5月以来，房地产板块(kuài)个股多出(chū)现(xiàn)小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘(pán)，中信房(fáng)地产指数本(běn)月涨幅约为2％。而以公募基金为代表的机(jī)构对于这一板块(kuài)已经(jīng)在悄然布局。数据(jù)显示，以南(nán)方和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所(suǒ)公布的总份(fèn)额均较4月28日时有小(xiǎo)幅增长(zhǎng)。根据(jù)基金(jīn)一(yī)季报统计，龙(lóng)头(tóu)与地方国企央(yāng)企(qǐ)获得增(zēng)持，持(chí)仓(cāng)数量(liàng)占流通股比重(zhòng)增幅五(wǔ)只个股(gǔ)分(fēn)别为华(huá)发股份(fèn)+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募(mù)配置房地产(chǎn)或“底(dǐ)部(bù)回(huí)升(shēng)”

　　行业红利时代已过(guò) 精耕细作成共识(shí)

　　从公(gōng)募基金对(duì)房地产的配(pèi)置看，2019年末，公(gōng)募所持有的房地产行业(yè)标的市值约1188亿元，占其所持股(gǔ)票市值的4.66％左右；2020年(nián)市场表(biǎo)现出色，但公募(mù)所持(chí)房地产(chǎn)公司市值(zhí)在股票资产中的占比却断崖(yá)式下跌至(zhì)1.85％；2021年(nián)，这一数值更是进一(yī)步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首次回升，年底这一数(shù)值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时，公(gōng)募对房地产行业的持股比例也(yě)同步(bù)回升，从2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎在今年一季度得(dé)以延续。数(shù)据统计显示，公募重仓持有房地产板块一(yī)季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升(shēng)6.71％。持仓市值前五(wǔ)个(gè)股分别为保利发展、招商(shāng)蛇口(kǒu)、万科(kē)A、华发(fā)股份、滨江集团(tuán)，持(chí)仓市(shì)值占板块比重合计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公(gōng)募对于房地产的投资愈发有集(jí)中于龙(lóng)头的(de)趋势。Wind显示，在公(gōng)募基金(jīn)一季报汇总(zǒng)的重仓股(gǔ)中，房地产板块排名(míng)最(zuì)高的是保利(lì)发展，在基金重仓第33位。排名第二的(de)是招商蛇口，排(pái)在第78位。而老牌龙(lóng)头(tóu)股万科A排(pái)在(zài)第96位。对比(bǐ)去年四季报，变化之处(chù)首先在于几(jǐ)只(zhǐ)房地(dì)产龙(lóng)头股从排位上看均(jūn)有(yǒu)退步，尤其是万(wàn)科(kē)最为明显；其(qí)次是金地集(jí)团(tuán)退出百大(dà)之(zhī)列。但(dàn)考虑到房地(dì)产(chǎn)是复苏链上(shàng)最后(hòu)一(yī)环，且(qiě)首季(jì)并非行业销(xiāo)售旺季，其传(chuán)导到二级(jí)市场乃至机构(gòu)持仓上(shàng)还需要时间周期。

　　形成共(gòng)识的(de)是，经济圈判断(duàn)房地产已经(jīng)进入大(dà)分(fēn)化时代(dài)，一二(èr)线(xiàn)城市(shì)好于(yú)三四线城市(shì)。而映(yìng)射到二级市场投资(zī)上，配置(zhì)房(fáng)地(dì)产行业(yè)轻松(sōng)收获(huò)行(xíng)业贝塔的红利期一去不返了(le)。“如果按照产业(yè)周(zhōu)期来分(fēn)类，包(bāo)括房地产等几(jǐ)类行业在盖特纳曲(qū)线里属(shǔ)于成(chéng)熟期或者衰退期(qī)的行业，传(chuán)统(tǒng)认知上没有什(shén)么投资(zī)机会的。但在这(zhè)几年(nián)特殊的(de)行情里包(bāo)括煤(méi)炭、电解铝等类似的行(xíng)业也出现了一些机(jī)会，背后的逻(luó)辑是(shì)供给侧发(fā)生(shēng)了更大(dà)的变(biàn)化。”一不愿具名的(de)上海公(gōng)募基(jī)金(jīn)经理指出。

　　不过也(yě)有公募人士持谨慎乐观(guān)态(tài)度(dù)：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销售(shòu)面积很难再(zài)出(chū)现(xiàn)了，2022年光是(shì)居民存款数(shù)量增加了15万亿元。中国存量有400亿平(píng)方米(mǐ)建筑面(miàn)积，考虑存量(liàng)地产的更(gèng)新，也(yě)有近10亿平方(fāng)米。需(xū)求端还需要有一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈(yíng)基金房(fáng)地(dì)产(chǎn)研究员(yuán)吕功绩也指出：“时至今日，无(wú)论从城镇化的进程，还是人均住(zhù)房(fáng)面(miàn)积（接近30平/人），我国均已告别住房短(duǎn)缺时代(dài)，而目前(qián)居民的杠杆(gān)率和房价(jià)收入也不支(zhī)撑(chēng)每年18万亿元的(de)销售额，以及(jí)过快上行的房价(jià)，因而行业(yè)高增的时(shí)代(dài)已经过去，未来(lái)行业(yè)的需求(qiú)或将回(huí)落(luò)，在此过程(chéng)中，伴(bàn)随(suí)着地产的高杠杆属性，就很容易出现信用风险问(wèn)题（类似2022年(nián)的民营地产(chǎn)爆雷），行(xíng)业进入到供给侧出清的过程。这(zhè)个过程中(zhōng)，综(zōng)合竞争力强的公司就能够通过大鱼(yú)吃小鱼的方式，获得市占率的提(tí)升(shēng)。当(dāng)行业需求见顶回落时，行业(yè)的贝塔(tǎ)已经(jīng)过(guò)去了，但不代(dài)表(biǎo)没(méi)有投资(zī)机(jī)会，机(jī)会在(zài)于(yú)城(chéng)市、位置、产(chǎn)品(pǐn)的阿尔法(fǎ)，而(ér)对应到股(gǔ)票投资(zī)，就(jiù)是强(qiáng)竞争力公(gōng)司的(de)阿尔法。”

　　或许也是(shì)基于(yú)这样的认识转变，精耕细作个股(gǔ)成为公募乃(nǎi)至整体机构的务实之举。

　　机构(gòu)配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部(bù)央(yāng)国企(qǐ)、优(yōu)质(zhì)区域性标的成香饽饽

　　5月(yuè)以(yǐ)来，房地产板块个股多出现小(xiǎo)幅上涨(zhǎng)，截(jié)至5月(yuè)10日收盘，中信房地(dì)产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利(lì)用(yòng)Wind统(tǒng)计申(shēn)万房地产板块个股，在纳(nà)入统计的124只房地(dì)产类标的股中(zhōng)，本月以(yǐ)来实现股(gǔ)价(jià)上涨的达(dá)到了81家(jiā)。

　　其中，上述时(shí)间段(duàn)恰(qià)好(hǎo)排名(míng)前五的公(gōng)司月内涨幅超(chāo)过了10％，它(tā)们分(fēn)别是上实发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣安地(dì)产(chǎn)。排名第一的上实发展，五一假期归来后日成(chéng)交量明显(xiǎn)放大，4日、5日连续(xù)两(liǎng)个交(jiāo)易日收出涨停。从(cóng)该股的基本面(miàn)来看，上实发展的主营业务为房地产(chǎn)开(kāi)发与(yǔ)经营(yíng)。公(gōng)司的主要产(chǎn)品及服务为房地产销售、房(fáng)地产租赁、物业(yè)管(guǎn)理(lǐ)服务、工(gōng)程(chéng)项目(mù)、酒(jiǔ)店经(jīng)营。从业(yè)绩数据来看，2022年，其(qí)实(shí)现营业收入52.48亿元，比上期(qī)减(jiǎn)少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元，同比(bǐ)下(xià)降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其实现(xiàn)营(yíng)业(yè)总收入(rù)27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不过从(cóng)十(shí)大流通股(gǔ)股东来看，各类机构都有对(duì)其布局(jú)的例子。以(yǐ)3月31日时的(de)首季十大流通股股东来看(kàn)， 具体包括(kuò)公募的(de)上银基金(jīn)、私募的(de)迎水文(wén)龙、中央汇金(jīn)、长城(chéng)资产管(guǎn)理公(gōng)司等都跻身前十的行列(liè)。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂时排名第中国的国粹有哪些二的(de)浦东金桥也是上海本地房(fáng)企，其(qí)第一季度的收入利润(rùn)规模大幅度(dù)复(fù)苏(sū)。究其原(yuán)因，一方面是该公司后(hòu)疫(yì)情时代出租(zū)率(lǜ)复(fù)苏(sū)至近年来最高(gāo)，另(lìng)一方面(miàn)则(zé)是公司拿地(dì)结算持续性(xìng)向好(hǎo)，从数字上看，一(yī)季度新增虹口135、138住(zhù)宅地(dì)块，总建中国的国粹有哪些筑面(miàn)积约54万(wàn)平方米。

　　在这样的(de)业(yè)绩势头向好背景(jǐng)下，自然也(yě)吸(xī)引(yǐn)了(le)知名机构在其中持续驻足。从第一季度十大流通股股东来看，知名私(sī)募高毅邓晓峰的两只产品依然在前十(shí)中，这也是(shì)连续第三个季度(dù)他有(yǒu)的(de)两只产品杀(shā)入前十(shí)。同时榜(bǎng)单中(zhōng)还有一支大(dà)名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布(bù)扎比投资(zī)局(jú)，其当(dāng)季还小幅(fú)增加了持股(gǔ)。

　　除去(qù)上述两(liǎng)家上(shàng)海(hǎi)区域性地产公司外，荣安地产(chǎn)则是主(zhǔ)要布局在深圳(zhèn)的地产公司(sī)，一(yī)季(jì)报交出的也是一(yī)份报喜的成绩单(dān)：首季公司实(shí)现营业收入51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归(guī)属于上市公司股东的净利润6.48亿元(yuán)，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从(cóng)机构(gòu)态度来(lái)看，《红周(zhōu)刊》注(zhù)意到(dào)两只(zhǐ)公募指基首季新杀入(rù)十大流通(tōng)股股(gǔ)东(dōng)行(xíng)列。具体说来， 南方中证全(quán)指房地产ETF上(shàng)榜排(pái)名第七位，富国(guó)中证指数1000增强(qiáng)则排(pái)名第九位，此外(wài)联(lián)袂出现的机构还有QFII高盛国际(jì)和(hé)私募迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采(cǎi)访时(shí)，兴证全(quán)球(qiú)基金相关人士分析：“经(jīng)历(lì)过(guò)行业洗牌和兼并重(zhòng)组后，龙头的(de)价(jià)值(zhí)更为笃定突(tū)出；从拿地端看，2022年(nián)土(tǔ)地市场大幅降温，优(yōu)质土地供给较(jiào)多（券商测算(suàn)对应潜在毛利(lì)率(lǜ)在(zài)25％以上，目前(qián)房企(qǐ)的利润(rùn)率仅20％），绝(jué)大多数房企受限(xiàn)于信用问(wèn)题或者资金(jīn)紧(jǐn)张没法(fǎ)拿地，龙头房企趁机获取低成本土地，龙(lóng)头(tóu)房企的(de)拿(ná)地力度（拿(ná)地金额(é)/销售金(jīn)额）基本在(zài)30％以上；从融资上看，龙头房企(qǐ)杠杆率较低，净(jìng)负债率(lǜ)基(jī)本在70％以下(xià)，而其(qí)他(tā)房企的净负债率普遍都在100％以上(shàng)，加杠杆空间有限，从融资成本(běn)看，龙头(tóu)房企的(de)融资成本不断下滑，基本(běn)在3％、4％左右；对应到2023年的销(xiāo)售，龙头房企明(míng)显(xiǎn)跑(pǎo)赢行(xíng)业(yè)，1～4月(yuè)百强房企的销(xiāo)售额增速(sù)为9％，而TOP14的销售额增(zēng)速为(wèi)29％。”

　　需(xū)要(yào)强调的是，在当前中特估的浪潮下，央国企(qǐ)地产股或存(cún)在发展的(de)大好机会。中信证券指出(chū)：“房地产(chǎn)行(xíng)业的结构性机会依然(rán)存在，少部(bù)分公司(sī)尤(yóu)其是央企(qǐ)占据(jù)显(xiǎn)著优(yōu)势(shì)，其主(zhǔ)要又(yòu)体现为库存的(de)优势。央(yāng)企(qǐ)地(dì)产(chǎn)公司，现阶段表(biǎo)现出较低的融资成(chéng)本，优质的开发资源和(hé)良好(hǎo)的不动产资产运营能(néng)力的多重竞争优势。”

　　“即使没(méi)有中特估，国央企相较于民营地产(chǎn)公(gōng)司也是(shì)更有优势(shì)的(de)。”吕功绩强调，“对于减(jiǎn)值、土地资源债权债(zhài)务关系等问(wèn)题(tí)，市(shì)场对民营房开(kāi)企业(yè)的资(zī)产会有更多(duō)担(dān)忧和质疑，所以(yǐ)在这一轮行业出清的过(guò)程中，央国企(qǐ)相较于民企来说估值(zhí)的(de)修复(fù)更明显(xiǎn)。中特估(gū)的角度从中长期的维度看，行业(yè)的逻辑在于集中度提(tí)升后(hòu)，行业进入高质(zhì)量发展(zhǎn)阶段，具备较快速发展阶段更稳定且(qiě)可(kě)预期的盈利和(hé)现金流(liú)创造能力，以(yǐ)此带来(lái)估值(zhí)中(zhōng)枢的提(tí)升，应(yīng)该关注估值(zhí)相(xiāng)对较低，企业自身资产的(de)质量好、运营能力强(qiáng)、可以创造持续现金流的企(qǐ)业(yè)。”

　　“存(cún)量时代中(zhōng)行(xíng)业普涨的(de)概率比较低，行业(yè)内部将出现(xiàn)分化(huà)，要(yào)关注(zhù)将受益于行业集中度(dù)提升的头部公司。”星石投资首席研(yán)究官(guān)方(fāng)磊(lěi)也表示。

　　顺应机(jī)构这一思路的话(huà)，或许还是保利发展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇口(kǒu)等国资背景(jǐng)龙头(tóu)前(qián)途更(gèng)为光(guāng)明。不过国投瑞银基(jī)金投(tóu)资部副总(zǒng)监(jiān)綦(qí)傅(fù)鹏表示：“需要客观地去持续观察国企央企(qǐ)在(zài)三个(gè)方(fāng)面是否(fǒu)可以维(wéi)持，首先是融资成(chéng)本保持低(dī)位(wèi)，其次是销售(shòu)份额持续提升，再(zài)次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机构(gòu)需要多给(gěi)一些(xiē)耐(nài)心

　　而《红周(zhōu)刊》也根据房企一季(jì)报梳(shū)理发现，对于2022年(nián)的(de)业(yè)绩出现的整体下(xià)滑，2023年一(yī)季度的业绩分化更(gèng)趋(qū)明(míng)显，保利发(fā)展、滨(bīn)江集团等(děng)房(fáng)企(qǐ)营收、净利均实现(xiàn)了业(yè)绩的(de)回(huí)正，甚(shèn)至(zhì)是较大增(zēng)速的增长。而(ér)这些公(gōng)司(sī)也是机构的重仓对象。

　　对此，知名房地(dì)产业内人士(shì)张宏伟向《红周刊》分析表(biǎo)示，业绩(jì)出现(xiàn)明显改善的(de)房企，主要(yào)是因为(wèi)过(guò)去(qù)两三年时间，尤其是在2021年下半年民营(yíng)房企不怎么投资拿地之后，国有企(qǐ)业仍在持续性地拿地，且主(zhǔ)要集中在(zài)核心城市(shì)，投资力(lì)度较大(dà)。投资的驱动能够推动房企销售业绩的增(zēng)长，从而在2023年一季度市场恢复但(dàn)仍处于调整的(de)过(guò)程(chéng)中，能够保有一个正增长。

　　不(bù)过张宏伟同时也(yě)提醒表示，在(zài)房(fáng)地产的(de)复苏过程(chéng)中，还面(miàn)临(lín)着一(yī)些不确定性。其实整个市场从四月份开始又在(zài)往下掉(diào)。除了杭州、成都等极(jí)个(gè)别城(chéng)市(shì)四(sì)月环(huán)比三月(yuè)相(xiāng)对表现较(jiào)好之外(wài)，包括北京、上海在内的绝大多(duō)数城市(shì)都(dōu)出(chū)现环比下滑的情(qíng)况。而现在(zài)五月的(de)市(shì)场表现也不太乐观。按照(zhào)现在的经(jīng)济(jì)状(zhuàng)况、收入情况，以及市场的去库存压力、企业的(de)资金面压力(lì)，可能会出(chū)现(xiàn)，到(dào)六月份房企为了半年报冲(chōng)业绩出现市场的短期反弹外的一个市场乏力现(xiàn)象。也就(jiù)是说，第二(èr)季度、第三季度增长不确定(dìng)性的(de)压力仍旧较大。

　　上(shàng)海利檀投资(zī)董事长陈昊扬(yáng)也向《红周(zhōu)刊(kān)》指出，现在整个(gè)房地产(chǎn)以及(jí)其(qí)上下游产业链的复苏速度都比想象的要(yào)慢很多，我(wǒ)们要多给一些耐心，这个时候，在(zài)房地产以及上下游就不是赚快钱的(de)时候，只能赚他基本(běn)面的钱。但这(zhè)也意味着，只有极为少数的、做得比同行好得多的企业，会(huì)伴随整(zhěng)个行业的(de)弱(ruò)复苏，业绩会逐步体(tǐ)现出来。所(suǒ)以只(zhǐ)能耐心地去等(děng)待(dài)它(tā)的基本面不断地(dì)凸显出来，这(zhè)需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个(gè)股仅为举例分(fēn)析，不做买(mǎi)卖推荐。）

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