保(bǎo)障(zhàng)，这样将极(jí)大的提升开发商的(de)建(jiàn)筑(zhù)质(zhì)量，实现(xiàn)良币(bì)驱逐(zhú)劣(liè)币。所(suǒ)有商(shāng)业的(de)本(běn)质(zhì)是向善，是(shì)以客户(hù)为中心，房地产(chǎn)也不(bù)能例外，老百姓(xìng)买房子(zi)是天大的事(shì)，烂尾毁(huǐ)三代，好房(fáng)幸福(fú)一(yī)家(jiā)人。从这(zhè)个角(jiǎo)度，取消预售(shòu)制、实施现房销售是实现老百(bǎi)姓安居乐业、社会长(zhǎng)治久(jiǔ)安、行业(yè)企业(yè)健康发(fā)展的重大(dà)措施。在当前的情(qíng)况下(xià)，取(qǔ)消(xiāo)预售制要结(jié)合稳楼(lóu)市(shì)、房地产(chǎn)软(ruǎn)着(zhe)陆、打通(tōng)金融支(zhī)持(chí)当期三好生、新模式等(děng)综合施(shī)策。

　　作者十(shí)年前在国务院发展研究中心参与财税(shuì)改革方案研(yán)究(jiū)时，对(duì)预(yù)售制、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进(jìn)行过长期系统的专项(xiàng)研究。（参考后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国(guó)内(nèi)地商品房(fáng)预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源(yuán)：分层(céng)销售+“按揭”，霍(huò)英(yīng)东创造(zào)“卖楼(lóu)花”模式(shì)

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预(yù)售制推(tuī)动城市化(huà)进程，但背后潜藏的风(fēng)险确实存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第三方(fāng)全(quán)程(chéng)监管(guǎn)，交付时开发商(shāng)凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制(zhì)，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立法，设置期(qī)房预付款保全措(cuò)施(shī)

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资(zī)金由银行(xíng)监(jiān)管，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内地商(shāng)品房预(yù)售制的(de)前世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模(mó)式

　　二十世纪五(wǔ)十年代(dài)在中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)，楼(lóu)宇出租是地(dì)产行业盛行的方式，但(dàn)有着转让难、出租资金周转(zhuǎn)期长等问(wèn)题(tí)，分层销售孕育而生。20世纪50年(nián)代，中国(guó)香港(gǎng)还未(wèi)推行公(gōng)共房屋(wū)制度，许多人栖身(shēn)于木屋或者其他临(lín)时住(zhù)宅，住房(fáng)的需求是(shì)相当高，不过大多(duō)数居(jū)民的储蓄很(hěn)少。当时楼(lóu)宇买卖(mài)多数以一整栋楼为单位，需要雄厚的资金实(shí)力才能购买。虽然(rán)楼宇出(chū)租(zū)是中国香(xiāng)港地产(chǎn)行业(yè)盛(shèng)行的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租(zū)资金(jīn)周转期长等问题。针对这一系列问题，不少(shǎo)地产商(shāng)开始探求新的方式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼(lóu)宇分(fēn)层(céng)出(chū)售。这模式一经推行(xíng)，购买楼宇的(de)市民数量有所增(zēng)加，开发商资金周转(zhuǎn)加快。

　　在分层出(chū)售的基(jī)础上(shàng)，将(jiāng)“按(àn)揭”模式引入房地产销售，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式。1953年底霍英(yīng)东创(chuàng)办立信置业有限公司，凭借商业(yè)直觉(jué)和多(duō)年经营杂货铺、海(hǎi)上(shàng)驳运业务(wù)的经验(yàn)，对于商品流(liú)通、资金周(zhōu)转(zhuǎn)有着独到的见解，在(zài)努(nǔ)力寻(xún)求方法加快自身(shēn)资金周(zhōu)转。当时其在(zài)购下(xià)九龙(lóng)的一块(kuài)地盘(pán)后(hòu)，除了分层出售、还印(yìn)发售楼说明书，上有文字详尽(jǐn)说(shuō)明楼宇的地势环(huán)境、建筑材料、分层价格、订购(gòu)方法等。此外(wài)，“卖楼(lóu)花(huā)”是另外一(yī)个亮点(diǎn)，即先(xiān)收(shōu)取买家的订(dìng)金，采用(yòng)类似(shì)租(zū)金的(de)分期付款形式(shì)，等新楼(lóu)落(luò)成时，收(shōu)齐买家的钱，买家(jiā)就拥有了(le)自己的房(fáng)产。这种方式减轻(qīng)了民(mín)众购房的资金压(yā)力，加速(sù)了房屋的(de)建造和销售(shòu)，也(yě)解(jiě)决了制造商的资(zī)金(jīn)问题，降低投(tóu)资风险(xiǎn)，在(zài)当时可谓是(shì)“双赢”的举措。“预售楼花+分(fēn)期付款”的销售模式成(chéng)为当时中国香港房(fáng)地产市场的(de)一大特色，纵观中国香港房地产市场(chǎng)的改革，“卖楼花”模式(shì)高(gāo)效率地解决(jué)了(le)核心的(de)住房供不应(yīng)求(qiú)的问题，使房(fáng)市发展(zhǎn)进入新阶段(duàn)。

　　预售楼花(huā)模(mó)式(shì)推动了中国香港(gǎng)楼(lóu)市(shì)几十(shí)年(nián)繁荣，但期间也出(chū)现(xiàn)过“烂尾(wěi)楼”的(de)情况(kuàng)，但监管部门不断完善、规范(fàn)化，建立健全的监管机(jī)制，促进市场健康发(fā)展。例如，1960年，位(wèi)于(yú)大角咀的(de)一(yī)个楼盘因建筑费用超(chāo)支(zhī)停(tíng)工(gōng)，出(chū)现“烂尾(wěi)”情(qíng)况。在(zài)1961年后(hòu)，中国香(xiāng)港(gǎng)管(guǎn)理部门提升(shēng)了对(duì)于预(yù)售(shòu)楼花(huā)制度的监管，即要求(qiú)开发商在预售前(qián)，确保地价款(kuǎn)已经全部(bù)支(zhī)付，还要证明自(zì)身(shēn)有资金等能(néng)力(lì)把项(xiàng)目完成，资(zī)金需放入律师所(suǒ)托管，支(zhī)取时需律(lǜ)所和建筑师的核准(zhǔn)。为了防(fáng)止开发(fā)商、律(lǜ)所(suǒ)、建筑(zhù)师等造假，套取监管账(zhàng)户(hù)资金，中(zhōng)国香港要求律师行在银行开设(shè)的(de)信托账户（监管(guǎn)账户）、开发商(shāng)操作等(děng)采取全透明化机制(zhì)，且银行的责任上(shàng)升，如出现(xiàn)房屋“烂(làn)尾”情况，银行将成最大风险方，后续需自身(shēn)推动项(xiàng)目完(wán)工。随着监管体系逐步完(wán)善，出现“烂(làn)尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引进“卖(mài)楼花”模(mó)式(shì)，形成(chéng)“中国内地版预售(shòu)制”

　　二十世纪九十年代，中国(guó)内(nèi)地面(miàn)临住房需(xū)求(qiú)大和供给量(liàng)短缺问题，引入“卖楼花”制(zhì)度。建(jiàn)国以来，中国内(nèi)地优先发展重工业，强调(diào)基础建设，这一导向使(shǐ)前期(qī)发展工业(yè)化的(de)进(jìn)程大于城市(shì)化进程(chéng)，唯有解决住房基础等城市化配套(tào)问题，才能进一步(bù)推(tuī)进城(chéng)市(shì)化。但(dàn)当时(shí)推行的是“统一管理，统一分配(pèi)，以租养(yǎng)房”的(de)福(fú)利分房制度，住(zhù)房市(shì)场发(fā)展起步较晚(wǎn)、增速(sù)较慢，福(fú)利分房制度(dù)也出现了(le)分配不公、效(xiào)率低、配套差等问题，因此福(fú)利分房制(zhì)度不再适用于当时的国(guó)情(qíng)。叠加房(fáng)地产(chǎn)市场面临商(shāng)品房的需求(qiú)量大(dà)，而社会(huì)缺少大型房地产(chǎn)开发(fā)商(shāng)，商(shāng)品房供应量小的困境(jìng)，此时引入中国香(xiāng)港(gǎng)的(de)“卖楼花”模式无疑是(shì)对(duì)内地(dì)房地产市场(chǎng)的一针(zhēn)强(qiáng)心剂。从1994年起，中国内地逐步引进中(zhōng)国(guó)香港预售(shòu)商品房制(zhì)度(dù)，先后(hòu)出台多项文件，大力支持国内房地产市场改革。例如，1998年，国(guó)务(wù)院出台《关于进(jìn)一步深化城镇(zhèn)住(zhù)房制度改革，加快(kuài)住(zhù)房(fáng)建设的通知》文件，决定停止住房无偿实物(wù)分(fēn)配(pèi)，逐步(bù)实(shí)行住房分配货币(bì)化、住房供(gōng)给商品化(huà)、社(shè)会化(huà)的(de)住房新(xīn)体制，从计划(huà)经济下(xià)的福利分(fēn)房(fáng)转向市(shì)场经济的(de)商(shāng)品房(fáng)。房地产市场采(cǎi)用预售制，允(yǔn)许开(kāi)发商卖期(qī)房，解决了房企缺少资金和开发(fā)时(shí)间周期长(zhǎng)的两(liǎng)大难题(tí)，开发(fā)商以预售款撬动下(xià)一个(gè)项目的开发，形(xíng)成滚动开发模式，住(zhù)房供应(yīng)速度(dù)加快。自此中(zhōng)国内(nèi)地开始(shǐ)房改货币(bì)化，中国人民银行等多方迅速(sù)出台相关的(de)信贷政策，支持购房(fáng)者，极(jí)大作用推动(dòng)了房(fáng)地产市场的(de)发展。

　　引(yǐn)入中国香港“卖楼花”模式后，经调整形成契(qì)合中国内地的商(shāng)品房预售制度。预售制的初衷是为了缓解房企资金压(yā)力(lì)，加快城(chéng)镇住房建(jiàn)设。具(jù)体来说，是指(zhǐ)房地产开发企业将正在(zài)建设中的(de)房屋(wū)预先出售给购房者，由购房者支(zhī)付(fù)定金或房款的行为(wèi)。区别于中国香港，在中国(guó)内(nèi)地实践过程中，商品房预售流(liú)程为：房地产开发(fā)商办理预售(shòu)许可证-签订商(shāng)品(pǐn)房买(mǎi)卖合(hé)同-进行备(bèi)案登记和预告登(dēng)记-交付房屋。在购房过程中，购房者需要一次性付清首(shǒu)付(fù)款，并采用银行贷款的(de)形(xíng)式一次性付清剩余(yú)房款，换言之，房屋未建成，开发商可能已(yǐ)拿到了全部购房款，这点与中国(guó)香港的按照工程进度(dù)付(fù)款有所不同(tóng)。对中国内地的开发(fā)商而言(yán)，预售制商品房也开启了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预(yù)售制推动城(chéng)市化(huà)进程，但背(bèi)后潜藏的风险确(què)实存在

　　作(zuò)为中国内地商品房销售(shòu)的最主要方(fāng)式，预售制极大缩短房(fáng)企现金回笼周期，同(tóng)时增加市场商品(pǐn)房供(gōng)应(yīng)，推动了城镇化发展进程。预售制在过(guò)去(qù)20多年对(duì)中国(guó)内地房地产市场的稳步发(fā)展起到了(le)重要作用，不(bù)仅解决了房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)快速发展阶(jiē)段(duàn)的资金(jīn)需(xū)求，也(yě)提高了居民(mín)居(jū)住水平，中国内地城镇居民从筒(tǒng)子(zi)楼住(zhù)到住宅(zhái)小(xiǎo)区，从全(quán)民蜗居(jū)到基本适居，住房事业(yè)取得(dé)巨(jù)大进步(bù)，数十年时(shí)间走完发(fā)达(dá)国(guó)家几百年城镇(zhèn)化路程。改革开(kāi)放以来，城镇化(huà)进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿人(rén)增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建成(chéng)区面积由7438平方公里(lǐ)增长至(zhì)60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍。根据(jù)我们发布(bù)的(de)《中国(guó)住房存量报告(gào)：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内(nèi)地城(chéng)镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均(jūn)住(zhù)房建筑面(miàn)积从8.1平方(fāng)米增至34.7平方米，城镇住(zhù)房套数从约3100万(wàn)套增至(zhì)3.63亿套，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预售制在(zài)当前已成(chéng)为中国内地商品房(fáng)销(xiāo)售最主要(yào)方式，2005年(nián)中国内地(dì)商(shāng)品住宅期房销售面(miàn)积占总销售(shòu)面(miàn)积的(de)比(bǐ)重为63％，而(ér)2021年期房(fáng)累计(jì)销(xiāo)售(shòu)面(miàn)积达15.6亿平，比重(zhòng)上(shàng)升(shēng)至87％。

　　预(yù)售制也推动了(le)中国内地房地产(chǎn)行业(yè)的发展。中(zhōng)国内地房(fáng)地产历经(jīng)二十多年(nián)长周(zhōu)期繁(fán)荣，行业各项(xiàng)指标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面(miàn)积从2.2亿(yì)平增至(zhì)19.9亿平，累(lèi)计(jì)上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房(fáng)地产开发(fā)投(tóu)资完(wán)成额从0.4万亿元增至14.8万亿(yì)元(yuán)，累计上涨35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商品(pǐn)房销售面积和(hé)销售金额(é)分别从1.5亿平增至(zhì)17.9亿平、0.3万(wàn)亿(yì)元增至18.2万亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业(yè)的快速发(fā)展，房地产企业从无到(dào)有、从(cóng)国(guó)企先行(xíng)到民企崛起，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年(nián)，房(fáng)地产企业(yè)数量达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二(èr)十年来房地产也成为拉动中(zhōng)国(guó)内地经济高增长的火(huǒ)车头。

　　1）从(cóng)经(jīng)济(jì)增长渠道，房地产带动的上下游(yóu)产(chǎn)业链(liàn)特别长(zhǎng)，高(gāo)达(dá)50多个行业(yè)。2020年房地产及其产业链占(zhàn)GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房地产带动产业(yè)链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其(qí)中房地产对金(jīn)融、批发、建(jiàn)材的带动最(zuì)为明显。

　　2）从(cóng)投(tóu)资渠道，2020年(nián)房地产完全(quán)拉(lā)动(dòng)的投(tóu)资占全社会固定资产投资的51.5％，其中，房地产开发投资占(zhàn)固定资产投资(zī)的(de)27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房地产贷款占银(yín)行各项贷(dài)款(kuǎn)余(yú)额的比重看(kàn)，2021年12月(yuè)为27.07％，如果(guǒ)加(jiā)上(shàng)信托等通道业务，占比超过三(sān)分之一(yī)。从(cóng)房地产融资存量占社融存量比重(zhòng)看，2021年12月(yuè)占比(bǐ)为18.76％。如果房(fáng)企(qǐ)大面积违约，将导致银(yín)行不良(liáng)率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠(qú)道(dào)，根(gēn)据我(wǒ)们的《中国(guó)住房市值(zhí)测算报告》，2020年中国住房市值(zhí)为62.6万亿(yì)美元，大于美国的33.6万亿美元、日本的(de)10.8万亿(yì)美元、英法(fǎ)德三国合计的31.5万亿美元。从住房市值(zhí)占股债房(fáng)市值(zhí)的比(bǐ)例看(kàn)，2020年中(zhōng)国为66.6％，高(gāo)于(yú)美国(guó)的27％、日本(běn)的37％、英国(guó)的49％、法(fǎ)国(guó)的56％、德国的64％。中国住(zhù)房市(shì)值与股债房市值的比例较高，主要是因为(wèi)住房市值高(gāo)，以及中国资本市场(chǎng)发育(yù)尚不成熟(shú)，直接(jiē)融资(zī)比例较低，股票(piào)、债券市值(zhí)较低，居民投(tóu)资渠道缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预售制背后潜藏的风(fēng)险确实存在，当前的负面效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个(gè)人(rén)层(céng)面(miàn)看，绝大部分(fēn)商品是(shì)一手交(jiāo)钱一手交(jiāo)货，预(yù)售制是(shì)对购买者的(de)单方面不公平制度，购房(fáng)老百姓几乎承担了所有商品(pǐn)不(bù)能交(jiāo)付的风险。比如，交房(fáng)等待期一般为(wèi)两年，在(zài)此期间，购房者不仅承担银行利息，还要(yào)承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质(zhì)量、房产证延期办理甚至不能交房等风险。另外，购(gòu)房者和开发(fā)商之间的购房合同、购房者和(hé)银行的(de)按(àn)揭贷(dài)款合同(tóng)是两(liǎng)个独立的合同关(guān)系，如(rú)果开发商发生(shēng)违约，购(gòu)房者(zhě)只能根(gēn)据购房(fáng)合同向(xiàng)开(kāi)发商主(zhǔ)张权力，但依(yī)旧需要根据(jù)按(àn)揭贷款合(hé)同按时向银行(xíng)进行贷款(kuǎn)偿还，因此购(gòu)房者承担(dān)的风(fēng)险较大。

　　从行业层面看(kàn)，预售制助推部分(fēn)房企过(guò)度(dù)举(jǔ)债、高(gāo)杠杆(gān)扩张，资金(jīn)若遇(yù)到下(xià)行(xíng)周期(qī)，会引发资金链断裂、项目(mù)搁置(zhì)等系列风险，进行影响自身信(xìn)用和购房者对(duì)行业的(de)信心。

　　从金融层(céng)面看，银行作为按揭贷款的发放方，一旦房企因为市场(chǎng)波动(dòng)或经营不(bù)善，出现资金链断裂等一系列(liè)问(wèn)题，导致“烂尾(wěi)”等(děng)情况，而房(fáng)企通过与购(gòu)房者(zhě)签订的(de)预(yù)售合(hé)同和按揭合同，已经从银(yín)行获得房款(kuǎn)，如果购(gòu)房(fáng)者丧(sàng)失还款能力或短期不能还款(kuǎn)等，则风险完(wán)全由银行承(chéng)担(dān)，银行(xíng)将面临较大的坏账压力(lì)。

　　从监管(guǎn)角度看(kàn)，购房者的预售监管(guǎn)资金去哪了(le)？楼盘“烂尾”，归根结(jié)底两(liǎng)个字那就是“没钱”，即没钱付(fù)工程款。在2004版(bǎn)的《城市商品房预(yù)售(shòu)管理办法》中明确规定了开发企业预售商品房所得款项应当用于有关(guān)的(de)工程建(jiàn)设，商品房预售款(kuǎn)监管的(de)具体(tǐ)办法，由(yóu)房地产管理部(bù)门制(zhì)定。但(dàn)多年以来(lái)全国并没有统一(yī)的预(yù)售资(zī)金监管规定，各地实行(xíng)“一城一(yī)策”。例如，太原、昆明(míng)、重庆、长沙等城市重点监管资金比例为(wèi)总预(yù)售(shòu)款的15-40％左右(yòu)，郑(zhèng)州、福州、合(hé)肥等城(chéng)市(shì)则按照(zhào)项目(mù)的(de)建(jiàn)安成本乘以建筑面积或(huò)者项(xiàng)目工程总额报(bào)价(jià)计算重点资金(jīn)。而(ér)事实(shí)是，不少购房款未进入监(jiān)管账户、或进入监(jiān)管(guǎn)账(zhàng)户(hù)后被挪用，导致(zhì)楼盘没有资金继续(xù)建设。收楼(lóu)遥遥无期，月供却被迫继续(xù)还(hái)款。那(nà)么，监管(guǎn)账(zhàng)户(hù)资金如何被挪走的？实际上(shàng)，在(zài)过去房地产大开发时代的高(gāo)周转背(bèi)景下，抽调预(yù)售(shòu)款监管账户资金，是行业“潜(qián)规则”。比如工(gōng)程(chéng)总承包方，以工程建设名义，获(huò)得(dé)监管账户(hù)拨付资金，再(zài)由工程(chéng)方(fāng)将资金转给房企，而拨付的工程款，远超(chāo)工程进度所需。通(tōng)过这些方式套取的资金(jīn)，在房企各地项目间流动，变(biàn)相加杠杆(gān)，这样做提供了资金流动性，房企(qǐ)抽调资(zī)金统筹拿地、还款和(hé)楼盘建设，形成一种资(zī)金(jīn)循环高(gāo)周转模式，但一定程(chéng)度上把风险(xiǎn)甩给了(le)购(gòu)房者。

　　2 国际经验

　　整体来(lái)说，国外商(shāng)品房预售(shòu)制度(dù)呈现以下(xià)特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资金，一般(bān)设有定(dìng)金或预付款保(bǎo)护(hù)机制，如英国、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求(qiú)购房者(zhě)支(zhī)付的预(yù)付款(kuǎn)比例相对(duì)较低，绝大部分房(fáng)款在房屋交付后开(kāi)始支付；

　　3）预付款支付(fù)方(fāng)式：预付款一般以定金方式支(zhī)付，或按工(gōng)程进(jìn)度分(fēn)期支付，或二(èr)者结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一般采用两种方式发放按揭贷款，一是按工程进度付款，按揭贷款(kuǎn)按照工程进度(dù)逐渐发放，购房者开始月供；二是房屋交付后发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商(shāng)品(pǐn)房提供期(qī)房烂尾保(bǎo)险(xiǎn)，在商品房出现重(zhòng)大延期或重大缺陷时，保(bǎo)障购房者权益；

　　6）房屋(wū)交付(fù)保护：房屋交付质量的保障有两种方式，一是期房由政府或第(dì)三(sān)方(fāng)验收合格并提(tí)供验收凭(píng)证后，开发商凭验收凭(píng)证取得购房者支付(fù)的房款。二是开发商为购房者(zhě)提供一(yī)定(dìng)的保修(xiū)期，通(tōng)常(cháng)1-5年(nián)，保(bǎo)修期满(mǎn)，购房者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第三(sān)方全程(chéng)监管(guǎn)，交付时(shí)开发(fā)商凭(píng)验(yàn)收凭证取得(dé)房款

　　美国期房定金一定期限内(nèi)无条件返还，最(zuì)低(dī)首付比例为3.5％，交房前仅(jǐn)支付首付，其余房(fáng)款交付后按揭还款(kuǎn)，交付前资(zī)金(jīn)由第三(sān)方全程监管，交付时开(kāi)发(fā)商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首付环(huán)节，定金比例(lì)一般为房款的1％-5％，首付比例最低(dī)可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均首(shǒu)付比例为12％。

　　余款支付方(fāng)面(miàn)，除(chú)定金或首(shǒu)付外(wài)，购房者在房屋交付后(hòu)通(tōng)过按揭贷款支付剩(shèng)余房款。

　　资金(jīn)监管方面，美国(guó)为防止(zhǐ)开发商挪用资金，购(gòu)房者(zhě)的定金及(jí)首付款由第三方公证行或(huò)产权保险公司的(de)信托账户监管(guǎn)。如(rú)果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者(zhě)资金可通过申请(qǐng)仲裁取(qǔ)回，且不承担任何(hé)责任与损失。而开发商在房屋建(jiàn)设(shè)过程中的资(zī)金全部(bù)来自银行(xíng)，银行根据工(gōng)程(chéng)进度(dù)向开发商(shāng)提供一定比(bǐ)例的贷款，由于(yú)开发(fā)商挪用资金直(zhí)接损(sǔn)害银行(xíng)利益，银行(xíng)有充分动机监管开发(fā)商(shāng)施工进度。开发(fā)商(shāng)在房屋(wū)交(jiāo)付时(shí)需取得由政府相关部门经审(shěn)查(chá)后发放的验(yàn)收(shōu)凭证(zhèng)，通过验(yàn)收凭证向银行(xíng)得到购房者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供期房烂尾(wěi)险

　　德(dé)国(guó)期房可(kě)零(líng)首(shǒu)付购房，房款按建造工(gōng)期进度支(zhī)付(fù)，按(àn)揭按工期放款后还贷(dài)，房贷(dài)利率采用固定利(lì)率，开发商或购(gòu)房(fáng)者可购买期房(fáng)烂(làn)尾(wěi)保险(xiǎn)。

　　预售(shòu)门槛方面，德国(guó)开发商在项目获(huò)批后即可预售(shòu)房(fáng)屋(wū)。签署购(gòu)房合同前，购(gòu)房者需支付约2000欧(ōu)的定金(jīn)并进(jìn)行预约公证，签订合同后(hòu)定(dìng)金(jīn)退还(hái)。如由于任何原因不能购买(mǎi)，定金按照德国(guó)法律全部退还。

　　签署购(gòu)房合同后，购(gòu)房者需(xū)支付公证费和土地交(jiāo)易税(shuì)，分(fēn)别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不(bù)包含(hán)在购(gòu)房款中，属(shǔ)于(yú)购房附(fù)加费。

　　首(shǒu)付方面(miàn)，德国没(méi)有(yǒu)规定最低首付比(bǐ)例，可零首付购房。

　　余款方面，德国也(yě)采取(qǔ)按(àn)工(gōng)期支付房款的制度，一般分7笔进行(xíng)支付(fù)，具体支付节(jié)点、比例因项目而异(yì)。一般来说，支付节点可分(fēn)为公证(zhèng)后(hòu)、主体(tǐ)完工、内部水(shuǐ)暖电(diàn)路完工(gōng)、窗户玻璃完工(gōng)、室内清(qīng)洁及墙面完工、地板完工、全部完工(gōng)，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房(fáng)者可在(zài)支(zhī)付房款前(qián)申请房贷，房(fáng)贷(dài)利(lì)率采用固(gù)定利率，银行按施工节奏分多次发放(fàng)贷款，每(měi)笔贷款给予购房者一定使用期限，期限结束(shù)后，购房者开始还贷。

　　保险方面(miàn)，德国保险公司针对期房设计了两种保险，保险(xiǎn)的(de)功能是当房屋出现重大延期或重大缺陷时，保险公司保证开(kāi)发商赔(péi)偿或修复(fù)，开发商(shāng)破产，由保(bǎo)险(xiǎn)公司负责(zé)相应赔偿。保险由开发商或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预(yù)售制(zhì)设有10％定金保险保护(hù)机制，交(jiāo)房前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资(zī)金由(yóu)买卖双方(fāng)律师严格监管(guǎn)。

　　订立合同前，买卖双(shuāng)方均有一名律(lǜ)师，负责(zé)沟通期房交(jiāo)易中的(de)房产、资(zī)金、合同(tóng)等各个环(huán)节，各环节内容确认无(wú)误(wù)后签订首(shǒu)付(fù)交换合同。

　　定金方面，英国设置(zhì)了10％定金保险保护机制，当开发(fā)商出现财务、经营问题时，购房者10％的定(dìng)金由保险公司赔付，而超出10％的(de)部分较(jiào)难(nán)追(zhuī)回。

　　首付(fù)方(fāng)面(miàn)，首付比例通(tōng)常为10％-25％，首付需要在合同签(qiān)订21天内(nèi)支付。

　　余款支付环(huán)节，英国采取(qǔ)按工程(chéng)进(jìn)度付款的方式，但(dàn)是交房前(qián)付款比例(lì)相对较低(dī)，一般会在合同签订6-24个月分别支付两笔(bǐ)5％-10％的(de)款项，即交房前付款比例(lì)在20％-45％之间(jiān)，剩余款项交房后支付。

　　交付环节，英国规定房屋必须经过房产公(gōng)证(zhèng)公(gōng)司的(de)检验验收后才(cái)能交(jiāo)付，交(jiāo)付后方(fāng)可按揭还(hái)贷(dài)。

　　资金监(jiān)管环节，英国期房预(yù)售资金监管极为严格，资(zī)金也由律师监管，在确(què)认(rèn)工程进度、支付相(xiāng)关款项过程中，由买房律师将资金转给(gěi)卖方律师，卖(mài)方律师(shī)转给开发商(shāng)，即(jí)资金在进入(rù)开发商账户前经过(guò)两道关口，有(yǒu)利于保障(zhàng)购房(fáng)者资金安全。

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规范期(qī)房交易立(lì)法，设(shè)置期房(fáng)预(yù)付款(kuǎn)保全措施

　　日本期房交易立法(fǎ)，定金超(chāo)5％或(huò)1000万(wàn)日元时，开发商必须(xū)完成“预售(shòu)房定金保全措施”，交房(fáng)前付款比例不超房款的20％，开(kāi)发商(shāng)违约(yuē)需返(fǎn)还定价并(bìng)赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面(miàn)，日本二战结(jié)束后由于房屋供给严重失衡，叠加法律空白，社会上“一房二(èr)卖(mài)”现象普(pǔ)遍，为此，日本政府(fǔ)1952年(nián)出(chū)台《宅(zhái)地建筑物交易法》，经多次修订，目前是(shì)唯一一部规(guī)范期(qī)房(fáng)交易的法律。

　　定金保护方面，根(gēn)据日本(běn)《宅地(dì)建物取引业法》，对购房者支付定金超过5％或(huò)超1000万日(rì)元的部分(fēn)，法律要求开发商(shāng)必须完成定金保(bǎo)全措施才可(kě)预售。什(shén)么是定(dìng)金保(bǎo)全措(cuò)施(shī)？即买卖双方签订(dìng)购房(fáng)合(hé)同时，开发商向金融机(jī)构或指定保证(zhèng)机构或保险机(jī)构签订定金保证委托合同(tóng)，设置购房者定金的(de)保证(zhèng)或保(bǎo)险，并将相应的保证金证(zhèng)明书交付给购房(fáng)者。除定金外(wài)，其他预先支付的(de)购房款(kuǎn)也受该措(cuò)施保护。若开发商倒闭导致期房(fáng)烂(làn)尾，购房者(zhě)可凭保证金(jīn)证明书(shū)向金(jīn)融机构或保证(zhèng)机构或保险公司兑付，同时，开发商需向(xiàng)购(gòu)房者赔付违约(yuē)金，一般(bān)约(yuē)为房价的10％。

　　房(fáng)款(kuǎn)支付(fù)环节，交房前只需支付最多不(bù)超20％的定金，签订(dìng)购房合同后，购房(fáng)者即可向(xiàng)银行申请贷款，但交房后才开始按揭贷款，除(chú)定金外(wài)的剩余房款(kuǎn)在交房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行监(jiān)管，享1年保(bǎo)修期后付(fù)尾款

　　新加坡期(qī)房购房者违约可返(fǎn)还相当于3.75％房款的订金，首付(fù)比(bǐ)例(lì)20％，余款按工程进度支付，所有资金(jīn)进银行(xíng)专门项目资(zī)金账(zhàng)户，交房后满(mǎn)1年保(bǎo)修(xiū)期(qī)后支付15％尾款。

　　订金支付环(huán)节，新加坡开(kāi)发商有统一的选(xuǎn)购(gòu)权合同(tóng)以及(jí)订金返还(hái)机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房(fáng)款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则(zé)进一步签订购买合同，不(bù)执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房合同后，购(gòu)房者需支付15％的(de)首付(fù)及(jí)印花税(shuì)，同(tóng)时购房者向银行申请(qǐng)按揭贷款。

　　余款支(zhī)付上，新(xīn)加坡期房同(tóng)样(yàng)采取按工(gōng)程进(jìn)度付(fù)款的方式，《发(fā)展商条例》对期房(fáng)付款(kuǎn)流程(chéng)做了统一详细规定，要求所有开发商遵(zūn)守，支付节点一般为合(hé)同(tóng)签订后(hòu)、地基完工、框架完工(gōng)、管道门窗(chuāng)等完工等，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行(xíng)按揭贷款也依(yī)照工程(chéng)进(jìn)度(dù)放款，月供在(zài)此过程(chéng)中(zhōng)随着放出贷(dài)款的增加而增加，未放款(kuǎn)部(bù)分无需月供。

　　资(zī)金监管方面，购房者(zhě)的(de)订金与付款(kuǎn)会存入银(yín)行专门的(de)项目资金账户，账户资(zī)金提(tí)取(qǔ)须与房屋建设有关。房屋交付后，购房(fáng)者享(xiǎng)受1年(nián)的房屋(wū)保修期(qī)，此后(hòu)购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来(lái)看，当前房(fáng)地产到(dào)了政策出手临界点，重点是(shì)保(bǎo)交楼和房企(qǐ)重组(zǔ)。一方(fāng)面，加大对刚需和改善(shàn)型需求的支持力度，长短兼顾妥善应对局部停贷现象，重(zhòng)点是保(bǎo)交楼保(bǎo)复工保民生，给予强有力的金融工(gōng)具支持。另一方面，从现在起(qǐ)，对还在正(zhèng)常运转的(de)房企包括民营企业，加大支持力度，由优(yōu)质房企(qǐ)牵头并购重组整个行业(yè)，为每个房企配套AMC和(hé)财团，给予金融工(gōng)具配套。

　　二，中期来看，应充分估计形势复杂性和(hé)人性复杂性，兼(jiān)顾(gù)化解停贷(dài)、复(fù)工保(bǎo)交楼、重组(zǔ)房企债务(wù)、恢复市场信心(xīn)以(yǐ)及长效机制。长效机制四大关键是推动(dòng)城市群战略、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定和房地产税。定金(jīn)环(huán)节，建(jiàn)立开发商违约后定金(jīn)保护机制(zhì)，如将(jiāng)已支付(fù)定金冻结至房屋交付阶段，保障购房者定金安(ān)全。签订合同环节，鼓励保(bǎo)险公(gōng)司介(jiè)入，为(wèi)房屋重(zhòng)大延期以及重大缺(quē)陷等情况(kuàng)提供充分的保障(zhàng)。余(yú)款支付环节，建立按工程进度付款机制或(huò)交(jiāo)房(fáng)后按(àn)揭贷(dài)款机制，充(chōng)分保护购房者(zhě)的权(quán)益(yì)。资金监管环节，引入独(dú)立(lì)于开(kāi)发(fā)商、银行(xíng)的第三(sān)方资金监管机构，或由政府相关(guān)部(bù)门直接监管，以此防止资金挪用(yòng)现象。交付环(huán)节，建立(lì)商品房保修期制度。保(bǎo)修期内，开发(fā)商(shāng)应对房(fáng)屋质量问题全权负(fù)责、免费(fèi)维修，购房(fáng)者在保修期结束后支(zhī)付(fù)尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预售(shòu)制是大势所(suǒ)趋(qū)。德国对中国友好吗，德国对中国怎么样g>一(yī)方面，98年房改时，全国(guó)缺房子，开发商(shāng)缺钱，预(yù)售制是权(quán)宜之计，现在全国(guó)套户比(bǐ)超过1，从大开发进入(rù)存量时代，对购房民(mín)众不公平的预售制已经(jīng)过时了，该取消(xiāo)了，改为现房(fáng)销售。另一方(fāng)面(miàn)，取消预售制，改(gǎi)为现房销售，开发商将拼的(de)不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能兑现的(de)营销手段，而是(shì)所(suǒ)见即(jí)所得的过硬的(de)产品质量和(hé)诚信，这才是对购房民众的最根本(běn)最实(shí)质的保障，这样将极大的提(tí)升开发商的建筑(zhù)质(zhì)量，实现良币驱逐劣币。