万柳(liǔ)书院(yuàn)，暴雷(léi)了。

　　今年年初(chū)“万柳少(shǎo)爷”的意外走红，让这(zhè)个位于北京海淀的豪宅被全国知晓，其背后曾宣称要做(zuò)地产界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫集团，也被拉向(xiàng)台(tái)前。

　　而如(rú)今，万柳书院再次(cì)受到(dào)舆(yú)论关注，起因(yīn)中(zhōng)赫集团成(chéng)了共同债务人被(bèi)中(zhōng)国信达追债，中国信达为了收回钱(qián)款(kuǎn)不得不将中(zhōng)赫抵押(yā)的75套万(wàn)柳书院豪宅拍(pāi)卖。可问题是，这些房子早已售(shòu)出，业主(zhǔ)并非中赫集团，那(nà)些真正(zhèng)斥(chì)巨(jù)资购入房(fáng)产的(de)有钱人，房子(zi)现在莫名奇妙(miào)地被拍(pāi)卖，算是被(bèi)割了！

　　截至发稿(gǎo)，暂未看(kàn)到(dào)这些业(yè)主的维权(quán)信(xìn)息，难(nán)怪有网友调侃：“富人被割韭菜(cài)的时候，他们的姿势都那么(me)优雅。”

　　不过事(shì)件背(bèi)后，可能没你想象的那(nà)么简单。

　　1

　　富人被(bèi)精准收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京(jīng)豪宅的尽头是万柳书院(yuàn)”，但谁(shuí)都(dōu)没想(xiǎng)到，这个(gè)位于海(hǎi)淀核心区位，名校环绕的顶(dǐng)级豪(háo)宅，竟然暴雷了(le)！

　　近日(rì)，有网(wǎng)友(yǒu)发(fā)现，中国信达在京东(dōng)拍卖上，上架(jià)了“北京赫华恒(héng)瑞房地产开(kāi)发有限(xiàn)公司不良债权转让项目”，债(zhài)权(quán)总额高达近47亿，该项目的抵押(yā)物中，包括75套万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述(shù)不(bù)良债(zhài)权转让(ràng)项目的处(chù)置主体是(shì)中(zhōng)国信达资产管理股(gǔ)份有限公司北(běi)京市分公(gōng)司（下称中国(guó)信达北分(fēn)），处置的(de)是(shì)对北京赫华(huá)恒(héng)瑞房地产开发有限公司（下(xià)称赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月(yuè)31日(rì)，债权金(jīn)额约为46.95亿元人(rén)民(mín)币，其中债权本金(jīn)37.50亿元。中赫集团有限公司是共同债务人。目前(qián)，该项目已有1万次围观，35名意向人。

　　从表面(miàn)上看(kàn)，这就是(shì)一起中国信达北(běi)分讨债(zhài)的故事，但实(shí)际(jì)上，75套豪宅(zhái)的背(bèi)后暗藏秘密。

　　据此(cǐ)前媒体报道，万柳(liǔ)书院总共(gòng)301户，而且早已(yǐ)售罄。如果该(gāi)报道属实(shí)，说明这些房子实际上都是卖出去了的，是有人住(zhù)的。

　　那(nà)为什(shén)么中国信达的拍卖页面(miàn)上又注明(míng)这75套房子是“未出售”的(de)状(zhuàng)态呢？只(zhǐ)能说(shuō)明这些房子根本没有网签，也没有房产证！

　　第一财(cái)经(jīng)的报道证(zhèng)实(shí)了(le)上述(shù)内(nèi)容。有豪宅中介透露，中赫集团早(zǎo)就把这(zhè)75套房子抵押出去，现(xiàn)在还没资(zī)金(jīn)解抵押，所以不能网签、没办(bàn)房本(běn)。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学区房，万柳书院的业主基本都是北京的(de)高端(duān)人士，柳传(chuán)志(zhì)、丁磊等(děng)知(zhī)名商业(yè)大佬也是万柳书院的业主。另据地产自媒(méi)体“地产八(bā)卦女”爆料，万柳书院的业主中，还有不少中(zhōng)赫集(jí)团的高管、合(hé)作伙伴、亲戚朋友等。

　　由(yóu)此(cǐ)，不(bù)少网友感叹(tàn)，“富人也被精准(zhǔn)收(shōu)割(gē)了！”

　　不过(guò)，如果(guǒ)这些业主确实已经支付价款并实际(jì)占有(yǒu)，那么，中国(guó)信(xìn)达转让(ràng)这笔不(bù)良债权回(huí)本的愿望(wàng)，或将泡汤。这(zhè)次拍卖损失最大(dà)的，没准还是(shì)债主中国信达(dá)。

　　根(gēn)据相关法律(lǜ)规定，民(mín)事执行中(zhōng)，业主已经支付(fù)价款(kuǎn)并实际占有，但未办理(lǐ)过户手续的，如果业主没有过错，人民法院不得查封(fēng)、扣押、冻结，已(yǐ)经查封的可以(yǐ)向(xiàng)法院提出执行(xíng)异议申请，请求(qiú)法院解除查封，同时可以联合(hé)起(qǐ)诉开发商，要求退还购房款(kuǎn)或办理房产证，并承担违约(yuē)责任。

　　此外，今(jīn)年4月(yuè)，人民法院报公布《最高(gāo)人民法院关于商品(pǐn)房(fáng)消费者权利保护(hù)问题的(de)批复》，以司法(fǎ)解释(shì)的(de)方式明(míng)确了购房(fáng)人(rén)的优先权：

　　商品(pǐn)房消(xiāo)费者以居住为目的(de)购买房屋(wū)并(bìng)已支付(fù)全(quán)部价款，主张其房屋(wū)交付请求权优先于建设工(gōng)程价款优(yōu)先受偿权、抵押权以(yǐ)及其他债权的，人民法(fǎ)院应当予(yǔ)以支(zhī)持。只支付(fù)了部分价(jià)款(kuǎn)的商(shāng)品房消费(fèi)者，在一审法庭(tíng)辩论终结前已(yǐ)实(shí)际(jì)支付剩(shèng)余(yú)价款的(de)，可以适用前款规(guī)定。

　　也就(jiù)是(shì)说，如果这75套(tào)房子均(jūn)为“已售未网签(qiān)”，那(nà)么(me)这笔(bǐ)不(bù)良债权，实(shí)际上是个烫手山芋。可能不仅不能卖出去回本，抵押的这75套(tào)房子，还会被业主(zhǔ)讨回去。

　　中国信达，将会(huì)赔了夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的(de)“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次(cì)债权公司中国信达申请不良债权转让，可以(yǐ)追(zhuī)溯(sù)到金(jīn)谷(gǔ)信托踩雷赫(hè)华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达已经成为(wèi)赫华(huá)恒(héng)瑞唯一(yī)股东。但此前，赫华恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集(jí)团(tuán)、中赫置地等(děng)选择退出了赫华恒瑞的股东行(xíng)列，中国金(jīn)谷国(guó)际信托有限(xiàn)责任(rèn)公司成为了(le)唯(wéi)一股东，后(hòu)者由中国信达资产(chǎn)管(guǎn)理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商(shāng)，相较其(qí)他房企，中赫集团(tuán)既(jì)没(méi)有很大规模，也没有很高的国民知名度，但却在北(běi)京豪(háo)宅(zhái)圈留下(xià)一个个传说。

　　如钓鱼台(tái)七号院(yuàn)，作为(wèi)中赫集团进入北京的第一个(gè)豪宅项目(mù)，2011年，中赫置地推出钓(diào)鱼(yú)岛七号院3号楼，高(gāo)达(dá)30万(wàn)/平米的天价，成(chéng)为当时京城最(zuì)贵的(de)楼盘，引发了(le)市场(chǎng)强(qiáng)烈(liè)震(zhèn)惊。

　　随后(hòu)开发(fā)的万柳书院，更(gèng)是被誉为“北京海(hǎi)淀顶端(duān)豪宅(zhái)”。2012年(nián)，中赫置地以(yǐ)26.3亿元，溢价率40.9％，从融创(chuàng)、保(bǎo)利、万科(kē)等大型(xíng)知名房企手中，抢下(xià)了北(běi)京万柳地块，成为北京当年的(de)“双料地王”。很快(kuài)，万(wàn)柳书院就以(yǐ)神秘高(gāo)端(duān)的姿(zī)态杀(shā)入市场，无(wú)论(lùn)是一(yī)块块从荷兰(lán)运回来的(de)灰砖垒(lěi)起来的五米高墙，还是每棵成本超(chāo)6万的成年(nián)银杏树，还(hái)是每(měi)平(píng)米20万元的价格，都令业内外(wài)震撼(hàn)不已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西宸(chén)的(de)缸、霄八的(de)顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北(běi)平(píng)府的院儿。”从这句顺(shùn)口溜中(zhōng)，就可看(kàn)出其在北京豪(háo)宅圈的地(dì)位。2014年末上市的它，对手是当(dāng)时(shí)有(yǒu)名的融创观(guān)澜嘉苑(yuàn)、佳兆业(yè)广场、恒(héng)大华府等(děng)，现如(rú)今，它远远(yuǎn)超过这(zhè)些对(duì)手(shǒu)。

　　去年，万柳书院一(yī)套300平(píng)米的法拍房，最(zuì)终(zhōng)成交价1.09亿(yì)、单价达(dá)到惊人的36万元/平米(mǐ)，说明万柳书院虽然已经推出(chū)了(le)8年之(zhī)久，但其依旧在北京(jīng)豪宅圈备(bèi)受追捧。

　　中赫集团(tuán)开发(fā)的豪宅，也吸引(yǐn)了不少知名(míng)人士，如知名演员(yuán)宋(sòng)丹丹，就住在钓(diào)鱼台七号院。而柳传(chuán)志、丁磊等(děng)知名商业大佬则(zé)居住在万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫集(jí)团的“高端路线”，也因(yīn)此，它(tā)被外界贴上了，“卖北京城(chéng)最(zuì)贵的房，拿北京城最(zuì)贵的地”，“做(zuò)地产中的‘劳斯莱斯’”的(de)标签。

　　但隐藏在(zài)豪宅开(kāi)发商光环的(de)背后(hòu)，这(zhè)个地产界“劳(láo)斯莱(lái)斯”却多次成为被执行人，被执行标(biāo)的(de)高达11亿。

　　今年年初(chū)，因为履行能力(lì)而拒不(bù)履(lǚ)行(xíng)生效法律文书确(què)定(dìng)义务(wù)，中赫集团正(zhèng)式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北京国安坑了(le)？

　　中(zhōng)赫集(jí)团如今沦落到(dào)这个地步，其(qí)实(shí)是有迹(jì)可循(xún)的。

　　事实上，早在今年年初“万柳书院少爷”走红之时，深(shēn)蓝财经就曾深(shēn)挖出(chū)背后的中赫(hè)集团，发现其深陷财务危(wēi)机。

　　从知名豪宅的开发商到沦(lún)为(wèi)“老赖”，中赫集团实控人周金辉的人生轨迹跟着急转直下。而追根溯源，这个转折点(diǎn)，就在于收(shōu)购北京国安。

　　近十年来，房企纷纷开(kāi)始了多元化(huà)转型，但转型之路并不(bù)好(hǎ寒江孤影江湖故人相逢何必曾相识是什么意思，寒江孤影四句诗是什么意思o)走。早在2008年开始，中赫(hè)集(jí)团(tuán)就尝试过多元化业(yè)务，先后进军(jūn)能源(yuán)市场、团购(gòu)网(wǎng)站，但最终都惨淡收场(chǎng)。最终，周(zhōu)金辉将转(zhuǎn)型的目光，放到(dào)了体育领域(yù)。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服(fú)与IDG资(zī)本(běn)退(tuì)出后，中(zhōng)赫(hè)集团以35.5亿元(yuán)参股(gǔ)国(guó)安足球俱(jù)乐部64％股权，成为国安(ān)的新东家(jiā)。接着在2021年6月，中(zhōng)赫集团从中信集团(tuán)手(shǒu)中拿(ná)下(xià)北京国安俱乐部36％股权，至此拿(ná)下(xià)北京国(guó)安俱乐部全部(bù)股(gǔ)权。如果北京国安的估值(zhí)一直没变(biàn)，那(nà)么中赫集(jí)团拿下北京(jīng)国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有人也许会(huì)感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真(zhēn)的是这样，中(zhōng)赫为什么又(yòu)要质(zhì)押寒江孤影江湖故人相逢何必曾相识是什么意思，寒江孤影四句诗是什么意思股(gǔ)权呢？

　　2017年以来(lái)，中赫集团及其实(shí)控人周金(jīn)辉夫妇将(jiāng)其手中的中赫集团股份质(zhì)押(yā)陆续质押，据企(qǐ)查查(chá)显示，目前中(zhōng)赫集团共有11条股权出质记(jì)录。质权人包括海金商业保(bǎo)理、北京建工、山东国际(jì)信托、中融信托、中(zhōng)信建设等。

　　这与入主北(běi)京国安的时间完全吻合。

　　然(rán)而，入(rù)主北京国安后，不仅国安的(de)经(jīng)营状况没有得到改(gǎi)善，中赫(hè)集团也(yě)被(bèi)拉(lā)入泥淖。

　　据北京产权(quán)交易所官网信息(xī)显(xiǎn)示(shì)，2020年，北京国安足球俱(jù)乐部(bù)实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末(mò)，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿(yì)元(yuán)。

　　为了缓解资金压(yā)力，中赫(hè)集团和周(zhōu)金辉夫妇还在持续(xù)质押手中的中(zhōng)赫(hè)集团股份(fèn)，但(dàn)国安和(hé)中赫的经营状(zhuàng)况却持续没有好转。

　　不仅中赫集团被5次列被执行人，执(zhí)行标的(de)高达11亿，北京国安也(yě)3次(cì)与中赫集团、中(zhōng)赫(hè)置地、及中(zhōng)赫集团股东(dōng)周金辉、李彩霞等共(gòng)同成为(wèi)被(bèi)执行人，执(zhí)行标的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因为履行(xíng)能(néng)力而拒(jù)不履行生效法律文书确(què)定义务(wù)，上(shàng)述(shù)被执行人成为“老赖”。只有北(běi)京国安，目前(qián)幸免于难(nán)。不(bù)过在实控人都成为老赖的情况下，被执行10个多亿的北京国安(ān)，又如(rú)何(hé)能独善(shàn)其(qí)身？

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