OPPO宣布关停旗下芯(xīn)片子公司(sī)哲库科(kē)技(jì)，引发了公募REITs扩(kuò)募风波，如今，二级(jí)市场的影响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华安张(zhāng)江光大园REIT开(kāi)盘(pán)继(jì)续延续此(cǐ)前几日的下跌走势，午后跌幅一(yī)度扩大，尾盘(pán)有所拉升，全(quán)天收跌6.22％，最近3个(gè)交易日跌幅超(chāo)过9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾发布公告，紧(jǐn)急回应(yīng)称，哲(zhé)库科技是其扩募拟(nǐ)新购入基础设施资产(chǎn)张润(rùn)大厦(shà)的(de)重要承租方之一，目(mù)前未收到哲库科技及OPPO方面关(guān)于停止(zhǐ)执(zhí)行已签租赁协议的通知。同时，在公告中(zhōng)，华安张江光大园REIT进(jìn)一步表示，原始权(quán)益人将继续密(mì)切关注哲库科技后续(xù)情(qíng)况，积极做好相(xiāng)关应对(duì)。

　　此外，张江REIT拟扩募购(gòu)入项目的原始权益人相关负(fù)责人(rén)也表示，近期已同步启动了应(yīng)急(jí)预案，排摸储备租(zū)户，积(jī)极应对(duì)哲(zhé)库提前退租的可(kě)能事项。由于张(zhāng)润(rùn)大厦是全(quán)国(guó)首批REITs申报扩募(mù)项目，公司领(lǐng)导高度重视(shì)，浦东新区国资委(wěi)也高度关注。

　　多位业内人士(shì)表示，华安张江光大园REIT近(jìn)期市场波动较大，但其实不动(dòng)产公募REITs项目短期出租率下跌并不会从根本上影响(xiǎng)其内外(wài)价值，投(tóu)资者应理性看(kàn)待。

　　张江光大园(yuán)REIT

　　二级市场价格继续波动

　　本周，OPPO关(guān)停旗(qí)下(xià)芯(xīn)片子公司(sī)哲库科技的(de)事件继续扰动公募REITs市(shì耐克折扣店是真的吗，街边的耐克折扣店是真的还是假的)场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安(ān)张江光大园REIT以(yǐ)3.726元的价(jià)格小(xiǎo)幅低开，此后二级市场(chǎng)价格开始(shǐ)震(zhèn)荡走低，午(wǔ)盘(pán)收跌6.17％。午(wǔ)后，华安张江(jiāng)光大(dà)园(yuán)REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价格有所回升，最(zuì)终报收3.512元(yuán)，全天跌幅(fú)6.22％。

　　受近期(qī)不利(lì)消息影响，华安张江(jiāng)光大园REIT最(zuì)近几个(gè)交易日二级市场(chǎng)价格表(biǎo)现欠(qiàn)佳(jiā)，5月(yuè)11日以来，3个交(jiāo)易日(rì)跌幅达到9.69％，今(jīn)年以来跌(diē)幅7.76％。不过，自2021年6月(yuè)21日(rì)上市以来，华安张江光大园REIT累计涨幅超过24％，在全市(shì)场公募REITs中位(wèi)居前(qián)列。

　　从5月15日公募REITs市场整体表现上看，目前上市的8只产业(yè)园区(qū)基础设(shè)施REITs中，仅博时招商蛇口产业园REIT微幅(fú)上涨，其余7只均有不(bù)同程度下跌(diē)，8只产业园区基(jī)础设施REITs5月15日(rì)平均跌(diē)幅1.38％。今年以来(lái)平均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经披露张江光大(dà)园项(xiàng)目出租率(lǜ)有(yǒu)所下降(jiàng)，如今拟扩(kuò)募的项目又(yòu)遭遇突发事件(jiàn)，因(yīn)此(cǐ)导致二级(jí)市场价格出现波动。”一位(wèi)业内(nèi)人士分析称。

　　不过，在上述人士看来，尽管出于风险规避(bì)的原因(yīn)，最(zuì)近几个交易日(rì)场内(nèi)资(zī)金有所流出，但是，不动产公募REITs项目(mù)短期出租(zū)率下跌并不(bù)会从根(gēn)本上影响(xiǎng)其内外(wài)价值(zhí)。

　　他也同时表示，目前随着二级市场价格下跌，风险也得(dé)到一定释放，但(dàn)是价格涨(zhǎng)跌会(huì)受到基本面(miàn)、情绪面等多重因素影响，不好判断价格是不是已经完全触底。

　　此外(wài)，还有一位业内人士(shì)表(biǎo)示，今(jīn)年整体REITs市场表(biǎo)现低迷(mí)，不少(shǎo)产(chǎn)品年内二级(jí)市场跌幅较大(dà)，其(qí)实有(yǒu)些(xiē)隐(yǐn)含(hán)收益率高(gāo)的产(chǎn)品具(jù)备一定的投资价值，很适合稳健(jiàn)类投(tóu)资者。此外，伴随着经济复苏的步(bù)伐(fá)，产业园区、物(wù)流类等REITs产(chǎn)品具备一定的(de)投资价值。

　　先锋(fēng)瑞驰私募基金执(zhí)行(xíng)董(dǒng)事高如(rú)星(xīng)对此表示，若(ruò)张江园(yuán)区最终能(néng)顺利解决(jué)招商(shāng)，平(píng)稳过度(dù)对经营现金流没(méi)有造成大的影(yǐng)响，“事件性利空(kōng)下调至得这么急(jí)、这么深(shēn)，加上前期本身园区类资(zī)产就回调(diào)不(bù)少了，这就是黄金坑。”不过(guò)，他也强(qiáng)调，最终还是落到租金收入受不受(shòu)影响，影响多大，估计园区(qū)会最终解决。

　　张江(jiāng)REIT紧急回应

　　扩募路(lù)上再迎接考(kǎo)验

　　5月12日(rì)，OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库科技。随后5月(yuè)12日晚(wǎn)，华安(ān)张江光大园REIT发布公告，紧急回应称(chēng)，哲(zhé)库科技是(shì)其(qí)扩(kuò)募拟新购入(rù)基础设(shè)施资产张(zhāng)润大厦的重要(yào)承租方(fāng)之一，目前未收到哲库科(kē)技(jì)及(jí)OPPO方面(miàn)关于停止执行已签租赁(lìn)协(xié)议的通知。同(tóng)时，在公(gōng)告中，华安张江光(guāng)大园REIT进(jìn)一(yī)步表(biǎo)示，原(yuán)始权益人(rén)将(jiāng)继(jì)续密切关注哲库科技后续情况，积极做好相关应(yīng)对。

　　此前，张(zhāng)江REIT因其一(yī)季(jì)报中披露的张江光(guāng)大(dà)园项目出(chū)租(zū)率下降事项，一度二级市场价格出现回落。在随(suí)后召开的业绩说明会(huì)中管理人就相关事项(xiàng)进(jìn)行了解(jiě)释说明，市场信心得到了一(yī)定提振，二级市场价格表现(xiàn)也趋于平稳(wěn)。据了解，张江 REIT在(zài)5月(yuè)11日召(zhào)开(kāi)的线(xiàn)上和线下(xià)的扩(kuò)募说(shuō)明会上，运(yùn)营团队表示了对张江(jiāng)光大园项目的(de)信心，预计(jì)签署(shǔ)意向书和合同谈(tán)判中的储备租户正(zhèng)常转化后，项目出租率将得到(dào)回升(shēng)。没(méi)想到仅过(guò)了不(bù)到三周的(de)时间，耐克折扣店是真的吗，街边的耐克折扣店是真的还是假的张(zhāng)江REIT的扩募之路又(yòu)迎来了新(xīn)的考验。

　　因张江REIT的上述(shù)公告(gào)引起了市场各方的(de)广泛关注，张江REIT拟扩募购(gòu)入项目的原始(shǐ)权益(yì)人相关负责人坦言，事发突(tū)然(rán)确实始(shǐ)料未及(jí)，在获悉(xī)OPPO关停哲库科技消息(xī)的(de)第(dì)一时间即奔赴现场进行了沟通(tōng)和核实(shí)工(gōng)作，并同(tóng)步启动了(le)应急(jí)预案，排摸储备(bèi)租户(hù)，积极应对哲(zhé)库提前退租(zū)的可能事(shì)项。由于张润大厦是(shì)全国(guó)首批(pī)REITs申报扩募项目，公司领(lǐng)导(dǎo)高(gāo)度重视，据悉新区国资委也(yě)高(gāo)度关注。

　　当谈及(jí)储备(bèi)租户情况，相关负责人(rén)介(jiè)绍说，目前储备租户(hù)还是比较丰富的，覆盖了芯(xīn)片测(cè)试(shì)、人工智能、航天产业、信息(xī)技术等产(chǎn)业(yè)客(kè)户，租赁意向(xiàng)面(miàn)积超(chāo)过了2万方(fāng)。从意向(xiàng)储备(bèi)转(zhuǎn)化为实际租户需要一些时(shí)间(jiān)。

　　“我们正在着(zhe)手通(tōng)过签(qiān)署租(zū)赁意向书来尽快(kuài)锁定一些重要租户。虽(suī)然收了(le)三个月履约保证金给了我们一些空间，但(dàn)本着对首(shǒu)批扩募(mù)、对市场负(fù)责的态度，我们(men)肯定(dìng)要全力(lì)与时间赛(sài)跑，把这些面(miàn)积(jī)在(zài)短期内完成去(qù)化。”相关负责人说道。

　　张江REIT已(yǐ)持有的同区域的张江光大园(yuán)项目一季度末也有(yǒu)将近30％的空置率，原始权益(yì)人有那(nà)么多储备(bèi)租户，之前的(de)空置率为何未能得到解决(jué)。

　　对此相关负责人解释，张江光大园一(yī)直以来都(dōu)坚持以市场化运营为导向，历史运(yùn)营表(biǎo)现稳定，租户的调租和(hé)换租都(dōu)属于正常情况，而这次项目的大租(zū)户退租(zū)正好(hǎo)发生在市场活跃度(dù)的(de)短期低(dī)点，目(mù)前市场情况已(yǐ)有所好转。在看到(dào)出租率下滑情况(kuàng)没有得到及时修复后，张江这边也作了一定的资源(yuán)调配和(hé)倾斜，引(yǐn)入了一些储备租户。

　　另外，张(zhāng)润大(dà)厦和张江光大园项目(mù)在给(gěi)租户的分隔空间、交付标(biāo)准、租金水(shuǐ)平等(děng)方面也有一些差(chà)异化(huà)，张润大厦(shà)多是(shì)两(liǎng)千多平的大平层，楼的成新度高一些，单(dān)价也(yě)贵一些，张江光大(dà)园单层以一(yī)千(qiān)平的面积为主，还有一些(xiē)独栋形态的物业(yè)。租户自身也会有诉求，也会根据自身需求和预算挑选区域(yù)内的(de)不同物业(yè)。

　　“如果扩募(mù)完(wán)成以后(hòu)，新老资产的管(guǎn)理(lǐ)人都变成了(le)一(yī)家，后(hòu)续我们(men)在资源共享和联合营(yíng)销方面能更加充(chōng)分(fēn)发挥协同效应(yīng)，相信可以做得(dé)更(gèng)好。”上述负责人补充(chōng)说道。

　　最后(hòu)谈及对于张江REIT的定位和展望(wàng)，相(xiāng)关负责人表示，张江集团和张江高科(kē)目前在管(guǎn)资产约五百万方，还有一些其他在(zài)开发的储备项目，这(zhè)些都将(jiāng)成(chéng)为张江REIT实现打造张江(jiāng)园区产业空间资产上市平(píng)台目标的坚(jiān)实后(hòu)盾和储备资源(yuán)。“我们非常(cháng)重视张江(jiāng)REIT这(zhè)个资本(běn)平台和它(tā)未来的发(fā)展。”相关负责人表示，“这次扩(kuò)募是我(wǒ)们实现(xiàn)基金扩(kuò)容(róng)的第(dì)一步，也(yě)是至关重要的一步，眼下(xià)我们可(kě)能(néng)面临了一些突发情况需要解决，但是这和我们在张江(jiāng)科学城这三十(shí)年建设发展过程中所经历的(de)相比，只能算是一个(gè)非常小(xiǎo)的(de)插曲(qū)。我们有信心(xīn)排除(chú)万(wàn)难，尽一(yī)切可能化解(jiě)当前(qián)突发事件的所有负(fù)面影响，维持预期和市场的信心(xīn)。”

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