5月以来，房地(dì)产板块(kuài)个(gè)股多(duō)出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。而(ér)以(yǐ)公募基(jī)金(jīn)为(wèi)代(dài)表的机构对于这(zhè)一板(bǎn)块(kuài)已经在悄然布(bù)局。数(shù)据(jù)显示，以南方(fāng)和华夏的两只老牌(pái)ETF基金为例，5月9日时所(suǒ)公(gōng)布的总(zǒng)份额均较4月(yuè)28日时有小幅增(zēng)长。根(gēn)据基金一季报统计，龙(lóng)头与地(dì)方国企央(yāng)企获(huò)得增持，持仓数量占(zhàn)流通股比重增幅五只(zhǐ)个股分别(bié)为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部(bù)回升”

　　行(xíng)业红(hóng)利时代已(yǐ)过(guò) 精(jīng)耕细作成共识

　　从公募基金对房地产的配置(zhì)看，2019年末(mò)，公募所持有的房(fáng)地(dì)产(chǎn)行(xíng)业(yè)标的市值约1188亿元，占其(qí)所持股(gǔ)票市值的4.66％左右；2020年(nián)市场表现出(chū)色，但(dàn)公募所持房地产公司市值(zhí)在(zài)股(gǔ)票(piào)资产中的(de)占(zhàn)比却断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更是(shì)进一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终(zhōng)于出现了三(sān)年来(lái)的首次回升(shēng)，年底这(zhè)一数值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公募对(duì)房地(dì)产行业的持股比例也同(tóng)步回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年末(mò)的(de)7.03％。

　　这样的(de)势头似乎在今(jīn)年一(yī)季度得以延续。数据统计(jì)显示，公募(mù)重仓持有(yǒu)房地产板块一季度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四(sì)季度提升6.71％。持仓市值前五个股(gǔ)分别为保利发展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团(tuán)，持仓市(shì)值占板(bǎn)块比重(zhòng)合计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公募对于房地(dì)产的投资愈(yù)发有(yǒu)集中于(yú)龙头的(de)趋势(shì)。Wind显示，在公募基金一季报汇总的重仓(cāng)股中，房地产(chǎn)板块排(pái)名最(zuì)高(gāo)的是保利发展，在基亲爱的让你㖭我下黑(jī)金(jīn)重仓第33位。排名第二的是(shì)招商(shāng)蛇口，排在(zài)第78位。而老(lǎo)牌龙头股(gǔ)万科(kē)A排(pái)在第(dì)96位。对比(bǐ)去年四(sì)季报，变化之处(chù)首(shǒu)先(xiān)在于几只房地产龙头股从排(pái)位上看均(jūn)有退步，尤其是(shì)万科最为明显；其次是金地集团退(tuì)出(chū)百大之列。但考虑(lǜ)到房地产是(shì)复(fù)苏链(liàn)上最后一环，且首季并非(fēi)行业(yè)销售旺季(jì)，其传(chuán)导到(dào)二级市场乃至机(jī)构持仓上还需(xū)要时间周(zhōu)期。

　　形(xíng)成共识的是(shì)，经济圈判断房地产已经进入大分化(huà)时代，一二线城市好(hǎo)于三(sān)四线(xiàn)城市(shì)。而映射到(dào)二级市场投资(zī)上，配置房(fáng)地产行业轻松收获行业贝塔的红利期一去不返(fǎn)了(le)。“如果按照产业周期来分类，包括(kuò)房地产等几类行业在盖(gài)特(tè)纳曲线里(lǐ)属于成熟期或者衰(shuāi)退期的行业，传统认知上没有(yǒu)什么(me)投资(zī)机会的。但在(zài)这几(jǐ)年(nián)特殊(shū)的行(xíng)情里包括煤炭(tàn)、电解(jiě)铝(lǚ)等类似的行业也出现了一些机会，背后的逻辑(jí)是供给(gěi)侧发生了更(gèng)大的变化。”一不愿(yuàn)具名的(de)上海公募基金经(jīng)理指(zhǐ)出。

　　不过也有公(gōng)募人(rén)士(shì)持谨慎乐观(guān)态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销售面积(jī)很难再出(chū)现了，2022年(nián)光(guāng)是居民存款数量(liàng)增加(jiā)了15万亿(yì)元。中国存量有400亿平(píng)方米建筑面积，考虑存量地(dì)产的更新，也有近10亿平(píng)方(fāng)米。需求(qiú)端(duān)还(hái)需要有一定(dìng)的政策出来去(qù)刺激购房。”

　　宝盈基金(jīn)房地产研究员吕(lǚ)功(gōng)绩也指(zhǐ)出：“时至今日(rì)，无论从城镇(zhèn)化的进程，还是人均住房面(miàn)积（接近30平/人），我国均已告别住房短缺时代，而目前(qián)居民的杠杆率和房价(jià)收入也不支撑每年18万(wàn)亿元的销售额(é)，以及过快(kuài)上行(xíng)的房价，因而行业高增的时代已(yǐ)经过(guò)去(qù)，未(wèi)来(lái)行业的(de)需求或将回落，在此过(guò)程中，伴随着地产的高杠杆属(shǔ)性，就很容易出现信用(yòng)风险问题（类似(shì)2022年(nián)的民营地产(chǎn)爆(bào)雷），行(xíng)业进入到供(gōng)给侧出清的过程。这个过程中，综合竞争(zhēng)力强的(de)公司就能够通过(guò)大鱼吃小鱼的方式(shì)，获得市占率的(de)提升。当行业需求见顶回落(luò)时，行业的贝塔(tǎ)已经过去了，但不代(dài)表没(méi)有投(tóu)资机会，机会在(zài)于城市、位置(zhì)、产品的阿(ā)尔法，而对应(yīng)到股票投资，就(jiù)是强竞(jìng)争力公司的阿尔法。”

　　或许也(yě)是基于这样的认识(shí)转变(biàn)，精(jīng)耕(gēng)细作个股成(chéng)为公募(mù)乃至整体机构的务实之举。

　　机构(gòu)配置房(fáng)地产“风物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部央国企、优质(zhì)区域性标(biāo)的成香饽饽

　　5月(yuè)以来，房地产板块个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至(zhì)5月10日收(shōu)盘，中(zhōng)信房(fáng)地(dì)产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。从具(jù)体(tǐ)的个(gè)股(gǔ)来看(kàn)，《红(hóng)周刊(kān)》利用Wind统(tǒng)计申万房地产板块个股，在纳入统计的124只(zhǐ)房地产类标的股中(zhōng)，本月(yuè)以来实现股价(jià)上(shàng)涨的达到了81家。

　　其中，上述(shù)时间段恰好排名(míng)前五的公(gōng)司月内涨幅超过了10％，它(tā)们(men)分别是(shì)上实发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣(róng)安地产(chǎn)。排名(míng)第一的上实发展(zhǎn)，五一假(jiǎ)期归来后日成交量明显(xiǎn)放(fàng)大，4日、5日连续两个交易日收出涨停。从(cóng)该股的基本面来看，上实发展的主营业(yè)务为房(fáng)地产开发与经营(yíng)。公司的主(zhǔ)要产(chǎn)品及服务为房地产销售、房地产(chǎn)租(zū)赁、物业管理服务、工程(chéng)项(xiàng)目、酒店(diàn)经营。从(cóng)业绩数据来看，2022年，其实现(xiàn)营业收入52.48亿(yì)元，比上(shàng)期(qī)减少47.85％，归母(mǔ)净利润(rùn)1.23亿元，同比(bǐ)下(xià)降33.24％。2023年第(dì)一季(jì)度(dù)，其实现营(yíng)业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过(guò)从十大流通股(gǔ)股东来看，各类机构都有对其布局的例子(zi)。以3月(yuè)31日时的(de)首季十(shí)大流通股股(gǔ)东来亲爱的让你㖭我下黑看， 具体包括公募的上银基金、私募(mù)的迎水文龙(lóng)、中央(yāng)汇金、长城(chéng)资产(chǎn)管理(lǐ)公司等都跻身前(qián)十的行列(liè)。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的浦东金桥(qiáo)也是上(shàng)海(hǎi)本地房企，其第一季度的(de)收入(rù)利润规模大(dà)幅度(dù)复苏。究其原因，一方面是该公司后疫情(qíng)时代出(chū)租(zū)率复苏至近年来最高，另一方面则是(shì)公司拿地结算持续性向好，从(cóng)数(shù)字(zì)上(shàng)看，一季度新增虹(hóng)口135、138住(zhù)宅(zhái)地块，总建筑(zhù)面(miàn)积约54万(wàn)平方米(mǐ)。

　　在这样的业绩势头向好背景下(xià)，自(zì)然也吸引了知名机构在其中持续(xù)驻足(zú)。从第一(yī)季度十(shí)大流通股股东(dōng)来(lái)看，知名私募高(gāo)毅邓晓峰的两只产品依然在前十中，这也(yě)是连续(xù)第三个(gè)季度他有的两只产品杀入前十(shí)。同时榜(bǎng)单中还有一(yī)支大名鼎鼎的(de)QFII阿(ā)布扎比(bǐ)投资局(jú)，其当季还小幅增(zēng)加了持股。

　　除去(qù)上述(shù)两(liǎng)家(jiā)上海区域性地产公司外，荣安地(dì)产则是主要布局在深圳的(de)地产公司(sī)，一季报交出的也是(shì)一份报喜(xǐ)的成绩单：首季(jì)公司实现(xiàn)营业收入51.85亿元(yuán)，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于上(shàng)市公司股东的净(jìng)利(lì)润6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态度来(lái)看，《红周刊(kān)》注意到两(liǎng)只公募(mù)指基(jī)首季新杀入十大(dà)流通股(gǔ)股东行列。具体(tǐ)说来， 南方(fāng)中证全指房地产ETF上榜排名第七位，富国中证指数1000增强则排(pái)名第九位，此外(wài)联袂(mèi)出现的机构还有QFII高盛国(guó)际和私募(mù)迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采(cǎi)访时(shí)，兴(xīng)证全球基金相关人士分析：“经历过行业洗牌(pái)和(hé)兼并重组后，龙头的价值更为笃定突出(chū)；从拿(ná)地(dì)端看(kàn)，2022年土地(dì)市场大(dà)幅降温，优(yōu)质土(tǔ)地供(gōng)给较(jiào)多（券(quàn)商测(cè)算对(duì)应潜在(zài)毛利率在25％以上，目前房企的(de)利润率仅20％），绝大(dà)多数(shù)房企(qǐ)受限于信用(yòng)问题或者资金(jīn)紧张没法拿地，龙头房企趁机获(huò)取(qǔ)低成本土地，龙(lóng)头房(fáng)企(qǐ)的(de)拿地(dì)力(lì)度（拿地金(jīn)额/销售金额(é)）基本在30％以上；从融资上看，龙头(tóu)房企(qǐ)杠杆率较低，净负债(zhài)率基本在70％以下，而其他房企的净负债率普遍都在100％以(yǐ)上，加(jiā)杠杆空间有限，从融(róng)资成本看，龙头房企的融资成本不断(duàn)下滑，基(jī)本在3％、4％左右；对应到(dào)2023年的(de)销售，龙头房企明显跑赢行(xíng)业(yè)，1～4月(yuè)百强(qiáng)房企的销售额增速为9％，而TOP14的(de)销售额增速为(wèi)29％。”

　　需要强调的是，在当(dāng)前中特估的(de)浪潮(cháo)下，央国企地产股(gǔ)或存(cún)在发展的大好(hǎo)机会。中信证券指出：“房地产行业的结构性机会(huì)依然存(cún)在，少(shǎo)部(bù)分(fēn)公司尤其是央企占据显著(zhù)优势，其主要又体现为库存的优(yōu)势。央(yāng)企地产(chǎn)公司，现阶段表现出较低的(de)融资成本，优质的开(kāi)发(fā)资源和良(liáng)好(hǎo)的不动产资产运营能力的(de)多(duō)重竞争优(yōu)势。”

　　“即使没有(yǒu)中特估，国央企相较于民(mín)营地产公(gōng)司也是更有优势(shì)的。”吕(lǚ)功绩(jì)强调，“对(duì)于减值、土地资源债权债务关系等问题，市场对民营房开企(qǐ)业的资(zī)产会有更多担忧和质疑，所以在这一轮行(xíng)业出清(qīng)的过程中，央国(guó)企相较于民企来说(shuō)估值的修(xiū)复(fù)更明(míng)显。中(zhōng)特估的(de)角度从中(zhōng)长期的维(wéi)度看，行业的(de)逻(luó)辑在于(yú)集中度提(tí)升(shēng)后(hòu)，行业进(jìn)入高质量发展(zhǎn)阶段(duàn)，具备较快速发展阶段更稳定(dìng)且可预期的盈利(lì)和现金流创(chuàng)造能力，以(yǐ)此(cǐ)带来(lái)估(gū)值中枢的提升，应该(gāi)关注(zhù)估(gū)值相(xiāng)对较低，企业自身资产(chǎn)的(de)质量好、运营(yíng)能力强、可以创造持续现金流的企(qǐ)业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率(lǜ)比较低，行(xíng)业内(nèi)部将出现(xiàn)分化，要关注将受益于行(xíng)业集中度提升的头部公司(sī)。”星(xīng)石投(tóu)资首席研究官方磊(lěi)也表示。

　　顺应机构这一(yī)思路的(de)话(huà)，或许还是保(bǎo)利发展、招商蛇口等国资背景龙头前途更为光明。不过国投瑞银基(jī)金投资(zī)部(bù)副总监綦(qí)傅鹏表示：“需要客观(guān)地去(qù)持续观察国企央企在三个方面是否可以维(wéi)持，首先是融资成本保持低(dī)位，其次是(shì)销售份额(é)持(chí)续提升，再次是拿地份额(é)持(chí)续提升(shēng)。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机构需要多给一些(xiē)耐(nài)心

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳理发现，对(duì)于2022年的业绩出现(xiàn)的(de)整体(tǐ)下滑，2023年一季度的业绩(jì)分化更(gèng)趋明(míng)显(xiǎn)，保利发展、滨江集团等房企营收、净利均实(shí)现了业绩(jì)的(de)回(huí)正，甚至是较大增(zēng)速的(de)增长。而这些公司也是机构的重仓(cāng)对象。

　　对此(cǐ)，知名房地(dì)产业内人士(shì)张(zhāng)宏(hóng)伟向《红周刊》分析表(biǎo)示，业绩出现(xiàn)明显改善的房企，主(zhǔ)要是因为过去(qù)两(liǎng)三(sān)年(nián)时间，尤(yóu)其是在2021年下半(bàn)年民营房企不怎(zěn)么投资拿地之(zhī)后，国(guó)有企业仍在持续性地拿地，且主要集中(zhōng)在核心城市，投资力(lì)度较大。投资(zī)的(de)驱动能够推动房企销售业绩的增长，从而在(zài)2023年一季度市场(chǎng)恢复但(dàn)仍处于调(diào)整的过程中，能够保有一个正增(zēng)长。

　　不过(guò)张宏伟同时也提醒表示，在(zài)房(fáng)地产的复(fù)苏(sū)过程中，还面临着一些不确定性。其实整个市场从(cóng)四月份开始又在往下掉。除了杭州、成都等极个别城(chéng)市四月环比三月相对表现较好(hǎo)之外，包括北(běi)京、上(shàng)海在内的(de)绝大多数城(chéng)市都(dōu)出(chū)现(xiàn)环比下滑(huá)的情况。而现(xiàn)在五(wǔ)月的市场(chǎng)表现也不太乐观。按照现(xiàn)在的经济状况、收入(rù)情况，以及市场的去库存压(yā)力(lì)、企业(yè)的资金面压(yā)力(lì)，可能(néng)会出现(xiàn)，到(dào)六月份房企为了半(bàn)年报冲业绩(jì)出现(xiàn)市场的短期反(fǎn)弹外(wài)的一个市场乏力现象。也就是说，第二季度、第三季度增长不(bù)确定性的(de)压(yā)力仍旧较(jiào)大。

　　上(shàng)海(hǎi)利(lì)檀投资(zī)董事长陈昊扬也向(xiàng)《红周刊》指出，现在整个房地产以及其上下游产(chǎn)业链的(de)复(fù)苏速度(dù)都比想(xiǎng)象(xiàng)的要慢很(hěn)多，我们要多给一些耐心(xīn)，这个时(shí)候，在房地产以及上下游就(jiù)不是赚快钱的时候，只能赚(zhuàn)他基本面的钱。但(dàn)这也意味着(zhe)，只有(yǒu)极(jí)为少数的、做得比同行好得多的企业，会伴随整个(gè)行业的弱复苏，业绩会逐步体现出来(lái)。所以只能耐心地(dì)去等待它的基本(běn)面不断(duàn)地凸(tū)显出来，这(zhè)需要时间。

　　（本文已(yǐ)刊发于(yú)5月(yuè)13日(rì)《红(hóng)周刊(kān)》，文中提及(jí)个股仅为(wèi)举(jǔ)例分析，不做买卖推荐。）

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