近两年火爆的创新产品(pǐn)公募REITs进(jìn)入密集分(fēn)红期(qī)，近(jìn)日7只REITs陆续(xù)迎来除息(xī)日，公募REITs整体呈(chéng)现(xiàn)出高(gāo)比例(lì)稳(wěn)定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产(chǎn)品，平(píng)均分红比例接近99％。

　　多位业内人士(shì)对此表(biǎo)示，强制分红机制(zhì)是公募REITs主要(yào)特征(zhēng)之一，稳定分(fēn)红(hóng)体现(xiàn)出(chū)该(gāi)类产品长期(qī)投资价值，通过观测经营活动现金流、可供分配现金(jīn)等(děng)指(zhǐ)标，也(yě)是观察REITs项目底层资产运营情(qíng)况的“窗口”。他们(men)也提醒(xǐng)普(pǔ)通投资(zī)者注意，与产(chǎn)权类项目相比，特许经营REITs项目在(zài)经营权到期后不再产生现金收益，特许经(jīng)营权分(fēn)红目前已包含了利(lì)润分配和本金(jīn)的(de)归还(hái)，在选择投资标的(de)时(shí)应了解资产类型(xíng)和分(fēn)红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平(píng)均(jūn)分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎来除息日，此外(wài)尚有6只REITs实际(jì)分配情况尚未公布。整(zhěng)体来看，公募REITs呈(chéng)现出了高比例(lì)的(de)稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分配金额的公募REITs产品中(zhōng)，2022年(nián)全年(nián)分(fēn)配金额占可供分配金(jīn)额比例(lì)平均为98.89％，且绝(jué)大部分分配(pèi)比例在96％以上。2l是多少毫升 2l是多少升

　　中金基金相关负责(zé)人对此表示，投(tóu)资公募REITs的(de)主要收益来源为持(chí)有期(qī)分红(hóng)收益，以及基(jī)金份额交易价格(gé)的变化。基金(jīn)份额二级市场价格受到公募REITs资产运营(yíng)情况及市场因素的(de)综合影响(xiǎng)，较(jiào)易(yì)引起波(bō)动。与此相(xiāng)比，基(jī)金分红预(yù)期则更有(yǒu)规律可循。公募REITs的分红主要来自基础设施资(zī)产的经营现金流，投资(zī)人通过(guò)基(jī)金募集材料(liào)和(hé)信息披露文(wén)件，结合(hé)行业及市场情(qíng)况(kuàng)，可以分析(xī)基础设施项目的经(jīng)营业绩，作为进(jìn)行投(tóu)资(zī)决策(cè)的重要参考。

　　“相对于基金(jīn)份额(é)二级市场(chǎng)价格变化导致的浮(fú)盈或浮亏，分红作为基金份(fèn)额(é)持有人实际获(huò)得的现金收益，对(duì)于长期投(tóu)资者更具参考价值。”中(zhōng)金基(jī)金相关负(fù)责人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中心(xīn)运营高级副总(zǒng)监李华(huá)平也表示，根据《公(gōng)开募集(jí)基础设施(shī)证券投资基金指引(yǐn)（试(shì)行）》及相关法规要求，基础设(shè)施基金应当(dāng)将90％以上合并后基金(jīn)年度可分配金(jīn)额以现金形式分配给投资者，强制分红(hóng)机(jī)制是公(gōng)募(mù)REITs的主要(yào)特征之一(yī)，稳定的分红机制(zhì)体现出REITs产(chǎn)品长期投资价值。

　　中航基金也认为，从投(tóu)资角度来看，基础设施公(gōng)募REITs同时具(jù)备(bèi)“股(gǔ)性”和“债性(xìng)”双重特点(diǎn)。二级市场价格反映这类产(chǎn)品“股性”的一面(miàn)，分红体现了这类产品的“债性”特点。公募(mù)REITs有(yǒu)强制分红要(yào)求，分红类似于债券派息，但(dàn)不(bù)等同于债券的固定利息回报，而是由可(kě)供分(fēn)配现金决定。

　　从机构投(tóu)资者的角度来看，一方面是公募(mù)REITs丰富了机(jī)构(gòu)投资(zī)者的投资(zī)品类，为资(zī)产配置多(duō)元化提(tí)供(gōng)抓手，具有较强的(de)配(pèi)置(zhì)价值。另一方面，公募(mù)REITs的分红能够帮助(zhù)机构投资者稳定收益。机构投资者公(gōng)募REITs能够(gòu)通过(guò)分红获(huò)取相对于投(tóu)资(zī)债(zhài)券相对(duì)高(gāo)的收益性(xìng)，在有(yǒu)效(xiào)控(kòng)制风险的前提下，增厚资产包(bāo)收益，起到投资“压舱石(shí)”的作用。

　　分红除(chú)了投资收益(yì)“落袋为安”外，市(shì)场对于未来分红水平的预(yù)期，也是影(yǐng)响REITs基金二级市场价格走(zǒu)势的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二(èr)级市场表现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘(pán)）指数收于(yú)975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股票(piào)和债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募(mù)REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观经济(jì)的影(yǐng)响，可分配金(jīn)额完(wán)成率不(bù)达预期，一定程度(dù)上影响了公(gōng)募REITs二级市场的(de)价(jià)格。”李(lǐ)华平称(chēng)，公(gōng)募REITs二(èr)级市场的价格(gé)波(bō)动受多重(zhòng)因素的影响，投(tóu)资收益(yì)是影响REITs二级(jí)市场价格的主要因素之一，而稳定的分(fēn)红有利于吸引投资者(zhě)参与公募(mù)REITs二级市场(chǎng)的投(tóu)资。

　　中(zhōng)金基金相关(guān)负(fù)责人也表示，近期经济预期恢(huī)复，一(yī)方面市场热点(diǎn)呈现向股(gǔ)票和债券回归的过程；另一方面，基础设施项目的经营业绩相对经(jīng)济活(huó)力的改善(shàn)有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除(chú)权日，将(jiāng)对基金份(fèn)额的开盘(pán)指导价做(zuò)调(diào)减处理，调减金额(é)根据单位基金份额的分红金额进行计算。除权操(cāo)作是对分红(hóng)前后基金份额净值变化的修正，使(shǐ)投资人在基金(jīn)分红前后(hòu)均可(kě)以获(huò)得(dé)公平的投资机(jī)会(huì)。

　　“分红可增强投资者(zhě)长(zhǎng)期投资的信心，同时(shí)需(xū)结(jié)合持有(yǒu)产品(pǐn)的特性，关(guān)注(zhù)二级市场扰动对整体收(shōu)益的(de)影响程度(dù)。”中航基(jī)金相关人士也称(chēng)。

　　特许经营权(quán)分红包括利润分(fēn)配和本金(jīn)归(guī)还

　　普通投(tóu)资者应(yīng)了解底(dǐ)层资产情(qíng)况

　　多(duō)位业内人士还提醒，与(yǔ)现有公(gōng)募基金分(fēn)红前提是(shì)本金之(zhī)上的增值部分不同(tóng)，特许(xǔ)经(jīng)营权REITs基金(jīn)运作期间的(de)“分红(hóng)”界定为“分(fēn)派(pài)”更为准确，分(fēn)派(pài)的是本金与增值两(liǎng)个部分(fēn)，两个部分(fēn)之间的(de)比例是变动的，与现(xiàn)有(yǒu)公募基金(jīn)分红差异很大，大多(duō)数普通投资(zī)者可(kě)能把“分派”金额(é)误认为是持续分红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等合同(tóng)年限到(dào)期后基金价值(zhí)面(miàn)临极大不确定性，这是该类投资者应该注(zhù)意的(de)情况。

　　李(lǐ)华(huá)平表(biǎo)示，目前公募REITs主要(yào)有特许(xǔ)经营权类和产权类(lèi)两大资产类型，持(chí)有(yǒu)产权类产品的收益(yì)主要包括每(měi)年的(de)现金分红及资(zī)产增(zēng)值的收(shōu)益(yì)，而(ér)持有特许经营(yíng)类产品的收(shōu)益主(zhǔ)要来(lái)自(zì)项目(mù)每年的(de)现金分红。其(qí)中，特许经(jīng)营权类(lèi)资产的(de)分红包(bāo)括了利润(rùn)分(fēn)配和本金(jīn)的归(guī)还，两者(zhě)的比(bǐ)率也是变动的，对(duì)特许经(jīng)营权类资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡(héng)量投(tóu)资收益。普通投资者在选择投资标的时，应了(le)解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表示，从细分来看(kàn)，各类(lèi)公募REITs分红因底层资(zī)产属性不(bù)同(tóng)而形成区别。特(tè)许经(jīng)营权类(lèi)的公募REITs产品(pǐn)因(yīn)其分红相(xiāng)当于包(bāo)含“本金+收益”，分红相对较多，债性偏强。而产权类的公募REITs分红主要为“收益”，更看重(zhòng)底层资产的(de)价值增值，所以相(xiāng)对股性(xìng)偏强。普通投资者在选择公募(mù)REIT时，需要考虑底层(céng)资产属(shǔ)性，对所选择产品的二(èr)级市场(chǎng)价格和分红有合理预(yù)期(qī)。

　　中金基金相关负责人也认为，与产权类项(xiàng)目相比，特许经营(yíng)项目在经(jīng)营权到(dào)期后(hòu)不再(zài)能产生现金收益，因此将可供分配金额(é)的分配理解为“分派”比(bǐ)“分(fēn)红”更加(jiā)准确。基于这个特点，剩(shèng)余经营期限(xiàn)较短的(de)特许经(jīng)营(yíng)项目，通常具(jù)备更(gèng)高(gāo)的(de)分派率(lǜ)水(shuǐ)平(píng)。对于剩余期(qī)限较长(zhǎng)的特(tè)许经营权项(xiàng)目(mù)，即使分(fēn)派率(lǜ)相对(duì)较低，也有足够年限收回(huí)本金并(bìng)取(qǔ)得收益。

　　中金基金该负责人提醒投资者注意(yì)，特许(xǔ)经营权项目的分派金(jīn)额包含(hán)了投资本金，在(zài)不进(jìn)行扩募的情况下，基金份额单价随着分派进(jìn)度逐年下降是(shì)正常(cháng)现象，投资特许经营(yíng)权REITs的收益来自项(xiàng)目剩(shèng)余期(qī)限(xiàn)产生的现(xiàn)金流。

　　“与特(tè)许(xǔ)经营(yíng)项目相比，产(chǎn)权类项目的土地或建筑的剩(shèng)余使用(yòng)年限一般较(jiào)长，再加上到期后通过对建筑的(de)更新改(gǎi)造或补缴土地出让(ràng)金等追加投资(zī)，有(yǒu)机会进一步延长2l是多少毫升 2l是多少升(zhǎng)经营期限(xiàn)。这种类似永续经营(yíng)的假(jiǎ)设反映在(zài)基础资产(chǎn)的估值上，使产权类(lèi)REITs具备(bèi)更显(xiǎn)著的资(zī)产投资属性(xìng)。”该负责人称。

　　观(guān)测内(nèi)部收益率等指标

　　评估项目底层资产运营(yíng)情况

　　在基金分红的(de)时点，多位业内人士还表示，在产品(pǐn)分红(hóng)期，投资(zī)者可以观测经营活动现金流、可供(gōng)分配现金、内部收益率(lǜ)等(děng)指(zhǐ)标，来观察(chá)和评估项目底层资产的运营(yíng)情况(kuàng)。

　　中航基(jī)金(jīn)表示，年(nián)报(bào)指标(biāo)中(zhōng)，跟现金相(xiāng)关的指(zhǐ)标有两个(gè)：一是年报中披(pī)露的经营活动现金流，二是可供分配(pèi)现金，二者存在本质(zhì)性区别。经营(yíng)活动产生的现(xiàn)金(jīn)净(jìng)流量是(shì)指企业(yè)经营、筹资、投资产生的(de)现金(jīn)流，基(jī)于企业本(běn)身经营活动产生；可供分(fēn)配的现金实质(zhì)上是从EBITDA出发，对非现金影响利(lì)润表的项目进行调整，加期初现金(jīn)，最终得到(dào)的账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作(zuò)为(wèi)资(zī)产配置(zhì)新(xīn)选择，投(tóu)资价(jià)值体现在相对(duì)股债市场独立(lì)的资产(chǎn)配置功能，比较适合(hé)长期持有。建(jiàn)议投(tóu)资者对经营权(quán)类的资(zī)产可以(yǐ)更(gèng)多关注内部收益率的高低，对产权(quán)类的资产(chǎn)更多(duō)关注分(fēn)派率(lǜ)高低。因为公募REITs可(kě)分配收益主要来自底层资产的经营净现金流，所(suǒ)以底层资(zī)产运(yùn)营情(qíng)况直接影响(xiǎng)投资回报(bào)，投资者可综合考虑原(yuán)始权益人(rén)综合实力、运营管理(lǐ)机(jī)构实(shí)力、公募基(jī)金管(guǎn)理人实(shí)力等多重(zhòng)因素来(lái)选择(zé)投资标的(de)。

　　中信证券研报也显示(shì)，公募REITs进入密集分红期，由(yóu)于分红交易带来的短期(qī)博(bó)弈机(jī)会仍在，叠加此前市场接连(lián)回调，建议(yì)投资者关(guān)注有基本面支撑、填(tián)权效应(yīng)相对明显、同时分红(hóng)规模较为(wèi)可观的个券(quàn)。

　　“公募(mù)REITs的招募说明书均会载(zài)明REITs在(zài)发行首年及次年的可供分配金额预测。投资者(zhě)可以(yǐ)将REITs的(de)实际分红金额(é)与募集材料(liào)中披露预测进行(xíng)比(bǐ)较(jiào)分析，结合(hé)经济及市(shì)场的实际环境，对基础设施项(xiàng)目的运营(yíng)业绩及REITs的管理能力进行判断(duàn)。”中金基金上述负责人(rén)也称(chēng)。

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