从(cóng)公募(mù)基(jī)金对房(fáng)地产(chǎn)的配(pèi)置看，2019年(nián)末(mò)，公募(mù)所持有(yǒu)的房地产行业标(biāo)的市值约(yuē)1188亿(yì)元(yuán)，占其所持(chí)股票市值(zhí)的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场(chǎng)表现出(chū)色，但公募所持(chí)房地产公(gōng)司市值在(zài)股(gǔ)票资产(chǎn)中的占比却断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数值更是进(jìn)一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首次(cì)回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地(dì)产行业的持股(gǔ)比例也(yě)同步回(huí)升，从(cóng)2021年底的(de)6.94％提(tí)高到2022年(nián)末(mò)的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎(hū)在今年(nián)一季度得以延(yán)续。数据统计显示，公(gōng)募重仓持有房地产板块一季度市值TOP15门槛(kǎn)为(wèi)1.6亿(yì)元，较2022年(nián)四季度提升6.71％。持仓市值前五个(gè)股分(fēn)别(bié)为保(bǎo)利发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江(jiāng)集(jí)团(tuán)，持(chí)仓市值占板块比重合计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于(yú)房地(dì)产(chǎn)的投(tóu)资(zī)愈(yù)发(fā)有(yǒu)集(jí)中于龙(lóng)头的趋(qū)势(shì)。Wind显(xiǎn)示，在公募基金一季(jì)报(bào)汇总的(de)重仓(cāng)股中，房(fáng)地产板块排(pái)名最高的是保利发展，在基金重仓第33位。排名第(dì)二的是招商蛇口，排(pái)在第(dì)78位。而老(lǎo)牌龙头股万(wàn)科A排在(zài)第96位。对比(bǐ)去年四季报，变(biàn)化之处首先在于几只房地产龙头股从排位上看均有退步，尤其是万科(kē)最(zuì)为明显；其次(cì)是金(jīn)地集团退出百(bǎi)大之(zhī)列。但考虑到房地产是(shì)复(fù)苏链(liàn)上最后(hòu)一环，且(qiě)首季(jì)并非行(xíng)业销售旺季，其传(chuán)导到二级(jí)市场乃(nǎi)至机(jī)构持仓上还需要时间周(zhōu)期。

　　形成共识的是，经(jīng)济圈判断(duàn)房地产(chǎn)已经进入大分化时代(dài)，一二线城(chéng)市好于(yú)三四线(xiàn)城市。而(ér)映射到二(èr)级(jí)市场(chǎng)投资上，配置房地产行(xíng)业轻(qīng)松(sōng)收获行业贝塔的(de)红利(lì)期一去不返了。“如(rú)果按照产业周期来分(fēn)类，包括房地(dì)产等几类(lèi)行(xíng)业在盖特纳(nà)曲(qū)线里属于(yú)成(chéng)熟期或者衰退期的行业，传统认(rèn)知上没有什(shén)么投(tóu)资(zī)机(jī)会的(de)。但在(zài)这几年特殊的行情里包括煤炭、电解(jiě)铝等类似的行业也出现(xiàn)了一些机会，背后(hòu)的逻辑是供给侧发生了(le)更大的变化(huà)。”一不愿(yuàn)具名的上海公(gōng)募基金经理指出。

　　不过也有公募人士持谨慎(shèn)乐观(guān)态度(dù)：“行(xíng)业(yè)前(qián)几年17亿～18亿(yì)平方米的(de)年销售面积很难再出现(xiàn)了，2022年(nián)光(guāng)是居民存款数(shù)量(liàng)增加了15万(wàn)亿元。中国存量有400亿平方米建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)，考虑存量地(dì)产的更新，也有近10亿平方(fāng)米。需求(qiú)端还需(xū)要有一(yī)定的(de)政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房(fáng)地产研究员吕功绩(jì)也指出：“时至今日，无(wú)论从城镇化的进程(chéng)，还是人均住房面积(jī)（接近30平/人），我国均已告别(bié)住房短缺时代，而目前居民的杠(gāng)杆率和房价收(shōu)入也不支撑每年18万亿元的销售额，以及过快上行的房价，因而行(xíng)业(yè)高增的时代(dài)已经过(guò)去，未来(lái)行业(yè)的需(xū)求或(huò)将回(huí)落(luò)，在此(cǐ)过程中(zhōng)，伴随着地产的高(gāo)杠杆属性，就很容易出现信用风险问(wèn)题（类似2022年的民(mín)营地产爆雷），行业(yè)进入(rù)到供给侧出清的过(guò)程(chéng)。这个过程中，综(zōng)合竞争力强的公司就能够通过大鱼吃小鱼(yú)的方式，获得市占(zhàn)率的提升。当行业(yè)需求见顶回(huí)落时，行(xíng)业的贝(bèi)塔已经过去(qù)了，但不代表没有投资机会，机(jī)会在于城(chéng)市、位置(zhì)、产品的阿(ā)尔法，而(ér)对(duì)应到股票(piào)投资，就(jiù)是强竞争力(lì)公司(sī)的阿尔(ěr)法(fǎ)。”

　　或许(xǔ)也是基于这(zhè)样(yàng)的认识转变，精耕细作个(gè)股(gǔ)成为(wèi)公募乃至(zhì)整体(tǐ)机构的务实(shí)之举。

　　机构配置房(fáng)地产“风物长宜放眼量”

　　头部央(yāng)国企、优质(zhì)区域(yù)性标的成香(xiāng)饽饽(bō)

　　5月以来，房地产板块(kuài)个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信(xìn)房地产指数本月(yuè)涨幅约为2％。从具体的个股来看(kàn)，《红周刊(kān)》利用Wind统计申(shēn)万房地产板块个股，在纳(nà)入统计的124只房地产类标的股中，本月以(yǐ)来实现股价上(shàng)涨的达(dá)到了81家。

　　其中(zhōng)，上述时间段恰好排名前五(wǔ)的公司月内涨幅(fú)超过了10％，它(tā)们分别(bié)是上(shàng)实发(fā)展(zhǎn)、浦东(dōng)金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安(ān)地产。排(pái)名(míng)第一的上(shàng)实(shí)发展，五一假(jiǎ)期归来后日成交量明(míng)显放大，4日、5日连(lián)续(xù)两个交易日(rì)收出涨停。从该股的基本面来(lái)看，上(shàng)实发展的(de)主营(yíng)业务为房地(dì)产开(kāi)发与经(jīng)营。公司的主要(yào)产品及(jí)服务(wù)为房地产销售、房(fáng)地(dì)产租赁、物业(yè)管(guǎn)理服(fú)务(wù)、工程项(xiàng)目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其实现营(yíng)业收(shōu)入52.48亿元，比(bǐ)上期(qī)减少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第(dì)一季度，其实现营业总收入(rù)27.87亿元(yuán)，同比(bǐ)增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通(tōng)股(gǔ)股东来看，各类机构(gòu)都有(yǒu)对其(qí)布(bù)局的(de)例子(zi)。以(yǐ)3月(yuè)31日时的首季十大流(liú)通股(gǔ)股东来看， 具体(tǐ)包括公募的上银基金、私募(mù)的迎水(shuǐ)文龙、中(zhōng)央汇金、长城(chéng)资产(chǎn)管(guǎn)理(lǐ)公司等都跻身前十的行(xíng)列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅(fú)暂(zàn)时排名第二(èr)的浦东金桥也是上海(hǎi)本地房企，其第一季度的收入(rù)利润规(guī)模大幅度(dù)复苏。究(jiū)其原因，一方面是该公司后疫情时(shí)代出租(zū)率复苏至近年来最高，另一方(fāng)面则是公(gōng)司拿地结算持续性向(xiàng)好(hǎo)，从数字上看，一季度新增虹口(kǒu)135、138住宅地块(kuài)，总建筑面积约(yuē)54万平方米(mǐ)。

　　在这样的业绩势头向好背景下，自然也吸(xī)引了知名机构在其(qí)中持(chí)续驻(zhù)足。从(cóng)第(dì)一(yī)季度(dù)十大流通股股东来看，知名私募(mù)高毅邓晓峰的两只产品依然在前十(shí)中，这也(yě)是连(lián)续第三个(gè)季度(dù)他有的两(liǎng)只产品杀入(rù)前十。同时榜单中还有一支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿布扎比投(tóu)资局，其当季还小(xiǎo)幅增加了持(chí)股。

　　除去上述两(liǎng)家上海区域性地产公司(sī)外，荣安地产则(zé)是主要布局(jú)在深(shēn)圳的地产公司，一季报交(jiāo)出的也是一份报(bào)喜的成绩单：首季公司实现营业收入51.85亿元(yuán)，同(tóng)比增(zēng)长35.51％。归属于上市(shì)公司股东的净利润6.48亿元，同比增长3禁脔是啥意思，女人的玉露是什么意思1.27％。

　　从机构态(tài)度来看，《红周刊》注意(yì)到两只(zhǐ)公募(mù)指(zhǐ)基首季新杀(shā)入十大流通(tōng)股(gǔ)股东(dōng)行(xíng)列。具体说(shuō)来(lái)， 南方中证全指房地产(chǎn)ETF上(shàng)榜排(pái)名第(dì)七位(wèi)，富国中证(zhèng)指数1000增强则排(pái)名第九(jiǔ)位，此外联袂出现的机构还有(yǒu)QFII高盛国际和私募(mù)迎(yíng)水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊(kān)》采访时，兴证全球基金相关人(rén)士分析：“经历过行业(yè)洗牌和(hé)兼并重(zhòng)组后(hòu)，龙头的价值更为笃定突出；从拿地端看，2022年土地(dì)市场大幅降(jiàng)温，优质土地(dì)供给较(jiào)多（券商测算对应(yīng)潜在毛利率在25％以上(shàng)，目(mù)前房企的利润率仅(jǐn)20％），绝大(dà)多数房企受限于信用(yòng)问题或者资金紧张(zhāng)没(méi)法拿地，龙头房企趁机(jī)获取低成本土(tǔ)地，龙(lóng)头房企的拿(ná)地力(lì)度（拿(ná)地金额/销售金额）基本(běn)在(zài)30％以上；从(cóng)融(róng)资上看，龙头房企杠杆率较低，净(jìng)负债(zhài)率基本在(zài)70％以下，而其(qí)他(tā)房企的净负债(zhài)率普遍都在100％以(yǐ)上，加杠杆空间有限，从融资成(chéng)本看，龙头房(fáng)企的融(róng)资成本不(bù)断下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应到(dào)2023年的(de)销售，龙头房(fáng)企明(míng)显跑赢(yíng)行业，1～4月百强房(fáng)企的销售额增速为(wèi)9％，而(ér)TOP14的销售额(é)增(zēng)速为29％。”

　　需(xū)要(yào)强(qiáng)调的是，在(zài)当(dāng)前(qián)中特估(gū)的浪潮下，央国企地产股(gǔ)或存在发展的大好机会。中信(xìn)证券(quàn)指(zhǐ)出：“房地产行业的(de)结(jié)构(gòu)性机会依然(rán)存(cún)在，少部分公司尤其是央企占据(jù)显著优势，其主要又体(tǐ)现(xiàn)为库存(cún)的优势。央企地产(chǎn)公司，现阶段表现出较(jiào)低的融资(zī)成本，优质的开发资(zī)源和良好的(de)不(bù)动(dòng)产资产运营(yíng)能力的多重竞争优(yōu)势。”

　　“即(jí)使(shǐ)没有中(zhōng)特估，国央(yāng)企相较于民营禁脔是啥意思，女人的玉露是什么意思地产公司也是更(gèng)有优势的。”吕功(gōng)绩强调，“对于减值、土地资源债权债(zhài)务关系等问题，市场对民营房开企(qǐ)业(yè)的资产会有更多(duō)担(dān)忧(yōu)和质疑(yí)，所以在这一轮行业出(chū)清的(de)过程中，央国(guó)企相较于(yú)民企来说估值的修(xiū)复更明显。中特估的(de)角度从中(zhōng)长期(qī)的(de)维度看，行业的逻(luó)辑在于(yú)集(jí)中(zhōng)度(dù)提升后，行业进入高(gāo)质(zhì)量发展阶段，具备较快速发展阶段更稳定且可预(yù)期的(de)盈利和(hé)现金流创造能力，以此带(dài)来估值中枢(shū)的提(tí)升，应该关注估值(zhí)相对较(jiào)低(dī)，企业自身资产的质量好、运营能(néng)力(lì)强、可(kě)以(yǐ)创(chuàng)造持续现金流(liú)的企业。”

　　“存(cún)量时代中行业普涨(zhǎng)的概率比较低，行业内部将出现分化，要关注将(jiāng)受益于行业(yè)集中度提升的(de)头(tóu)部公(gōng)司。”星石投资首席研究官方磊也表示(shì)。

　　顺应机构这一思路(lù)的(de)话，或许还是(shì)保利发展、招商蛇口(kǒu)等国资背景龙头前途更为(wèi)光明(míng)。不过国投(tóu)瑞银基金投资部(bù)副总监(jiān)綦(qí)傅鹏(péng)表示(shì)：“需要客观地去持续(xù)观察国企央企(qǐ)在(zài)三个方面是(shì)否(fǒu)可以维(wéi)持，首先(xiān)是融资成(chéng)本保(bǎo)持低位，其次是销售份额(é)持续提(tí)升，再次(cì)是拿地份额持续提升。”

　　复苏(sū)速度(dù)缓慢(màn)

　　机构需要多给一些(xiē)耐心

　　而《红周刊(kān)》也(yě)根据房企(qǐ)一季报(bào)梳理发现，对于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一季度的业绩分(fēn)化更趋明显(xiǎn)，保利发展、滨江(jiāng)集(jí)团等房企营收、净利(lì)均(jūn)实现了业绩(jì)的(de)回正，甚至是较大(dà)增速(sù)的增长。而这(zhè)些公司也是机(jī)构的(de)重仓对(duì)象。

　　对此，知名房地(dì)产(chǎn)业内人士张宏伟(wěi)向《红周刊》分析(xī)表示，业绩出(chū)现明显改善的房企(qǐ)，主(zhǔ)要(yào)是因为过去两三年时间，尤其是在2021年(nián)下半(bàn)年民营房企不怎么投资拿(ná)地(dì)之后，国有企业(yè)仍在持续(xù)性地拿地，且(qiě)主要(yào)集中在核(hé)心城市，投资力度较大(dà)。投资的驱动(dòng)能够推动(dòng)房企销售业(yè)绩的增(zēng)长，从而在2023年一季度市(shì)场恢复但仍(réng)处于调整的过程中，能够保有一(yī)个正增长。

　　不(bù)过张宏(hóng)伟同(tóng)时也(yě)提(tí)醒表示，在房地产的复(fù)苏过(guò)程中(zhōng)，还面临着(zhe)一些不确定(dìng)性(xìng)。其实整个(gè)市场从四月份开始又在往下掉(diào)。除了(le)杭州、成都等极个别城(chéng)市四(sì)月环比三(sān)月相对(duì)表现(xiàn)较好(hǎo)之外，包(bāo)括北京、上(shàng)海在内(nèi)的绝(jué)大(dà)多数城市都出现环比下滑(huá)的情(qíng)况。而现在五月(yuè)的市(shì)场表现也不太(tài)乐观。按(àn)照现在的经济状况、收入情(qíng)况，以及(jí)市(shì)场的去库存压力、企业的资金面压力，可能会出现，到(dào)六月份房企为了(le)半(bàn)年报冲业(yè)绩出现市(shì)场的短(duǎn)期(qī)反弹(dàn)外的(de)一个市场乏力(lì)现象。也就是(shì)说(shuō)，第二季(jì)度、第(dì)三(sān)季度(dù)增长(zhǎng)不确定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长(zhǎng)陈昊扬(yáng)也向《红(hóng)周刊》指出，现在整个房地产以及其上下游产业链的复苏速度(dù)都比想象的要(yào)慢很(hěn)多(duō)，我们要多给一些耐心，这个(gè)时候(hòu)，在(zài)房地产以及(jí)上下游就不是赚(zhuàn)快钱的时候，只能(néng)赚他基本(běn)面的钱。但(dàn)这也(yě)意味着，只有极为少数(shù)的、做得比同行好得多的(de)企业，会伴随(suí)整个行业的弱复苏，业(yè)绩会逐步(bù)体现出来(lái)。所以(yǐ)只能耐心地去等待它的基(jī)本面不(bù)断地(dì)凸显出来，这需要时间。

　　（本文(wén)已刊(kān)发于5月13日《红周(zhōu)刊》，文中提及个股仅为举(jǔ)例分(fēn)析，不做(zuò)买(mǎi)卖推荐(jiàn)。）

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