14亿(yì)人住(zhù)6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住不到(dào)3人(rén)，住宅(zhái)市场看(kàn)似已经过剩(shèng)。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占9成(chéng)以上，以栋数(shù)计算的城镇房屋(wū)实际仅有4700多万栋，还包括了大(dà)量商业(yè)楼、写字楼、学校、医(yī)院等(děng)非(fēi)住宅。总的算下(xià)来，住宅占(zhàn)比(bǐ)并不大。

　　第七次人口普(pǔ)查(chá)数据公布了中国城镇家(jiā)庭户(hù)人均住(zhù)宅间数为1.06间，其(qí)中城市家庭(tíng)户居民(mín)人均0.99间，乡镇家庭户居(jū)民人(rén)均1.18间。

　　人(rén)均住宅间数大于1，看似意味着(zhe)人(rén)人都有(yǒu)房(fáng)间居住。

　　居住水平不仅与房间数(shù)量有(yǒu)关，更与房屋质(zhì)量、居住面(miàn)积、配套设施(shī)等因素密切相(xiāng)关(guān)。单单从人均住(zhù)宅间数(shù)不能完(wán)全(quán)反映出城(chéng)镇居民的居住水(shuǐ)平。

　　中(zhōng)国主要是以(yǐ)家庭(tíng)为单位购买成(chéng)套(tào)住(zhù)宅，一(yī)套设施齐全的住(zhù)宅(zhái)才是城镇居民(mín)宜(yí)居的(de)选择。

　　（二）中国户均(jūn)住宅的测算思(sī)路、数据和方法

　　中国城(chéng)镇(zhèn)居民住宅主(zhǔ)要分两大(dà)类(lèi)，一类是商品住(zhù)宅，另一类是保障房(fáng)、原公(gōng)有住宅、自建房等非商品住(zhù)宅。

　　目(mù)前缺乏统计数据(jù)，并(bìng)没有直接公布城镇住宅数量。居民住宅(zhái)相关(guān)数据有(yǒu)两处可以直接公布，一是每年商品住宅销售套数(shù)（统计局）；二是居民住宅来(lái)源（人口普查数据）。计算中国居民户均(jūn)住宅数(shù)量，我们主(zhǔ)要用(yòng)到(dào)上述两组数据。

　　中国(guó)住宅改革始于1998年，1998年(nián)之(zhī)前商(shāng)品(pǐn)住宅数量极少，可忽略(lüè)不计(jì)。估算城镇居民户均住宅(zhái)套(tào)数分三步(bù)走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来每年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅销售套数相加，我们就能(néng)够得到当前商品住宅总存(cún)量。

　　第二(èr)步，根据城镇居民拥(yōng)有的(de)商品住宅和非商品住宅比例，推算(suàn)得到(dào)居民住宅(zhái)总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有(yǒu)的(de)商(shāng)品住宅总数(shù)除(chú)以家(jiā)庭(tíng)户(hù)数，我们就能够(gòu)得到城镇户均拥有(yǒu)的住宅数(shù)量(liàng)。

　　具体(tǐ)计算公式如(rú)下：

　　城镇家庭住(zhù)宅套户比=住宅总套(tào)数(shù)/家庭(tíng)户数

　　=（商品住宅套数(shù)/家庭(tíng)户数(shù)）/（商品住(zhù)宅套数/住(zhù)宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商(shāng)品住宅占比(bǐ)

　　二(èr)、城镇家庭户均拥(yōng)有1.02套房

　　中国(guó)住宅存量到底(dǐ)有多少，目前缺乏一个准(zhǔn)确统计。我们利用既(jì)有统计(jì)数(shù)据，大致测(cè)算得到中国存量(liàng)房地(dì)产套数(shù)，并进(jìn)一步推算中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)均拥有(yǒu)的住宅(zhái)数(shù)量(liàng)。

　　（一）城镇居(jū)民户均拥有商品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我们计(jì)算(suàn)得到：

　　（一）中国(guó)商(shāng)品住宅累计销(xiāo)售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均(jūn)拥有0.64套(tào)商品住(zhù)宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地产销(xiāo)售以(yǐ)期(qī)房(fáng)为主，从2019年开始，新(xīn)房(fáng)销售中(zhōng)期房占比(bǐ)近9成。本文去除商(shāng)品住宅累计(jì)销售套数里的期房(fáng)销售(shòu)，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算(suàn)为例：

　　2022年商品住宅(zhái)现(xiàn)房(fáng)套(tào)数=截止到2022年商品住宅累计销售套数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售额。

　　主(zhǔ)流房企竣工(gōng)周期(qī)在2-3年，并考虑(lǜ)到(dào)交房后装修(xiū)的时间(jiān)，取最大值3年。

　　将商(shāng)品住宅现房套数除以家庭(tíng)户(hù)数，算出：

　　（三(sān)）目(mù)前中国城镇家庭户均拥有0.54套(tào)商(shāng)品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥(yōng)有住宅(zhái)1.02套

　　接下来(lái)我们需要(yào)进一步推算(suàn)中国城镇(zhèn)居(jū)民(mín)拥有的户均(jūn)住宅套数。

　　首(shǒu)先，七普数据(jù)显示中国城镇居民(mín)的住宅(zhái)结构(gòu)特征如(rú)下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中(zhōng)自建住宅(zhái)占比21％，购买商品住宅占(zhàn)比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济适用房(fáng)占比(bǐ)3.8％、原公有(yǒu)住(zhù)宅占(zhàn)比6.1％，通过继承或赠(zèng)与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的(de)家庭租赁廉租房(fáng)与其他住宅。

　　其(qí)次，我们假(jiǎ)定租赁(lìn)其他住宅和(hé)购买二手(shǒu)房都是商(shāng)品住宅(zhái)，因此将租赁其(qí)他住宅、购(gòu)买商品住宅与购买二手房加总，得到商(shāng)品(pǐn)住宅占居(jū)民所有住宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年期(qī)间商(shāng)品住宅增幅为过去十年(nián)变化(huà)幅(fú)度的20％，计算(suàn)2011年-2020年商品住(zhù)宅的实际变化比例，从而我们估算出2022年(nián)商品住(zhù)宅所占比(bǐ)例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末，中国平均每户城镇家(jiā)庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考(kǎo)虑已购(gòu)期房，中(zhōng)国平均每户城镇家庭拥有1.02套(tào)住宅。

　　如果(guǒ)交房(fáng)顺利，已购期(qī)房会在2-3年内陆续交(jiāo)付使用，到2024年(nián)，中国平均每户城镇(zhèn)家(jiā)庭都会拥有一套住宅(zhái)。

　　三、城(chéng)镇户均一套房的(de)三点(diǎn)含义

　　既然城镇居(jū)民已经达(dá)到(dào)了户均一套房的程度，“户户有房”是否意味着中(zhōng)国城镇化进展终结，甚至意味着(zhe)中(zhōng)国地产(chǎn)存量供给绰(chuò)绰有(yǒu)余？

　　（一(yī)）户均一套房并(bìng)不意味着住宅市场供(gōng)需(xū)平(píng)衡

　　需要有多(duō)余住宅(zhái)来满足因人口流动、居民换房等因素产生的住宅(zhái)需求(qiú)。因此(cǐ)，成熟(shú)房地产市场的住宅套(tào)户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和日本的住宅套户比均高于1.1，其中，英国的住宅套(tào)户(hù)比最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚好一套房，就会造(zào)成人口(kǒu)净(jìng)流入地的住宅市场供不应求，造成(chéng)房(fáng)价或房租(zū)迅速(sù)上(shàng)涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省内(nèi)流动人口和省际流动人口(kǒu)分别(bié)为(wèi)2.51亿人和1.25亿人。

　　流(liú)动人口会选择(zé)在(zài)大城(chéng)市租房挣钱，在老家县城买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年的中国城乡(xiāng)人口流(liú)动(dòng)调查数据显(xiǎn)示，在上(shàng)海、杭(háng)州以及南(nán)京工作的流动人(rén)口在老(lǎo)家拥(yōng)有住宅比例分别为28％、21％和(hé)18％。大城(chéng)市的(de)高工资吸(xī)引打工人(rén)，但高(gāo)房价迫使打工(gōng)人回(huí)乡置业。

　　流(liú)动(dòng)人口实(shí)际(jì)上会占据两套房，在高房价的(de)大城市(shì)租(zū)赁(lìn)一套房(fáng)，在房(fáng)价较低的(de)县城购买一(yī)套房。所(suǒ)以说(shuō)户均一套(tào)房(fáng)无法满(mǎn)足(zú)庞大流动(dòng)人口的租赁与置业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户(hù)家庭住宅(zhái)品质(zhì)仍需(xū)改善

　　目前，中国的城镇住宅中依(yī)然有不少老旧小区。

　　三成家庭，也就(jiù)是(shì)约9000万户城镇(zhèn)居民住宅是2000年以前建(jiàn)成(chéng)，其中又有11.6％住宅年龄(líng)至少(shǎo)在33岁以(yǐ)上。

　　这批(pī)存在着建筑结构松散、设施陈旧、安全隐(yǐn)患大等问题(tí)，如电线老化、管道等(děng)基础设施陈(chén)旧，给住(zhù)户(hù)的生活带来了很大的不便和安全隐患，并(bìng)且(qiě)居住体(tǐ)验(yàn)较差。

　　2000年以前(qián)建成的老(lǎo)旧(jiù)住宅面积小。占(zhàn)比为31.3％的家庭户(hù)数拥有(yǒu)的住宅面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家(jiā)庭(tíng)没有独立卫浴和(hé)厨房。这(zhè)类上世纪(jì)修建(jiàn)的(de)老旧小区很(hěn)难满足(zú)现代生活(huó)需(xū)求(qiú)，在未来大都会(huì)被(bèi)拆迁(qiān)重建。

　　近五成的家庭(tíng)住(zhù)宅为一(yī)居室(shì)和二(èr)居室，户型偏小。其中(zhōng)一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家(jiā)庭住宅户型更(gèng)小(xiǎo)，当(dāng)然这与(yǔ)城(chéng)市土(tǔ)地资源(yuán)紧(jǐn)张(zhāng)有关。

　　（三）人均住宅面积扩张(zhāng)是未来(lái)地(dì)产的需求驱动力

　　根据(jù)七普数据测算，2020年城镇家庭户(hù)住宅(zhái)存量总(zǒng)面积为294.6亿平(píng)。暂不考虑两年间农民带房进城和老旧小区拆迁(qiān)，加上2021年和2022年商(shāng)品住宅竣工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得出2022年(nián)住宅存量(liàng)总面积为308.16亿平，人均(jūn)住宅建筑面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半的家(jiā)庭人均住宅建筑面积小(xiǎo)于均(jūn)值(zhí)，近4成家庭(tíng)人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建筑面积在30平米以(yǐ)下(xià)。

　　15％的(de)城(chéng)镇家庭人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积不(bù)足19平方(fāng)米(mǐ)，不及全国人均水平(píng)的一半。若去除20％的(de)公摊，可使用的(de)住宅面积仅为15.2平方米。上海市将人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积(jī)低于15平方(fāng)米的(de)家庭界定为住宅存在困难(nán)，若按这个(gè)标准(zhǔn)算的话，中国有11.3％的家(jiā)庭存在住(zhù)宅(zhái)困难问题(tí)。

　　若人均可使用住宅面积为40平(píng)，即人均住宅建筑面积为(wèi)50平，只考虑家庭户人数，需(xū)要住(zhù)宅总量(liàng)约390.6亿平，较目前(qián)至少新增(zēng)82亿平。

　　对(duì)比发达国家人均(jūn)住宅(zhái)面(miàn)积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的人(rén)均(jūn)住(zhù)宅建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去(qù)除公摊面积后(hòu)，中(zhōng)国的人均可使用面积为(wèi)31.56㎡，这一(yī)差距将(jiāng)变得明显。

　　若考虑约1.4亿的(de)集体户(hù)人口，所需要的住(zhù)宅总量会更(gèng)多。

　　四、户(hù)均已然1套房，未来地产还会有需(xū)求么(me)？

　　我们测(cè)算(suàn)得到中(zhōng)国城镇家庭户均1套(tào)房，看(kàn)似(shì)已经户户有房。即便如此，中国人口静(jìng)态结构和(hé)动(dòng)态(tài)趋(qū)势(shì)演绎，决(jué)定了中国未来(lái)地产仍有(yǒu)需求释放。户均1套住宅现实之下，中国(guó)未来城镇(zhèn)住宅需(xū)求主要来自于四个(gè)方面。

　　第一，户均人(rén)口(kǒu)缩小，家庭(tíng)户(hù)数增多，新户购房(fáng)需求(qiú)扩(kuò)张。

　　过去20年我国城镇家(jiā)庭户(hù)均人口数不(bù)断下降，六普显示城(chéng)镇户均(jūn)人口(kǒu)规模为2.85人/户，而(ér)七普显示城镇户均人口(kǒu)规(guī)模(mó)为2.62人/户，一人户、二人户的占比明显上(shàng)升(shēng)，人口小(xiǎo)家庭(tíng)化(huà)趋势(shì)将继续延续，导致户数会(huì)因户(hù)均人口规模的(de)缩小而增多。

　　第二，人口(kǒu)迁移导致(zhì)经(jīng)济发(fā)展带来的新增住宅需求(qiú)旺盛。

　　中(zhōng)国经(jīng)济板块的分化日益明显(xiǎn)，资(zī)源和生产(chǎn)要(yào)素逐步向经济带(dài)、都市(shì)圈中心城市流入(rù)，区(qū)域经济资源分配(pèi)的再集中吸引着人口流入。人口(kǒu)迁移势必涉及到买房租(zū)房，给迁入地(dì)住(zhù)宅市场带(dài)来新的增量。

　　以(yǐ)浙江省(shěng)为例，2021年常住人口增量为72万(wàn)，而出生人口(kǒu)为44.9万人，死亡人口(kǒu)为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万(wàn)人，其人口增长主要受益于人口迁移。

　　第(dì)三，老旧小(xiǎo)区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自(zì)建住(zhù)宅(zhái)和(hé)原公(gōng)有住宅的家庭拆迁改建最(zuì)多。自建房(fáng)家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百(bǎi)分点；原(yuán)公有住宅家(jiā)庭(tíng)比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分点。二者(zhě)和（27.1％），再加(jiā)上其他住宅（5％）与(yǔ)家(jiā)庭住(zhù)宅建造时间为2000年以前(qián)的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十(shí)年间新增8473万(wàn)家庭户，自建住宅和原(yuán)公有住(zhù)宅减少(shǎo)了1282万户，住(zhù)宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买商品(pǐn)住宅，21％的(de)家庭购买(mǎi)二手房。在(zài)新增(zēng)住宅需求中(zhōng)，有7成家庭购买了商品住宅。租房、购买经济(jì)适用房和其他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未来随着(zhe)城中村和旧城(chéng)改造，商品(pǐn)住宅的占比(bǐ)势必会进一步(bù)上(shàng)升。

　　2000年以前建造的(de)住(zhù)宅建筑面积还有约81亿(yì)平(píng)，涉及城镇家庭约9000万户。破(pò)旧的城中村、老(lǎo)公有住宅，建筑面(miàn)积(jī)小、质量低、基础设(shè)施配(pèi)套(tào)差、没有或少有物业管理，居民追求美(měi)好、宜居生(shēng)活的环境(jìng)，背(bèi)后的改善性需求有待释放。

　　第(dì)四，“住上更大(dà)房子”的(de)改善性需求还将有(yǒu)所增加(jiā)。

　　刚(gāng)需购房(fáng)受限于资金，倾(qīng)向于中小户(hù)型。已(yǐ)有(yǒu)住宅家庭希望提高生活(huó)品质，以小换大、以旧换新。202阴肖是指哪几个肖2年底的中(zhōng)央(yāng)经济工(gōng)作会议(yì)明(míng)确指出(chū)支持住宅改善等(děng)消费。

　　OECD国家(jiā)的人均住宅间数为1.71间，无论是(shì)否考虑(lǜ)乡村住宅(zhái)因素，中国(guó)的(de)人均住(zhù)宅间(jiān)数较其(qí)他国家依旧存在(zài)不(bù)小差距。

　　住(zhù)宅舒适度与经济水(shuǐ)平有(yǒu)着密切正向联系。随着经济发(fā)展水平的提(tí)高，中国的人(rén)均(jūn)住宅间数与人均住宅建(jiàn)筑面积将随之增长。

　　如果说过(guò)去二十(shí)年是中国(guó)地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供(gōng)给存在不足，供需出(chū)现错配，这是过去二(èr)十年房价快速上涨基石。那么未来将是住宅质量的供需冲突。房地(dì)产大分化时(shí)代已(yǐ)至，这种(zhǒng)分化不单局限于城市能级之(zhī)间差异，优质小区和老旧二手房之(zhī)间的差异(yì)也将越(yuè)发扩大(dà)。

　　风险提示

　　人口普查数据调(diào)查的是人，并(bìng)不是针对住宅，因此可能存在统(tǒng)计偏差。商品住(zhù)宅占比实际值可(kě)能偏(piān)低(dī)，其增(zēng)速可能超(chāo)预期。

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