近两年火爆的创新产品公募REITs进入密集分红期(qī)，近日7只REITs陆续迎来除息(xī)日，公募REITs整体呈现出高比例(lì)稳(wěn)定分红，15只公(gōng)告(gào)2022 年(nián)可(kě)供分配金(jīn)额的(de)REITs产品，平均分(fēn)红比例接近99％。

　　多位业内人(rén)士(shì)对(duì)此表示(shì)，强制(zhì)分红机制是(shì)公募(mù)REITs主要特征之(zhī)一，稳定分红体现出(chū)该类产品长期投资价值，通(tōng)过观(guān)测经营活动现金流、可供分配现金等指(zhǐ)标，也是观察REITs项目底层资产运营(yíng)情况的“窗口(kǒu)”。他们也提(tí)醒普(pǔ)通(tōng)投资者注意，与产(chǎn)权类项(xiàng)目(mù)相比，特许经营REITs项目(mù)在(zài)经营权到期后不再(zài)产生现金收益，特许(xǔ)经营权分红目前已包(bāo)含(hán)了利润(rùn)分配和本金的归还(hái)，在选择(zé)投资标(biāo)的时应了解资(zī)产类型和分红(hóng)的特征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红

　　平均分红(hóng)比(bǐ)例(lì)98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续(xù)迎来除息日(rì)，此(cǐ)外(wài)尚有6只REITs实际分配情况尚未(wèi)公布。整体来看，公募REITs呈现出(chū)了高比例(lì)的(de)稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供分(fēn)配(pèi)金额的公募REITs产品中，2022年全年分配金(jīn)额占可供分配金额(é)比例平(píng)均为98.89％，且绝(jué)大(dà)部分分配比(bǐ)例在96％以上(shàng)。

　　中金基(jī)金相关负责人对此表示，投(tóu)资公(gōng)募(mù)REITs的(de)主要收(shōu)益来源为持(chí)有期分红收益，以及(jí)基金份额交易价格(gé)的(de)变化(huà)。基金份(fèn)额二级市(shì)场价格(gé)受到公(gōng)募REITs资(zī)产运营(yíng)情况及(jí)市场因素的综(zōng)合影(yǐng)响，较(jiào)易(yì)引起(qǐ)波动(dòng)。与(yǔ)此相比，基金分(fēn)红(hóng)预期则更有规律可(kě)循。公募REITs的分红主要来自基础设施资产的经(jīng)营(yíng)现金流，投资人通过基金募集材料和信息披(pī)露文件，结合行业(yè)及(jí)市(shì)场情况，可以(yǐ)分析基础设施项目的经营业绩，作为进(jìn)行投资决策的重要参(cān)考(kǎo)。

　　“相对于基金(jīn)份额二级市场价(jià)格(gé)变化导致的浮(fú)盈(yíng)或浮亏，分红作为基金份额持有人实际获得的现金收(shōu)益，对于长期投资者更具参考(kǎo)价值。”中金基金相关负责(zé)人称。

　　平安基金REITs 投资中(zhōng)心(xīn)运营高(gāo)级副总(zǒng)监李华平也表示，根据《公开募集基础设施证券投资基金指(zhǐ)引（试行）》及(jí)相关(guān)法规(guī)要求(qiú)，基础设施(shī)基金应当将90％以上合并(bìng)后(hòu)基(jī)金年度可分配金额以现金形式分配给投禁脔是啥意思，女人的玉露是什么意思资者，强(qiáng)制分红机制(zhì)是公募REITs的主要特(tè)征(zhēng)之一(yī)，稳定的分(fēn)红机(jī)制体现出REITs产品长期投(tóu)资价值。

　　中航基(jī)金也认为(wèi)，从(cóng)投资角度来看，基础设施公募REITs同时具备(bèi)“股性”和“债性”双重特点。二级市场价(jià)格(gé)反映这类(lèi)产品“股性”的一面，分(fēn)红体现(xiàn)了这类(lèi)产品(pǐn)的“债性”特点。公(gōng)募REITs有强制分红要求，分(fēn)红类(lèi)似于债券派息，但不(bù)等同于债券的(de)固定(dìng)利息回报(bào)，而是由(yóu)可供(gōng)分配现金决定(dìng)。

　　从机构(gòu)投资(zī)者的角度来看(kàn)，一方面是公募REITs丰富了机(jī)构投资(zī)者的投资品类，为资(zī)产配(pèi)置多元化提(tí)供抓手，具有较强(qiáng)的配置价(jià)值。另(lìng)一(yī)方面(miàn)，公(gōng)募REITs的分红能够(gòu)帮助机构投(tóu)资者稳定收益。机构投资者(zhě)公(gōng)募REITs能够通过(guò)分红获取相对于投资债券(quàn)相(xiāng)对高(gāo)的收益性，在有效控制(zhì)风险(xiǎn)的(de)前提(tí)下，增厚资(zī)产包(bāo)收益，起到(dào)投资“压舱石”的作(zuò)用。

　　分红除了投资收益(yì)“落袋为安”外(wài)，市场对于未(wèi)来分红水平(píng)的预期(qī)，也是影(yǐng)响REITs基金二级市场价格走势的关键因(yīn)素之一。

　　从近期公募REITs的二(èr)级市场表现看，截至4月(yuè)21日，今年以(yǐ)来(lái)中证(zhèng)REITs（收盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发(fā)布了(le)2022年年(nián)报，部分产品受(shòu)宏观经济的影响，可分(fēn)配金(jīn)额完成率不达预(yù)期，一定程度上影响了公募(mù)REITs二(èr)级市场的价格。”李华(huá)平称，公募REITs二级市场(chǎng)的价格波动受多重因素的(de)影响，投资收益(yì)是影(yǐng)响REITs二级市场价(jià)格的(de)主要因素(sù)之一，而(ér)稳定(dìng)的分(fēn)红有利(lì)于吸引(yǐn)投资者参(cān)与(yǔ)公募REITs二(èr)级市场的投资。

　　中金基金相关负责人也表示，近期经济预期恢复(fù)，一方面市场热点呈(chéng)现向股票和债券(quàn)回归的过程；另(lìng)一方面，基础设施项(xiàng)目的经营(yíng)业绩相对经(jīng)济活力的改善有(yǒu)一(yī)定(dìng)的(de)滞后(hòu)性(xìng)。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红除权日(rì)，将对基金份额(é)的开(kāi)盘指导价做(zuò)调减处理，调减金额根据单位基金份额的分红金额(é)进行计算。除权操作是对分红前后基(jī)金份(fèn)额净值变化的修正，使投资(zī)人在基(jī)金(jīn)分(fēn)红前后均可以获得公平的(de)投(tóu)资机会。

　　“分红可增(zēng)强投(tóu)资者长期投资的信(xìn)心，同时需结(jié)合持有产品的特(tè)性，关注二级市场扰动对整体收益的影响程度。”中(zhōng)航基(jī)金相关人士也称。

　　特许经营权(quán)分红包括利润(rùn)分配和本金归还

　　普通投资者应(yīng)了解底(dǐ)层资产情况(kuàng)

　　多位业(yè)内人士还提醒，与(yǔ)现有公(gōng)募基金分红(hóng)前提是本金之上的增(zēng)值部分不(bù)同，特许经营(yíng)权REITs基金运作期间的“分红”界定为“分派”更为(wèi)准确，分(fēn)派(pài)的是本金与增值两个(gè)部(bù)分，两个部分之(zhī)间的比例是变动的，与(yǔ)现有公(gōng)募基金(jīn)分红差异(yì)很(hěn)大，大(dà)多(duō)数(shù)普通投资者可能把“分派”金(jīn)额误认(rèn)为是(shì)持续分红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等(děng)合(hé)同年限到期(qī)后基金价值面临极(jí)大不确定性，这是该(gāi)类投资者(zhě)应该注意的情况。

　　李(lǐ)华平表示(shì)，目前公募REI禁脔是啥意思，女人的玉露是什么意思Ts主要有(yǒu)特许经(jīng)营权类(lèi)和产权(quán)类两(liǎng)大资产类型，持有(yǒu)产权(quán)类产(chǎn)品的收益主要(yào)包括(kuò)每年(nián)的现金分红及(jí)资(zī)产增值的(de)收益，而(ér)持有(yǒu)特许经营(yíng)类产品的收益主要来自(zì)项目每年的现金分红。其(qí)中，特许经(jīng)营权类资产的分红包括了(le)利(lì)润(rùn)分(fēn)配和本金的(de)归还(hái)，两者(zhě)的比率(lǜ)也是变动(dòng)的，对特(tè)许经营(yíng)权类资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投(tóu)资(zī)收益。普通投资者在选择投资标的时，应(yīng)了解公募(mù)REITs底层资产(chǎn)的类型。

　　中航基金(jīn)也表示，从细(xì)分(fēn)来看，各类(lèi)公募REITs分红因底层(céng)资产(chǎn)属性不同(tóng)而形成区别。特许经营权类的公(gōng)募REITs产品因其(qí)分红(hóng)相当于包含“本(běn)金(jīn)+收益”，分红相对(duì)较多，债性偏强(qiáng)。而产(chǎn)权(quán)类的(de)公募REITs分红主要为(wèi)“收益”，更看重底层资产的价值增值(zhí)，所(suǒ)以(yǐ)相对股性偏强。普(pǔ)通投资者在选择公募REIT时，需要考(kǎo)虑底(dǐ)层资产属性，对所选择产品的二(èr)级(jí)市场价格和(hé)分红有合理预期。

　　中金基(jī)金相关负责人也认为(wèi)，与产权(quán)类项目相比，特许经营项(xiàng)目在(zài)经营权到(dào)期后不再能产生现金收益，因此将(jiāng)可供(gōng)分配金额的分配理解(jiě)为(wèi)“分派”比“分红”更加准确。基于这个特点(diǎn)，剩余经营期限较短的特许经营(yíng)项目，通常具备更(gèng)高的分派率水平。对于剩余期限较长(zhǎng)的(de)特许经营权项目，即使分派率(lǜ)相对较低，也有足(zú)够年限(xiàn)收(shōu)回本金并取得收益。

　　中金基金该负责(zé)人提醒投资者注意(yì)，特许经(jīng)营权项(xiàng)目的(de)分派金额包含了投资(zī)本(běn)金，在不进(jìn)行扩(kuò)募的(de)情况下，基金份额单价(jià)随着分(fēn)派进度逐年下降(jiàng)是正(zhèng)常现象，投资特许经营权REITs的收益来(lái)自项目(mù)剩(shèng)余期(qī)限产生的现金流。

　　“与特许经营项目相比，产权类项目的土地或建筑(zhù)的剩(shèng)余(yú)使(shǐ)用年(nián)限(xiàn)一般较长，再加上(shàng)到期(qī)后(hòu)通过对建筑的更新改造(zào)或(huò)补缴土地(dì)出让金等(děng)追加投资，有机会(huì)进一步延长经营期(qī)限。这(zhè)种类似永续经营的假设反映在基础资(zī)产的估值上，使产(chǎn)权类(lèi)REITs具备更显著的资产投资(zī)属性。”该(gāi)负责人称。

　　观测内部收益率(lǜ)等(děng)指标

　　评(píng)估(gū)项目(mù)底层资产运营情况(kuàng)

　　在基金(jīn)分红的(de)时(shí)点，多位业内(nèi)人士还表(biǎo)示，在产品分(fēn)红期(qī)，投资者可(kě)以观测经营(yíng)活动现金(jīn)流、可供分配现(xiàn)金(jīn)、内部收益(yì)率等指标，来(lái)观察和评估项目底层资产的运(yùn)营情(qíng)况(kuàng)。

　　中(zhōng)航(háng)基金表示，年报(bào)指标中，跟现金相关的指标(biāo)有两个：一(yī)是年报中披露的经营活动现(xiàn)金(jīn)流(liú)，二是可供分配现金，二者(zhě)存在本质性区别。经营活动产生的现金净流量是(shì)指企业经(jīng)营(yíng)、筹资、投资(zī)产生的现金流(liú)，基(jī)于企(qǐ)业本身经营活动产生；可(kě)供(gōng)分配的现金实质上是从(cóng)EBITDA出发，对非现金影响利(lì)润表的(de)项目进行调整，加(jiā)期初(chū)现金，最终得到的账面现金(jīn)。

　　李(lǐ)华平(píng)也表示，公募REITs作为资(zī)产配(pèi)置新选(xuǎn)择，投资价值(zhí)体现(xiàn)在相对股债市(shì)场(chǎng)独(dú)立的资产配置(zhì)功(gōng)能，比较(jiào)适合长期持有。建议投(tóu)资者对经营权类的资(zī)产可以更多关注内部收益率的高低，对产权类(lèi)的资(zī)产更(gèng)多关注分派率高低。因为(wèi)公(gōng)募REITs可分配(pèi)收益主(zhǔ)要来自底层资产的(de)经营(yíng)净现金流，所以底(dǐ)层资产运营情况直接影响投资回报，投资者可综合(hé)考虑原(yuán)始权益人综合实力(lì)、运(yùn)营管理机(jī)构实力、公募(mù)基金管(guǎn)理人实(shí)力等多重因素来选(xuǎn)择投资标的。

　　中信证券(quàn)研报也显示(shì)，公募REITs进入密集分红(hóng)期(qī)，由(yóu)于(yú)分(fēn)红交易带(dài)来的短(duǎn)期博弈机(jī)会仍在，叠加此前(qián)市场接(jiē)连回调，建议投资者关注有(yǒu)基本面支撑、填权效应相对明显、同时分红规模较为可观的(de)个券。

　　“公募(mù)REITs的招募说明(míng)书均(jūn)会载明REITs在(zài)发行首年(nián)及次年的可供分(fēn)配金(jīn)额预(yù)测。投资者可以将(jiāng)REITs的实际(jì)分红金额与募集材料中(zhōng)披露预(yù)测进行比较分(fēn)析，结合经(jīng)济及市场的(de)实际环境，对基础设(shè)施项目的运营业绩及REITs的管理能(néng)力进行判断(duàn)。”中金基(jī)金上述(shù)负责(zé)人(rén)也称。

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