导读

　　黄金(jīn)二十年之后，当下中(zhōng)国地产步入大(dà)分化时代(dài)而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年(nián)是中国(guó)房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积超15亿(yì)平(píng)，足够4000万家庭入住。恰逢近年地(dì)产持(chí)续低(dī)景气，有(yǒu)关中(zhōng)国地产是否过剩的讨(tǎo)论日益热(rè)烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文试图厘清(qīng)中国城(chéng)镇(zhèn)存(cún)量(liàng)住宅真实(shí)情况，据此判断中(zhōng)国未(wèi)来地产(chǎn)趋(qū)势。

　　有媒体渲染中(zhōng)国地产(chǎn)存量(liàng)极度过剩，事实是(shì)否如(rú)此？

　　住建(jiàn)部(bù)披(pī)露(lù)全(quán)国有近6亿栋房(fáng)屋建筑，第七(qī)次人口普(pǔ)查调查数(shù)据显示城镇家庭(tíng)户(hù)人均(jūn)住宅间数为1.06间。市场陷入(rù)怀疑(yí)，中国房子(zi)是否真的过剩？

　　事实上住(zhù)建(jiàn)部披露的近(jìn)6亿栋(dòng)城(chéng)乡(xiāng)房屋建筑中，城镇建筑占比不到一成(chéng)，其中还包括(kuò)大量城镇(zhèn)非住宅建筑(zhù)，如商(shāng)业办公楼、学校等，因此(cǐ)6亿栋房屋(wū)中城(chéng)镇(zhèn)住宅(zhái)占比(bǐ)极低。

　　七普显示中(zhōng)国城(chéng)镇居民人(rén)均(jūn)住宅间数为1.06间，但居住(zhù)舒适不是人均(jūn)一间房所(suǒ)能满足(zú)，它与房屋(wū)质量、居住面积、配(pèi)套设(shè)施等因素密切相(xiāng)关。中国的(de)人(rén)均(jūn)住宅间数较发达国家还有很大差距。人均(jūn)住宅间数大于(yú)1同样不意味着中国住(zhù)宅市场(chǎng)已经(jīng)饱(bǎo)和。

　　我们测(cè)算(suàn)发现(xiàn)中国城镇居民户(hù)均1套房，其中每户(hù)持有商品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并(bìng)无直接公布中国家(jiā)庭(tíng)户均住宅的(de)数据，我们根(gēn)据商品住宅(zhái)套数、商品住宅占比和(hé)城镇家庭户数(shù)，计算出城镇家庭住宅套(tào)户比(bǐ)。

　　测算(suàn)结果显(xiǎn)示，目前城镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为商品(pǐn)住宅。若期房顺利交(jiāo)付(fù)，直(zhí)至(zhì)2024年，中(zhōng)国每户城(chéng)镇家(jiā)庭才(cái)拥有1套住宅，其(qí)中(zhōng)商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户(hù)均(jūn)一套(tào)房似乎意味着(zhe)户户有房(fáng)，然而事实上中国(guó)住宅市(shì)场(chǎng)供需并不平衡。

　　国际数据显示(shì)，成熟房地产市场的住宅套户比(bǐ)会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说不(bù)平衡，是因为(wèi)户均一套(tào)房无(wú)法满足流动人口的租赁和置(zhì)业需求。全国总人口的近(jìn)三成都是(shì)流动人(rén)口(kǒu)，流动人口会(huì)选(xuǎn)择在大城市租房挣钱，在老家买(mǎi)房，从而产生(shēng)了额外的住宅需求。

　　即便户(hù)均(jūn)一(yī)套房(fáng)，中(zhōng)国(guó)未(wèi)来地(dì)产(chǎn)仍有四大(dà)新增需求动力。

　　第(dì)一，户(hù)均人口规模缩小，一人户(hù)、两人户占比不断(duàn)增加，导致家庭户数(shù)增多。小家庭(tíng)化(huà)趋势将延续，带(dài)来(lái)新户(hù)购房(fáng)需(xū)求(qiú)增长。

　　第二，经济板块的分化日益明显，区(qū)域(yù)经济(jì)资源(yuán)分(fēn)配的再集中吸引(yǐn)着人口流入，人口净迁(qiān)入城(chéng)市的(de)新增住宅需求有望持续(xù)旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右的家庭住(zhù)在2000年以前(qián)建成的住(zhù)宅中，涉(shè)及超9000万(wàn)家庭、81亿(yì)平(píng)方(fāng)米的(de)住宅建筑面积。促成“老破(pò)小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国的人均住宅间数与(yǔ)人均住宅(zhái)建筑面积均较发达(dá)国(guó)家有着不小差距，“住上更大房(fáng)子”的(de)改(gǎi)善性需求正在不断(duàn)增加。

　　黄(huáng)金(jīn)二十年之后，当下中国地产(chǎn)步入(rù)大(dà)分化时代而非停(tíng)滞期(qī)。

　　如果说(shuō)过去二(èr)十年是中国地产黄(huáng)金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现为(wèi)住宅供给存在不足(zú)，这(zhè)是(shì)过去二十(shí)年房价快(kuài)速上涨基石。那(nà)么当下房地产大分(fēn)化时代已至，大分化时代下地(dì)产矛盾(dùn)则(zé)更(gèng)多体现(xiàn)在(zài)住宅质量供需冲突。

　　地产大(dà)分化必将(jiāng)体(tǐ)现在不(bù)同能级城(chéng)市之间，不(bù)同区(qū)域板块之间(jiān)，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全(quán)国已有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，引发热议。从(cóng)2月以来，各大城市二手房挂(guà)牌量突然激增，引(yǐn)发一阵二手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不(bù)禁担心，中(zhōng)国的(de)房子是否已(yǐ)经过剩？

　　中国(guó)城镇住宅到底是(shì)供给过剩，还(hái)是供需平(píng)衡，或是(shì)仍然(rán)存在不(bù)足？可(kě)惜由于住宅(zhái)存量(liàng)数据并未公布，我们(men)无法直接知晓具体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾(wù)，我们测算出中国(guó)城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有住宅套数，回(huí)答当前的房子是(shì)否真(zhēn)的过剩(shèng)了(le)？据此(cǐ)判断未来房地产市(shì)场会(huì)如何发展。

　　一、如何有效观察(chá)中国户均拥有住宅数量(liàng)

　　（一）中国(guó)住宅数量过剩(shèng)的直观判断站不住脚

　　今年2月，在以全国(guó)自(zì)然(rán)灾害综合风(fēng)险(xiǎn)普查工(gōng)作情况为主题的新闻发(fā)布会(huì)上，负责人对外(wài)披露：“住宅城(chéng)乡建设(shè)行业获取了全国近6亿栋城乡房屋建筑数据以及(jí)80多万处市政设施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋建筑，平(píng)均每栋建筑(zhù)住不到3人，住宅市场看似已经过剩(shèng)。

　　在这近6亿栋房屋建(jiàn)筑中，农(nóng)村房屋占(zhàn)9成以上(shàng)，以栋(dòng)数计算的城镇房屋(wū)实际仅有(yǒu)4700多万栋(dòng)，还包(bāo)括(kuò)了大量(liàng)商业楼、写字楼(lóu)、学校、医院等(děng)非住宅。总的算(suàn)下来(lái)，住宅(zhái)占(zhàn)比并不大。

　　第七次(cì)人(rén)口普查数据公布(bù)了中国城镇家庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间，其(qí)中城市家庭户居(jū)民人均0.99间，乡镇家庭户居(jū)民人均1.18间(jiān)。

　　人均住(zhù)宅(zhái)间数大(dà)于(yú)1，看似(shì)意味着人人(rén)都有(yǒu)房间居住。

　　居住(zhù)水平不仅与(yǔ)房间(jiān)数量有关，更与房屋质量、居住(zhù)面积、配套(tào)设施等(děng)因素密切相(xiāng)关。单单从(cóng)人均住宅间(jiān)数(shù)不能完全(quán)反(fǎn)映出城(chéng)镇居民的居住水平。

　　中(zhōng)国主要(yào)是以家庭(tíng)为(wèi)单位购买成(chéng)套(tào)住宅，一(yī)套(tào)设施齐全的住(zhù)宅才(cái)是(shì)城镇居民(mín)宜居的选择。

　　（二）一般手机电池多少毫安 4000毫安电池算大吗strong>中国户均住宅(zhái)的测算(suàn)思路(lù)、数(shù)据和方(fāng)法(fǎ)

　　中(zhōng)国城(chéng)镇居民住(zhù)宅主要分两大类，一(yī)类是商(shāng)品住宅，另一类(lèi)是保障房(fáng)、原公有住宅(zhái)、自建房(fáng)等非商品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏统计数据(jù)，并没有直接公布(bù)城镇住宅(zhái)数量(liàng)。居(jū)民住宅相(xiāng)关(guān)数据有两处可以直(zhí)接公布，一(yī)是每(měi)年商品住宅销售(shòu)套数(shù)（统计局）；二是居民住(zhù)宅来源(yuán)（人口普查数(shù)据）。计算中(zhōng)国居民户均住宅数(shù)量，我(wǒ)们主要用(yòng)到上述两组数据。

　　中国(guó)住宅(zhái)改革始于1998年(nián)，1998年(nián)之前(qián)商(shāng)品住宅数(shù)量(liàng)极少，可忽略不计。估算城镇居民户均住宅套数分三步走(zǒu)：

　　第一步(bù)，将1999年以来每年商(shāng)品(pǐn)住宅销售套数相加，我们就能够(gòu)得到当前商品住宅(zhái)总存量。

　　第二步(bù)，根据城镇(zhèn)居(jū)民拥有的(de)商品住宅(zhái)和非商品(pǐn)住宅(zhái)比例，推算得到(dào)居民(mín)住(zhù)宅总(zǒng)套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的商品住(zhù)宅总数除以(yǐ)家庭户数(shù)，我们就能够(gòu)得到城镇(zhèn)户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　具体计算公式如(rú)下：

　　城镇家庭住宅(zhái)套户比=住(zhù)宅总套数/家庭(tíng)户数

　　=（商(shāng)品住宅套数/家庭户数(shù)）/（商品住宅套数/住宅总套(tào)数）

　　=商品住宅(zhái)套户比/商(shāng)品住(zhù)宅占(zhàn)比

　　二、城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有1.02套房

　　中国住(zhù)宅存量(liàng)到底有多少，目(mù)前(qián)缺乏一个准确(què)统计(jì)。我们利用既有(yǒu)统计数据，大(dà)致(zhì)测算得到中国存量房(fáng)地(dì)产套(tào)数，并进一步推(tuī)算中国城镇(zhèn)家庭户均拥有的住(zhù)宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居民(mín)户均拥有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们计(jì)算得(dé)到：

　　（一）中国(guó)商(shāng)品(pǐn)住宅累(lèi)计(jì)销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有(yǒu)0.64套(tào)商品住(zhù)宅(zhái)（包(bāo)含现房和期房）。

　　中国的房地产销售以(yǐ)期房为主，从2019年开始，新房(fáng)销售中(zhōng)期房占比近9成。本文去除商品住(zhù)宅(zhái)累计销售套数(shù)里的期房销售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品(pǐn)住(zhù)宅现房套数计算为例(lì)：

　　2022年商品住宅现房(fáng)套数(shù)=截止(zhǐ)到2022年(nián)商品住宅(zhái)累计销售套(tào)数-过去三年（2020、2021和2022年）的(de)期房销售额。

　　主流房企(qǐ)竣工周期在2-3年(nián)，并考(kǎo)虑(lǜ)到(dào)交房后(hòu)装修的时间，取最大值(zhí)3年。

　　将(jiāng)商品(pǐn)住(zhù)宅现房套数除以(yǐ)家(jiā)庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目(mù)前中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均(jūn)拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二(èr)）城(chéng)镇(zhèn)居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我(wǒ)们需要进一步推(tuī)算中国(guó)城镇居民(mín)拥有(yǒu)的户均(jūn)住宅套数。

　　首先，七(qī)普(pǔ)数据显示中(zhōng)国城镇居(jū)民(mín)的(de)住宅结构特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)。其中自建(jiàn)住宅占比21％，购买(mǎi)商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有(yǒu)住宅占比(bǐ)6.1％，通过继(jì)承(chéng)或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉(lián)租房与其他(tā)住宅。

　　其次，我们假定(dìng)租赁其他住宅和购买二(èr)手房都是商品住(zhù)宅(zhái)，因此将租赁其他住宅、购买商(shāng)品(pǐn)住宅与购(gòu)买二手房(fáng)加总，得到商(shāng)品(pǐn)住宅占居(jū)民所(suǒ)有住宅(zhái)的(de)比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商(shāng)品住宅增幅为过(guò)去十年变(biàn)化幅度的20％，计(jì)算(suàn)2011年-2020年商(shāng)品住宅的实(shí)际变化(huà)比例，从(cóng)而(ér)我们估算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均(jūn)每户城镇家庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但考(kǎo)虑已购期(qī)房，中国(guó)平均每(měi)户城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有1.02套(tào)住宅。

　　如果交房顺利(lì)，已购期房会在(zài)2-3年内陆续(xù)交付使用，到2024年(nián)，中国平均(jūn)每户城镇家庭都(dōu)会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套房的三点含义

　　既然城镇居民已经达到了户均一(yī)套房的程度，“户户(hù)有房”是否(fǒu)意味(wèi)着中国城(chéng)镇化(huà)进展终(zhōng)结，甚(shèn)至意味着中国地产(chǎn)存量供(gōng)给绰绰有余？

　　（一）户均一(yī)套房并(bìng)不意味(wèi)着住宅(zhái)市场供(gōng)需平衡

　　需(xū)要有多余住宅来满足因人(rén)口流动、居(jū)民换(huàn)房等因(yīn)素产生的(de)住宅需求。因(yīn)此(cǐ)，成(chéng)熟房地产(chǎn)市场的住宅套户(hù)比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国(guó)际经验来看，美国(guó)、英国和日本的住(zhù)宅套户比(bǐ)均高于1.1，其中，英国的住宅套户比(bǐ)最(zuì)高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分(fēn)别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套(tào)房，就会造(zào)成人(rén)口(kǒu)净流入地的住宅市场供(gōng)不应求，造(zào)成(chéng)房价(jià)或房(fáng)租迅速上涨。

　　七(qī)普指出中国的(de)流动人口3.76亿(yì)，省内流动(dòng)人口和(hé)省际流动(dòng)人口分(fēn)别为(wèi)2.51亿(yì)人和(hé)1.25亿人。

　　流(liú)动人口会选择在大城市租房挣钱(qián)，在老家县城买房(fáng)。

　　暨南大学2017年的中国城(chéng)乡人口流动调查数据(jù)显示，在上海、杭州以(yǐ)及(jí)南(nán)京工作(zuò)的流(liú)动(dòng)人(rén)口在老(lǎo)家拥有住宅比(bǐ)例分别为28％、21％和(hé)18％。大城市的高工资吸引打工人，但高房(fáng)价迫使打(dǎ)工(gōng)人回乡置业(yè)。

　　流动人口(kǒu)实际上会占据两套(tào)房(fáng)，在高(gāo)房(fáng)价的大(dà)城市租赁一套房(fáng)，在房价较(jiào)低的(de)县城购买一套房(fáng)。所以说户均一套房无法满足庞大(dà)流动人(rén)口(kǒu)的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭住(zhù)宅品质仍需(xū)改(gǎi)善(shàn)

　　目前，中国(guó)的(de)城镇住宅中依然有不(bù)少老旧(jiù)小区。

　　三成家庭，也就(jiù)是约9000万(wàn)户(hù)城镇居民(mín)住宅是2000年(nián)以前建成，其中又有(yǒu)11.6％住宅年龄至少在33岁(suì)以上。

　　这批存在着建筑结构松(sōng)散、设施(shī)陈旧(jiù)、安全隐患(huàn)大等问题，如电(diàn)线老化、管道等基(jī)础设施(shī)陈旧，给住户(hù)的生活带来了很大(dà)的(de)不便和安(ān)全隐患，并(bìng)且居(jū)住(zhù)体验较差。

　　2000年以前建成(chéng)的老(lǎo)旧住宅面积(jī)小。占比为31.3％的家庭户数拥有(yǒu)的住宅面积占比仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左右的(de)家庭没有独立卫浴和(hé)厨房。这类(lèi)上世纪修建的老旧小区很难满足现代生活需求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭(tíng)住宅(zhái)为一居室和二居(jū)室，户(hù)型偏小。其中一居室占(zhàn)比为(wèi)14.9％，二居(jū)室占比为(wèi)33％。对比(bǐ)镇，城市(shì)家庭住(zhù)宅户型更(gèng)小，当然这与(yǔ)城市土地资(zī)源紧张有关。

　　（三）人均住宅(zhái)面积(jī)扩(kuò)张(zhāng)是未来地产的需求驱(qū)动(dòng)力

　　根据七普数(shù)据测算，2020年城(chéng)镇(zhèn)家庭户住宅存量总面(miàn)积为(wèi)294.6亿平。暂不(bù)考虑两年(nián)间农民(mín)带(dài)房进城(chéng)和老(lǎo)旧小区拆迁，加上2021年和(hé)2022年商(shāng)品住(zhù)宅竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年住宅存(cún)量总面积为308.16亿(yì)平(píng)，人(rén)均住宅(zhái)建筑面积为39.45平方(fāng)米。

　　超过一半的家庭人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积(jī)小于(yú)均值一般手机电池多少毫安 4000毫安电池算大吗rong>，近4成家庭人(rén)均住(zhù)宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城(chéng)镇(zhèn)家庭人(rén)均住宅建筑(zhù)面积不(bù)足19平方米，不及全国人均水平(píng)的一(yī)半(bàn)。若(ruò)去除20％的公摊，可使用(yòng)的住宅面积仅为15.2平方(fāng)米。上海市将人(rén)均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积低于15平(píng)方米的家庭界定为住宅存在(zài)困难，若按这(zhè)个标准(zhǔn)算的话，中(zhōng)国有11.3％的家庭(tíng)存在住宅困难(nán)问题。

　　若人均可使用住宅面积为(wèi)40平，即人均住宅建筑面积为50平，只考(kǎo)虑家庭户(hù)人数，需要住宅总量(liàng)约390.6亿平，较目(mù)前至(zhì)少新增82亿平。

　　对比发(fā)达国家人(rén)均住宅面积，美国为67㎡，瑞士(shì)、日本(běn)、德国(guó)和英国(guó)都(dōu)高于40㎡，中国的人均住宅建筑(zhù)面积(jī)为39.45㎡，相(xiāng)差(chà)不大(dà)。但若去(qù)除公摊面积后，中国的人(rén)均可(kě)使用(yòng)面(miàn)积为(wèi)31.56㎡，这一差距(jù)将变得(dé)明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的集(jí)体(tǐ)户人口，所(suǒ)需要的住宅总(zǒng)量会更(gèng)多。

　　四、户均(jūn)已(yǐ)然1套房，未来地产还(hái)会有(yǒu)需求么(me)？

　　我们测算得(dé)到中国城镇(zhèn)家庭户均(jūn)1套房，看似(shì)已(yǐ)经户户有房。即便如此，中(zhōng)国人口静态(tài)结构和动态趋势演绎(yì)，决(jué)定了(le)中国未来地产仍(réng)有需(xū)求释(shì)放(fàng)。户均1套住宅现实之下，中国未(wèi)来城(chéng)镇住宅需求主要来自于四个方(fāng)面(miàn)。

　　第一(yī)，户均人口缩小，家庭户数增(zēng)多，新户购房(fáng)需求扩张。

　　过去20年我国城镇家(jiā)庭(tíng)户均人口数不断下降，六普显示城镇户均人(rén)口规模为2.85人/户，而七普显示城镇户均人口(kǒu)规模为2.62人/户，一人(rén)户、二人户的占比明显上升(shēng)，人口小家庭化趋势将继续(xù)延(yán)续，导致户数会因户均(jūn)人口规模的缩小(xiǎo)而增多。

　　第二，人口迁移导(dǎo)致经(jīng)济(jì)发展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济(jì)板块的分化(huà)日(rì)益明(míng)显，资源和生产要素逐(zhú)步向经济带、都市圈中心(xīn)城市流入，区域经济资源分配(pèi)的再集中吸引着人(rén)口流入。人口迁移势(shì)必(bì)涉(shè)及(jí)到买房租房，给迁入地住宅市场带来(lái)新的(de)增量。

　　以浙江省为例(lì)，2021年常住人口增量为(wèi)72万，而出生人口为44.9万人，死亡(wáng)人口为38.4万人，自然(rán)增加(jiā)人口仅为(wèi)6.5万人(rén)，其(qí)人口增(zēng)长主要受益于人口(kǒu)迁(qiān)移。

　　第三，老(lǎo)旧小区改(gǎi)善性(xìng)需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住(zhù)宅和原(yuán)公有(yǒu)住宅的家庭拆迁(qiān)改建最多。自建(jiàn)房家(jiā)庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原(yuán)公有住宅家(jiā)庭比例(lì)从(cóng)12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分点。二者(zhě)和（27.1％），再加上(shàng)其他住(zhù)宅（5％）与家庭住宅建造时(shí)间为(wèi)2000年以前的比例（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年间新增8473万(wàn)家(jiā)庭户，自(zì)建住宅和(hé)原公有住宅减少了1282万户(hù)，住宅净需(xū)求(qiú)增加9755万(wàn)户。49％的家庭购买商品住(zhù)宅，21％的家庭购买二手房。在新(xīn)增住宅需求中，有7成家庭购买(mǎi)了商品住宅。租房、购买经济适用房和(hé)其他(tā)分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改(gǎi)造，商品住宅的占比(bǐ)势必会进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积还(hái)有约81亿平，涉及城镇家(jiā)庭约(yuē)9000万户。破旧的(de)城中村、老公有住宅，建筑(zhù)面积(jī)小、质量低(dī)、基(jī)础设施配套差(chà)、没有或少(shǎo)有物(wù)业管理，居民追求美好(hǎo)、宜居生活的环境，背(bèi)后的改(gǎi)善性需求(qiú)有待(dài)释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性(xìng)需求还将有所增加。

　　刚需(xū)购(gòu)房受限于资金(jīn)，倾向于中小户型。已有住宅家庭希望提高(gāo)生(shēng)活品质，以小换大(dà)、以旧换新(xīn)。2022年(nián)底(dǐ)的中央经济工作会议明确(què)指出支持住宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国家(jiā)的人均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数为1.71间，无论(lùn)是否考虑乡村住宅因素，中国(guó)的人均住宅间数较其他国家(jiā)依旧存在(zài)不(bù)小差距。

　　住宅舒(shū)适度(dù)与(yǔ)经济水平有着密切正向联系。随着经济发展水平的提高，中国的人均住宅间数(shù)与(yǔ)人均住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面积(jī)将随之(zhī)增(zēng)长。

　　如果(guǒ)说(shuō)过去(qù)二十(shí)年(nián)是中国地产黄金(jīn)发展期，地产矛盾更(gèng)多体(tǐ)现为(wèi)住宅供给(gěi)存在不足，供需出现(xiàn)错配，这是(shì)过去二十年房(fáng)价(jià)快(kuài)速上涨基石。那么未(wèi)来将(jiāng)是住宅质(zhì)量的供需(xū)冲突。房地产(chǎn)大分化时代已至(zhì)，这种(zhǒng)分化不单(dān)局限于城(chéng)市能级之间差(chà)异，优质(zhì)小区(qū)和老旧二手(shǒu)房之间的差异(yì)也将(jiāng)越发(fā)扩大(dà)。

　　风险提示

　　人口普查数据调(diào)查的是人，并不是针(zhēn)对住(zhù)宅，因此可能存在(zài)统计偏差。商品住宅占比实际值可能偏低，其增速(sù)可能超预期。