文：任(rèn)泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制(zhì)了(le)。 1月17日召开的全国住房和城(chéng)乡(xiāng)建设工(gōng)作(zuò)会议提(tí)出“有条件的可以进行(xíng)现(xiàn)房销售”，不足(zú)一个月时间，已(yǐ)有山(shān)东(dōng)、安徽、河南、四(sì)川(chuān)、广东等地明确表态(tài)，试点现房销售。

　　1、是该取消(xiāo)商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售制了(le)，用你的钱(qián)，建你的房子，还烂尾了，这(zhè)是(shì)对购房者的不(bù)公平。以后(hòu)谁有钱谁建房(fáng)，没钱没实力的别建了，不能把包(bāo)袱(fú)甩给老百姓和社会，这是房地产从大(dà)开发时代步(bù)入高(gāo)质(zhì)量发展(zhǎn)阶段的必然趋势，也(yě)是对(duì)购(gòu)房老百姓的最大保护。98年(nián)房(fáng)改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售(shòu)制是权宜之(zhī)计，现(xiàn)在全(quán)国套户(hù)比超过1，从大开(kāi)发进入存量(liàng)时代，对(duì)购房民众(zhòng)不公平的预(yù)售制已经过时了，该取(qǔ)消了(le)，改为现房销售。以后一手交(jiāo)钱，一(yī)手交房(fáng)，天经(jīng)地义。当然(rán)二次房(fáng)改是个技术活，兼(jiān)顾化解(jiě)停贷、复工保交楼、重(zhòng)组(zǔ)房企(qǐ)债(zhài)务、恢复市场信心以及长效(xiào)机制，长效(xiào)机制四大关键是(shì)推动城市群(qún)战略、人地挂钩、金融中性稳定和(hé)房地产税。如果按照(zhào)经(jīng)济规律办事，中国一定能实(shí)现(xiàn)房地(dì)产(chǎn)软着陆和(hé)长期平稳健康发展，跨过这道关，解好这道世(shì)界难(nán)题。

　　2、为什么要取消预售制、改(gǎi)为现房销售(shòu)？大家(jiā)想想，绝大部(bù)分商品是一手(shǒu)交(jiāo)钱一(yī)手(shǒu)交货，预售制是对购(gòu)买者的单方面(miàn)不公平(píng)制度，购房老百姓几乎承担了所有商(shāng)品不能交付的(de)风(fēng)险。从个人(rén)层面看，预售(shòu)制对(duì)购房者非常不公平，比(bǐ)如，交房等待期一般(bān)为两(liǎng)年，在此期(qī)间，购房者不仅承担银行利息，还要承(chéng)担(dān)延迟交房、房(fáng)屋质(zhì)量、房产证延期办理(lǐ)甚至不能交房的风险。从行(xíng)业层面看，预售(shòu)制助推部分房企过(guò)度举债、高杠(gāng)杆扩张(zhāng)，若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目(mù)搁置等系列风险。取消预售制，改(gǎi)为现房销售，这样有助(zhù)于落(luò)实中央房住(zhù)不炒精神、有(yǒu)助于保(bǎo)障(zhàng)购房老百姓权益(yì)、有助于房企稳健发展，一(yī)举多得(dé)，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建(jiàn)议取消(xiāo)预售制度？预售制度怎么来的？国外什么情况？简单科(kē)普一下：商品房预售最(zuì)早(zǎo)源于中(zhōng)国香港，俗称卖楼花(huā)，卖期房，是一(yī)种开(kāi)发商放杠杆(gān)的方式(shì)。98年房(fáng)改，由于商品房(fáng)短缺，房企(qǐ)缺资金，借鉴(jiàn)中国香港(gǎng)，引入了商品房预售制(zhì)度(dù)。其实，当前世(shì)界不少国家存(cún)在预售制。但是，重点来了！发(fā)达国家一般有严格的监(jiān)管保障措施，开发商(shāng)在项目获得(dé)政府批(pī)准后才可以开始(shǐ)销(xiāo)售，买家在(zài)购买期房后并非(fēi)像中(zhōng)国(guó)一(yī)样(yàng)在支付完首付款后从(cóng)银行一次(cì)性贷款(kuǎn)支付剩余全部房款，而是根据开(kāi)发商工程进度在(zài)完全交房前进(jìn)行分期支付。所(suǒ)以，预售制度是需要严格的资(zī)金(jīn)监管、分期支付以(yǐ)及违约处罚(fá)措施作为保障的，如果(guǒ)没有这些保障措施，一定会触(chù)发风险，对购房民众(zhòng)不公平，所以不如借机取消(xiāo)预售制(zhì)度(dù)，以(yǐ)后改(gǎi)为现房销售(shòu)。客观讲预售制度有一定历史阶段性，现在中(zhōng)国住房进入(rù)存量(liàng)时代，取消预售制度有助(zhù)于降负债(zhài)降杠(gāng)杆，不(bù)再把烂(làn)尾风(fēng)险甩给(gěi)老(lǎo)百姓和(hé)社会，当然这需要配套房企(qǐ)债务重组、复工保交楼(lóu)、恢复(fù)市(shì)场(chǎng)信心(xīn)和房地产长效机制。这(zhè)是个技(jì)术活，只要坚持市(shì)场化(huà)改(gǎi)革，中国一定能化解(jiě)这个(gè)难题，让房地产(chǎn)回(huí)归实体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲(jiǎng)，如果(guǒ)取消预售制，改为现(xiàn)房销售(shòu)，开发商将(jiāng)拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能兑现的(de)营(yíng)销手段，而是所见即所得(dé)的过(guò)硬的产品(pǐn)质量和诚(chéng)信(xìn)，这才是对购房(fáng)民众的最根本最实质(zhì)的(de)保障，这样将(jiāng)极大(dà)的(de)提升开发商的建(jiàn)筑(zhù)质量(liàng)，实现良币驱逐劣币。所(suǒ)有商业的本质(zhì)是向善，是以客户(hù)为中心(xīn)，房地产也(yě)不能例外，老(lǎo)百(bǎi)姓买房子是天大的事，烂(làn)尾毁三代，好(hǎo)房幸福一家人。从这个角度，取消预售制(zhì)、实施现房销售(shòu)是实现老百姓安居乐业、社会长(zhǎng)治久安(ān)、行(xíng)业企业健康发展(zhǎn)的重大措施。在(zài)当前的(de)情(qíng)况下，取(qǔ)消预售制要结(jié)合稳楼市、房地产软(ruǎn)着陆、打通金融(róng)支持当期三好生、新模式等综(zōng)合施(shī)策。

　　作者十年前在国(guó)务院发展研究中心(xīn)参与财税(shuì)改(gǎi)革方案研究时，对(duì)预售(shòu)制、房地产(chǎn)税、人地挂(guà)钩、金融稳定、房企杠(gāng)杆率(lǜ)等进行过长(zhǎng)期系统的专(zhuān)项研究。（参考后来(lái)形成的专著《房地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房(fáng)预售(shòu)制的前(qián)世今生

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层销售+“按(àn)揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需(xū)求大、供(gōng)给量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化(huà)进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预(yù)售(shòu)资金(jīn)第(dì)三(sān)方(fāng)全程监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭(píng)证(zhèng)取得房(fáng)款

　　2.2 德国(guó)：可零(líng)首付购房，提(tí)供(gōng)期房(fáng)烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立法，设置(zhì)期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银(yín)行监管，享1年保修(xiū)期后付(fù)尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国(guó)内地商品(pǐn)房预售制的(de)前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代(dài)在(zài)中国香港，楼宇出租是地产行业盛(shèng)行的方式(shì)，但有(yǒu)着转让难(nán)、出租资金周转(zhuǎn)期长等问题，分层销售孕育而(ér)生。20世(shì)纪50年(nián)代，中(zhōng)国香(xiāng)港还(hái)未(wèi)推行公共房屋制度，许多人栖身(shēn)于木(mù)屋或者其他临(lín)时住(zhù)宅(zhái)，住房的需求是相当高，不过大多数(shù)居民的储(chǔ)蓄很少。当时楼宇买卖(mài)多数以一整栋楼(lóu)为单位，需(xū)要雄厚的资金实力才能购买。虽然楼宇(yǔ)出租是中(zhōng)国香港地产行业(yè)盛行的方式，但(dàn)有着转让(ràng)难(nán)、出租(zū)资金周转期长等问(wèn)题(tí)。针对(duì)这一系列(liè)问题(tí)，不少(shǎo)地(dì)产(chǎn)商开始探(tàn)求(qiú)新的方(fāng)式(shì)，如(rú)把楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇(yǔ)分层出(chū)售。这模式一(yī)经推行，购买(mǎi)楼宇的市民数量有所(suǒ)增加，开发商资金周转加快。

　　在(zài)分层出售(shòu)的(de)基础(chǔ)上，将“按揭”模(mó)式(shì)引入房(fáng)地产销(xiāo)售，霍英(yīng)东创造“卖楼花(huā)”模式。1953年(nián)底(dǐ)霍英(yīng)东(dōng)创办立信(xìn)置业有限(xiàn)公司，凭借商业直(zhí)觉和多(duō)年经营杂货(huò)铺(pù)、海(hǎi)上(shàng)驳运业务(wù)的经(jīng)验，对于商品流通、资(zī)金(jīn)周转有(yǒu)着独到(dào)的(de)见解，在努力寻(xún)求方(fāng)法加快自身资金周转。当时(shí)其在购下(xià)九龙的一块地盘后，除了(le)分层(céng)出售、还印发(fā)售楼(lóu)说明书，上有文(wén)字详尽说明楼宇的地(dì)势环境(jìng)、建(jiàn)筑(zhù)材(cái)料、分层价(jià)格(gé)、订购方法等。此(cǐ)外(wài)，“卖楼(lóu)花”是(shì)另外(wài)一个亮点，即先(xiān)收取买(mǎi)家(jiā)的订金，采用类似租金的(de)分(fēn)期付款形(xíng)式，等(děng)新楼(lóu)落(luò)成时，收齐买家(jiā)的钱(qián)，买家就拥有了自己的房产。这(zhè)种(zhǒng)方式减轻了民众购房的资金压力，加速了房屋的(de)建造和销售，也解(jiě)决了制造商的资金问题，降低投资风险(xiǎn)，在当时可谓是“双赢(yíng)”的举措。“预售(shòu)楼花+分期付款”的销售模式成为(wèi)当(dāng)时中国香港房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)的一大特色，纵观(guān)中国香(xiāng)港房地产市场(chǎng)的改革(gé)，“卖楼花”模式高效率地解决了(le)核(hé)心的住房供不应求的问题，使房(fáng)市发展进入新阶(jiē)段(duàn)。

　　预售(shòu)楼花模式推动(dòng)了(le)中国香港(gǎng)楼市几十年繁荣(róng)，但(dàn)期间也(yě)出现过“烂尾楼”的情况，但监管部门(mén)不断(duàn)完善、规范化，建立健全的监管(guǎn)机制，促进市场健康发展。例如，1960年，位于大角咀(jǔ)的一(yī)个(gè)楼盘(pán)因(yīn)建筑费(fèi)用超(chāo)支停工，出现“烂尾”情(qíng)况(kuàng)。在1961年后，中国香(xiāng)港管理(lǐ)部门提(t黑头导出液是智商税吗，刷酸后黑头全冒出来了可以挤吗í)升了(le)对于预(yù)售楼花制(zhì)度的监(jiān)管，即要求(qiú)开发(fā)商在预售(shòu)前，确(què)保地价(jià)款已经全部支付，还要证明自身有资金(jīn)等能力(lì)把项目完成，资金需放入(rù)律师所托管(guǎn)，支取时(shí)需律所和(hé)建筑师(shī)的核(hé)准。为(wèi)了(le)防止开发商、律(lǜ)所、建筑师(shī)等造假(jiǎ)，套取(qǔ)监管(guǎn)账户资(zī)金，中(zhōng)国香港要求律师行(xíng)在(zài)银行(xíng)开设的信托账户（监管账户(hù)）、开发商(shāng)操作(zuò)等采(cǎi)取(qǔ)全透明化机制，且银行的责任上升，如出(chū)现(xiàn)房(fáng)屋“烂尾(wěi)”情况，银行将成最大风险方(fāng)，后续需自(zì)身推动项目完工(gōng)。随着(zhe)监管(guǎn)体系逐步完善，出现“烂尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求(qiú)大、供给量少(shǎo)，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内地版预(yù)售制”

　　二十(shí)世纪九十年代，中国内地面临住房需求大和(hé)供给量短缺问(wèn)题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国内地(dì)优(yōu)先发展重工业，强调(diào)基础建(jiàn)设(shè)，这一导向(xiàng)使前(qián)期发展工业化的进(jìn)程大于城市化进程，唯(wéi)有(yǒu)解决住房基础等城市(shì)化配套问题，才能进一步推进城市化。但当(dāng)时推行(xíng)的(de)是“统一管理，统一分配(pèi)，以(yǐ)租(zū)养房”的福利分(fēn)房制(zhì)度，住房市(shì)场发展起步(bù)较晚、增速较慢，福利分房制度也出现了分配不公、效率低(dī)、配套(tào)差等问题，因此(cǐ)福利分(fēn)房制(zhì)度不(bù)再适用于当时的国情。叠加房地产市场面临商品房的需求量(liàng)大(dà)，而社会缺少大型房地产开发商，商品房供应量小的(de)困境，此时(shí)引(yǐn)入中国香港的(de)“卖楼花”模式无疑是对内地房地产市场的一(yī)针强心剂。从1994年(nián)起，中(zhōng)国内(nèi)地(dì)逐步引(yǐn)进中国(guó)香(xiāng)港预售商品房(fáng)制度，先(xiān)后出(chū)台多项文件，大力支(zhī)持国内(nèi)房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)改革。例(lì)如，1998年，国务(wù)院(yuàn)出(chū)台《关于(yú)进一步深化(huà)城镇住房制度(dù)改革(gé)，加快(kuài)住房建设的通知(zhī)》文件(jiàn)，决定(dìng)停止(zhǐ)住(zhù)房无偿(cháng)实(shí)物分配，逐步(bù)实(shí)行住房(fáng)分(fēn)配(pèi)货币化、住房供给(gěi)商品化、社(shè)会化的住房新体制，从计(jì)划经(jīng)济下的福利(lì)分房转(zhuǎn)向市场经济的商品房。房地(dì)产市场采用预售制，允许(xǔ)开发商卖(mài)期房，解决了房企缺少(shǎo)资金和开发时间(jiān)周期长(zhǎng)的两大难题，开发商以(yǐ)预售(shòu)款撬动(dòng)下一个项目的开发，形成滚动(dòng)开发(fā)模式(shì)，住(zhù)房供(gōng)应速度加快。自(zì)此(cǐ)中国内地(dì)开始房改货币化(huà)，中国(guó)人民银(yín)行(xíng)等多方迅速出台相关的信(xìn)贷政(zhèng)策，支持购房者，极大作用推动(dòng)了房(fáng)地产市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼(lóu)花”模式后(hòu)，经(jīng)调(diào)整形成契合中国内地(dì)的商品房预售(shòu)制度(dù)。预售制的初衷是为了缓解房企(qǐ)资金压力(lì)，加快(kuài)城镇住房建(jiàn)设。具体(tǐ)来说，是指房(fáng)地产开发(fā)企业将正在(zài)建设中的房屋预先出售给购(gòu)房(fáng)者(zhě)，由购房者支付定金或房款的行为。区(qū)别于(yú)中国香(xiāng)港，在中国(guó)内地实践过程中，商品房预售流程为(wèi)：房地(dì)产(chǎn)开(kāi)发商办(bàn)理预售许可证-签(qiān)订商品房买(mǎi)卖(mài)合(hé)同-进(jìn)行备案登记和预告登记-交付房屋。在购房过(guò)程中，购房者需要(yào)一次性(xìng)付(fù)清(qīng)首付款，并采用银行贷款的形式一次性付(fù)清剩余房款，换言之，房屋未建成，开(kāi)发商可能(néng)已(yǐ)拿到了全部购房款，这点与中国香港(gǎng)的按照工程进度(dù)付款有所不同。对中(zhōng)国内地(dì)的开发商而言，预(yù)售制商品(pǐn)房也开启了高周(zhōu)转、高杠杆的运作(zuò)模(mó)式。

　　1.3预售制推动城(chéng)市(shì)化进程，但背后潜藏的风险确实存在(zài)

　　作为中国内地商品(pǐn)房销(xiāo)售的(de)最主(zhǔ)要方式，预售制极大缩短房企现金回笼周期(qī)，同时(shí)增(zēng)加市(shì)场(chǎng)商品房供应，推动(dòng)了城镇(zhèn)化发展进(jìn)程。预售制在过去20多年对中国(guó)内地房(fáng)地产市场的稳步发展起(qǐ)到了(le)重要(yào)作用(yòng)，不仅解(jiě)决了房地产市(shì)场快速发展阶段的资(zī)金需求，也(yě)提高了居民居住(zhù)水平，中国内地城镇(zhèn)居民(mín)从筒子楼住(zhù)到住宅小区，从全民(mín)蜗居到基本适居，住房(fáng)事业取得(dé)巨大(dà)进步(bù)，数十年时(shí)间走完发达(dá)国家(jiā)几百年城镇化路程。改革开放以来，城镇化进(jìn)程进入(rù)快速(sù)发(fā)展时期(qī)。1978-2021年(nián)，城镇人口(kǒu)由1.7亿(yì)人增(zēng)长(zhǎng)至9.1亿人(rén)，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成(chéng)区面积(jī)由7438平方公里增长(zhǎng)至60721平方(fāng)公(gōng)里(lǐ)，增长7.2倍。根据(jù)我们(men)发(fā)布的《中国(guó)住房(fáng)存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量(liàng)从不(bù)到14亿平(píng)增至313.2亿平，城(chéng)镇人均住房建(jiàn)筑面积从8.1平(píng)方米增至(zhì)34.7平方米，城镇住(zhù)房套数从约3100万(wàn)套(tào)增(zēng)至3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增(zēng)至1.09。预售制在当前已成为中国内(nèi)地商品房销售最主要方(fāng)式，2005年中国内(nèi)地商品(pǐn)住宅(zhái)期(qī)房销售(shòu)面积占(zhàn)总(zǒng)销售(shòu)面积的比重(zhòng)为63％，而(ér)2021年(nián)期房累计销售面积达(dá)15.6亿(yì)平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售制也推动(dòng)了中国内地(dì)房(fáng)地产行(xíng)业的发展。中国内地(dì)房(fáng)地产历经二十多(duō)年长周期繁(fán)荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新(xīn)开(kāi)工面积从2.2亿(yì)平(píng)增(zēng)至19.9亿(yì)平，累计(jì)上涨8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房地产(chǎn)开发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商品(pǐn)房销售面积和销售金(jīn)额分别从1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿元(yuán)黑头导出液是智商税吗，刷酸后黑头全冒出来了可以挤吗，累计(jì)上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的快(kuài)速(sù)发展，房地产(chǎn)企业(yè)从无到(dào)有、从国企先(xiān)行到民(mín)企崛起(qǐ)，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房地产(chǎn)企业数量达(dá)9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动(dòng)中国内地经(jīng)济高(gāo)增长的火车头(tóu)。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道(dào)，房地产(chǎn)带动的上下游产业链特别长，高达(dá)50多个行业(yè)。2020年(nián)房地产及(jí)其产业链占(zhàn)GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中房(fáng)地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡(gòng)献），其中(zhōng)房地产对(duì)金融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全(quán)拉(lā)动(dòng)的投资(zī)占全(quán)社会固(gù)定资产投资的51.5％，其中，房(fáng)地产开(kāi)发投资占固定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房地产贷款占银行各项(xiàng)贷款余额的(de)比重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上信(xìn)托(tuō)等通道业务，占比超过三分之一。从房地产融资存量占(zhàn)社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企(qǐ)大面积违约，将导(dǎo)致银行(xíng)不良率大幅上(shàng)升。

　　4）从居民财(cái)富效应(yīng)渠道，根据我们的《中国住房市值测算报告》，2020年中国住房市值(zhí)为62.6万亿(yì)美元，大(dà)于美国的(de)33.6万亿美元、日(rì)本(běn)的(de)10.8万亿(yì)美元、英(yīng)法(fǎ)德三国合计(jì)的(de)31.5万亿美元。从住(zhù)房市值(zhí)占股债(zhài)房市值(zhí)的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国(guó)的(de)56％、德国的64％。中国住房(fáng)市值与股(gǔ)债(zhài)房市值的比例较高，主要是(shì)因为住(zhù)房市值高，以及中国(guó)资本市场发育尚(shàng)不成(chéng)熟(shú)，直接融资比(bǐ)例较低，股票(piào)、债券(quàn)市(shì)值较低，居民投(tóu)资渠道缺乏(fá)。

　　不可否认，预售制背后(hòu)潜藏的风险确实存(cún)在(zài)，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个人层面(miàn)看，绝大部分商品是一手交(jiāo)钱一(yī)手交货，预售制(zhì)是(shì)对(duì)购买者的单方面不公平制度，购房(fáng)老百姓几乎(hū)承担了(le)所有(yǒu)商品不能交付(fù)的风险(xiǎn)。比如，交房(fáng)等待期(qī)一般为两(liǎng)年，在(zài)此期(qī)间(jiān)，购房者不(bù)仅(jǐn)承(chéng)担银行利息，还要(yào)承担延迟交(jiāo)房、“一房二(èr)卖”、房屋质量、房产证延期办(bàn)理甚至不能交房等风险。另外，购房(fáng)者和开发商之间的购房合同、购房者和(hé)银行的按揭贷款合同是两个独立的合(hé)同关系，如果开发商发生违约(yuē)，购房(fáng)者只能根据购房合同(tóng)向开发商主张权力，但(dàn)依(yī)旧需要(yào)根据按揭贷(dài)款(kuǎn)合同按时向银行进行贷(dài)款偿还，因此购房者(zhě)承担(dān)的风险较(jiào)大。

　　从行业层面看，预(yù)售制助推部分房(fáng)企(qǐ)过度举债、高杠杆扩(kuò)张(zhāng)，资金若遇(yù)到下(xià)行周期，会(huì)引(yǐn)发资金链断裂、项目(mù)搁(gē)置等系(xì)列风险，进行影响自身(shēn)信用和购房者对(duì)行(xíng)业的信(xìn)心。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷款的发放方，一(yī)旦(dàn)房企因为市(shì)场波动(dòng)或经营不(bù)善，出(chū)现资金链断裂等一系列(liè)问题，导致“烂尾”等情况，而房企通过与购房者签订的预售合同和(hé)按(àn)揭合同，已经从银行获得房款，如果购房者丧失(shī)还款能力(lì)或短期不能还(hái)款等(děng)，则风险完全由银(yín)行承担，银行将面临较大的坏(huài)账压(yā)力(lì)。

　　从监管角度看，购房(fáng)者的预售监管(guǎn)资金去哪了(le)？楼盘“烂尾”，归(guī)根结底两个字那就(jiù)是“没钱”，即没钱付工(gōng)程款。在(zài)2004版的《城市商品(pǐn)房预售管理办法》中(zhōng)明确规(guī)定了开发企(qǐ)业预售商品房所得(dé)款项应(yīng)当用于有关的(de)工(gōng)程(chéng)建设，商品房预售款监(jiān)管的具体办法，由房地产管理部门制定。但多年(nián)以来全(quán)国并没有(yǒu)统一(yī)的(de)预售资(zī)金(jīn)监(jiān)管规定，各地实(shí)行“一城(chéng)一(yī)策”。例如(rú)，太(tài)原、昆(kūn)明(míng)、重庆(qìng)、长沙(shā)等城市重(zhòng)点监(jiān)管资金比例为(wèi)总预(yù)售款的15-40％左(zuǒ)右(yòu)，郑州、福州、合肥等城市则按照(zhào)项(xiàng)目的建安成(chéng)本乘以建筑面(miàn)积或者项(xiàng)目工程总额报价(jià)计(jì)算(suàn)重点资(zī)金。而(ér)事实(shí)是，不少购房款(kuǎn)未(wèi)进(jìn)入监管账户、或进(jìn)入监管账(zhàng)户后被挪用，导致楼盘没(méi)有资金继(jì)续建设。收楼遥(yáo)遥无期，月供却被迫继续还(hái)款。那么(me)，监(jiān)管账户资金如(rú)何被挪走的？实(shí)际上，在过(guò)去(qù)房地产大开(kāi)发(fā)时代的高周转背景下，抽调预售款监管账户资金，是行业“潜(qián)规则”。比如工程总承包(bāo)方，以工程建设(shè)名义，获得监(jiān)管(guǎn)账户(hù)拨(bō)付资(zī)金，再由工程方将资金转给房企，而拨付的工(gōng)程(chéng)款，远超工程进度(dù)所需(xū)。通(tōng)过这些(xiē)方(fāng)式套取的资金，在房企各地(dì)项(xiàng)目间流动，变相加杠杆，这(zhè)样(yàng)做提供了资金流动(dòng)性，房企抽调资金(jīn)统筹(chóu)拿地、还款(kuǎn)和楼盘建设，形成(chéng)一种资金循环高周转模式(shì)，但一定程度(dù)上把风险(xiǎn)甩(shuǎi)给了(le)购房者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体(tǐ)来说(shuō)，国外商(shāng)品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付(fù)款保护：对(duì)于购房者预付资金(jīn)，一般设有定金或预付(fù)款保护机(jī)制，如英国、日本；

　　2）预(yù)付款比重(zhòng)：要求购房者支付的预付款比(bǐ)例相对较低，绝大部(bù)分房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付方(fāng)式：预付款一般(bān)以定(dìng)金(jīn)方式支付，或(huò)按工程进度分(fēn)期支付(fù)，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用(yòng)两(liǎng)种(zhǒng)方(fāng)式发(fā)放按揭贷款，一是按工程进度付款，按揭贷款按照(zhào)工程进度逐渐(jiàn)发放，购房者开始(shǐ)月供；二是房屋交付后发(fā)放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为(wèi)预(yù)售(shòu)商(shāng)品房提供期房(fáng)烂尾保险，在商品房出(chū)现重大延期或重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护(hù)：房(fáng)屋交付质(zhì)量的保(bǎo)障有两种(zhǒng)方式，一是期房由政府或(huò)第三(sān)方验收(shōu)合(hé)格(gé)并提供验收(shōu)凭证后(hòu)，开(kāi)发(fā)商凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得(dé)购房者支付的房款。二(èr)是开发商为购(gòu)房者(zhě)提供一定的保修期，通常1-5年，保(bǎo)修期满，购房者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方(fāng)全程监(jiān)管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得房款

　　美国(guó)期(qī)房定金一定期限内(nèi)无条(tiáo)件返(fǎn)还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支(zhī)付首付，其余(yú)房款(kuǎn)交付后按揭(jiē)还款(kuǎn)，交付前资(zī)金(jīn)由第三方全(quán)程(chéng)监管，交付时开发商凭(píng)验收凭证取得房(fáng)款。

　　定金及首付(fù)环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比例(lì)最低可低于3.5％，根据美国官(guān)方(fāng)数据，2021年美国(guó)平均首付(fù)比例(lì)为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外(wài)，购房者在房屋交付后(hòu)通(tōng)过按揭贷款(kuǎn)支付剩余房(fáng)款。

　　资金监管方面，美国为(wèi)防止开发(fā)商挪(nuó)用资金，购房(fáng)者的定金及(jí)首付款由第三方(fāng)公证行或(huò)产权保险公司(sī)的(de)信托账户(hù)监(jiān)管。如果开发商倒闭(bì)导致楼盘烂尾，购房者资金可通过申(shēn)请(qǐng)仲裁取回，且不承担(dān)任何(hé)责任与损失。而开(kāi)发(fā)商在房屋建设过程中的资金全部来自银行，银(yín)行根据(jù)工(gōng)程进度向开发商提供一定(dìng)比例(lì)的贷款(kuǎn)，由于开发商挪(nuó)用(yòng)资金直接损害银行利益，银行有充分动机监管开发商施工进(jìn)度。开发商在房(fáng)屋交付时(shí)需取得由政府相关部门(mén)经(jīng)审查后发放的验收凭证，通过(guò)验(yàn)收凭证(zhèng)向银行得到(dào)购房者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供期房烂尾险

　　德国期房可(kě)零首付购房，房款(kuǎn)按建造(zào)工(gōng)期进度(dù)支(zhī)付，按揭按工期放(fàng)款后还贷(dài)，房贷利(lì)率采(cǎi)用(yòng)固定利率，开发(fā)商或购房者(zhě)可购买期房(fáng)烂尾(wěi)保(bǎo)险。

　　预售门槛方面，德国开(kāi)发商在项目获批后即(jí)可预售房屋(wū)。签署购房(fáng)合(hé)同前，购房者需支付约(yuē)2000欧的定金(jīn)并进(jìn)行(xíng)预(yù)约公(gōng)证，签订(dìng)合同后(hòu)定金退还。如由于任何(hé)原因不能购(gòu)买(mǎi)，定金按照德国法(fǎ)律全部退还。

　　签署购房合同后，购房者需支付公证费(fèi)和土地(dì)交(jiāo)易税，分别为房(fáng)屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不(bù)包含在购房款中，属于购房附加费。

　　首付(fù)方面，德国没有规(guī)定最(zuì)低首付比例，可零首(shǒu)付购房(fáng)。

　　余款方面，德国也(yě)采取按工期支付房款的(de)制度，一(yī)般分7笔(bǐ)进行支付，具体支(zhī)付节点(diǎn)、比例因项目而异。一般来说，支(zhī)付节点可(kě)分为公证后、主体(tǐ)完工、内部水暖(nuǎn)电路完工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面完工、地(dì)板完(wán)工、全部完(wán)工(gōng)，支付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者可在支付房款前申请房贷(dài)，房贷利率采用固定(dìng)利率，银行(xíng)按施工节奏分多次发放贷款，每笔贷款给予购房者一定(dìng)使用期限，期(qī)限结束后，购房者(zhě)开(kāi)始还(hái)贷。

　　保险方面，德国保险(xiǎn)公司针对期房设(shè)计了两种保险，保险的功(gōng)能是当房(fáng)屋出现重大延(yán)期或重(zhòng)大缺陷时，保险公司保证开(kāi)发商赔(péi)偿或修复，开(kāi)发商破产，由保险(xiǎn)公司负责相应赔偿。保险由开发商或(huò)购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　英国预售(shòu)制(zhì)设有(yǒu)10％定金保险保(bǎo)护机(jī)制，交房前付款比例仅20％-45％，资(zī)金由买卖双(shuāng)方律师严格(gé)监管。

　　订立合同(tóng)前(qián)，买卖双方均有(yǒu)一名律(lǜ)师，负责(zé)沟通(tōng)期房交易(yì)中的房产、资金、合同(tóng)等各个(gè)环节(jié)，各(gè)环节内(nèi)容(róng)确认无误后签订首付交(jiāo)换合同。

　　定(dìng)金方面，英国(guó)设置了10％定金保险保(bǎo)护机制，当(dāng)开发商出现财务、经营问题(tí)时(shí)，购房者10％的定(dìng)金由保险公(gōng)司赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首(shǒu)付方面，首(shǒu)付比例(lì)通常为(wèi)10％-25％，首(shǒu)付需(xū)要(yào)在合(hé)同签(qiān)订(dìng)21天内(nèi)支付。

　　余款支(zhī)付(fù)环节，英国采取按工程进度付款的方式，但是交房前付款(kuǎn)比例相对较低(dī)，一般会在合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前付款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付环节，英国规定房(fáng)屋必须经过房产公证公司的检验验收后才(cái)能(néng)交付(fù)，交付后(hòu)方可按揭还贷(dài)。

　　资金监管环节(jié)，英国(guó)期房预售(shòu)资(zī)金监管极为严(yán)格(gé)，资金(jīn)也由律师监管，在确认工程进度、支付(fù)相关款项过程中，由买房律师(shī)将资金(jīn)转给卖(mài)方律师(shī)，卖(mài)方律师(shī)转给(gěi)开发商(shāng)，即(jí)资金在进入开发商账户前经过两道关口，有利于(yú)保障(zhàng)购(gòu)房者资(zī)金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易(yì)立法，设置期房预付款(kuǎn)保全措施

　　日本期房交(jiāo)易立法，定金(jīn)超(chāo)5％或1000万日(rì)元时，开发商必须完成“预售房(fáng)定金(jīn)保全措(cuò)施”，交(jiāo)房前付(fù)款比例不超房(fáng)款(kuǎn)的20％，开(kāi)发(fā)商违约需返还定价并赔偿(cháng)约(yuē)10％房款，交房(fáng)后按揭还(hái)款。

　　立法方(fāng)面，日本(běn)二战结(jié)束后由于房屋(wū)供给严重失衡，叠加法律空(kōng)白(bái)，社(shè)会上“一房二(èr)卖”现象普遍，为此，日(rì)本政(zhèng)府1952年出台《宅地建筑(zhù)物交易法(fǎ)》，经多次修订(dìng)，目(mù)前是唯一一部规(guī)范期房交(jiāo)易(yì)的法(fǎ)律。

　　定金保护方(fāng)面，根据(jù)日本《宅(zhái)地建(jiàn)物取引业法》，对购(gòu)房者支付定金(jīn)超过5％或超1000万日元的部分，法(fǎ)律(lǜ)要求开发商必须完成(chéng)定金保全措施才可预售。什么(me)是定金保全措(cuò)施？即买卖双(shuāng)方签订购房(fáng)合同时(shí)，开发商向金融机构或指定保证(zhèng)机(jī)构或保险(xiǎn)机(jī)构签订定(dìng)金保证委托(tuō)合同，设置购房者定金的保证(zhèng)或保险(xiǎn)，并(bìng)将(jiāng)相应的保证金证明书交付给(gěi)购房者。除定金外(wài)，其他(tā)预先支付的(de)购(gòu)房款也受该措施保护。若开发(fā)商倒闭(bì)导致期(qī)房烂(làn)尾(wěi)，购房者可凭保证金(jīn)证明书向(xiàng)金融机构(gòu)或保证机构或保(bǎo)险公司兑付，同(tóng)时，开(kāi)发商(shāng)需向购(gòu)房者赔付违约金，一般约为(wèi)房价(jià)的10％。

　　房款支(zhī)付环节(jié)，交(jiāo)房前只需支付最多不超20％的定金，签(qiān)订购(gòu)房合同后(hòu)，购房者即可向银行申(shēn)请贷款，但交房后才开始(shǐ)按揭贷款，除定金(jīn)外(wài)的剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买(mǎi)方资金由银行(xíng)监管，享1年保修(xiū)期后付尾款(kuǎn)

　　新(xīn)加坡期房购房者违约可返还相当于3.75％房(fáng)款的订金，首付比例20％，余款(kuǎn)按(àn)工程进度支付，所(suǒ)有(yǒu)资金(jīn)进(jìn)银行(xíng)专(zhuān)门项目资金账户，交(jiāo)房后(hòu)满1年保修期后(hòu)支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支(zhī)付(fù)环节，新加坡开发商有统一的(de)选购权合同以及订(dìng)金返还(hái)机制，即(jí)OTP，签订OTP后需支付5％房款(kuǎn)作为订(dìng)金，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则进一步签订购买(mǎi)合同，不执(zhí)行(xíng)OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例(lì)方面，签(qiān)订购房合同后，购房(fáng)者需支(zhī)付15％的首(shǒu)付及印花税，同时购房者向银行申请(qǐng)按(àn)揭贷款。

　　余款支付上，新加坡(pō)期房同(tóng)样采取按工(gōng)程进度付款(kuǎn)的方式(shì)，《发展商条例(lì)》对(duì)期房付款流程做了统一详(xiáng)细规定，要求所有开(kāi)发(fā)商遵(zūn)守，支付节点一般为合同签订后、地基完工(gōng)、框(kuāng)架(jià)完工、管(guǎn)道门窗等完工(gōng)等，支付比(bǐ)例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也依照工程进度(dù)放款(kuǎn)，月供在此过程(chéng)中随着放出贷款(kuǎn)的增加而增加，未放款(kuǎn)部分(fēn)无(wú)需月供。

　　资金(jīn)监管方面，购房者的订金与付款会存入银行专(zhuān)门的项(xiàng)目资金账户，账(zhàng)户(hù)资金提取须与房屋建(jiàn)设有(yǒu)关。房屋交(jiāo)付后，购(gòu)房(fáng)者享(xiǎng)受(shòu)1年的房屋保修期，此后购(gòu)房(fáng)者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看，当前房地产到(dào)了(le)政(zhèng)策(cè)出(chū)手临界点，重点(diǎn)是保(bǎo)交楼和房(fáng)企重组。一方(fāng)面，加大对刚需和(hé)改善型需(xū)求的支持力度(dù)，长短兼顾(gù)妥善应对局部停贷现象，重点是保(bǎo)交楼保(bǎo)复工保(bǎo)民(mín)生，给予强(qiáng)有力(lì)的金融工具支持。另(lìng)一方(fāng)面，从现在起，对还在(zài)正常(cháng)运转的房企包括民(mín)营企业，加大(dà)支持力度，由优(yōu)质房企牵头并购重组整个行业，为每个房企配套AMC和财团，给予金融(róng)工(gōng)具配套。

　　二，中(zhōng)期来看(kàn)，应充分估计形势复(fù)杂(zá)性和人性(xìng)复杂性，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企债务(wù)、恢复(fù)市场信心(xīn)以(yǐ)及长效机制。长效机制四大关键是(shì)推动城市群(qún)战略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定(dìng)和房地产税(shuì)。定金(jīn)环节，建立开发商违(wéi)约后定金保护机制(zhì)，如将已支(zhī)付定金冻结至房屋交付阶(jiē)段，保障购房(fáng)者定金安全。签订合同环节，鼓励保(bǎo)险公司(sī)介(jiè)入，为房屋重大(dà)延期以及重大缺陷等情况提供充分的保障。余款支(zhī)付环节，建立(lì)按工程进度付(fù)款机(jī)制或交房(fáng)后按揭贷款机(jī)制，充(chōng)分保(bǎo)护购房者的权益。资金监(jiān)管(guǎn)环(huán)节，引(yǐn)入独(dú)立于开发(fā)商、银行的第(dì)三方资金(jīn)监管机构，或由政府相关部门(mén)直接监管，以(yǐ)此(cǐ)防(fáng)止资金挪用现象(xiàng)。交付(fù)环节，建立商品房保修期制(zhì)度。保修(xiū)期内，开发(fā)商应对房屋质量问题全权负(fù)责、免费维修，购房者在(zài)保修期(qī)结(jié)束后支付尾(wěi)款。

　　三，长期来看(kàn)，取消商品房(fáng)预售制是大势所趋。一方面(miàn)，98年(nián)房改(gǎi)时，全国缺(quē)房(fáng)子，开(kāi)发(fā)商缺钱(qián)，预售制是(shì)权宜之(zhī)计，现在全国(guó)套户(hù)比超(chāo)过1，从大开发进(jìn)入(rù)存量时(shí)代(dài)，对购房民(mín)众不(bù)公平的预(yù)售制已经过时了，该取消了，改(gǎi)为现房销售。另(lìng)一方面，取消预售制(zhì)，改为现房(fáng)销售(shòu)，开发商将拼(pīn)的不是五花(huā)八门、眼花缭乱、不知道能不能兑(duì)现的营销手(shǒu)段，而是所见即所得的过(guò)硬的产品(pǐn)质量和(hé)诚(chéng)信，这(zhè)才是对购房民众的最根本最实(shí)质的保障，这(zhè)样将极(jí)大(dà)的提升开(kāi)发(fā)商的建筑质量，实现良币(bì)驱逐(zhú)劣币。

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