5月以来，房(fáng)地产板块个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截(jié)至5月10日(rì)收(shōu)盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。而以公募(mù)基金为代表的机构对于这一板块(kuài)已经在悄然(rán)布局。数据(jù)显示，以南方和华(huá)夏的两只老牌ETF基金(jīn)为例，5月(yuè)9日时所公(gōng)布的总份(fèn)额(é)均较4月28日时(shí)有小幅增长。根据基金一季报统计，龙头与地方国(guó)企央企获得增持(chí)，持仓数量占(zhàn)流通股比重增幅(fú)五只个股分(fēn)别(bié)为华发股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地(dì)产或“底(dǐ)部回升”

　　行业红利时代已过(guò) 精耕细作(zuò)成共识(shí)

　　从公募基金对(duì)房地产的配置看，2019年末，公募所持有的房地产行业标的市值约1188亿元，占其所持股票市值的(de)4.66％左右；2020年(nián)市(shì)场表现出色，但公募所持(chí)房地产公司市值在股票资(zī)产中的(de)占(zhàn)比却断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是(shì)进一步降至1.56％。

　　不(bù)过(guò)2022年终于出现(xiàn)了三年来的首(shǒu)次回升，年(nián)底(dǐ)这一数值从(cóng)1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公募对(duì)房地产行业的持股(gǔ)比例也同步(bù)回升，从(cóng)2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎在今年一季度得以延续。数据统计显(xiǎn)示，公募重仓(cāng)持有房地产板块一季(jì)度(dù)市值(zhí)TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市(shì)值(zhí)前五个股分别为保利(lì)发展(zhǎn)、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市(shì)值(zhí)占(zhàn)板块比重(zhòng)合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公募对于房地产的(de)投(tóu)资愈发有集中于龙(lóng)头的趋势(shì)。Wind显示，在(zài)公(gōng)募基金一(yī)季报汇总的重仓(cāng)股(gǔ)中(zhōng)，房地产板(bǎn)块排名最高的是保利发展，在基(jī)金重(zhòng)仓第33位。排名第二的(de)是(shì)招(zhāo)商(shāng)蛇口，排(pái)在第(dì)78位。而老(lǎo)牌(pái)龙(lóng)头股万科A排在第96位。对比去年四季报，变化之处首(shǒu)先在(zài)于几只房地(dì)产龙头股从排位上(shàng)看均(jūn)有退步，尤其是万科最为(wèi)明显(xiǎn)；其次是金地(dì)集团(tuán)退出(chū)百大之列。但(dàn)考虑到房地产是复苏链上最后一环恒星年和回归年的区别通俗易懂的，恒星年和回归年的区别原因，且首季并非行业(yè)销售旺季，其传导到二级市(shì)场(chǎng)乃至(zhì)机构(gòu)持仓上还需要(yào)时间(jiān)周(zhōu)期。

　　形成共(gòng)识的是，经济圈判断房(fáng)地产已经进入大(dà)分化时(shí)代，一二线城(chéng)市好于(yú)三四线城市(shì)。而(ér)映(yìng)射到(dào)二级市场(chǎng)投(tóu)资(zī)上，配置房地产行业轻松(sōng)收获行(xíng)业贝塔(tǎ)的(de)红利期一(yī)去不(bù)返了。“如果按照产业周期来分类，包括房地产等(děng)几类行业在盖特纳曲线里属(shǔ)于成熟(shú)期或(huò)者(zhě)衰退期的行业，传统认知上没有什(shén)么投资机(jī)会(huì)的。但在这几年特殊的行情里包括(kuò)煤炭(tàn)、电(diàn)解铝(lǚ)等类似的(de)行业(yè)也出现了一些机会，背(bèi)后的(de)逻(luó)辑是(shì)供给侧发生了更大的变化。”一不愿具名的(de)上海公募(mù)基金(jīn)经(jīng)理指(zhǐ)出。

　　不(bù)过也(yě)有公募(mù)人(rén)士持谨(jǐn)慎乐观(guān)态度(dù)：“行业前几年17亿～18亿平方米(mǐ)的年销售面积(jī)很难再出(chū)现了，2022年光是居(jū)民(mín)存款数量增(zēng)加了15万亿元。中国存(cún)量有400亿(yì)平方(fāng)米(mǐ)建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积(jī)，考虑(lǜ)存量(liàng)地产的(de)更(gèng)新，也有近10亿平方米。需(xū)求端还(hái)需要有(yǒu)一定的政策出(chū)来(lái)去刺(cì)激购房(fáng)。”

　　宝盈基金房地(dì)产(chǎn)研究员吕功绩也指出：“时至(zhì)今日，无论从城镇化(huà)的进程(chéng)，还是人均住房面积(jī)（接近(jìn)30平(píng)/人），我国均已告别住(zhù)房短缺时(shí)代，而目前居民的杠杆率和房(fáng)价(jià)收入也不支撑(chēng)每年18万亿元的销售额(é)，以及(jí)过快上行的(de)房价，因而行业(yè)高增的时(shí)代(dài)已经过去，未来行业的需求(qiú)或将回(huí)落(luò)，在(zài)此(cǐ)过程中，伴(bàn)随着地产的高杠杆属性，就很(hěn)容易(yì)出(chū)现信(xìn)用风险问题（类似2022年(nián)的民营地产爆雷），行业进入到(dào)供给(gěi)侧出清的过(guò)程(chéng)。这个过程中，综合(hé)竞争力强的公司就能够通过(guò)大鱼吃小鱼的方式，获得市占率的提升。当行业需求见顶回(huí)落时，行业的(de)贝(bèi)塔已经过去(qù)了，但不代表(biǎo)没有投(tóu)资(zī)机会(huì)，机会在于城市、位置(zhì)、产品的(de)阿尔法(fǎ)，而(ér)对应到股(gǔ)票投(tóu)资，就(jiù)是强竞争力(lì)公司的阿(ā)尔(ěr)法。”

　　或(huò)许也(yě)是基于(yú)这样的认识转变，精耕细作个股成(chéng)为公募乃至整体机构的务实之举(jǔ)。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国(guó)企、优(yōu)质(zhì)区域性标的(de)成香饽饽

　　5月以来，房地产板(bǎn)块个股(gǔ)多出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日(rì)收盘(pán)，中信(xìn)房(fáng)地产指数本月(yuè)涨幅约为(wèi)2％。从具体(tǐ)的个股(gǔ)来看，《红(hóng)周(zhōu)刊》利用Wind统计申万房地产板块个股，在纳入统计的124只房地产(chǎn)类标的股中，本月以来实现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排(pái)名前五的公(gōng)司月内涨幅(fú)超过了10％，它(tā)们分别(bié)是上实发展、浦东(dōng)金(jīn)桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣安地产。排名第一的上(shàng)实发(fā)展，五一假期归来后日成交(jiāo)量明显放大(dà)，4日、5日连续两(liǎng)个交易(yì)日收(shōu)出涨停。从该股(gǔ)的基本(běn)面(miàn)来看，上实发展的主营业务(wù)为(wèi)房地产开发与经营。公司的主要产(chǎn)品及服务为房地产销售(shòu)、房地(dì)产租赁(lìn)、物业管理服务、工程项(xiàn恒星年和回归年的区别通俗易懂的，恒星年和回归年的区别原因g)目、酒店经营。从业绩数据(jù)来看，2022年(nián)，其(qí)实现营业收入(rù)52.48亿元，比上(shàng)期减少47.85％，归母净(jìng)利润(rùn)1.23亿(yì)元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年(nián)第(dì)一季度，其实现营业总收入27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净利(lì)润(rùn)2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过(guò)从十大(dà)流通股股东来(lái)看，各类机构都有对其布(bù)局的例子(zi)。以3月31日时的首季十大流通股(gǔ)股东(dōng)来看， 具体包(bāo)括公募的上银基(jī)金、私募的迎(yíng)水文(wén)龙(lóng)、中央汇(huì)金(jīn)、长城资产管(guǎn)理公司等都跻身前十的行列。

　　巧合的(de)是，涨幅暂时(shí)排(pái)名第二的浦东金桥(qiáo)也是上海(hǎi)本(běn)地房(fáng)企，其第一季度的收入利润规模大(dà)幅度复苏(sū)。究其原(yuán)因(yīn)，一方面是(shì)该公司后疫情时代出租率复苏(sū)至近年来最(zuì)高，另(lìng)一方面则是公司拿地结算持续性(xìng)向好，从数字上看，一季度新增虹口(kǒu)135、138住(zhù)宅地块，总建筑面积约54万平(píng)方米。

　　在(zài)这样的业绩势头向(xiàng)好背(bèi)景下，自然也吸引了知名机构在(zài)其(qí)中(zhōng)持续驻足。从第一季度十大(dà)流通股股(gǔ)东来看，知名私募高毅邓晓峰的两只(zhǐ)产品依(yī)然在(zài)前十中，这也是连续第三个季度他(tā)有的(de)两只产品杀(shā)入前十。同时(shí)榜单中还有一支大(dà)名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当(dāng)季还(hái)小幅增加了持股(gǔ)。

　　除去上述两家上海区(qū)域性地产公司外，荣安地产(chǎn)则是(shì)主要(yào)布局在深(shēn)圳的地产公司，一季报(bào)交出的也是一份报喜的成绩单：首季公司实现营业收(shōu)入51.85亿(yì)元，同(tóng)比(bǐ)增长35.51％。归属于上市公司(sī)股(gǔ)东的(de)净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构态度来看，《红周刊》注意到两(liǎng)只公募指基(jī)首季新(xīn)杀入(rù)十大流(liú)通股股东行列。具体说(shuō)来， 南方(fāng)中证全指房地产ETF上榜排(pái)名第七位，富国中证(zhèng)指数1000增强则排名第(dì)九位，此外联袂出现的机构(gòu)还有QFII高盛(shèng)国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访(fǎng)时，兴证全球基金相关人士分析：“经历(lì)过行业洗牌和兼并重组(zǔ)后，龙头的(de)价值更(gèng)为笃(dǔ)定突出；从拿地端(duān)看，2022年土(tǔ)地(dì)市(shì)场大幅降温，优质土地供给较多（券商测算对应潜(qián)在毛利(lì)率在(zài)25％以上(shàng)，目前房企的利润率仅20％），绝大(dà)多数房企受限于信用问题或(huò)者(zhě)资金紧(jǐn)张没(méi)法拿地(dì)，龙头房企趁机获取低成本(běn)土地，龙头房企(qǐ)的拿地力度（拿地金(jīn)额(é)/销售金额(é)）基本在(zài)30％以上；从融资上看，龙头房企杠(gāng)杆(gān)率较低，净(jìng)负债率基(jī)本在(zài)70％以下，而其(qí)他房企的净负债率(lǜ)普遍都在100％以上(shàng)，加(jiā)杠杆空间有限，从融(róng)资成本看，龙头房企的融(róng)资(zī)成本(běn)不断下滑，基(jī)本在(zài)3％、4％左右；对应到2023年(nián)的销售，龙头房(fáng)企明显(xiǎn)跑(pǎo)赢行业，1～4月百(bǎi)强(qiáng)房企的销售(shòu)额增(zēng)速为9％，而TOP14的销售额增速(sù)为29％。”

　　需(xū)要强调的是(shì)，在(zài)当前中特估的浪潮下，央(yāng)国(guó)企地产股或(huò)存在发展的大好机会。中信证(zhèng)券指出：“房(fáng)地产行业(yè)的结构性机会依然存在(zài)，少部分公司尤其是央(yāng)企占据显著优势，其主要又体现为库存的优势。央企地产公(gōng)司，现阶段表(biǎo)现(xiàn)出较低的融(róng)资成(chéng)本，优质的开发(fā)资源和良好的不动产资产运营能(néng)力的多重竞(jìng)争优势。”

　　“即(jí)使没有(yǒu)中(zhōng)特估，国央企相较(jiào)于(yú)民营地产(chǎn)公司也(yě)是更有优势的。”吕功绩强(qiáng)调，“对于减(jiǎn)值、土地资源债权债务关(guān)系等问题，市场对民(mín)营房开企业的资(zī)产会有更多担忧(yōu)和质(zhì)疑，所以在这(zhè)一轮行(xíng)业(yè)出清(qīng)的过程(chéng)中，央国企相较(jiào)于民企来(lái)说估值的修复更明显(xiǎn)。中(zhōng)特估的角度从中长期的维度(dù)看，行(xíng)业的逻辑在于集中度提升后，行(xíng)业进入高质量发展阶段，具备较快速(sù)发展阶(jiē)段更稳定且(qiě)可预(yù)期的盈(yíng)利恒星年和回归年的区别通俗易懂的，恒星年和回归年的区别原因和现金流创造能力，以此带来(lái)估值中枢(shū)的(de)提升，应该关注(zhù)估值相对(duì)较低(dī)，企业自(zì)身资产的质量(liàng)好、运营能力强、可以创(chuàng)造持续现金流的企业。”

　　“存(cún)量时代(dài)中行业普涨的概率比较低(dī)，行业内(nèi)部将出(chū)现分化(huà)，要关注(zhù)将受(shòu)益于行(xíng)业集中度提升的头部公司。”星石投资首席(xí)研究官方磊也表示。

　　顺应机构这(zhè)一思路的话，或许还是保(bǎo)利发展、招商蛇口(kǒu)等国资(zī)背景龙头前途更为(wèi)光(guāng)明。不过国投瑞(ruì)银(yín)基金(jīn)投资部副总监(jiān)綦傅鹏表(biǎo)示：“需要客(kè)观地去持续观察国企央企在(zài)三个(gè)方面是(shì)否可以维(wéi)持，首先是融资(zī)成本保持低位，其次是销售份额持(chí)续(xù)提升，再次是拿地份(fèn)额持(chí)续提(tí)升。”

　　复苏(sū)速(sù)度缓慢

　　机构需要(yào)多给一(yī)些(xiē)耐心

　　而(ér)《红周刊》也根据房企一季(jì)报梳理发(fā)现，对(duì)于(yú)2022年(nián)的业绩出现的整体(tǐ)下(xià)滑，2023年一季度的(de)业绩分化更趋明显，保(bǎo)利发展、滨江集团等房企营收(shōu)、净利(lì)均实现了(le)业绩的回(huí)正(zhèng)，甚至是(shì)较大(dà)增速的增(zēng)长。而这些(xiē)公(gōng)司也(yě)是(shì)机构的(de)重仓对象。

　　对此，知名房地产业内(nèi)人士(shì)张宏伟向《红周刊》分析表示，业(yè)绩出(chū)现明显改(gǎi)善的(de)房企(qǐ)，主要是因为过去两三年时间(jiān)，尤其是(shì)在(zài)2021年下(xià)半年民营房企不怎么投资(zī)拿地之后，国(guó)有企业仍在持续(xù)性地拿地，且主要集中在核心城市，投资力度(dù)较(jiào)大。投资(zī)的驱动能够推动房(fáng)企销(xiāo)售(shòu)业绩的增长，从而(ér)在2023年一季(jì)度市场恢复但仍处于调整的(de)过(guò)程中，能够保有(yǒu)一个正增长。

　　不过张宏伟(wěi)同时也提醒表示(shì)，在房地产(chǎn)的(de)复苏过(guò)程中，还面临着一些不确定性。其实整个市(shì)场从(cóng)四月份开(kāi)始又在往下掉。除了杭州、成都等极(jí)个别城市四月环比(bǐ)三月相对表(biǎo)现(xiàn)较好之外，包括北(běi)京、上海在内(nèi)的绝大多数城市都出现环(huán)比下滑的(de)情况。而现(xiàn)在(zài)五月(yuè)的市场表现也不太(tài)乐(lè)观。按照现在(zài)的(de)经济状况(kuàng)、收入情(qíng)况(kuàng)，以及市(shì)场的去库(kù)存压力、企业的资(zī)金面(miàn)压(yā)力，可能会出(chū)现，到六月份房企为了(le)半年报冲业绩出(chū)现(xiàn)市场的(de)短期反弹(dàn)外(wài)的一(yī)个市场乏力现象。也就是说，第二季(jì)度、第(dì)三季度(dù)增(zēng)长不确定性的(de)压力仍旧较大。

　　上海(hǎi)利檀投资董事(shì)长陈昊扬(yáng)也向《红周刊》指出(chū)，现在整个(gè)房地产以及其上下游产业链的(de)复苏速度都比(bǐ)想象的要(yào)慢很多，我(wǒ)们要多给一些耐心(xīn)，这个时候，在房地(dì)产(chǎn)以(yǐ)及上(shàng)下(xià)游就不(bù)是(shì)赚快钱的时候，只能赚他基本面的(de)钱。但(dàn)这也意味着，只有(yǒu)极为少(shǎo)数的(de)、做(zuò)得比同行好得多的企业(yè)，会伴随整个(gè)行(xíng)业的(de)弱复(fù)苏，业绩(jì)会逐步(bù)体现出来。所以只(zhǐ)能耐心(xīn)地去等(děng)待它的基本(běn)面不断地凸显(xiǎn)出来，这需要时(shí)间。

　　（本(běn)文已刊(kān)发于5月13日(rì)《红周刊》，文(wén)中提及个股仅为举例分析，不做买卖推荐。）

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