5月以来,房地产板块个股多出现小幅上(shàng)涨,截至5月10日收盘,中信(xìn)房地产(chǎn)指数本月涨幅约为2%。而(ér)以(yǐ)公募基金为代(dài)表的机构(gòu)对于(yú)这一(yī)板块已(yǐ)经在悄然布局。数据显示(shì),以南方和华夏的两只老牌ETF基金(jīn)为(wèi)例,5月9日时(shí)所公布的总份额均较4月28日时有(yǒu)小幅增(zēng)长。根据基金一季报统(tǒng)计,龙头与(yǔ)地方国(guó)企央企获得增持,持仓数(shù)量占流通股比重(zhòng)增幅五只个(gè)股分别为华发股份+3.40%、滨江(jiāng)集团+1.71%、中新集团(tuán)+1.49%、卧龙地产(chǎn)+0.97%、招商积余+0.92%。
公、私(sī)募配置房地(dì)产或(huò)“底部回升(shēng)”
行业(yè)红利时代已过 精耕细作成共识
从(cóng)公募基金(jīn)对房地产的配置(zhì)看,2019年末,公(gōng)募所持有的房(fáng)地产行业标的市值约1188亿元,占其所持股(gǔ)票市(shì)值的4.66%左右(yòu);2020年(nián)市场表现出(chū)色(sè),但公募所持房(fáng)地产公(gōng)司市值在(zài)股票资产中的占比却断(duàn)崖式(shì)下跌至1.85%;2021年,这一数值更是进(jìn)一步降至1.56%。
不过(guò)2022年终于出现了三年来的(de)首次回升,年底这(zhè)一数值从1.56%升(shēng)至(zhì)1.65%。与此同(tóng)时(shí),公募(mù)对房地产(chǎn)行业的(de)持股(gǔ)比例(lì)也(yě)同步(bù)回升,从2021年底的6.94%提高到(dào)2022年(nián)末的7.03%。
这样的势头(tóu)似(shì)乎在今年一(yī)季度得以延续(xù)。数(shù)据统计显示,公募重仓(cāng)持有(yǒu)房地产板块一季度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元,较2022年四季度提升(shēng)6.71%。持仓市值前五个股分别为保利发展、招商蛇口、万(wàn)科A、华发股份、滨江集团(tuán),持仓市值占(zhàn)板(bǎn)块比重(zhòng)合计达47.29%,环比(bǐ)下降3.05%。
从(cóng)中不难发现,公募对于房地产的投资愈发有集中于龙头的趋(qū)势(shì)。Wind显(xiǎn)示,在公募基(jī)金一季报汇总的重仓股(gǔ)中,房地产板块(kuài)排名最高的(de)是保利发展(zhǎn),在(zài)基(jī)金重仓第33位。排(pái)名(míng)第(dì)二(èr)的是招商蛇口,排在第78位。而老牌龙头股万科A排在第(dì)96位。对比去年四季报,变化之处(chù)首(shǒu)先在于几只房地产(chǎn)龙头股从(cóng)排位上看均有(yǒu)退步,尤其是(shì)万科(kē)最为明显;其次是金地集团退出百大之列。但(dàn)考虑到房(fáng)地产(chǎn)是(shì)复苏链上最(zuì)后一(yī)环,且首季并非行业(yè)销售旺季,其传导(dǎo)到二级市场乃至机构持仓上(shàng)还需要时(shí)间周(zhōu)期(qī)。
形成共(gòng)识的是,经济(jì)圈判(pàn)断(duàn)房地(dì)产已经进入(rù)大分化时代,一(yī)二线城市好于(yú)三四线(xiàn)城市。而映射到二(èr)级市场投(tóu)资上,配置房地产行(xíng)业(yè)轻松收(shōu)获行业(yè)贝塔(tǎ)的红利期一去不返了。“如果按照产业周期来(lái)分类,包括房地产(chǎn)等几类行(xíng)业(yè)在盖特纳曲线里属于成熟期或者衰退期的行业,传统认知上(shàng)没有什(shén)么投资机会(huì)的(de)。但(dàn)在这几年特殊的行情里包括煤(méi)炭、电解铝等(děng)类似的(de)行业也(yě)出现(xiàn)了(le)一些机会,背后的逻辑是供给(gěi)侧发生了更(gèng)大的变化。”一不愿具名(míng)的上海公募基金经理指(zhǐ)出(chū)。
不过(guò)也有公募(mù)人士持谨慎乐(lè)观态度(dù):“行业(yè)前几(jǐ)年17亿~18亿平方米的(de)年销售面积很难再(zài)出现了,2022年光(guāng)是居民存款数(shù)量增(zēng)加了15万亿元。中国存量有400亿平方体重kg是公斤还是斤,体重50kg是多少斤(fāng)米(mǐ)建筑(zhù)面(miàn)积,考虑存量地产的(de)更新(xīn),也(yě)有(yǒu)近10亿(yì)平方(fāng)米。需(xū)求端(duān)还(hái)需(xū)要有一定的政策(cè)出来去刺激购(gòu)房。”
宝盈基金房地产研究(jiū)员吕功绩也指出:“时(shí)至今(jīn)日,无论从城镇(zhèn)化(huà)的进程,还是人均住房面(miàn)积(接近(jìn)30平/人),我国(guó)均(jūn)已告别住(zhù)房短(duǎn)缺时代(dài),而(ér)目前居民(mín)的杠杆率和房价收(shōu)入也不支(zhī)撑每年18万(wàn)亿元的(de)销售(shòu)额,以及过快上行的房价,因(yīn)而行业高增的时代已经过去(qù),未来(lái)行(xíng)业的需求(qiú)或将(jiāng)回落,在此过程中,伴随着(zhe)地产的高杠(gāng)杆属性,就很容(róng)易出现信用风险问题(类似(shì)2022年的民营地产爆雷),行业进入到(dào)供给侧出清的过程。这(zhè)个(gè)过程中,综合竞(jìng)争力强的(de)公司就能够通过大鱼吃小鱼的(de)方式,获得市(shì)占率的(de)提升(shēng)。当行业需(xū)求见顶回落时,行业的贝塔已经过去了,但不代表没有投资机(jī)会,机会在于城市、位置、产品(pǐn)的阿尔法,而对应(yīng)到股票投资(zī),就是强(qiáng)竞争力公司的阿尔法。”
或许也是基(jī)于(yú)这(zhè)样的认识转变,精(jīng)耕细(xì)作个股成为公募(mù)乃(nǎi)至整体机构的务实(shí)之(zhī)举。
机构配置房地产“风物长宜放眼量(liàng)”
头部央国企(qǐ)、优(yōu)质(zhì)区域性标的成(chéng)香饽饽
5月以(yǐ)来(lái),房(fáng)地(dì)产板(bǎn)块(kuài)个股多出现(xiàn)小幅上涨(zhǎng),截(jié)至5月(yuè)10日收盘,中信房地(dì)产(chǎn)指数本月涨幅约(yuē)为(wèi)2%。从(cóng)具体的个股来看,《红周刊》利用Wind统计申万房地(dì)产板(bǎn)块个(gè)股,在纳入统(tǒng)计(jì)的124只房地产类标的股中,本(běn)月以来实现股价(jià)上涨的达到(dào)了81家。
其中(zhōng),上(shàng)述时间段(duàn)恰好排名(míng)前五的公司月(yuè)内涨(zhǎng)幅超过了10%,它们分别(bié)是(shì)上实发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸福、荣(róng)安地产。排(pái)名第一的上实发展(zhǎn),五(wǔ)一假期归来(lái)后(hòu)日成交(jiāo)量明显放大,4日、5日连续两个交(jiāo)易日收出涨停。从该股的基本面(miàn)来看(kàn),上实发展的主营(yíng)业务为房(fáng)地产(chǎn)开(kāi)发(fā)与(yǔ)经营。公司的主要产品及服务为房地产销售、房(fáng)地产(chǎn)租赁、物(wù)业管理服务、工程项目、酒(jiǔ)店经(jīng)营。从(cóng)业绩数据来看,2022年,其(qí)实现(xiàn)营业收入52.48亿元,比上期减少47.85%,归母净利润1.23亿元,同比下降33.24%。2023年第一季度,其(qí)实(shí)现营业总收入27.87亿元(yuán),同比增长183.02%;归母净利(lì)润2.86亿元,同比扭(niǔ)亏。
不(bù)过从(cóng)十(shí)大流通股股东来看,各类机构都(dōu)有(yǒu)对其布局的(de)例子。以3月31日时(shí)的首季十大流通股股东来看, 具体包(bāo)括(kuò)公募(mù)的(de)上银基金(jīn)、私募(mù)的(de)迎水文龙(lóng)、中央(yāng)汇金、长城(chéng)资产管理公司(sī)等都跻(jī)身前十的行列(liè)。
巧合的是,涨(zhǎng)幅(fú)暂时排(pái)名第二的浦东金桥也是(shì)上海本地房企,其第一季度(dù)的(de)收入(rù)利润规模大幅度复苏。究其原因,一(yī)方面是该公(gōng)司后疫情时代出租率复苏(sū)至近年来最高,另一方面则是公司拿地结算(suàn)持续(xù)性向好,从(cóng)数字(zì)上看,一季度新(xīn)增虹口(kǒu)135、138住宅地块,总建筑面积约(yuē)54万平(píng)方米。
在这样的业绩势头向好背景下,自然也吸引了(le)知名机构在其(qí)中(zhōng)持续驻足。从第一季度十大流(liú)通股(gǔ)股东来看,知名私募高毅邓(dèng)晓峰的两只产品依然在前十中(zhōng),这(zhè)也是连续第三(sān)个季度他有(yǒu)的两只产品杀入前(qián)十。同(tóng)时榜单中还有(yǒu)一支大(dà)名鼎鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投资局,其当(dāng)季还小幅增加(jiā)了(le)持股。
除去上述两(liǎng)家上海区域(yù)性地产公司外,荣安(ān)地产则(zé)是主要布局在深(shēn)圳的地产公司,一季报交(jiāo)出的也(yě)是一份报喜的成(chéng)绩单:首季公司实现营(yíng)业收入51.85亿元,同比增长35.51%。归属于上(shàng)市公司(sī)股东(dōng)的(de)净利润6.48亿元,同比增(zēng)长31.27%。
从(cóng)机构态度来看,《红周(zhōu)刊(kān)》注意到(dào)两只(zhǐ)公募指基首季(jì)新(xīn)杀入十大(dà)流(liú)通股股东行(xíng)列。具体说来, 南方中证全指房地(dì)产ETF上榜排(pái)名第七位(wèi),富国中证指数1000增(zēng)强则排名(míng)第(dì)九位(wèi),此外联袂出现的机构(gòu)还有(yǒu)QFII高盛国际和(hé)私募迎水聚宝(bǎo)。
接受《红(hóng)周(zhōu)刊》采访时,兴证(zhèng)全球基(jī)金相关(guān)人士分析:“经历过行业洗牌和兼(jiān)并重组(zǔ)后,龙(lóng)头的价值更为(wèi)笃定(dìng)突出;从拿地(dì)端看,2022年土地(dì)市场(chǎng)大幅降温,优质土(tǔ)地供(gōng)给(gěi)较多(券商(shāng)测算对(duì)应潜(qián)在毛利率在25%以上,目(mù)前房企的(de)利(lì)润(rùn)率仅20%),绝(jué)大(dà)多数(shù)房(fáng)企受限(xiàn)于信用(yòng)问题或(huò)者(zhě)资金(jīn)紧张没法拿(ná)地,龙头房企趁机获(huò)取(qǔ)低成本土地,龙头房企的拿地力度(拿地金(jīn)额/销售(shòu)金额)基(jī)本(běn)在30%以上;从融资上看,龙头(tóu)房企(qǐ)杠杆率较(jiào)低,净负债率基本(běn)在70%以下,而其他(tā)房(fáng)企的净(jìng)负债率普(pǔ)遍都在100%以上,加杠(gāng)杆空(kōng)间有限(xiàn),从融资成本看(kàn),龙头房企的融资成本不断下滑,基(jī)本在(zài)3%、4%左右;对应到2023年的销售,龙(lóng)头(tóu)房企明显跑赢行(xíng)业,1~4月百强房企的销(xiāo)售(shòu)额增速为9%,而TOP14的销售(shòu)额增速(sù)为(wèi)29%。”
需(xū)要强调的是,在当前中特(tè)估(gū)的浪潮下,央国(guó)企地产股或存在发展的大好机会。中信(xìn)证券(quàn)指出(chū):“房(fáng)地(dì)产行(xíng)业(yè)的结构性机会依然存(cún)在,少部分公司尤其是(shì)央企占(zhàn)据显(xiǎn)著优势,其主要又(yòu)体现为库存的优势。央(yāng)企地(dì)产公司(sī),现(xiàn)阶(jiē)段表现出较低(dī)的(de)融资成(chéng)本,优质的开(kāi)发资(zī)源和良(liáng)好的不动产(chǎn)资产运营能力的多(duō)重竞争优势。”
“即使没(méi)有中特(tè)估,国央企相较于民营地(dì)产公司也是更有(yǒu)优势的(de)。”吕功(gōng)绩(jì)强调,“对于(yú)减值(zhí)、土地资源债权债务关(guān)系(xì)等问题,市场(chǎng)对民(mín)营房开企业的资(zī)产会有(yǒu)更多担(dān)忧和质疑(yí),所以在这一(yī)轮行业出清的过程中(zhōng),央国企相较(jiào)于(yú)民企(qǐ)来(lái)说估值的修复更明显。中特估的角度从中长期的(de)维度看,行业的逻辑在于集中度提升后(hòu),行业进入高质(zhì)量发展阶段,具备较快速发展阶段更稳定且可(kě)预(yù)期的盈(yíng)利和现金流创造能力(lì),以此带来估值中枢的提升,应(yīng)该关注估值(zhí)相(xiāng)对较(jiào)低,企业(yè)自身资产的质量好、运营能力强、可(kě)以(yǐ)创造持续现金流(liú)的企业。”
“存量(liàng)时代(dài)中行业(yè)普(pǔ)涨的概率比(bǐ)较(jiào)低,行(xíng)业(yè)内部将(jiāng)出现分化,要关注将受益于(yú)行业集中度提升的(de)头(tóu)部公司。”星石投资首席研(yán)究官方(fāng)磊也(yě)表示。
顺应机构这(zhè)一思路的话,或许(xǔ)还是保利(lì)发展、招商蛇口等国资背(bèi)景龙(lóng)头前(qián)途更为(wèi)光明(míng)。不过国投瑞银基金投资部副总监綦傅鹏表示:“需要客观(guān)地去持(chí)续观(guān)察国企央企在三个方(fāng)面是(shì)否可以维持,首先(xiān)是融资成本保(bǎo)持低位,其(qí)次(cì)是销售份额(é)持续提(tí)升(shēng),再次是拿地份额持(chí)续提(tí)升。”
复苏速度缓慢
机构需要多给一些耐心
而《红周刊》也根据房企一(yī)季报梳理发(fā)现,对于2022年的(de)业(yè)绩出(chū)现(xiàn)的整体(tǐ)下(xià)滑,2023年一季度的业绩(jì)分化更趋明显,保利发展、滨江集团(tuán)等房企(qǐ)营(yíng)收、净(jìng)利均实现了业绩的回正,甚至(zhì)是较大增速的增长。而(ér)这(zhè)些(xiē)公司也是机构的重仓对象(xiàng)。
对此(cǐ),知名房地产业内人士张(zhāng)宏伟向《红周(zhōu)刊》分(fēn)析表示(shì),业绩(jì)出现明(míng)显改善的房企,主要(yào)是因为过去两三年时间,尤其是在2021年(nián)下半年民营房(fáng)企不(bù)怎么(me)投资拿地之后,国有企业(yè)仍在持续(xù)性地(dì)拿地(dì),且主(zhǔ)要集中(zhōng)在核心城市,投资力度(dù)较大。投资(zī)的驱动(dòng)能够推(tuī)动(dòng)房企销(xiāo)售业绩(jì)的增长,从而(ér)在(zài)2023年一季度(dù)市场恢复但(dàn)仍处(chù)于调整(zhěng)的过程中(zhōng),能够保(bǎo)有一个正增长。
不过张宏(hóng)伟同时也提醒表示,在房地产的复苏过程中,还面临着一些(xiē)不确定(dìng)性。其实整个市场从四月份(fèn)开始又(yòu)在往下掉。除了(le)杭州、成都等极个别城市四月环比三月相对表(biǎo)现较(jiào)好之外,包括北京、上海在内的绝大多(duō)数城市都出现(xiàn)环比(bǐ)下(xià)滑的情况。而现在五月的(de)市场表(biǎo)现也不太乐观。按照现(xiàn)在(zài)的经济状况、收入情况(kuàng),以及市场的去(qù)库存压力、企业的资(zī)金(jīn)面压力,可能会出现,到六月份房企(qǐ)为了(le)半年报冲业绩(jì)出现市场的(de)短期反弹外的(de)一个市场(chǎng)乏(fá)力现(xiàn)象。也就是说,第二季度(dù)、第(dì)三季度增(zēng)长不确定(dìng)性的压力仍旧较大。
上海(hǎi)利檀投资董事(shì)长陈昊扬(yáng)也(yě)向《红周(zhōu)刊》指出(chū),现在整个(gè)房(fáng)地产以及(jí)其上下游(yóu)产(chǎn)业链的(de)复苏(sū)速度都(dōu)比想象的要慢很多,我们要(yào)多给一些耐心,这个(gè)时候,在房地产(chǎn)以(yǐ)及(jí)上(shàng)下游(yóu)就(jiù)不是赚快钱的(de)时候,只能赚他基本面的钱。但这也意味着,只(zhǐ)有极为少数(shù)的、做得(dé)比同(t体重kg是公斤还是斤,体重50kg是多少斤óng)行好得(dé)多的企业,会伴随整个行业的弱复苏(sū),业(yè)绩会逐步体(tǐ)现出来。所以只能耐心地去(qù)等待(dài)它(tā)的(de)基本面(miàn)不断地凸显出来,这需(xū)要时(shí)间。
(本文已刊发于5月13日《红周刊》,文中提及个股仅为举(jǔ)例分析,不(bù)做买卖推(tuī)荐。)
未经允许不得转载:橘子百科-橘子都知道 体重kg是公斤还是斤,体重50kg是多少斤
最新评论
非常不错
测试评论
是吗
真的吗
哇,还是漂亮呢,如果这留言板做的再文艺一些就好了
感觉真的不错啊
妹子好漂亮。。。。。。
呵呵,可以好好意淫了