5月以(yǐ)来，房(fáng)地产板块(kuài)个股多出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收(shōu)盘，中信房(fáng)地产指数本(běn)月涨幅约为2％。而以公募基金为代表(biǎo)的(de)机构(gòu)对于(yú)这一板块已经在(zài)悄然布局(jú)。数据显示，以(yǐ)南方和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布(bù)的总(zǒng)份额(é)均较4月28日(rì)时有小幅增长。根(gēn)据基金一季报统计，龙头与地方(fāng)国企央企获(huò)得(dé)增持，持仓数量占流通股比重增(zēng)幅五只个(gè)股(gǔ)分别为华发(fā)股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商(shāng)积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地产或(huò)“底部(bù)回升”

　　行业红利时代(dài)已(yǐ)过 精耕细作成共识

　　从公募基金(jīn)对房地(dì)产的配置看，2019年末(mò)，公募所持有的房地产(chǎn)行业标的(de)市值约1188亿元，占其所持股票(piào)市值(zhí)的(de)4.66％左右；2020年市场(chǎng)表现出色，但公募所(suǒ)持房地产我们人类属于什么动物，人类属于什么动物门(chǎn)公司市(shì)值在股票资产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值更(gèng)是进一(yī)步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于(yú)出现了三年(nián)来(lái)的(de)首次(cì)回(huí)升，年底这一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行业的持股比例也(yě)同步(bù)回(huí)升(shēng)，从2021年底的(de)6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎在今年一季度得以延续。数据统(tǒng)计显示，公募重(zhòng)仓持有房地产(chǎn)板块一季度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较(jiào)2022年四季度提升6.71％。持仓(cāng)市(shì)值前五个股分别为保利(lì)发展、招商蛇口、万科A、华发(fā)股份、滨(bīn)江集团，持仓市值(zhí)占板块(kuài)比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难(nán)发现(xiàn)，公募对于房地产(chǎn)的(de)投资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在(zài)公募(mù)基金一(yī)季报汇总的(de)重仓股中，房地产板块(kuài)排名最高(gāo)的是保利发展，在基金重(zhòng)仓第(dì)33位。排(pái)名(míng)第二的是招商(shāng)蛇口，排在第(dì)78位(wèi)。而(ér)老牌龙头(tóu)股(gǔ)万(wàn)科A排在第96位(wèi)。对比去年(nián)四季报，变(biàn)化(huà)之处(chù)首先在于几只(zhǐ)房地(dì)产龙头股从(cóng)排(pái)位上看均有退步，尤其是万科最为明显；其(qí)次是金地集团(tuán)退出百大之(zhī)列。但考虑(lǜ)到房地(dì)产是复苏(sū)链上最后一环，且(qiě)首季(jì)并非行(xíng)业销(xiāo)售旺季，其传导到二级市场乃(nǎi)至机构(gòu)持仓上还(hái)需要时间周期。

　　形成共识的是，经济圈判断房地产已经进入大分化(huà)时代，一二线城市好(hǎo)于三四线城(chéng)市。而(ér)映(yìng)射到二级市场投资上(shàng)，配置房地产行业轻(qīng)松收获行(xíng)业贝塔的红利期一去不(bù)返了。“如果按照产业周(zhōu)期来分类，包括房地产等几类(lèi)行业在盖特纳(nà)曲线里属于成熟期或者衰退(tuì)期的行业，传统认(rèn)知上没(méi)有什么投资机会的。但在这几(jǐ)年特殊的行(xíng)情里(lǐ)包括(kuò)煤(méi)炭、电解铝等(děng)类似(shì)的行业(yè)也出(chū)现了(le)一些机会，背(bèi)后的逻辑是供给侧发(fā)生(shēng)了更大的变化。”一不(bù)愿具名的上海公募基金(jīn)经理(lǐ)指出。

　　不过(guò)也有公募人士持谨慎乐观态度：“行(xíng)业前几年17亿～18亿平(píng)方米的年销售面积很(hěn)难再出现(xiàn)了，2022年光是居民(mín)存款数量增(zēng)加了15万亿元。中国(guó)存量有400亿平(píng)方米建筑(zhù)面积，考(kǎo)虑存量地产的(de)更新，也有近10亿平方米(mǐ)。需(xū)求端还需要(yào)有一(yī)定的(de)政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研(yán)究员吕(lǚ)功绩(jì)也指出：“时至今(jīn)日，无论从城镇化的进程，还是人(rén)均住房面(miàn)积（接近30平(píng)/人），我国(guó)均已告别住(zhù)房短缺时代(dài)，而目前居民的(de)杠杆率和房价(jià)收(shōu)入(rù)也不支撑(chēng)每年(nián)18万亿(yì)元的销售额，以及过快上行(xíng)的房(fáng)价，因(yīn)而(ér)行业高增(zēng)的时代已经过去，未来行业的需求或(huò)将回(huí)落(luò)，在此过程中，伴随着地(dì)产的高杠杆(gān)属(shǔ)性(xìng)，就很容易出(chū)现(xiàn)信用(yòng)风险问(wèn)题(tí)（类(lèi)似2022年的(de)民营地产爆雷），行业进入(rù)到(dào)供给侧出(chū)清(qīng)的过程。这个过程中，综合(hé)竞争力强的(de)公司就(jiù)能(néng)够通过大鱼吃小鱼的方式，获得(dé)市(shì)占率的提(tí)升。当(dāng)行业需求见顶回落时，行业的贝塔已经过去了(le)，但不代(dài)表没有投(tóu)资机(jī)会，机会在(zài)于城(chéng)市、位置、产品的阿尔法，而对应到股票投(tóu)资，就(jiù)是强竞争(zhēng)力公司的阿(ā)尔法(fǎ)。”

　　或(huò)许也是基(jī)于这样的认(rèn)识转变，精耕细(xì)作(zuò)个股成为公募乃至整体机构的(de)务(wù)实之举。

　　机(jī)构配置房地产“风物(wù)长宜放眼量(liàng)”

　　头部央国企、优质区域性(xìng)标(biāo)的成香饽饽

　　5月以来，房地(dì)产板块个(gè)股多出(chū)现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数(shù)本月涨幅约(yuē)为(wèi)2％。从具体(tǐ)的个(gè)股(gǔ)来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板块(kuài)个股，在纳(nà)入统计的124只(zhǐ)房地(dì)产类标的股中，本月以来实现股价上涨的达到了81家(jiā)。

　　其中，上述时间(jiān)段恰好排名前(qián)五的公司月内(nèi)涨幅超过(guò)了10％，它们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣(róng)安地产。排名第一的上实(shí)发展，五一假(jiǎ)期归来后日成交(jiāo)量(liàng)明显(xiǎn)放大，4日、5日连续(xù)两(liǎng)个交易日收出涨停。从该股的基本(běn)面来看，上实发(fā)展的主营业务为房地产开(kāi)发与经营。公(gōng)司(sī)的主要产品(pǐn)及服务为房地(dì)产销售、房地产租(zū)赁、物业管理服(fú)务(wù)、工程项目、酒店经营。从业绩数据来(lái)看(kàn)，2022年，其实(shí)现营业收入52.48亿元，比上(shàng)期减少(shǎo)47.85％，归母净(jìng)利我们人类属于什么动物，人类属于什么动物门润1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年第一季度(dù)，其实现营业总收入(rù)27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净利(lì)润(rùn)2.86亿元(yuán)，同比扭亏(kuī)。

　　不过从十(shí)大流通股股东来看，各类机构都(dōu)有对其布局的(de)例子。以3月31日时的首季十大(dà)流通股股东来(lái)看， 具体(tǐ)包(bāo)括公募的上银基金、私(sī)募(mù)的(de)迎水文龙、中央汇金、长城(chéng)资产(chǎn)管理公司(sī)等都跻身前(qián)十的行列。

　　巧合(hé)的(de)是，涨(zhǎng)幅(fú)暂时排名第二的浦东金桥也是上海本地房企，其第一(yī)季度的(de)收入(rù)利(lì)润(rùn)规模大幅度复(fù)苏。究其原因，一方面是该公司后疫情(qíng)时代出租率复苏至近年(nián)来最高，另一(yī)方面则是(shì)公司(sī)拿地结算(suàn)持(chí)续性(xìng)向好，从数字上看，一季(jì)度新增虹(hóng)口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样的业绩势(shì)头向好背景下，自然也吸引了知名(míng)机(jī)构在其中持(chí)续驻足。从第一季度(dù)十大流通股(gǔ)股东来看，知名(míng)私募(mù)高毅(yì)邓晓峰的两只(zhǐ)产品(pǐn)依然在前十中，这也是连续第三个季度他有的两只产品杀入(rù)前十。同(tóng)时榜单中还有(yǒu)一(yī)支大名(míng)鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎(zhā)比投资局，其当季还小(xiǎo)幅增加了持股。

　　除去上述两(liǎng)家上海区(qū)域性地产(chǎn)公司(sī)外(wài)，荣(róng)安地产(chǎn)则(zé)是主要布局(jú)在深圳的(de)地产公司，一季报(bào)交出的也是一份报喜的成绩单(dān)：首季公司实现营(yíng)业收入(rù)51.85亿元(yuán)，同比增(zēng)长(zhǎng)35.51％。归属于(yú)上市公司股东的净利润6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态(tài)度来(lái)看，《红周刊》注意到两只(zhǐ)公募指基首季新(xīn)杀(shā)入十大流(liú)通股股东行列。具体说来(lái)， 南方中证(zhèng)全指(zhǐ)房地产ETF上(shàng)榜排名第七位，富国中证指(zhǐ)数1000增强则排(pái)名第九(jiǔ)位，此外联袂出现的机构还有QFII高(gāo)盛国际和私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基金相关人士分析：“经历过行业洗牌(pái)和兼并(bìng)重组后(hòu)，龙(lóng)头的价值更为(wèi)笃定突出；从拿地(dì)端(duān)看，2022年土地市场大幅降温，优质土地供给较(jiào)多（券商(shāng)测算(suàn)对应潜在(zài)毛利率在25％以上，目前房企的利润率仅(jǐn)20％），绝大多数房企受限于信用(yòng)问题或者资金(jīn)紧张没法(fǎ)拿地(dì)，龙头房企趁机(jī)获(huò)取低成本土地，龙头房企(qǐ)的拿地力度（拿地金额/销(xiāo)售金(jīn)额）基本在30％以(yǐ)上；从融资上看，龙头房企杠杆率较低，净负债率基本在70％以下，而其他房企的净负债率普遍都(dōu)在100％以上，加杠杆(gān)空间有(yǒu)限，从融(róng)资(zī)成(chéng)本(běn)看，龙头房企的融资成本(běn)不断下滑，基本在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的销(xiāo)售(shòu)，龙头(tóu)房企明显(xiǎn)跑(pǎo)赢行业，1～4月百(bǎi)强房企的(de)销售额增(zēng)速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要(yào)强调的(de)是，在当前中特估(gū)的浪(làng)潮下，央国企(qǐ)地(dì)产股或(huò)存在发(fā)展的(de)大(dà)好机会。中信证券指(zhǐ)出：“房地产行业(yè)的结构(gòu)性(xìng)机(jī)会依(yī)然(rán)存在，少部(bù)分公司尤其是央企占据显(xiǎn)著优势，其主(zhǔ)要又(yòu)体(tǐ)现为库存的优势。央企地产公(gōng)司，现阶段(duàn)表现出较低的融资成本(běn)，优质的开发资源和(hé)良好的不动产(chǎn)资(zī)产运营能(néng)力的(de)多(duō)重竞争优势(shì)。”

　　“即(jí)使没有中(zhōng)特估，国央企相较于民营地产公(gōng)司(sī)也(yě)是更(gèng)有优势的(de)。”吕功绩强(qiáng)调，“对(duì)于(yú)减值、土地资源(yuán)债权债务关系等问题，市场对民营(yíng)房开企业的资产会有更多担忧(yōu)和质疑，所以(yǐ)在这一轮行业出清(qīng)的(de)过程(chéng)中，央(yāng)国企相较于民(mín)企来说估值(zhí)的修复更明显。中特估的角度从中长(zhǎng)期的维度看，行业的(de)逻辑在于集中(zhōng)度(dù)提升后，行业进入(rù)高(gāo)质量发展阶(jiē)段，具(jù)备较快速发展阶(jiē)段(duàn)更稳定且(qiě)可预期的盈利和现金流创造能力，以此带来估值中枢(shū)的提升(shēng)，应该关注估(gū)值(zhí)相对(duì)较低，企业(yè)自身资产的质量好、运营能力(lì)强、可(kě)以创造持续(xù)现金流的企业。”

　　“存量(liàng)时代中行业普涨的(de)概率比较(jiào)低(dī)，行业(yè)内(nèi)部将出现分化，要关注将受益(yì)于(yú)行业集中度(dù)提升(shēng)的头部(bù)公司。”星石投资首席研究(jiū)官方(fāng)磊也(yě)表(biǎo)示。

　　顺应机构这(zhè)一思路(lù)的话，或许还是(shì)保利发展、招(zhāo)商蛇口等国(guó)资背景(jǐng)龙头前途(tú)更为光明。不过国投瑞银基金投资(zī)部(bù)副总监綦傅鹏表示：“需(xū)要客(kè)观地去持续观(guān)察国(guó)企央(yāng)企(qǐ)在三个方面是(shì)否(fǒu)可以(yǐ)维(wéi)持，首先是融资成本(běn)保持低位(wèi)，其次是销售份额持续提升，再次是拿地份额持(chí)续提升。”

　　复苏速(sù)度(dù)缓慢

　　机构需要(yào)多给一(yī)些耐心(xīn)

　　而《红周(zhōu)刊(kān)》也根据房(fáng)企一季报梳理发现(xiàn)，对(duì)于2022年的业绩出现(xiàn)的整体下滑，2023年(nián)一季度的业(yè)绩(jì)分化(huà)更(gèng)趋明显，保利发展、滨(bīn)江(jiāng)集团(tuán)等房企(qǐ)营收、净利均实(shí)现了业绩的(de)回(huí)正，甚至是较(jiào)大增速的增长。而这些公司(sī)也(yě)是机构的(de)重仓对象。

　　对(duì)此，知(zhī)名房地产业内(nèi)人士(shì)张(zhāng)宏伟向《红周刊》分析表示(shì)，业绩出现明显改善(shàn)的房企，主要是因(yīn)为过去两三年(nián)时间，尤其是在2021年(nián)下(xià)半年民(mín)营房企(qǐ)不怎么投资拿(ná)地之后(hòu)，国有企(qǐ)业仍在持(chí)续性地拿地，且主要集中(zhōng)在核心城市(shì)，投资力度较(jiào)大。投(tóu)资的驱动能够推(tuī)动房企销(xiāo)售业绩的增长，从而(ér)在2023年一(yī)季度(dù)市场(chǎng)恢复(fù)但仍处于调整(zhěng)的(de)过程中，能够保(bǎo)有(yǒu)一(yī)个正(zhèng)增长。

　　不过张宏伟(wěi)同时也(yě)提醒表示(shì)，在房(fáng)地产(chǎn)的复苏过(guò)程中，还面临(lín)着一(yī)些(xiē)不(bù)确定性。其实整个市场从四月份开始又在(zài)往下掉。除了杭州、成都等极个别城(chéng)市四月环比三月相(xiāng)对(duì)表现较好之外，包括北京(jīng)、上海在内的绝大(dà)多(duō)数城市都出现环比下滑(huá)的情(qíng)况(kuàng)。而(ér)现在五月的市场表现也不(bù)太乐观。按照现在的经(jīng)济状(zhuàng)况、收入情况(kuàng)，以及市场的去库存压力、企(qǐ)业的(de)资金面压(yā)力，可能会出现，到六月份房企为了半年报冲(chōng)业绩(jì)出现市场的(de)短期反弹外的一个(gè)市场乏力现象。也就是说，第(dì)二季度、第(dì)三季度(dù)增长不确定性的压力仍旧较大(dà)。

　　上海利(lì)檀投资(zī)董事长陈昊扬(yáng)也向(xiàng)《红周刊(kān)》指(zhǐ)出(chū)，现在(zài)整个(gè)房地产以及(jí)其上下游产业(yè)链的(de)复苏速度(dù)都比想象(xiàng)的要(yào)慢很多，我们要(yào)多(duō)给一些耐心，这个时候，在房地产以及上下(xià)游(yóu)就不是赚快钱的时候，只能赚他基本面的钱。但这也(yě)意味着，只(zhǐ)有极为少数的、做得比同行(xíng)好得多的企业，会伴随整个行(xíng)业的弱复苏，业绩会(huì)逐步体(tǐ)现出来。所(suǒ)以只能耐心地去等待它的基本面不断(duàn)地凸显出来，这(zhè)需要时间。

　　（本(běn)文已刊发于5月13日《红周(zhōu)刊》，文中提(tí)及个股仅为举例分析，不做(zuò)买卖推荐。）

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