导读(dú)

　　黄(huáng)金二十年(nián)之后，当下(xià)中国(guó)地产步(bù)入大分化时代而非停滞期(qī)。

　　要点(diǎn)

　　过去二十年(nián)是中国(guó)房地产市场黄金二十年。2019-2021年(nián)，连续三年(nián)商品住宅(zhái)销售面(miàn)积超15亿平，足(zú)够4000万家庭(tíng)入住。恰逢近年地产持续(xù)低景气，有关中国地产是(shì)否过剩(shèng)的讨论日益热(rè)烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本文试(shì)图厘清中(zhōng)国城镇存量住宅(zhái)真实(shí)情况(kuàng)，据(jù)此判(pàn)断中(zhōng)国(guó)未(wèi)来(lái)地产趋势。

　　有媒体渲染中(zhōng)国地(dì)产存量(liàng)极度过剩，事实是(shì)否如此？

　　住建部披露全国有近(jìn)6亿栋房屋(wū)建筑，第七次(cì)人口普查(chá)调查数据显示城镇家庭户人(rén)均住宅间(jiān)数为(wèi)1.06间。市场陷入(rù)怀疑，中(zhōng)国房子是否真的过剩(shèng)？

　　事实上(shàng)住建部(bù)披露的(de)近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑(zhù)中，城镇建筑占比不到一成，其中还包(bāo)括大(dà)量城镇非住宅(zhái)建筑，如商业办公楼、学校(xiào)等(děng)，因(yīn)此(cǐ)6亿栋房屋(wū)中城(chéng)镇(zhèn)住宅占比极低。

　　七普显示中(zhōng)国城(chéng)镇居民人均住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间，但(dàn)居住舒适不是人(rén)均(jūn)一间房所能满(mǎn)足(zú)，它与(yǔ)房(fáng)屋质量、居住面积、配套设施等因素密(mì)切相关。中(zhōng)国的人(rén)均住宅(zhái)间数较发达国家还有(yǒu)很(hěn)大差(chà)距。人均住宅(zhái)间(jiān)数大于1同(tóng)样不意味(wèi)着中国住(zhù)宅市(shì)场(chǎng)已经(jīng)饱(bǎo)和。

　　我们测算发现中国(guó)城镇(zhèn)居民户均1套房(fáng)，其中(zhōng)每户持(chí)有商品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并(bìng)无直接公布中国家庭户均住宅(zhái)的数(shù)据，我们根据商品住宅(zhái)套(tào)数、商品住(zhù)宅占比和城镇家庭户数(shù)，计算出城镇家庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户(hù)均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房(fáng)顺(shùn)利(lì)交付，直至2024年，中国每户(hù)城镇家庭才(cái)拥有1套(tào)住宅，其中商业住宅(zhái)仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房似乎意(yì)味(wèi)着户户有房，然而事实上中国住宅(zhái)市场(chǎng)供需(xū)并不(bù)平(píng)衡。

　　国际数据显(xiǎn)示(shì)，成熟房地产市(shì)场的住(zhù)宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡(héng)，是因为户均(jūn)一套房(fáng)无法满足流动(dòng)人口的(de)租赁和(hé)置业需求。全国(guó)总(zǒng)人口的(de)近三成都是流动人口，流动人口会(huì)选择在大(dà)城(chéng)市(shì)租房挣钱，在老家买(mǎi)房，从而产生(shēng)了额外的(de)住宅(zhái)需求(qiú)。

　　即便户均一套房，中国未来(lái)地产仍有四大新(xīn)增需求动力。

　　第一，户均人(rén)口规模缩小，一人户、两(liǎng)人户占比(bǐ)不断增加，导致(zhì)家庭户数(shù)增多(duō)。小(xiǎo)家(jiā)庭化(huà)趋势(shì)将(jiāng)延(yán)续，带来新户购房(fáng)需求增长。

　　第二，经济板(bǎn)块(kuài)的(de)分化(huà)日益明显，区域经济资源分配的再(zài)集中吸引着人口(kǒu)流(liú)入，人口净迁入城市的新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭住(zhù)在2000年以前建(jiàn)成(chéng)的住宅中(zhōng)，涉及超9000万家庭、81亿(yì)平方米的(de)住宅建筑(zhù)面积。促成(chéng)“老(lǎo)破小”住(zhù)宅(zhái)的改造势在必行。

　　第四，中国(guó)的人均(jūn)住宅间数与人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积均较发达国家有着不(bù)小差距，“住(zhù)上更(gèng)大房子”的改善性需(xū)求正在不断(duàn)增加。

　　黄金二十年之后，当下中(zhōng)国地产步入大分化时代而(ér)非停滞(zhì)期。

　　如(rú)果说过(guò)去二十年是(shì)中国地(dì)产黄金发展(zhǎn)期(qī)，地产矛盾(dùn)更多体现为住宅供给存(cún)在(zài)不足(zú)，这是过(guò)去二十年房价快(kuài)速上涨基石。那么(me)当(dāng)下房(fáng)地产(chǎn)大分化时(shí)代已至，大分化时(shí)代下地产矛盾则更多体现在住宅(zhái)质量供需(xū)冲(chōng)突。

　　地产大(dà)分化必(bì)将体现(xiàn)在不同能级(jí)城市(shì)之间，不同(tóng)区(qū)域板(bǎn)块之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言(yán)

　　不(bù)久(jiǔ)前(qián)，官方披露全国已有近6亿(yì)栋房屋建筑，引(yǐn)发热议。从2月以来，各大(dà)城(chéng)市二手房挂(guà)牌量突然激增，引发一阵二手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场(chǎng)不禁(jìn)担心，中(zhōng)国的(de)房(fáng)子是否已(yǐ)经过剩(shèng)？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩，还是供需(xū)平衡，或是仍然存在(zài)不足？可惜由于住宅存量数据(jù)并未(wèi)公(gōng)布，我(wǒ)们(men)无法直接知晓具体(tǐ)情(qíng)况。

　　拨(bō)开迷(mí)雾，我们测算出中国城镇家庭户均拥有住宅套数，回答当前(qián)的(de)房(fáng)子(zi)是否真的(de)过剩了？据此判断未来房地产市场会(huì)如何发展(zhǎn)。

　　一、如何(hé)有效观察中国(guó)户均(jūn)拥有(yǒu)住宅(zhái)数量(liàng)

　　（一）中国(guó)住宅数量过剩的直观判(pàn)断站不住(zhù)脚

　　今年2月，在以全国自然(rán)灾害综合风险普查工作情况为主题的新闻(wén)发布(bù)会上，负责人对外披露：“住宅城乡建设行(xíng)业(yè)获(huò)取了全国(guó)近6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多万处市(shì)政设施数据。”

　　14亿(yì)人(rén)住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅(zhái)市场看似已(yǐ)经(jīng)过剩。

　　在(zài)这近6亿(yì)栋房屋建筑中，农村房屋占(zhàn)9成以(yǐ)上，以(yǐ)栋数计(jì)算(suàn)的城镇房屋实际(jì)仅有4700多万(wàn)栋，还包括(kuò)了(le)大量商(shāng)业楼、写(xiě)字楼、学(xué)校、医(yī)院(yuàn)等非住宅。总(zǒng)的算下来，住宅占比并不大。

　　第七次人口普查数据公布了中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间(jiān)，其中城市家庭户居民(mín)人均(jūn)0.99间，乡镇家(jiā)庭(tíng)户居民人均1.18间。

　　人均住(zhù)宅间(jiān)数大于1，看似意味着人人(rén)都有(yǒu)房间(jiān)居住(zhù)。

　　居(jū)住水平不仅(jǐn)与房(fáng)间数量(liàng)有(yǒu)关，更(gèng)与(yǔ)房屋质量、居住面积(jī)、配(pèi)套设施等(děng)因素(sù)密切(qiè)相关(guān)。单单从人均住宅(zhái)间数(shù)不能(néng)完(wán)全反映出(chū)城镇居民的居住(zhù)水平。

　　中国(guó)主要(yào)是以(yǐ)家庭为单位购买(mǎi)成套住(zhù)宅，一套设施齐全的住(zhù)宅才是(shì)城镇居(jū)民(mín)宜(yí)居(jū)的选择。

　　（二）中国户均(jūn)住宅的(de)测算思路、数据(jù)和方法

　　中国(guó)城镇(zhèn)居民住宅主要分两大(dà)类，一(yī)类是商品住宅，另一类是保(bǎo)障(zhàng)房、原公有住(zhù)宅(zhái)、自建房等非(fēi)商品住宅。

　　目前缺乏统计(jì)数据，并没有直接(jiē)公布(bù)城镇住(zhù)宅(zhái)数(shù)量(liàng)。居民住(zhù)宅相(xiāng)关数据有两处可(kě)以(yǐ)直(zhí)接公布，一是(shì)每(měi)年商品(pǐn)住(zhù)宅销售(shòu)套数（统计局）；二(èr)是居(jū)民住宅来源（人口普查数(shù)据）。计(jì)算中国居民户均住宅数量，我(wǒ)们主要用到上(shàng)述两组数(shù)据。

　　中(zhōng)国住(zhù)宅改革始于1998年(nián)，1998年之前商品(pǐn)住宅(zhái)数量极(jí)少，可忽略不计(jì)。估算城镇居民户均住宅套数分三步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来每年商品(pǐn)住宅销售套数相加，我们就能够得到当前商品住宅总存量。

　　第二步，根(gēn)据城镇居民拥有的(de)商品(pǐn)住宅和非商品住宅比例，推(tuī)算得到居(jū)民住宅总套数。

　　第三步，将(jiāng)城镇居民拥有的商品住宅(zhái)总(zǒng)数除以家庭户(hù)数，我们就能(néng)够得到城镇户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　具体计算(suàn)公式如下：

　　城镇家庭住宅(zhái)套户比(bǐ)=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭(tíng)户数(shù)）/（商品住宅套数/住(zhù)宅总(zǒng)套数(shù)）

　　=商品住(zhù)宅套(tào)户比/商品(pǐn)住(zhù)宅占比

　　二、城(chéng)镇家庭户均拥有1.02套房(fáng)

　　中(zhōng)国住宅存量(liàng)到底(dǐ)有多少(shǎo)，目前缺(quē)乏(fá)一个准确(què)统计。我们利用既有统(tǒng)计(jì)数(shù)据，大致测(cè)算得到(dào)中国存量房地产(chǎn)套(tào)数，并进一步推算中国城(chéng)镇家庭户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　（一）城(chéng)镇居(jū)民户(hù)均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计(jì)算得到：

　　（一）中国商品住宅累计(jì)销售1.97亿(yì)套。

　　（二(èr)）城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有0.64套商品住宅（包(bāo)含(hán)现房和期房）。

　　中(zhōng)国的房地产销售以期房(fáng)为主，从2019年开始，新(xīn)房销售中期(qī)房占比近9成。本文去除商(shāng)品住宅(zhái)累计销售套数里的期房(fáng)销(xiāo)售(shòu)，得到(dào)商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)现房套数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅(zhái)现房套数计算(suàn)为(wèi)例：

　　2022年商(shāng)品住宅现房(fáng)套数=截止(zhǐ)到(dào)2022年商(shāng)品住宅(zhái)累(lèi)计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期房(fáng)销售额。

　　主流(liú)房企竣工周(zhōu)期在2-3年，并考虑到交房后装修的时(shí)间，取最大值3年(nián)。

　　将(jiāng)商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数(shù)除以家庭户数，算出(chū)：

　　（三(sān)）目前(qián)中国城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有0.54套商品(pǐn)现房住宅。

　　蓝宝石的寓意是什么>

　　（二）城镇居民(mín)户均拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接(jiē)下来我们(men)需要(yào)进一(yī)步推(tuī)算中国城镇居(jū)民拥有的户均住(zhù)宅(zhái)套数。

　　首先，七(qī)普数据显示中国城(chéng)镇居民的住(zhù)宅(zhái)结(jié)构特(tè)征如下：

　　73.8％的(de)城(chéng)镇家庭(tíng)拥有住(zhù)宅。其(qí)中自建(jiàn)住宅(zhái)占比(bǐ)21％，购买商品住宅(zhái)占比31.9％、二手房占比10.1％、经济(jì)适用房(fáng)占(zhàn)比3.8％、原公有住宅占比(bǐ)6.1％，通过继承(chéng)或(huò)赠(zèng)与(yǔ)占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次(cì)，我们假定(dìng)租赁其他住宅和购(gòu)买二手房都是商品(pǐn)住宅，因(yīn)此将(jiāng)租赁(lìn)其他(tā)住宅、购(gòu)买(mǎi)商品住宅与(yǔ)购买二(èr)手(shǒu)房加总(zǒng)，得到商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)占(zhàn)居民(mín)所(suǒ)有(yǒu)住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期(qī)间商品住宅增幅为过去十(shí)年变化(huà)幅度(dù)的(de)20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变(biàn)化(huà)比(bǐ)例(lì)，从(cóng)而我们(men)估算出(chū)2022年商品住宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每(měi)户城镇家庭(tíng)拥有0.86 套住宅(zhái)。但考(kǎo)虑已购期房(fáng)，中国平均每户城(chéng)镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房顺(shùn)利，已购期房会在2-3年(nián)内陆续交付使用，到2024年，中国(guó)平均每(měi)户城镇(zhèn)家(jiā)庭都会拥有一(yī)套住(zhù)宅。

　　三、城镇户(hù)均一套房的三点含义

　　既(jì)然(rán)城(chéng)镇居民已经达到(dào)了户(hù)均一套房(fáng)的(de)程度(dù)，“户户有房”是否意味着中国城镇化进展终(zhōng)结，甚至意味着中国(guó)地产存量供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅市场供需平(píng)衡(héng)

　　需要有多余住宅来满足(zú)因(yīn)人口流动(dòng)、居民换房(fáng)等因素(sù)产生的住(zhù)宅需求。因此(cǐ)，成熟房地产市场的(de)住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来(lái)看，美国、英国和日本(běn)的住(zhù)宅套户比均高于1.1，其中，英国的(de)住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和(hé)韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚好(hǎo)一(yī)套房(fáng)，就会(huì)造成人口(kǒu)净流入地的住宅市场供(gōng)不应求，造成房价或房(fáng)租迅速上(shàng)涨。

　　七普指出(chū)中国的(de)流动人(rén)口3.76亿，省内流动人口和省(shěng)际流动人口分别为(wèi)2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大(dà)城市(shì)租房挣钱，在老家县城买(mǎi)房。

　　暨(jì)南大学2017年的中(zhōng)国城乡(xiāng)人(rén)口流动调查数据显(xiǎn)示，在(zài)上海、杭州(zhōu)以及(jí)南(nán)京工作的流动人(rén)口在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工(gōng)资吸引打工人，但(dàn)高房价迫使打工人回(huí)乡置业。

　　流(liú)动人口实际(jì)上(shàng)会占据两套房，在高房价的大城市租赁一套房，在房(fáng)价较低(dī)的县城(chéng)购买(mǎi)一套房。所以说户均一套房无法满足庞大流动人(rén)口的租赁与(yǔ)置业(yè)需(xū)求。

　　（二(èr)）至(zhì)少9000万(wàn)户(hù)家庭住宅品质仍(réng)需改善

　　目(mù)前，中国的城(chéng)镇住宅中依然(rán)有不少(shǎo)老旧小(xiǎo)区。

　　三成家庭(tíng)，也就是约(yuē)9000万户(hù)城(chéng)镇居民住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上(shàng)。

　　这(zhè)批存在着建筑结构松(sōng)散、设施陈旧、安全(quán)隐患大(dà)等问题，如电线(xiàn)老化、管道等基础设施陈旧(jiù)，给住户(hù)的生(shēng)活带(dài)来了很大的(de)不便和安全隐患，并(bìng)且居住体验较差。

　　2000年以前建成(chéng)的老旧住(zhù)宅(zhái)面积(jī)小。占比为(wèi)31.3％的家庭户数(shù)拥有的住宅面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左(zuǒ)右的家庭(tíng)没有独立卫浴和厨房(fáng)。这(zhè)类上(shàng)世纪修(xiū)建(jiàn)的(de)老旧小(xiǎo)区很难(nán)满足(zú)现代生活需(xū)求(qiú)，在未来大都(dōu)会被拆迁重建(jiàn)。

　　近五(wǔ)成的家庭住宅为一居室和二居室，户型偏小。其中一居室(shì)占比(bǐ)为14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对比镇，城市家庭(tíng)住宅户型更小，当然这与(yǔ)城市土地(dì)资源(yuán)紧张有关。

　　（三(sān)）人均住宅面积扩(kuò)张是未来(lái)地产(chǎn)的需求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年(nián)城镇(zhèn)家庭户住宅存(cún蓝宝石的寓意是什么)量总面积(jī)为294.6亿(yì)平(píng)。暂不考虑两年间农民(mín)带房(fáng)进城和老(lǎo)旧(jiù)小(xiǎo)区(qū)拆(chāi)迁(qiān)，加上2021年和2022年(nián)商品(pǐn)住宅竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年住宅存量总面积(jī)为308.16亿(yì)平，人均住宅建筑面积为39.45平方(fāng)米。蓝宝石的寓意是什么

　　超过一半的(de)家庭人均住宅建筑面积(jī)小于均值，近4成家庭人均住宅建筑面积在30平米以下(xià)。

　　15％的城(chéng)镇家(jiā)庭人(rén)均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积不足19平方米，不(bù)及全国人均水平的一(yī)半。若(ruò)去除20％的(de)公摊(tān)，可使用的住宅面积仅(jǐn)为15.2平方米。上海市将(jiāng)人均住宅建筑面积低(dī)于(yú)15平方米的家庭界定为(wèi)住宅存(cún)在困难，若按这个标准算的话，中国有11.3％的(de)家庭(tíng)存在住(zhù)宅困难问(wèn)题。

　　若人(rén)均可使用住宅面积为40平，即(jí)人均住宅建筑面积为(wèi)50平，只考虑家庭户(hù)人(rén)数，需要住宅总(zǒng)量约390.6亿(yì)平，较(jiào)目前至少新增82亿平。

　　对比发达国(guó)家(jiā)人均住宅面积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和(hé)英国(guó)都(dōu)高(gāo)于(yú)40㎡，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅建筑面积(jī)为39.45㎡，相(xiāng)差不大(dà)。但若去除公摊面积(jī)后，中国的人(rén)均可使用面(miàn)积为31.56㎡，这一差(chà)距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的(de)集体户人口，所需要的住宅总量会(huì)更多(duō)。

　　四、户均(jūn)已(yǐ)然(rán)1套房，未来地产(chǎn)还会(huì)有(yǒu)需(xū)求么(me)？

　　我们测(cè)算得到(dào)中(zhōng)国城镇家庭户均1套房，看似已经户户有房。即便如此，中(zhōng)国人口(kǒu)静态结构(gòu)和动态趋势演绎，决定了中国未(wèi)来地(dì)产仍有(yǒu)需求释放。户均1套住宅现实之下，中国(guó)未(wèi)来城镇住宅需求主要来自于四个(gè)方面。

　　第一(yī)，户均(jūn)人口缩小，家庭户数增多，新户购房需求扩(kuò)张。

　　过去(qù)20年我国城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户均人(rén)口数不断(duàn)下降(jiàng)，六普显示城镇户均人口规模为2.85人(rén)/户，而七普显(xiǎn)示城镇户均人口(kǒu)规模为2.62人(rén)/户(hù)，一(yī)人(rén)户(hù)、二人户的占(zhàn)比(bǐ)明显上升，人口小家庭化(huà)趋势将继(jì)续(xù)延续(xù)，导致(zhì)户数会(huì)因户(hù)均人口规模的缩(suō)小(xiǎo)而(ér)增多(duō)。

　　第二，人口迁移(yí)导致经济(jì)发展带来的(de)新增住宅(zhái)需(xū)求(qiú)旺盛。

　　中国经济板块的分化日益明显，资源和生产要素逐步(bù)向经(jīng)济带、都市圈中心城市(shì)流入(rù)，区域经济资源分(fēn)配(pèi)的再集中吸引着人口流入。人口迁移势必(bì)涉及到(dào)买房租房(fáng)，给迁(qiān)入(rù)地(dì)住宅市(shì)场(chǎng)带来新(xīn)的增量(liàng)。

　　以浙江省为例，2021年(nián)常住(zhù)人口增量为72万(wàn)，而出生(shēng)人(rén)口为44.9万(wàn)人，死(sǐ)亡人口为38.4万人，自然增加人(rén)口仅为6.5万人，其(qí)人口增长主要受益于人口迁移(yí)。

　　第(dì)三，老旧(jiù)小区改善(shàn)性需(xū)求依然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住宅和原(yuán)公有(yǒu)住宅的家(jiā)庭拆(chāi)迁改(gǎi)建(jiàn)最多。自建房家(jiā)庭比(bǐ)例(lì)从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个(gè)百分点；原(yuán)公有住宅家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家(jiā)庭住宅(zhái)建造时间(jiān)为2000年以前的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年间(jiān)新(xīn)增8473万家庭户，自建住(zhù)宅和原公有(yǒu)住宅减少了1282万户(hù)，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购(gòu)买商品住宅，21％的(de)家庭购买二手(shǒu)房。在新增住宅需(xū)求中，有7成家庭(tíng)购(gòu)买了商品住宅(zhái)。租房、购买经济适用房和其他分别(bié)占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随着(zhe)城中(zhōng)村和(hé)旧城改造，商品住宅的占比势必会进一(yī)步上升。

　　2000年(nián)以前建造的住宅建筑面(miàn)积(jī)还(hái)有(yǒu)约81亿(yì)平(píng)，涉及城(chéng)镇家庭约9000万户。破(pò)旧的(de)城(chéng)中村、老公(gōng)有住宅，建筑面积小(xiǎo)、质量(liàng)低、基(jī)础设施配套差(chà)、没有或少有物业管理，居民追(zhuī)求美好、宜居(jū)生活的环境，背后的(de)改善(shàn)性需求有待(dài)释放。

　　第四，“住上(shàng)更大房子”的改善性需求还(hái)将(jiāng)有所增加(jiā)。

　　刚(gāng)需购房受限于(yú)资金，倾向于中小户型。已有住宅家庭希望提高生活品质，以小换大、以(yǐ)旧换新。2022年底(dǐ)的中央经济工(gōng)作会议明确指出支持住宅改善(shàn)等消费(fèi)。

　　OECD国(guó)家的人均住(zhù)宅间数为1.71间(jiān)，无论(lùn)是否考虑乡村(cūn)住宅因素，中国的人(rén)均(jūn)住宅间数较其他国(guó)家依旧存在不小差距。

　　住(zhù)宅舒适(shì)度与经济水(shuǐ)平有着密(mì)切(qiè)正向联系。随(suí)着经济发展水平的提高，中国的人均住宅间数与人(rén)均住宅建筑面积将随(suí)之增长。

　　如果说过去(qù)二(èr)十年是中国地产黄金发(fā)展期，地产矛盾更多(duō)体现为(wèi)住(zhù)宅供给存在(zài)不足，供需出现错(cuò)配，这是过去二十年房(fáng)价快速上涨基石。那(nà)么(me)未来将是住(zhù)宅(zhái)质量的供(gōng)需冲突。房地产大分化时(shí)代已至，这种分化(huà)不单局限(xiàn)于城市(shì)能(néng)级之间(jiān)差异，优(yōu)质小区和老(lǎo)旧二(èr)手房之间的差异(yì)也将(jiāng)越发扩大。

　　风(fēng)险提(tí)示

　　人口普查数(shù)据(jù)调查(chá)的是人，并不(bù)是针(zhēn)对住宅，因此可能存在统计偏(piān)差。商品住宅占比实际值可(kě)能偏低(dī)，其增速可能超预期。

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