导读(dú)

　　黄金二十年之后，当下中(zhōng)国地产步入大分化时(shí)代(dài)而非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过去二(èr)十年是(shì)中(zhōng)国(guó)房(fáng)地(dì)产市(shì)场(chǎng)黄金二(èr)十年。2019-2021年，连续(xù)三年商(shāng)品(pǐn)住宅销售面积超(chāo)15亿(yì)平，足(zú)够4000万家庭入住。恰逢近年地产持续低景气，有关中国(guó)地产是(shì)否过剩的讨论日(rì)益热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文试图(tú)厘清中国(guó)城镇(zhèn)存量(liàng)住宅(zhái)真实情况，据(jù)此判断(duàn)中国未来(lái)地产趋势。

　　有(yǒu)媒(méi)体渲染中(zhōng)国地产存量(liàng)极度过剩，事实是否(fǒu)如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋建筑(zhù)，第七次人口普查调(diào)查数据显示城镇(zhèn)家庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否(fǒu)真的过剩？

　　事实上住(zhù)建部(bù)披露的近6亿(yì)栋城乡房屋建筑中，城镇(zhèn)建筑占比不到一成，其中(zhōng)还(hái)包括(kuò)大量城(chéng)镇非(fēi)住宅建筑，如商业办(bàn)公楼、学校等，因此(cǐ)6亿栋房(fáng)屋中城镇住宅占比极低。

　　七普(pǔ)显(xiǎn)示中国城镇居(jū)民人(rén)均住宅间数为1.06间，但居住舒适(shì)不是人均一间房所能(néng)满足，它与房屋质量、居住(zhù)面积、配套设施等(děng)因素密切相关(guān)。中国的(de)人均住宅间(jiān)数较发达国家还有很(hěn)大差距。人均(jūn)住宅间(jiān)数大(dà)于1同样不意味着中国住(zhù)宅市场已(yǐ)经(jīng)饱和。

　　我们测算发现中国城镇居民户均1套房(fáng)，其(qí)中每户(hù)持(chí)有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公(gōng)布中国家庭户均住宅的数据，我(wǒ)们根据商品住宅(zhái)套数(shù)、商品住宅占比和城镇家庭户数(shù)，计算出城镇(zhèn)家庭住宅(zhái)套户比。

　　测算结(jié)果显(xiǎn)示，目前(qián)城镇家庭(tíng)户均拥有0.86套(tào)房(fáng)，其中0.54套为商品(pǐn)住宅。若(ruò)期(qī)房顺利交付，直至2024年，中(zhōng)国每(měi)户(hù)城镇家(jiā)庭才(cái)拥有(yǒu)1套住(zhù)宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套(tào)房似乎(hū)意味着户户有房，然而事实上中国(guó)住宅市场(chǎng)供需并不平衡。

　　国际(jì)数据显(xiǎn)示，成熟房地产市场(chǎng)的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户均一套房无法满足(zú)流动人(rén)口的(de)租赁和置(zhì)业需求。全国总人口的近(jìn)三成都是(shì)流动(dòng)人(rén)口，流动人口会选(xuǎn)择在大(dà)城(chéng)市租房(fáng)挣钱(qián)，在老家买房，从(cóng)而(ér)产生了额外的住(zhù)宅(zhái)需求。

　　即(jí)便户均一套房，中国未来地产(chǎn)仍(réng)有四大新增需求动力。

　　第一，户均人口规模(mó)缩小，一人(rén)户(hù)、两人户占比不断增加，导(dǎo)致(zhì)家庭户数增多。小家庭化(huà)趋势将延续，带来新户购房需求增长。

　　第二，经济(jì)板块的分(fēn)化日益明显，区域经济资源(yuán)分配的(de)再集(jí)中吸(xī)引着人口流入，人口净迁(qiān)入城市的新增住宅需求有望持续(xù)旺盛。

　　第(dì)三，30％左右的(de)家庭住(zhù)在2000年以前建成(chéng)的住宅中，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿平(píng)方米的住宅建筑面积。促成“老破小”住宅(zhái)的(de)改造(zào)势在(zài)必行。

　　第四，中国的人均住(zhù)宅间数与人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积均较发达国家(jiā)有(yǒu)着不小差(chà)距，“住上(shàng)更大房子”的改善性需求正在不断增加。

　　黄金二(èr)十年之后，当下中(zhōng)国地产步(bù)入(rù)大分化(huà)时代而非(fēi)停滞期。

　　如果说过去二十(shí)年是中国地产黄金发展期，地(dì)产矛(máo)盾更多体现(xiàn)为住宅供给存在(zài)不(bù)足，这是(shì)过去二十(shí)年房价(jià)快速上涨基(jī)石。那(nà)么当下房地产大分化时代已至，大分化时代下(xià)地(dì)产矛盾则更多体(tǐ)现(xiàn)在住宅质量(liàng)供需(xū)冲突。

　　地产大分化必将体现在(zài)不(bù)同能级(jí)城市之间，不同区域(yù)板块之(zhī)间，不(bù)同(tóng)品质住宅(zhái)之间。

　　目录

　　正文

　　引言(yán)

　　不久前，官方(fāng)披露全(quán)国(guó)已有近6亿栋房(fáng)屋建筑，引发热议。从2月(yuè)以来，各大城市二手(shǒu)房(fáng)挂牌量突然激增，引(yǐn)发一阵二手房的“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不(bù)禁(jìn)担(dān)心，中国的房子是否已经过剩？

　　中(zhōng)国城镇住宅到底是供给过剩，还是供需(xū)平(píng)衡，或是仍(réng)然(rán)存在不足(zú)？可惜由(yóu)于(yú)住宅存量数(shù)据并未公布，我们无(wú)法直接知晓具体情(qíng)况。

　　拨开(kāi)迷雾，我(wǒ)们测算出中国城镇家庭户均拥有住宅套数，回答当前的房(fáng)子是否真(zhēn)的过剩了(le)？据(jù)此判断未来房地产市场(chǎng)会如何发展。

　　一、如(rú)何有(yǒu)效观察中国(guó)户(hù)均拥有住宅数(shù)量

　　（一）中国住宅数(shù)量过剩(shèng)的直观判(pàn)断站不住脚

　　今(jīn)年2月(yuè)，在以全国自(zì)然灾(zāi)害综(zōng)合(hé)风险普(pǔ)查(chá)工作情况为主题的新闻发(fā)布会(huì)上，负(fù)责人对外披露：“住宅城乡建设行业获取了(le)全国(guó)近(jìn)6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑数(shù)据(jù)以及80多(duō)万(wàn)处(chù)市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)，平(píng)均每(měi)栋建筑住不(bù)到3人(rén)，住宅市场看似已经过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋建筑(zhù)中，农村房屋占9成以上，以栋数计算的城(chéng)镇(zhèn)房屋实(shí)际仅有4700多万栋，还(hái)包(bāo)括了(le)大量商业楼、写字楼(lóu)、学(xué)校(xiào)、医院等非(fēi)住宅。总的算下来，住宅占比并不大(dà)。

　　第(dì)七(qī)次人口普查数据(jù)公(gōng)布了中(zhōng)国城镇家庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间，其(qí)中城市家庭户居民(mín)人(rén)均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间(jiān)数大于1，看(kàn)似意味(wèi)着人人都有房间(jiān)居住。

　　居住水平不仅(jǐn)与(yǔ)房(fáng)间数量有关，更(gèng)与房(fáng)屋(wū)质(zhì)量、居住(zhù)面积、配套设(shè)施(shī)等因素(sù)密(mì)切(qiè)相关(guān)。单单从(cóng)人均住(zhù)宅(zhái)间数不(bù)能完全反映出城镇居民的居住水(shuǐ)平。

　　中国主要是以家庭为单位购买成套住宅，一套设施(shī)齐全(quán)的住宅才是城镇居民宜居的选(xuǎn)择。

　　（二）中国户(hù)均(jūn)住宅(zhái)的测算思路、数据和方法(fǎ)手机话费交了能退吗ng>

　　中国(guó)城镇居民住宅(zhái)主要分两大(dà)类，一类是商品住宅，另一类是保障房、原公(gōng)有住宅、自(zì)建房等(děng)非商品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏统计数据，并(bìng)没有(yǒu)直接公布城镇住宅(zhái)数量。居民住(zhù)宅相关(guān)数据有两处(chù)可以直接(jiē)公布，一是每(měi)年商品(pǐn)住宅销售套数(shù)（统计局(jú)）；二是居民住宅来源(yuán)（人口普查数据）。计算中(zhōng)国(guó)居民户均住宅数量，我们主要用到上述两(liǎng)组数据。

　　中国住宅改革始(shǐ)于1998年，1998年之前(qián)商品住宅数量极少，可忽略(lüè)不(bù)计。估算城(chéng)镇居民户均住宅套数(shù)分(fēn)三步走：

　　第一步，将1999年以(yǐ)来每年商品住宅销售套(tào)数相加，我们就(jiù)能够得到当前商品住宅总存(cún)量。

　　第二步，根据(jù)城镇居民拥有的(de)商品(pǐn)住宅和非商品住宅比例，推算得(dé)到居民住宅总(zǒng)套数。

　　第(dì)三步，将(jiāng)城镇居民拥(yōng)有(yǒu)的商品住宅总(zǒng)数(shù)除(chú)以(yǐ)家庭户数，我们就能够得到城镇(zhèn)户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅(zhái)套户(hù)比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅(zhái)套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品(pǐn)住宅套户比(bǐ)/商品住(zhù)宅占(zhàn)比

　　二、城镇家庭户均(jūn)拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅(zhái)存量到底有多少，目前(qián)缺乏一个准确统计。我们利用既有统计数据，大致测算得到(dào)中国存量(liàng)房地产套数(shù)，并进一(yī)步(bù)推算(suàn)中(zhōng)国城镇家庭户均拥有的住宅数(shù)量。

　　（一(yī)）城镇(zhèn)居民(mín)户均拥有商(shāng)品住(zhù)宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们(men)计算(suàn)得到：

　　（一）中国商(shāng)品住宅累计销售1.97亿(yì)套。

　　（二(èr)）城(chéng)镇家庭户均拥有0.64套商品住宅(zhái)（包(bāo)含(hán)现房和期房(fáng)）。

　　中国(guó)的(de)房地产销售以期房为(wèi)主(zhǔ)，从(cóng)201手机话费交了能退吗9年(nián)开(kāi)始，新房销售中期房占比近9成。本文去(qù)除商品住(zhù)宅累计销售套数里(lǐ)的期房销售，得(dé)到商品住宅现房套(tào)数(shù)。

　　以2022年商品住宅现房套数计算(suàn)为(wèi)例：

　　2022年(nián)商品(pǐn)住宅(zhái)现房套(tào)数=截止到(dào)2022年商品住(zhù)宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的(de)期(qī)房销售(shòu)额(é)。

　　主(zhǔ)流房企竣(jùn)工周(zhōu)期在2-3年(nián)，并(bìng)考虑到(dào)交房后装修的时间(jiān)，取最大值3年(nián)。

　　将商品住(zhù)宅现房套数除以(yǐ)家庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目(mù)前(qián)中国城镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)0.54套商品现房住宅。

　　（二(èr)）城镇居民(mín)户(hù)均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下(xià)来(lái)我们需要进一步推算中国城镇居民拥有(yǒu)的户均住宅(zhái)套数。

　　首(shǒu)先，七普数据显示中国城镇(zhèn)居(jū)民的(de)住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购买商(shāng)品住宅占(zhàn)比31.9％、二手(shǒu)房(fáng)占比10.1％、经济(jì)适用(yòng)房(fáng)占(zhàn)比3.8％、原(yuán)公有住宅占比6.1％，通过继承或赠(zèng)与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉租房与(yǔ)其他住宅。

　　其次，我们假定(dìng)租赁其(qí)他住宅和购买二手房都是商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)，因此将租赁其他(tā)住宅、购(gòu)买商品住(zhù)宅与购买二手房加总(zǒng)，得到商品住宅(zhái)占居(jū)民(mín)所有住宅的比例(lì)为(wèi)62.8％。

　　2020年(nián)商(shāng)品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间(jiān)商品住(zhù)宅增幅为(wèi)过去(qù)十年变(biàn)化幅(fú)度(dù)的20％，计算2011年(nián)-2020年商品(pǐn)住宅的实际变(biàn)化比例，从而我们估算出2022年(nián)商品住宅(zhái)所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末，中国平(píng)均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购(gòu)期房，中国平均每户城镇(zhèn)家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交(jiāo)房顺(shùn)利，已(yǐ)购期(qī)房会在2-3年内(nèi)陆续交付使用，到(dào)2024年，中国平均(jūn)每户城镇家庭(tíng)都会(huì)拥有一套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户(hù)均一套(tào)房的三点含义

　　既(jì)然城(chéng)镇居民已经达到了户均一套房(fáng)的程度，“户户有房(fáng)”是否意味着(zhe)中国城镇化进展终结(jié)，甚(shèn)至意味着(zhe)中(zhōng)国地产存量供给(gěi)绰绰有余？

　　（一(yī)）户均一(yī)套房并(bìng)不意味着住宅市场供(gōng)需平(píng)衡

　　需要(yào)有多余住宅来满足(zú)因人口流动、居民换(huàn)房等因素产生(shēng)的住宅(zhái)需求。因此，成熟(shú)房地产市(shì)场(chǎng)的住(zhù)宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英(yīng)国和日本(běn)的住宅套户比均高于1.1，其中，英国的(de)住宅套户比最高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩国分别为(wèi)1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚(gāng)好一套房，就会造成人口净(jìng)流入地的住宅市场(chǎng)供不应求，造成房价或房(fáng)租迅速上涨。

　　七普(pǔ)指(zhǐ)出中国的流动人口3.76亿，省内流动(dòng)人口(kǒu)和省际流动(dòng)人口分别(bié)为(wèi)2.51亿人和1.25亿人。

　　流(liú)动人(rén)口会(huì)选择在大城(chéng)市租房(fáng)挣钱，在老(lǎo)家县城买房(fáng)。

　　暨南大(dà)学2017年的中国城乡人(rén)口流动调(diào)查数(shù)据(jù)显示，在上海、杭州以及南京工作的(de)流动(dòng)人(rén)口在老(lǎo)家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工资吸引打工人，但高房价迫使打工(gōng)人回乡置(zhì)业。

　　流(liú)动(dòng)人口实际上会占据两套房，在(zài)高(gāo)房(fáng)价的大城市租赁一套房(fáng)，在房价较低的县(xiàn)城购买一(yī)套房。所以说户均(jūn)一(yī)套房无(wú)法(fǎ)满足(zú)庞大流动人口(kǒu)的(de)租赁(lìn)与置业需求(qiú)。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家庭住宅品质仍需改善(shàn)

　　目前，中国的(de)城镇住宅中(zhōng)依(yī)然有不(bù)少老旧小(xiǎo)区。

　　三成家(jiā)庭，也就是(shì)约9000万户城镇居民住宅(zhái)是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批(pī)存在(zài)着(zhe)建(jiàn)筑结(jié)构松散、设施陈旧(jiù)、安全(quán)隐患大等(děng)问题，如电(diàn)线老化、管(guǎn)道等基础设(shè)施(shī)陈(chén)旧，给住(zhù)户的生活(huó)带来了很(hěn)大的不便(biàn)和安(ān)全隐患，并(bìng)且居住体验(yàn)较(jiào)差。

　　2000年以前建成的(de)老(lǎo)旧住(zhù)宅面(miàn)积小。占比(bǐ)为(wèi)31.3％的(de)家庭户数拥有的住宅(zhái)面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没(méi)有独立(lì)卫浴和厨房(fáng)。这(zhè)类上世纪修建的(de)老旧小区很难满足(zú)现(xiàn)代生活需(xū)求，在未来(lái)大都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭(tíng)住宅为一(yī)居室和(hé)二居(jū)室，户型(xíng)偏小(xiǎo)。其中(zhōng)一居(jū)室占比为(wèi)14.9％，二居室占比为33％。对(duì)比镇，城(chéng)市(shì)家庭住宅户型更小，当然这与城市土地资(zī)源紧张有关。

　　（三）人均(jūn)住宅面积扩张是未来(lái)地产的需求驱动(dòng)力

　　根据七普(pǔ)数据测算，2020年城镇(zhèn)家庭户(hù)住(zhù)宅存量总面积为(wèi)294.6亿平。暂不考虑两年(nián)间农民带(dài)房进城和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣(jùn)工(gōng)面积(jī)（7.3亿与6.3亿(yì)），得出(chū)2022年住宅存量(liàng)总面积为308.16亿平，人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭(tíng)人均住宅建筑面(miàn)积小于均值，近4成家庭(tíng)人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积在30平(píng)米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积不足(zú)19平方米，不及全国人均水平的一半。若去除20％的公(gōng)摊，可使(shǐ)用的住宅面积仅(jǐn)为15.2平方(fāng)米。上海市将人均住(zhù)宅建筑面积(jī)低于15平方(fāng)米(mǐ)的家庭界定为住宅存在(zài)困(kùn)难，若按这(zhè)个标准算(suàn)的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若(ruò)人(rén)均可(kě)使用住宅面积为40平(píng)，即(jí)人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积为50平(píng)，只考(kǎo)虑家庭户人数(shù)，需(xū)要住(zhù)宅总量约390.6亿平，较目前至少(shǎo)新(xīn)增82亿平(píng)。

　　对(duì)比发(fā)达国家人均(jūn)住宅面积，美国为67㎡，瑞士(shì)、日本、德(dé)国(guó)和英国都高于40㎡，中国(guó)的人均住(zhù)宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去除公摊(tān)面积后，中(zhōng)国的(de)人均可使用面积为(wèi)31.56㎡，这一差距将变得(dé)明显。

　　若考(kǎo)虑约(yuē)1.4亿的集体户(hù)人口，所需要(yào)的住宅总(zǒng)量会更多(duō)。

　　四、户均已(yǐ)然(rán)1套房，未来地产还(hái)会有需求么？

　　我们测算得到中国城镇家庭户均1套房，看似(shì)已(yǐ)经户(hù)户有(yǒu)房(fáng)。即便如此(cǐ)，中国人口静态(tài)结构和动态趋(qū)势演绎，决定了中国未来(lái)地产仍(réng)有(yǒu)需求释放。户均1套住宅现实之(zhī)下，中国未来城镇住(zhù)宅(zhái)需求主要来(lái)自(zì)于四(sì)个方面。

　　第一，户(hù)均人(rén)口缩小，家庭户数增多，新户购房需求扩张。

　　过去(qù)20年我国城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户均(jūn)人口数不断下降，六普显示城镇户(hù)均人口规模(mó)为2.85人/户(hù)，而七普显示(shì)城镇(zhèn)户均人口规模为2.62人/户，一(yī)人(rén)户(hù)、二人(rén)户的(de)占比明显上(shàng)升，人口小家庭(tíng)化趋势将(jiāng)继(jì)续延续，导致户数会因户均人(rén)口规模(mó)的(de)缩小而(ér)增多。

　　第二，人(rén)口迁移导致经济发展带来的新增(zēng)住(zhù)宅需求旺盛。手机话费交了能退吗

　　中国经济(jì)板块(kuài)的分(fēn)化日益明(míng)显，资源和生产(chǎn)要素逐步(bù)向(xiàng)经济带(dài)、都(dōu)市圈中(zhōng)心城市流入，区域(yù)经(jīng)济(jì)资源(yuán)分(fēn)配的再集中吸引着(zhe)人口流入。人口迁移势(shì)必(bì)涉及到买房(fáng)租房(fáng)，给迁入地住宅市(shì)场带来新的(de)增量(liàng)。

　　以(yǐ)浙江(jiāng)省(shěng)为例(lì)，2021年(nián)常住人口增量为72万，而出生人口为(wèi)44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然(rán)增加人口仅为6.5万人，其人口增长主(zhǔ)要受益于人(rén)口(kǒu)迁移。

　　第三(sān)，老(lǎo)旧小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住(zhù)宅和(hé)原公有住(zhù)宅(zhái)的家庭拆迁改建最多(duō)。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个百分点；原公有(yǒu)住宅(zhái)家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅(zhái)（5％）与(yǔ)家庭住宅建造时间(jiān)为2000年以前的比例（31.3％）大(dà)致(zhì)相(xiāng)吻合(hé)。

　　十年间新增8473万(wàn)家庭(tíng)户，自建住宅和原公有住(zhù)宅减少了1282万户，住宅净需求增加(jiā)9755万户。49％的家庭购(gòu)买(mǎi)商品住(zhù)宅，21％的家庭(tíng)购买二(èr)手房。在新增(zēng)住宅(zhái)需求(qiú)中，有7成家庭购买了(le)商品住宅。租(zū)房、购买(mǎi)经济适用房和其(qí)他分别(bié)占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随着城中村和(hé)旧(jiù)城改造，商(shāng)品(pǐn)住宅的占比势必会进一(yī)步上升。

　　2000年(nián)以(yǐ)前建造(zào)的住宅建筑面(miàn)积还有(yǒu)约(yuē)81亿平(píng)，涉及城镇家庭约(yuē)9000万户。破旧的城中村、老(lǎo)公有住宅，建(jiàn)筑面积(jī)小、质量(liàng)低、基础设施配套差、没有或少有物业管理，居(jū)民(mín)追求美好、宜居生(shēng)活的环境，背后的改善性需求有待(dài)释(shì)放。

　　第四，“住(zhù)上更大房子”的(de)改善性需求还将(jiāng)有所增加(jiā)。

　　刚需购房受限于(yú)资金，倾向于中小户型。已有住(zhù)宅家庭(tíng)希望提高生活品质(zhì)，以小换大、以旧换新(xīn)。2022年底的中央经(jīng)济工作会议明确指出(chū)支(zhī)持(chí)住宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无(wú)论是(shì)否考虑乡村住宅因素，中国的人(rén)均住宅(zhái)间数较其他国家依旧存在不(bù)小差距(jù)。

　　住(zhù)宅舒适度与(yǔ)经济水平有着密切正向联(lián)系(xì)。随着(zhe)经济发(fā)展水平的(de)提高，中国的人均住宅(zhái)间数与(yǔ)人(rén)均住(zhù)宅建筑面积(jī)将随之(zhī)增(zēng)长(zhǎng)。

　　如果(guǒ)说(shuō)过去二(èr)十年是中(zhōng)国地(dì)产(chǎn)黄金发展期，地产矛盾更多体现(xiàn)为住(zhù)宅供给存在不足，供需出(chū)现(xiàn)错配，这是过去二十(shí)年房价(jià)快速上涨基(jī)石。那么(me)未来(lái)将是(shì)住宅质量(liàng)的供需冲突。房地产(chǎn)大分化时(shí)代(dài)已至，这种分(fēn)化不单局限于城市(shì)能(néng)级之间差(chà)异，优质小区和老旧二手房之间的差(chà)异也将越发扩大。

　　风险提(tí)示

　　人口普查(chá)数据调查的是人，并不是(shì)针对(duì)住宅，因此可能(néng)存在(zài)统计偏差。商品住宅占(zhàn)比实际值可能偏低，其增(zēng)速可能超(chāo)预(yù)期。