万柳(liǔ)书院，暴雷(léi)了(le)。

　　今年年初“万(wàn)柳少爷”的意外走红，让这个(gè)位于北京海(hǎi)淀(diàn)的(de)豪(háo)宅被全国知(zhī)晓，其背后曾宣(xuān)称要做地产界“劳斯莱斯”的(de)神(shén)秘(mì)开(kāi)发商——中赫集团，也(yě)被拉向(xiàng)台(tái)前。

　　而如今(jīn)，万柳(liǔ)书院再次受到舆论关(guān)注，起因中赫集团成(chéng)了共同(tóng)债务人被中国信达(dá)追(zhuī)债，中国信达为了收回钱款不得不(bù)将中(zhōng)赫抵押的75套万柳书(shū)院豪(háo)宅拍卖。可问题是，这(zhè)些房子(zi)早已售(shòu)出(chū)，业主并(bìng)非中赫集团，那些真正斥(chì)巨资(zī)购入房产的有钱人，房(fáng)子(zi)现在莫名奇(qí)妙地被(bèi)拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看到这些业(yè)主的(de)维权信息，难怪(guài)有网友调侃：“富人(rén)被割韭菜的时候，他们的(de)姿势都(dōu)那么优雅。”

　　不过事件背后，可能没你想象(xiàng)的那么简(jiǎn)单。

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　　富人被(bèi)精准收(shōu)割(gē)？

　　最惨(cǎn)的(de)可能(néng)还是债主

　　“北京豪(háo)宅的尽头是万柳书(shū)院(yuàn)”，但谁都(dōu)没想(xiǎng)到(dào)，这个位于海(hǎi)淀核(hé)心区位，名校环(huán)绕的顶级豪宅(zhái)，竟然(rán)暴雷了！

　　近日(rì)，有(yǒu)网友发现，中国信达在京东拍卖上，上架了(le)“北京(jīng)赫(hè)华恒瑞(ruì)房地产开发有限公司不良债权转让项目”，债(zhài)权(quán)总额(é)高达(dá)近47亿，该(gāi)项(xiàng)目(mù)的抵押物中，包(bāo)括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显(xiǎn)示，上述不良债(zhài)权转让项目的处(chù)置主体是(shì)中(zhōng)国信达(dá)资产管理股(gǔ)份有(yǒu)限公司北京(jīng)市分公司（下称(chēng)中国信达北分(fēn)），处置的是对(duì)北(běi)京赫华恒瑞(ruì)房地产开发有限(xiàn)公司（下称赫(hè)华恒瑞）的不良(liáng)债权。截至(zhì)2023年(nián)1月31日(rì)，债权(quán)金(jīn)额约为46.95亿元人(rén)民币(bì)，其中债权本金37.50亿(yì)元。中赫集团有限公司是(shì)共(gòng)同债务(wù)人。目前(qián)，该(gāi)项(xiàng)目(mù)已有1万次围观(guān)，35名意向人。

　　从表(biǎo)面上(shàng)看，这就是一起中国信达(dá)北(běi)分(fēn)讨债的故事，但实际上，75套豪宅的背(bèi)后暗藏秘密。

　　据此前(qián)媒体报(bào)道，万(wàn)柳书院总共301户，而且早已售罄(qìng)。如果该报(bào)道属实(shí)，说明这(zhè)些房子(zi)实际上都是卖出去了的(de)，是有人住的。

　　那为什么中国信达的拍卖(mài)页面上又注明这75套房子是“未出(chū)售”的状态呢？只能说明这些房子根本没有网(wǎng)签，也没(méi)有房(fáng)产证！

　　第一财经的报(bào)道证实了上述内容(róng)。有豪宅中介透(tòu)露，中(zhōng)赫集团早就把(bǎ)这75套房子抵押(yā)出去，现在还没(méi)资金解抵押，所(suǒ)以不能网签、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学(xué)区(qū)房，万(wàn)柳书院的业主基本都(dōu)是北京(jīng)的(de)高端人(rén)士，柳传志、丁磊(lěi)等知名(míng)商业大(dà)佬(lǎo)也(yě)是万(wàn)柳书院(yuàn)的业主。另据地产自媒体“地产八卦女”爆料，万柳书院的(de)业主中，还有不少中赫集(jí)团的高(gāo)管、合(hé)作伙伴(bàn)、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由(yóu)此(cǐ)，不少网(wǎng)友(yǒu)感叹，“富(fù)人也被精准收割了！”

　　不过，如果这些业(yè)主确实已(yǐ)经支付(fù)价款(kuǎn)并实际(jì)占有(yǒu)，那么，中国信(xìn)达转让这笔(bǐ)不良债权回(huí)本的愿望(wàng)，或(huò)将泡汤(tāng)。这次(cì)拍卖损失最大(dà)的，没准还是债(zhài)主(zhǔ)中国信达(dá)。

　　根据相关法律规定，民(mín)事执行(xíng)中，业主已(yǐ)经支付价(jià)款并实际占有，但未(wèi)办理(lǐ)过户手续的，如(rú)果业(yè)主没有过(guò)错(cuò)，人民法(fǎ)院不得(dé)查封、扣(kòu)押、冻结，已经查(chá)封的可以向法院提出执行(xíng)异议申请(qǐng)，请(qǐng)求法院(yuàn)解除查(chá)封，同(tóng)时可以联合起诉开发商，要求退还购房款或办(bàn)理(lǐ)房产证，并(bìng)承担(dān)违约(yuē)责(zé)任。

　　此外，今年4月，人民法院报公(gōng)布《最高人民法院(yuàn)关于商品房消(xiāo)费者权利保护(hù)问题(tí)的批复》，以(yǐ)司法解释的方式明(míng)确了购(gòu)房人的优先权：

　　商品房消(xiāo)费者以居住为目的购买房(fáng)屋并已支付全部价款，主张(zhāng)其房屋交付请求权优先于建设工程价(jià)款(kuǎn)优先受偿权、抵押权(quán)以及其他债(zhài)权的(de)，人民法院应当(dāng)予以支持。只支付了(le)部分价款(kuǎn)的商品房消费者(zhě)，在一审法庭辩论终结(jié)前已(yǐ)实际支付剩余价款(kuǎn)的，可以适用前款规(guī)定。

　　也就是说，如果这75套房子(zi)均为“已(yǐ)售未网(wǎng)签”，那么这笔不良债权，实际上是个(gè)烫(tàng)手山(shān)芋(yù)。可能不仅不能卖出去回本，抵(dǐ)押的佛诞是什么时候,佛诞是几月几日 佛诞是香港的劳工假期吗(de)这75套(tào)房子，还会被业主(zhǔ)讨回去。

　　中(zhōng)国信达，将会赔(péi)了(le)夫(fū)人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳斯(sī)莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司(sī)中国信达(dá)申(shēn)请不(bù)良债权(quán)转让，可(kě)以追(zhuī)溯到金谷信托踩雷赫华恒(héng)瑞(ruì)。

　　天(tiān)眼查显(xiǎn)示(shì)，目前中国信达已经(jīng)成为赫华(huá)恒瑞(ruì)唯(wéi)一股东(dōng)。但此前，赫华恒瑞(ruì)为(wèi)中(zhōng)赫集团旗下子佛诞是什么时候,佛诞是几月几日 佛诞是香港的劳工假期吗(zi)公司(sī)。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等选择(zé)退出了赫华恒(héng)瑞的股(gǔ)东行列，中(zhōng)国金谷国(guó)际信托有限责任公司成(chéng)为了唯一股东，后者由中(zhōng)国信达资产管理(lǐ)股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地(dì)产开发商，相较其他(tā)房企，中赫集团(tuán)既(jì)没有很大规模，也没有很(hěn)高(gāo)的国民(mín)知名度，但却在北京(jīng)豪宅圈留下一个个(gè)传(chuán)说(shuō)。

　　如钓鱼(yú)台七号院，作为(wèi)中赫集团进入北京的第一(yī)个豪(háo)宅项目(mù)，2011年，中(zhōng)赫(hè)置(zhì)地(dì)推出钓鱼岛七号院(yuàn)3号楼，高达(dá)30万/平米(mǐ)的天价，成为当时京(jīng)城最贵的楼盘(pán)，引发了市场强烈震(zhèn)惊。

　　随后开发(fā)的万柳书院，更(gèng)是被誉为“北佛诞是什么时候,佛诞是几月几日 佛诞是香港的劳工假期吗京(jīng)海(hǎi)淀顶端豪宅”。2012年(nián)，中赫置地以(yǐ)26.3亿(yì)元，溢价率(lǜ)40.9％，从融(róng)创、保利、万科等大型知名房企手中，抢下了北(běi)京万柳地块，成(chéng)为北京当年(nián)的“双料地王”。很(hěn)快，万柳书院就以(yǐ)神秘高端的姿态杀(shā)入市场(chǎng)，无论是一块块从荷(hé)兰(lán)运回来的灰砖垒起来的(de)五(wǔ)米高墙，还(hái)是(shì)每棵(kē)成(chéng)本超6万的成(chéng)年银(yín)杏树，还是每平米20万元的价格，都令业内外震撼(hàn)不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院的(de)树、北平府的(de)院儿。”从(cóng)这句顺口(kǒu)溜中，就可(kě)看出(chū)其在北京(jīng)豪宅圈的(de)地位。2014年末上市的它，对手是当时有(yǒu)名的融创观澜嘉(jiā)苑、佳(jiā)兆(zhào)业广场、恒大华府(fǔ)等，现如今，它远远(yuǎn)超过这些对手。

　　去(qù)年，万柳书院一套300平米的法拍房，最终成(chéng)交(jiāo)价1.09亿、单价达(dá)到惊(jīng)人的(de)36万元/平(píng)米，说明万柳书院虽然已经推出了8年(nián)之久(jiǔ)，但其依旧在北京(jīng)豪宅圈备受(shòu)追捧。

　　中(zhōng)赫集团开发的豪(háo)宅，也(yě)吸(xī)引了不少知名人士(shì)，如知名演(yǎn)员宋(sòng)丹丹，就(jiù)住(zhù)在钓鱼台七号(hào)院(yuàn)。而柳传志、丁(dīng)磊等知(zhī)名商业大佬则居住在万柳(liǔ)书院。

　　几大豪宅的成(chéng)功奠定了中(zhōng)赫集团的“高端路线”，也因此，它被外界贴上了，“卖北(běi)京(jīng)城最贵(guì)的(de)房，拿北京(jīng)城最贵的地”，“做地(dì)产中的(de)‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏(cáng)在豪宅开发商光环的背后，这个地(dì)产界“劳(láo)斯莱斯”却(què)多(duō)次成(chéng)为被(bèi)执(zhí)行(xíng)人，被执行(xíng)标的高达11亿。

　　今(jīn)年年初，因为(wèi)履行能力而拒不(bù)履(lǚ)行(xíng)生效法(fǎ)律文书(shū)确定义务，中赫集团正(zhèng)式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国安坑了？

　　中(zhōng)赫(hè)集团如(rú)今沦落到这个地(dì)步，其实是有迹可循的。

　　事实上，早在今(jīn)年年(nián)初“万柳书院少爷”走红(hóng)之时，深蓝财经就曾(céng)深挖出背(bèi)后的中赫(hè)集团，发(fā)现其(qí)深陷财务危(wēi)机。

　　从知名豪宅的开发商到(dào)沦为“老赖”，中赫(hè)集(jí)团(tuán)实控人周金辉的(de)人(rén)生轨(guǐ)迹跟着急转直下。而追根溯源(yuán)，这个转(zhuǎn)折(zhé)点(diǎn)，就在于收购北(běi)京国安。

　　近十年来(lái)，房企(qǐ)纷纷开始了多元化(huà)转型，但(dàn)转型之路(lù)并不(bù)好走。早在2008年开始，中赫集团就尝(cháng)试过多元化(huà)业(yè)务，先(xiān)后进(jìn)军能源市场、团购网站，但最终都惨(cǎn)淡收场。最终，周金辉(huī)将(jiāng)转型的(de)目光(guāng)，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后(hòu)，中赫集团(tuán)以(yǐ)35.5亿元参股国安足球俱乐(lè)部64％股(gǔ)权(quán)，成为(wèi)国安的新东(dōng)家。接着在(zài)2021年6月，中赫集团从(cóng)中(zhōng)信集团手中拿下北(běi)京国(guó)安俱乐部36％股权，至此(cǐ)拿下北京(jīng)国安俱乐(lè)部(bù)全(quán)部股权。如果北京(jīng)国安的估(gū)值一直没(méi)变(biàn)，那么中(zhōng)赫集(jí)团拿下北京国安，总计花费(fèi)了约55.5亿。

　　看到这里，有(yǒu)人也(yě)许会感(gǎn)叹(tàn)：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这(zhè)样，中赫为(wèi)什么又(yòu)要质(zhì)押(yā)股权呢(ne)？

　　2017年以来，中赫集团及(jí)其实控人周金辉夫妇将(jiāng)其(qí)手中的中赫集团(tuán)股份质(zhì)押陆续质押(yā)，据企(qǐ)查查显示，目(mù)前中(zhōng)赫集团(tuán)共有11条股权出质记录。质(zhì)权人(rén)包括海金商业保理、北京建工、山东国际信托(tuō)、中融(róng)信(xìn)托、中信(xìn)建设等(děng)。

　　这(zhè)与入主(zhǔ)北京国安(ān)的时间完全吻合。

　　然而(ér)，入主北(běi)京国安后，不仅国安的经营状况(kuàng)没有得到(dào)改善(shàn)，中赫(hè)集(jí)团(tuán)也被拉入(rù)泥淖(nào)。

　　据北京(jīng)产权(quán)交(jiāo)易所官网信息显示，2020年，北(běi)京国安足(zú)球俱乐部实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该(gāi)俱乐部资产总计5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿元。

　　为了(le)缓解资金压力，中(zhōng)赫集团和周金辉夫妇还在持续质(zhì)押手中的中赫集团(tuán)股份，但(dàn)国(guó)安和(hé)中赫的经(jīng)营状况却持(chí)续(xù)没有好转。

　　不(bù)仅中赫集(jí)团被5次(cì)列被执行人(rén)，执行标的(de)高达11亿，北(běi)京(jīng)国(guó)安也3次(cì)与中(zhōng)赫集(jí)团、中赫(hè)置(zhì)地、及中(zhōng)赫(hè)集团股(gǔ)东周(zhōu)金(jīn)辉(huī)、李彩霞等共(gòng)同成为被(bèi)执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行(xíng)能力(lì)而(ér)拒不履行生(shēng)效法律文书确定义务，上述(shù)被执行人(rén)成为“老赖”。只有北(běi)京(jīng)国(guó)安，目前幸免于难(nán)。不过(guò)在实(shí)控人都成为老赖的(de)情况下，被执(zhí)行10个多亿的北京国安，又如何能(néng)独善其(qí)身？

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