OPPO宣布关停(tíng)旗下芯片子公司哲库(kù)科技，引发了公募REITs扩募风波，如今，二(èr)级市场的影(yǐng)响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT开(kāi)盘继续延(yán)续(xù)此前几日的下跌(diē)走势，午后跌幅(fú)一度扩(kuò)大(dà)，尾盘(pán)有所拉(lā)升(shēng)，全天收跌6.22％，最近3个(gè)交易日跌(diē)幅(fú)超过9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾发布公(gōng)告，紧急回应称，哲库(kù)科技(jì)是其扩募(mù)拟新购入基础设施资产(chǎn)张润大厦的重要承租方之一，目前未收到哲库科技及OPPO方面关于停止(zhǐ)执(zhí)行已签租赁协议(yì)的通(tōng)知。同时(shí)，在公告中(zhōng)，华安张江(jiāng)光大园REIT进(jìn)一步表示，原始权(quán)益人将继续密切关(guān)注哲库(kù)科技后续情(qíng)况，积极做好相关应(yīng)对。

　　此外(wài)，张(zhāng)江(jiāng)REIT拟扩募(mù)购(gòu)入(rù)项目的原(yuán)始权益(yì)人相关负责(zé)人也表(biǎo)示，近期已(yǐ)同(tóng)步(bù)启动了应(yīng)急预(yù)案(àn)，排摸(mō)储备租户，积极应对(duì)哲库提前(qián)退租的可能(néng)事项。由于张润大厦是(shì)全国首批REITs申报扩募(mù)项(xiàng)目，公(gōng)司领导高度重视，浦东新(xīn)区国资委也高度关(guān)注。

　　多位(wèi)业内人士表示(shì)，华安张(zhāng)江(jiāng)光大(dà)园(yuán)REIT近期市场(chǎng)波动较大(dà)，但其实不动产(ch平添和凭添哪个正确，平添的添是什么意思ǎn)公(gōng)募REITs项目短期出租率下跌(diē)并(bìng)不会从根本上影响其内外价值(zhí)，投(tóu)资者(zhě)应(yīng)理性看待。

　　张江(jiāng)光大园REIT

　　二级市场(chǎng)价(jià)格继(jì)续波(bō)动

　　本(běn)周，OPPO关(guān)停旗下芯(xīn)片(piàn)子公司(sī)哲库科技的事件继续扰(rǎo)动公募REITs市场。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日(rì)，华(huá)安张江光大(dà)园(yuán)REIT以3.726元的(de)价格小(xiǎo)幅低(dī)开，此后二级市场价格开始震荡走(zǒu)低，午盘收跌6.17％。午后，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT跌幅一(yī)度扩大到(dào)8.30％，随(suí)后价(jià)格有所回升，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受(shòu)近期不(bù)利消息影响，华安张江光大园REIT最(zuì)近几个交(jiāo)易日(rì)二级市场价格表现(xiàn)欠佳，5月(yuè)11日以来(lái)，3个交易日跌幅达(dá)到9.69％，今(jīn)年(nián)以来跌幅(fú)7.76％。不(bù)过(guò)，自(zì)2021年6月21日上市以(yǐ)来，华安张江光(guāng)大园(yuán)REIT累(lèi)计涨幅超过24％，在全(quán)市场公募REITs中位居(jū)前列。

　　从5月15日(rì)公募REITs市场整体表现上看(kàn)，目前上市的8只产业园区基础设施REITs中，仅(jǐn)博(bó)时招商蛇口产(chǎn)业园REIT微幅(fú)上涨，其(qí)余7只(zhǐ)均有不同程度下跌，8只产业园区基础设施REITs5月(yuè)15日平(píng)均(jūn)跌幅(fú)1.38％。今年以来(lái)平均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已(yǐ)经披(pī)露张江光大园项目(mù)出租率(lǜ)有所(suǒ)下降，如今拟扩募的项目(mù)又遭(zāo)遇突(tū)发事件，因此导致二级市场价格出现波(bō)动。”一位(wèi)业(yè)内(nèi)人(rén)士(shì)分析称。

　　不过，在上述人士看来，尽管出于风险规避的原因，最近(jìn)几个交易日场内资金有所流出，但是，不动产公募REITs项目短期(qī)出租率(lǜ)下跌并不会从根本上(shàng)影响其(qí)内外(wài)价值(zhí)。

　　他(tā)也(yě)同时(shí)表示，目前随着(zhe)二级市(shì)场价(jià)格下(xià)跌(diē)，风险也得到一(yī)定释放，但是价(jià)格(gé)涨跌会受到基本面(miàn)、情绪面等多重因素影响，不好判断(duàn)价格是不是已经完全触底。

　　此外，还有一位业内人(rén)士(shì)表示，今年整体REITs市场表现低迷(mí)，不少产品年(nián)内二(èr)级市(shì)场跌幅较大，其实有(yǒu)些(xiē)隐含收益率高的产品具备一定的投资价值，很适合稳健(jiàn)类投资者。此外，伴(bàn)随(suí)着经济复苏的步伐，产业园(yuán)区、物流类等REITs产(chǎn)品(pǐn)具(jù)备一定的(de)投资价值。

　　先(xiān)锋瑞驰私募基金(jīn)执行(xíng)董(dǒng)事高如(rú)星(xīng)对(duì)此表示，若(ruò)张江园区最终能(néng)顺利解(jiě)决(jué)招商(shāng)，平稳过度对经营现(xiàn)金(jīn)流(liú)没有造成大的影(yǐng)响，“事件性利空下调至得这么急(jí)、这么(me)深，加上(shàng)前(qián)期本(běn)身园区类(lèi)资(zī)产就回调不少了，这就是黄金坑(kēng)。”不(bù)过，他也强(qiáng)调，最终还是落到(dào)租(zū)金收入受不受影响，影响多(duō)大，估计(jì)园区会最终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩(kuò)募路上再迎(yíng)接考(kǎo)验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布关停(tíng)旗(qí)下(xià)芯(xīn)片子公司哲库科技(jì)。随后5月12日晚，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT发(fā)布公告，紧急(jí)回应(yīng)称，哲库科技是其扩募拟新购入基(jī)础设施(shī)资(zī)产(chǎn)张润大厦(shà)的重要承租方之一，目前未(wèi)收到哲库科技及OPPO方面关于停止(zhǐ)执行已签租赁协(xié)议的通知(zhī)。同时，在公(gōng)告中，华安张(zhāng)江光大园REIT进(jìn)一(yī)步(bù)表示，原始权(quán)益(yì)人将继(jì)续(xù)密(mì)切关(guān)注哲库科技后续情(qíng)况，积极做(zuò)好(hǎo)相关应(yīng)对。

　　此前，张江(jiāng)REIT因其一季报中披(pī)露的张江光大(dà)园项目出租率下(xià)降事项，一(yī)度(dù)二级市场价格出(chū)现回落。在随后召开的业(yè)绩说(shuō)明会中管(guǎn)理人(rén)就相关事项进行了解(jiě)释说明(míng)，市场(chǎng)信心得到了一定提振，二级(jí)市场价格表现也趋(qū)于平(píng)稳。据了解，张江 REIT在5月11日召(zhào)开(kāi)的线上和线下的扩募说明会上，运营团队表示(shì)了对张(zhāng)江(jiāng)光大园项目的信心，预计签署(shǔ)意向书和合同谈(tán)判中的储备租户正常转化后，项目出租率(lǜ)将得到回升。没(méi)想到仅过了不到三周的(de)时间，张(zhāng)江(jiāng)REIT的扩募之路又迎来(lái)了(le)新的考验。

　　因张江(jiāng)REIT的上述公(gōng)告引起了市场各方的广(guǎng)泛关注(zhù)，张江REIT拟扩(kuò)募购入项目的原始权益人(rén)相关负责人坦言，事发突然确实始料未(wèi)及，在获(huò)悉OPPO关停哲(zhé)库科(kē)技消(xiāo)息的第一时(shí)间即奔赴现(xiàn)场进行了沟通和核实工作，并同步启动了应急预(yù)案，排摸储备租户，积极应对哲库提前(qián)退租的可能事项。由于张润大厦(shà)是(shì)全(quán)国(guó)首批REITs申报(bào)扩募(mù)项目，公(gōng)司(sī)领导高(gāo)度(dù)重视，据悉新区国资委也高度关注。

　　当谈及储(chǔ)备(bèi)租户(hù)情况，相关负责人(rén)介绍说(shuō)，目前(qián)储备租户(hù)还(hái)是比(bǐ)较丰(fēng)富的(de)，覆盖了芯片测(cè)试、人工智能(néng)、航(háng)天产业、信息(xī)技术等产业(yè)客(kè)户，租赁(lìn)意向面积超过了2万(wàn)方。从意向储(chǔ)备(bèi)转化为实际租户(hù)需(xū)要一些时间。

　　“我们正在着(zhe)手通过签署租赁(lìn)意向(xiàng)书来尽快锁定一些(xiē)重要(yào)租户。虽然收了三个月履(lǚ)约保证金(jīn)给了我(wǒ)们一些空间，但本(běn)着对首批扩募、对市场负责的态度，我们肯定要全(quán)力与时间赛跑，把(bǎ)这些(xiē)面积在短期内完成去化。”相关负责人说道。

　　张(zhāng)江REIT已持有的同区域(yù)的张(zhāng)江光大园(yuán)项目一(yī)季度(dù)末也有将近30％的空置率，原始(shǐ)权益人有(yǒu)那(nà)么多储备(bèi)租户，之(zhī)前的(de)空置率为(wèi)何(hé)未能得到解决。

　　对此相关负(fù)责人解(jiě)释，张江光大园(yuán)一(yī)直以来都坚持以市场化运(yùn)营(yíng)为导(dǎo)向，历(lì)史运营表(biǎo)现稳定(dìng)，租户的调租(zū)和换租(zū)都属于正常情况，而(ér)这次项目的(de)大(dà)租户退租正好发生在(zài)市场活跃度(dù)的短期低点，目前市场情况已有所好转。在看到出(chū)租率(lǜ)下滑(huá)情况(kuàng)没有得到及时修(xiū)复后，张江这边也作了一(yī)定的资源调配和(hé)倾(qīng)斜，引入了一些(xiē)储备租(zū)户。

　　另外，张润大厦和张江光(guāng)大园(yuán)项目(mù)在(zài)给(gěi)租户的(de)分隔空间、交付标(biāo)准、租金水平等方面(miàn)也(yě)有一些(xiē)差异(yì)化(huà)，张润大厦多是(shì)两(liǎng)千(qiān)多平的(de)大(dà)平层，楼的成新度高(gāo)一些，单价也(yě)贵一些，张江光大园单层以(yǐ)一千平的面(miàn)积为主，还(hái)有(yǒu)一些独(dú)栋形(xíng)态(tài)的物业。租户自身也(yě)会有诉求，也会(huì)根(gēn)据自(zì)身需(xū)求和(hé)预算挑选区域(yù)内的不同物(wù)业。

　　“如果扩募完成以后，新老资产的(de)管理人都(dōu)变成了(le)一家，后(hòu)续我们在资源共(gòng)享和联(lián)合营销方面(miàn)能更加(jiā)充分发挥协同效应，相(xiāng)信可以做得更(gèng)好。”上述负(fù)责人补充(chōng)说(shuō)道。

　　最后谈(tán)及对于(yú)张(zhāng)江REIT的定位和展望，相关负责人表示，张江集(jí)团和张江高科目(mù)前在管资产(chǎn)约(yuē)五百万方，还有一些其他在(zài)开发的储备项目，这些都(dōu)将成为张(zhāng)江REIT实(shí)现打造张江园(yuán)区产(chǎn)业空间资产上市平(píng)台目标的坚实后(hòu)盾和(hé)储备资源。“我们非常重(zhòng)视(shì)张(zhāng)江REIT这个资本平台和它(tā)未来的(de)发展。”相关负(fù)责人表示，“这次扩募(mù)是我们(men)实现基金扩容的第一步，也是至(zhì)关重要的一步，眼下(xià)我们可能面临了一些突发情况(kuàng)需(xū)要解(jiě)决，但是这和我们在张江科学(xué)城这三十年建设发(fā)展(zhǎn)过(guò)程平添和凭添哪个正确，平添的添是什么意思中所经(jīng)历(lì)的(de)相(xiāng)比，只能算是一个非常(cháng)小的插曲。我们有信心排(pái)除(chú)万难，尽一切(qiè)可(kě)能化解当前突发(fā)事(shì)件(jiàn)的所(s平添和凭添哪个正确，平添的添是什么意思uǒ)有负面影响，维持预期和市场的信心(xīn)。”

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