万柳书院，暴(bào)雷(léi)了。

　　今年年(nián)初“万柳(liǔ)少爷”的意(yì)外(wài)走(zǒu)红，让这个位于(yú)北京海淀的豪宅被(bèi)全(quán)国(guó)知(zhī)晓，其背后曾(céng)宣称要(yào)做地产(chǎn)界“劳(láo)斯(sī)莱斯”的(de)神(shén)秘开发商(shāng)——中赫集团，也被拉向台(tái)前。

　　而如今，万柳(liǔ)书院再次受(shòu)到舆论关注，起因(yīn)中赫集团成了(le)共同债务人被(bèi)中国信达追债，中国信达为了收回钱款不得不将中赫抵押的75套(tào)万柳(liǔ)书院(yuàn)豪(háo)宅拍(pāi)卖。可问题是，这些(xiē)房子早(zǎo)已售(shòu)出(chū)，业主并非中赫集团，那些(xiē)真正(zhèng)斥巨资购入(rù)房产的(de)有钱人，房子(zi)现在莫名奇妙地被拍卖，算(suàn)是被(bèi)割了！

　　截至发(fā)稿(gǎo)，暂未看到(dào)这些业(yè)主的维权信息(xī)，难怪有网友调侃：“富人(rén)被割韭(jiǔ)菜的时候(hòu)，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过事(shì)件背后，可能没你想象的那么(me)简(jiǎn)单(dān)。

　　1

　　富人(rén)被精准收(shōu)割？

　　最惨(cǎn)的可(kě)能还是(shì)债主

　　“北(běi)京豪宅的尽(jǐn)头是万柳书院”，但(dàn)谁都没想到，这个位于(yú)海淀核(hé)心区位(wèi)，名校环绕的顶级豪(háo)宅，竟然(rán)暴(bào)雷了！

　　近(jìn)日，有网友(yǒu)发现，中国信达在京东拍卖上(shàng)，上架(jià)了“北京(jīng)赫华恒(héng)瑞房地产开发有限(xiàn)公司(sī)不良债权(quán)转让(ràng)项目”，债权总(zǒng)额高(gāo)达近47亿，该项目的抵押物中，包括(kuò)75套(tào)万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上(shàng)述不良债权转(zhuǎn)让项目的处置主体是(shì)中国信达(dá)资产管理股份有(yǒu)限公司北京市分公司（下(xià)称中国信达北分），处(chù)置(zhì)的是对北京赫华恒瑞房地(dì)产开发有(yǒu)限公司（下称赫华(huá)恒(héng)瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债权金额约(yuē)为46.95亿元(yuán)人民(mín)币，其中债权(quán)本金(jīn)37.50亿(yì)元。中赫集团有限公(gōng)司是共同债务人(rén)。目前，该(gāi)项目已有(yǒu)1万(wàn)次围(wéi)观，35名意向人。

　　从表面上看，这就是一(yī)起中国信达北分讨债的故(gù)事，但(dàn)实际(jì)上，75套豪宅的背后暗藏秘(mì)密(mì)。

　　据此前媒体报道，万柳书院总共301户，而且早已售罄。如果该报道属实，说明这些房子实际上都(dōu)是卖出去了的，是有(yǒu)人住的。

　　那为(wèi)什(shén)么中国(guó)信达的拍卖(mài)页面上又注明这75套房子是“未出售”的(de)状态呢？只能(néng)说明这些(xiē)房子根本没有网(wǎng)签，也没(méi)有房产证！

　　第一财(cái)经的报(bào)道(dào)证实了上述内容。有豪宅中(zhōng)介透(tòu)露，中(zhōng)赫集团(tuán)早就把这75套房子抵(dǐ)押出去，现(xiàn)在还没资金解抵押，所以不能网(wǎng)签、没办房本。

　　作为海淀(diàn)的顶级豪宅，最强学区房，万柳书(shū)院(yuàn)的业主(zhǔ)基本都是北京(jīng)的高端(duān)人士，柳传(chuán)志、丁磊等知名商(shāng)业(yè)大佬也是万柳书院的业主(zhǔ)。另据地产自媒体“地产八(bā)卦女(nǚ)”爆料，万柳(liǔ)书院的业主中，还有不少中赫(hè)集团的高管、合(hé)作伙伴、亲戚朋(péng)友等。

　　由此，不少网(wǎng)友感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如果这些业主确实已(yǐ)经支付价款并实际占有(yǒu)，那么，中国信达转让(ràng)这笔不良(liáng)债权回本的愿(yuàn)望，或(huò)将(jiāng)泡汤。这次拍(pāi)卖损失(shī)最大的(de)分压公式是什么，分压公式是什么意思，没准还是(shì)债主中(zhōng)国(guó)信达(dá)。

　　根据(jù)相关(guān)法律规(guī)定，民事执(zhí)行(xíng)中，业主已经支付(fù)价款(kuǎn)并实际(jì)占有，但(dàn)未(wèi)办(bàn)理过户手续的，如果业主没有过错，人民法院(yuàn)不得查封、扣押、冻结，已(yǐ)经查封的可(kě)以向(xiàng)法院提(tí)出执行异议申请，请求法院解(jiě)除查(chá)封，同时可以联合起(qǐ)诉开(kāi)发商，要求(qiú)退还购房款(kuǎn)或办理房产证，并承担(dān)违约责任。

　　此外，今(jīn)年4月，人(rén)民法院报公布《最高人民(mín)法院关(guān)于商品房消费者权利(lì)保护问题的批复(fù)》，以(yǐ)司法(fǎ)解释的方(fāng)式明确(què)了购房人(rén)的(de)优先权：

　　商品房(fáng)消费者以居住为目的购买房屋并(bìng)已支付全部价款，主张其房屋(wū)交(jiāo)付请求(qiú)权(quán)优先于(yú)建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院(yuàn)应当(dāng)予以支持。只支付了部(bù)分价款的商品房(fáng)消费者，在一审法庭辩论终(zhōng)结(jié)前已(yǐ)实际支(zhī)付(fù)剩余(yú)价款的，可以适(shì)用前款规定。

　　也(yě)就是说，如(rú)果(guǒ)这75套房子均为“已售未网(wǎng)签”，那么这笔不良债权，实际上是个烫手(shǒu)山芋。可能不(bù)仅不能卖出去回本，抵(dǐ)押的这75套(tào)房子，还会(huì)被业主讨回去。

　　中国信(xìn)达，将会赔(péi)了夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次债(zhài)权公司中(zhōng)国信(xìn)达(dá)申(shēn)请(qǐng)不(bù)良(liáng)债权转(zhuǎn)让，可以追溯到金谷(gǔ)信托(tuō)踩雷赫(hè)华(huá)恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显示(shì)，目(mù)前(qián)中(zhōng)国信达已经成(chéng)为(wèi)赫(hè)华恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞(ruì)为中(zhōng)赫集团旗下子公(gōng)司(sī)。2019年4月(yuè)22日，中赫集团、中赫(hè)置(zhì)地等(děng)选择退出了赫(hè)华恒(héng)瑞(ruì)的股东行列，中国(guó)金谷国际信(xìn)托有限(xiàn)责任公司成为了唯一(yī)股东，后者(zhě)由(yóu)中国(guó)信(xìn)达资(zī)产管理股份有限(xiàn)公司持股93.75％。

　　作为房(fáng)地(dì)产开发商(shāng)，相(xiāng)较其(qí)他(tā)房企，中赫集(jí)团(tuán)既没有很大规模，也没有很高的国民知名度(dù)，但却在(zài)北京豪宅圈留下(xià)一个个传说。

　　如(rú)钓鱼台七号院，作(zuò)为中赫集团(tuán)进入北京的第一个(gè)豪宅项目(mù)，2011年，中赫置(zhì)地推出(chū)钓鱼(yú)岛七号院3号楼，高达(dá)30万/平(píng)米的天(tiān)价，成为当时京(jīng)城最(zuì)贵的楼盘，引发了(le)市场强烈震(zhèn)惊。

　　随后(hòu)开(kāi)发的万(wàn)柳书(shū)院，更是被誉为(wèi)“北(běi)京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以(yǐ)26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从融创、保(bǎo)利、万(wàn)科等(děng)大(dà)型知名房企手(shǒu)中(zhōng)，抢(qiǎng)下了北京万(wàn)柳(liǔ)地(dì)块，成(chéng)为北京当(dāng)年的“双料地王”。很(hěn)快，万柳书院就以神秘高端的姿态(tài)杀入市场(chǎng)，无论(lùn)是一块块从荷兰运回来的灰砖垒起来的五米高墙(qiáng)，还是(shì)每棵成本超(chāo)6万(wàn)的(de)成年(nián)银杏树，还是(shì)每(měi)平(píng)米20万元(yuán)的价格，都(dōu)令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西(xī)宸的(de)缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北平(píng)府的院儿。”从这句顺口溜中，就可看出其在北京豪宅圈(quān)的地位。2014年末上(shàng)市的它，对手是(shì)当时有名的融(róng)创观澜嘉苑(yuàn)、佳兆业广场、恒大华府等，现如今(jīn)，它远远(yuǎn)超过(guò)这些对手。

　　去年，万柳书院一套(tào)300平米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米，说明万(wàn)柳书院虽(suī)然(rán)已经推出了8年(nián)之久，但其依旧在北京豪宅(zhái)圈(quān)备受(shòu)追捧(pěng)。

　　几大豪宅的成功奠定(dìng)了中赫集团的“高端路线”，也因此，它被外界贴上了，“卖北京城(chéng)最贵的房，拿(ná)北京城最(zuì)贵(guì)的地”，“做地(dì)产中(zhōng)的(de)‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏(cáng)在豪宅开发商(shāng)光环的背后，这个(gè)地(dì)产界(jiè)“劳(láo)斯莱斯”却多次成(chéng)为被执行(xíng)人，被执行(xíng)标的高达(dá)11亿。

　　今年年初(chū)，因为(wèi)履(lǚ)行能力而拒(jù)不履行生(shēng)效法律文书确定义务(wù)，中赫(hè)集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国安(ān)坑了？

　　中赫集团(tuán)如今沦落到这个地步(bù)，其实是有迹可(kě)循的。

　　事实上，早(zǎo)在今年年初“万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)少爷”走红之时(shí)，深蓝(lán)财经就曾深(shēn)挖出背后的中赫(hè)集团，发现其深(shēn)陷财务危机。

　　从知(zhī)名豪宅的开发商(shāng)到沦为“老(lǎo)赖”，中赫集团实控人(rén)周金(jīn)辉的人生轨迹跟(gēn)着急(jí)转直下。而(ér)追根溯(sù)源，这个转折(zhé)点，就(jiù)在(zài)于收购北京国安。

　　近十年(nián)来，房企纷纷开始了多元化转(zhuǎn)型，但转型(xíng)之路(lù)并不好(hǎo)走。早(zǎo)在2008年(nián)开始，中赫集团就(jiù)尝试过多元化业务，先(xiān)后进军能(néng)源市场、团购网(wǎng)站，但最终都(dōu)惨淡收(shōu)场。最终，周金辉(huī)将(jiāng)转型的目光，放到了体育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁金服与(yǔ)IDG资本退出(chū)后，中赫集团以35.5亿元参股国(guó)安(ān)足球俱乐部64％股权，成(chéng)为国安的新东家(jiā)。接着在(zài)2021年6月，中赫集团从中(zhōng)信集(jí)团(tuán)手中拿下(xià)北京国(guó)安俱乐部36％股权，至此拿下北京国安俱乐(lè)部全部股权。如果北京(jīng)国安(ān)的估值一直没变(biàn)，那么中赫集团拿下北京国安，总(zǒng)计花费了约55.5亿。

　　看到这(zhè)里(lǐ)，有人(rén)也(yě)许会感(gǎn)叹(tàn)：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是这样，中赫(hè)为什(shén)么又(yòu)要(yào)质押股(gǔ)权呢？

　　2017年以来，中赫集(jí)团及其实控人周金辉夫妇将(jiāng)其(qí)手中的中(zhōng)赫集团股(gǔ)份质押(yā)陆(lù)续质押，据企(qǐ)查查显示，目(mù)前中赫(hè)集团共有11条股权出质记(jì)录。质(zhì)权人包括(kuò)海金商(shāng)业保理、北京(jīng)建工、山东国际信托、中融(róng)信托、中信建设(shè)等。

　　这与入主北(běi)京国安的时间(jiān)完全吻合。

　　然而，入主(zhǔ)北京国(guó)安(ān)后，不仅国(guó)安的经营状况没有得到改善，中赫集团也被拉(lā)入泥淖。

　　据北京产权交易所官网信息显示，2020年，北京国安足(zú)球俱乐(lè)部实现营业收(shōu)入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末(mò)，该(gāi)俱乐(lè)部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金(jīn)压力，中赫集团和周金(jīn)辉夫(fū)妇(fù)还在持(chí)续质押手中(zhōng)的中赫集(jí)团(tuán)股份，但国安和中赫的经(jīng)营状况(kuàng)却持续没有好转。

　　不仅(jǐn)中赫(hè)集团(tuán)被5次列被执行人，执行(xíng)标的高达(dá)11亿，北(běi)京国安也3次(cì)与中赫集团、中(zhōng)赫(hè)置(zhì)地(dì)、及中(zhōng)赫集团(tuán)股东周(zhōu)金辉、李彩霞等共同成为(wèi)被(bèi)执行人，执(zhí)行标的约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为履(lǚ)行能力而拒不(bù)履行(xíng)生(shēng)效(xiào)法律文(wén)书确定义(yì)务，上(shàng)述被(bèi)执行人成为“老赖(lài)”。只有北京国安，目前幸免于难。不过在实控人都成(chéng)为老赖的情况下，被执行10个多亿的(de)北京国(guó)安，又如(rú)何能独善(shàn)其身？

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