文：任泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是(shì)该取(qǔ)消预售制(zhì)了(le)。 国际歌的作者是谁哪国人，国际歌作者是哪个国家的人1月17日(rì)召开(kāi)的(de)全国住房(fáng)和城乡建设(shè)工作会议提(tí)出“有条(tiáo)件的可以进(jìn)行现(xiàn)房销售”，不足一个月时(shí)间，已(yǐ)有山东(dōng)、安徽、河南、四川、广东等(děng)地明(míng)确(què)表态，试点现房(fáng)销售。

　　1、是该(gāi)取(qǔ)消商品房预售制了，用(yòng)你的钱，建你(nǐ)的(de)房子，还烂(làn)尾了(le)，这是对购(gòu)房者的(de)不公(gōng)平。以(yǐ)后谁(shuí)有(yǒu)钱谁建房，没(méi)钱没实力的别建了，不(bù)能把包袱甩给老百姓和社会(huì)，这是(shì)房地产从大开发时代步入(rù)高(gāo)质量发展阶段的必然趋势，也是对购房老百姓(xìng)的最(zuì)大保(bǎo)护。98年房(fáng)改(gǎi)时(shí)，全国缺房子，开发(fā)商缺钱，预售(shòu)制是权宜之计，现在(zài)全国套(tào)户比(bǐ)超过1，从(cóng)大(dà)开发(fā)进入存量时(shí)代，对购房民众不公平的(de)预售(shòu)制(zhì)已(yǐ)经过时了，该取消了，改为(wèi)现(xiàn)房销售(shòu)。以后一手交钱(qián)，一手交房，天经地义。当然二(èr)次房改是个技(jì)术活(huó)，兼顾化解停贷(dài)、复工保交楼、重组房(fáng)企债(zhài)务、恢复市场信心(xīn)以及长效机制(zhì)，长效机制(zhì)四大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定和(hé)房地产(chǎn)税。如(rú)果按照经济规律(lǜ)办事，中国一定能实现房地产软着陆和长期(qī)平稳健(jiàn)康(kāng)发(fā)展(zhǎn)，跨过(guò)这道关(guān)，解(jiě)好这道世界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改(gǎi)为现房销售？大家想想，绝大部分(fēn)商品(pǐn)是(shì)一手交钱一手(shǒu)交货，预售制(zhì)是对(duì)购(gòu)买者的单(dān)方(fāng)面不公平制度，购房(fáng)老百姓几乎承担(dān)了所有商品不能交(jiāo)付的风险。从个人层面看，预售制对(duì)购房者(zhě)非常不公平，比如，交房等待期一般为两年，在此期间，购房者不仅承担银(yín)行利息，还要承担延迟交房、房屋质量、房产证延期办理甚(shèn)至不能交(jiāo)房的风险。从(cóng)行业层面看，预售制(zhì)助推部分房企过度举债、高杠杆(gān)扩张，若遇到下行(xíng)周期，会(huì)引发资金(jīn)链断(duàn)裂(liè)、项目(mù)搁(gē)置等系列风险。取消预售制，改为现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)，这(zhè)样有助于(yú)落实中央房住(zhù)不炒(chǎo)精神、有(yǒu)助于(yú)保障购房老百姓权益、有(yǒu)助于房企(qǐ)稳健(jiàn)发(fā)展，一(yī)举多(duō)得，谋划长远。

　　3、为什么(me)建议取消预(yù)售制度？预售制(zhì)度怎么来的(de)？国外什么情况？简(jiǎn)单科普一下：商品房(fáng)预(yù)售最早源(yuán)于中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发商(shāng)放(fàng)杠杆的方(fāng)式。98年(nián)房改，由于(yú)商品房短缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引入了商品房预售制度。其实，当前世界(jiè)不少国(guó)家存(cún)在(zài)预售制。但(dàn)是，重(zhòng)点来了！发达(dá)国(guó)家一般有严格的监管保障措施，开(kāi)发商在(zài)项目获得(dé)政府(fǔ)批准(zhǔn)后才可以开始销售，买家在购买期房后并(bìng)非像(xiàng)中国一样在支付(fù)完(wán)首(shǒu)付款后从银行(xíng)一次性贷款支付剩(shèng)余全部房款，而是(shì)根(gēn)据开发商工程进度在完(wán)全(quán)交房前进行分(fēn)期支付(fù)。所以(yǐ)，预售制度是需要严格的资金监管、分(fēn)期支付以及违约处罚措施作为(wèi)保障的(de)，如果没有这些保障措施(shī)，一定(dìng)会触(chù)发(fā)风险，对购房民众不(bù)公平，所(suǒ)以不(bù)如借机取(qǔ)消预售制度(dù)，以(yǐ)后改为现房销售(shòu)。客观(guān)讲预售制(zhì)度(dù)有(yǒu)一定历史阶段性，现在中(zhōng)国住(zhù)房进入存量时(shí)代，取消预售制度有(yǒu)助于降负债降(jiàng)杠杆，不再把烂尾风险甩给老百姓和社会，当(dāng)然这(zhè)需要(yào)配(pèi)套(tào)房(fáng)企债(zhài)务重组、复工保交(jiāo)楼、恢复(fù)市场信心和房地(dì)产长效机(jī)制。这是个技(jì)术活，只(zhǐ)要坚持(chí)市(shì)场化改革(gé)，中国一(yī)定能化解这个(gè)难题，让房(fáng)地产回归实体经济和居(jū)住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果取消预售制，改为现房销售，开(kāi)发商(shāng)将拼的(de)不(bù)是五花八门、眼花缭乱、不知道能不(bù)能兑现的营销手段，而(ér)是所(suǒ)见(jiàn)即所得(dé)的过硬的(de)产(chǎn)品质量和诚信，这才是对购房民(mín)众的最根本(běn)最实质的保障，这样将极大的提升开发商的建筑质(zhì)量(liàng)，实现良币驱逐劣币。所(suǒ)有商(shāng)业的本质是向善，是以客户为中(zhōng)心，房地产也不能例外，老百姓买房(fáng)子是天大的(de)事，烂尾(wěi)毁三代，好房幸福一家人。从这个角(jiǎo)度(dù)，取消(xiāo)预(yù)售制、实(shí)施现房(fáng)销售是(shì)实(shí)现老百(bǎi)姓安(ān)居乐业、社(shè)会长(zhǎng)治久安(ān)、行(xíng)业(yè)企业(yè)健康(kāng)发展(zhǎn)的重大措(cuò)施。在当前的(de)情况下，取消(xiāo)预售制要结合稳(wěn)楼市、房地产(chǎn)软着陆(lù)、打通(tōng)金融支持(chí)当(dāng)期三好(hǎo)生、新模式等综合(hé)施策。

　　作者十年前(qián)在(zài)国务院发展(zhǎn)研究(jiū)中(zhōng)心参与财(cái)税改革方(fāng)案研究时，对预售制、房地产税(shuì)、人地挂(guà)钩、金融稳定、房企杠(gāng)杆率等进行(xíng)过长期(qī)系统的专项研究(jiū)。（参考后来形成的专著《房(fáng)地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的(de)前世今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源：分层(céng)销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需(xū)求大(dà)、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模式(shì)，形成“中国内地版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第三方(fāng)全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供(gōng)期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为(wèi)规范(fàn)期(qī)房交易立(lì)法，设置期房(fáng)预付款保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由(yóu)银行监管(guǎn)，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商(shāng)品房(fáng)预(yù)售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二(èr)十世纪五十年代在中(zhōng)国香港，楼(lóu)宇出租是地产行(xíng)业盛行的方(fāng)式，但有着转让难、出租资金周(zhōu)转(zhuǎn)期长等问题，分层销(xiāo)售孕育而生。20世纪50年(nián)代(dài)，中国香港(gǎng)还未推行公共房屋制度(dù)，许多人栖(qī)身于木屋或者其他临时(shí)住宅，住房的需求(qiú)是相当高，不过大多数(shù)居民(mín)的储蓄(xù)很少。当时楼(lóu)宇买卖多数(shù)以一整(zhěng)栋楼为(wèi)单位，需要雄厚的资(zī)金(jīn)实力才能购买。虽(suī)然楼宇出(chū)租是中国香港(gǎng)地产(chǎn)行业盛行的(de)方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金周转期长(zhǎng)等问题。针对(duì)这一系(xì)列(liè)问题，不少地产商开始(shǐ)探求新的方式，如把楼宇契约切(qiè)开，即(jí)“分契”，然后将楼宇分层出售。这模式一(yī)经推行(xíng)，购买楼宇的市民数量有所增加，开发商资(zī)金周(zhōu)转加快。

　　在(zài)分层出售的基础上(shàng)，将“按揭”模式引入(rù)房地产(chǎn)销售，霍英东创造(zào)“卖楼花”模(mó)式。1953年底(dǐ)霍英东(dōng)创(chuàng)办立(lì)信置业有限公(gōng)司，凭借(jiè)商业直(zhí)觉和多年经(jīng)营杂货铺(pù)、海(hǎi)上驳运业务的经验，对于商品流通、资(zī)金周转有(yǒu)着独到的见解，在(zài)努力寻(xún)求方法加快自身资金周(zhōu)转。当时其(qí)在购下九龙的一块地盘后，除了分层出(chū)售、还印发(fā)售(shòu)楼说明(míng)书，上有文(wén)字详尽说明楼宇的地势环境、建筑材料、分层价(jià)格、订购(gòu)方法等(děng)。此外，“卖楼(lóu)花(huā)”是另(lìng)外(wài)一个(gè)亮点，即先收取买(mǎi)家的订金，采用类似租金的分期付款形式，等(děng)新楼(lóu)落成时，收齐买(mǎi)家的钱，买家就拥有了自(zì)己的房(fáng)产(chǎn)。这种(zhǒng)方式减轻了民众(zhòng)购(gòu)房的资金(jīn)压力，加速(sù)了(le)房屋的建(jiàn)造和(hé)销售，也解决了制造商的资金问题(tí)，降低投资风险(xiǎn)，在当时可谓(wèi)是“双(shuāng)赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的销售模式(shì)成(chéng)为(wèi)当时中国香港房地产市场的一大特色，纵观中(zhōng)国香港房地产市(shì)场(chǎng)的改革(gé)，“卖楼花”模式高(gāo)效(xiào)率地解决了核心的住(zhù)房供(gōng)不应求(qiú)的(de)问题(tí)，使(shǐ)房市发展(zhǎn)进入新(xīn)阶(jiē)段。

　　预售楼花模式推动了(le)中国香港楼(lóu)市几十(shí)年繁荣，但期(qī)间(jiān)也出现过“烂尾楼”的情况，但监管国际歌的作者是谁哪国人，国际歌作者是哪个国家的人部门(mén)不断(duàn)完善、规(guī)范化(huà)，建(jiàn)立健全的(de)监管机制，促进市场健康发展(zhǎn)。例如，1960年，位(wèi)于大角咀的一个(gè)楼盘因(yīn)建筑费用超(chāo)支停(tíng)工，出现“烂尾”情(qíng)况。在1961年(nián)后，中(zhōng)国(guó)香港管(guǎn)理部(bù)门提(tí)升了对于预售楼花制度的监管(guǎn)，即要(yào)求开发(fā)商(shāng)在预(yù)售前，确保地(dì)价(jià)款(kuǎn)已(yǐ)经全部支付，还要(yào)证明自身有资金等(děng)能力把项目完(wán)成，资金需放入律师所(suǒ)托管(guǎn)，支取时需律所和(hé)建筑师的(de)核准。为(wèi)了防止开发商、律所、建筑师等造假(jiǎ)，套取监管(guǎn)账户资金，中国(guó)香港要求律师行在银行开设的信托账(zhàng)户（监(jiān)管(guǎn)账户）、开发商操作等(děng)采取全(quán)透明化机(jī)制(zhì)，且银行的责(zé)任上升，如出现(xiàn)房屋“烂(làn)尾”情况(kuàng)，银行将成最大风险方(fāng)，后续需自身推动项目完工(gōng)。随着监管体系逐步完善，出现(xiàn)“烂尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量(liàng)少(shǎo)，引进“卖楼花”模(mó)式，形成(chéng)“中国(guó)内地版预售制”

　　二十(shí)世(shì)纪九十(shí)年代，中国内地面临住房(fáng)需求大和供(gōng)给量短缺(quē)问题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中(zhōng)国内地优先发(fā)展重工业，强调基础建设，这一导向使前期发展工业化(huà)的进程大于城市化进(jìn)程，唯有解决住(zhù)房(fáng)基础等城(chéng)市化配套(tào)问(wèn)题(tí)，才能进一步推进城市化。但当时(shí)推行的是“统一管理(lǐ)，统一(yī)分配，以租养房”的福(fú)利(lì)分房制度，住房市场发展起(qǐ)步(bù)较晚、增速较慢(màn)，福利分房制(zhì)度也出(chū)现(xiàn)了(le)分配不公、效率(lǜ)低、配套差等问(wèn)题，因此福利分房制度不再适用(yòng)于当时的国情。叠加房地产市(shì)场面临商品房的(de)需(xū)求(qiú)量大，而社会(huì)缺少大(dà)型房(fáng)地产开发商(shāng)，商品房供应(yīng)量小的(de)困境，此(cǐ)时引入中国香港的“卖楼花”模式无(wú)疑是对内地房地产市场的一针强心剂。从1994年起，中国内(nèi)地逐(zhú)步引进中(zhōng)国(guó)香港预售商品房制度(dù)，先(xiān)后出台多(duō)项文件，大力支持(chí)国内(nèi)房地产市场(chǎng)改革。例如，1998年，国务院出台《关于进一(yī)步深化城镇住(zhù)房制度改革，加快(kuài)住房建设的通(tōng)知(zhī)》文件，决定停止住房无偿实物分配(pèi)，逐步实行(xíng)住(zhù)房分配货币化、住房供给商品化(huà)、社会化的住房(fáng)新体制，从计划经济下(xià)的福(fú)利分(fēn)房(fáng)转向市(shì)场经济(jì)的(de)商品房(fáng)。房地产市场采用预售(shòu)制，允许开发(fā)商(shāng)卖期房，解(jiě)决了(le)房企缺少资金和开发(fā)时(shí)间周期长的两大难(nán)题，开发(fā)商以预售款撬动(dòng)下一个项目(mù)的开(kāi)发，形成滚(gǔn)动(dòng)开发模式，住房供应(yīng)速度加快(kuài)。自此中国内地开(kāi)始房改货(huò)币(bì)化，中国(guó)人民银行等多方迅速出台相关的信贷(dài)政策，支持购房者，极大作用(yòng)推动了房地(dì)产市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经(jīng)调整形成契合中国内地的商品(pǐn)房预(yù)售制度。预售制的初衷是为了(le)缓解(jiě)房(fáng)企(qǐ)资(zī)金(jīn)压(yā)力，加快城镇住房建设。具体来(lái)说，是指(zhǐ)房地产开发企业将(jiāng)正在建设中的(de)房屋(wū)预先出(chū)售给购房者，由购房者支付定金或房(国际歌的作者是谁哪国人，国际歌作者是哪个国家的人fáng)款的行为。区别于中国香港，在中国内地实践(jiàn)过(guò)程中，商品房预售流程为(wèi)：房地(dì)产开(kāi)发商办理(lǐ)预售许(xǔ)可(kě)证-签订商品房买卖合(hé)同-进行备(bèi)案登记(jì)和预告登记-交(jiāo)付房屋。在(zài)购房过程中，购房(fáng)者需要一次性付清(qīng)首(shǒu)付款，并采用银行贷款的形式一次性(xìng)付清剩余(yú)房款，换言(yán)之(zhī)，房(fáng)屋未建成，开发商可能已拿到了(le)全部购房款(kuǎn)，这点与中国香港的按照工程进度付款(kuǎn)有(yǒu)所不同。对中国内地的开发商而(ér)言(yán)，预(yù)售制商品房也开启了高周转、高杠杆的运作(zuò)模式。

　　1.3预(yù)售制推动城市(shì)化进程，但背后潜(qián)藏的风(fēng)险确实存在

　　作为中(zhōng)国内地商(shāng)品房销(xiāo)售的(de)最(zuì)主要方(fāng)式，预售制极大缩短房企现(xiàn)金回笼周(zhōu)期(qī)，同(tóng)时增加(jiā)市场商(shāng)品(pǐn)房供(gōng)应，推动(dòng)了(le)城镇化发展进程。预售制在(zài)过去(qù)20多(duō)年对中国(guó)内(nèi)地房地产市场的稳步发(fā)展起到了重要(yào)作用，不仅解(jiě)决(jué)了房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)快速(sù)发展阶段的资金需求，也提高(gāo)了居民居住水平，中国内地(dì)城镇居(jū)民从筒子(zi)楼(lóu)住到住宅小区，从全民蜗居(jū)到基本适居，住房(fáng)事业取得(dé)巨大进(jìn)步，数十年时(shí)间走完发达(dá)国家几(jǐ)百年城镇化(huà)路(lù)程。改(gǎi)革开放以来，城镇化进(jìn)程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全(quán)国城市(shì)建成区面(miàn)积(jī)由(yóu)7438平方公里增长(zhǎng)至60721平方公里，增长7.2倍。根(gēn)据我(wǒ)们发布的《中国住房(fáng)存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇(zhèn)住宅存(cún)量从(cóng)不(bù)到14亿平增至(zhì)313.2亿平，城镇人均住房建筑(zhù)面积从(cóng)8.1平方米增至(zhì)34.7平(píng)方米，城镇(zhèn)住房套数(shù)从约3100万(wàn)套增至3.63亿套(tào)，套户比从(cóng)0.8增至(zhì)1.09。预售制在当前已成为中(zhōng)国内地商品房销(xiāo)售(shòu)最主要方式(shì)，2005年中国内地商品(pǐn)住宅期(qī)房销售面积占总销售面(miàn)积(jī)的(de)比重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制(zhì)也推动了中国(guó)内地(dì)房地产行业的发展(zhǎn)。中国内地房地(dì)产历(lì)经二十多年长周(zhōu)期繁(fán)荣，行业各项(xiàng)指标大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面(miàn)积从2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累计(jì)上(shàng)涨8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房地(dì)产(chǎn)开发投资完(wán)成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍(bèi)，年(nián)复合增速(sù)17.8％。商品房销售面积和销售金额(é)分别从1.5亿(yì)平(píng)增至17.9亿平(píng)、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计(jì)上(shàng)涨11.3、65.3倍(bèi)，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随(suí)房地(dì)产业的快速发展(zhǎn)，房地产企业从无到有(yǒu)、从(cóng)国企先行(xíng)到民企崛(jué)起，队伍(wǔ)逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地产企业数(shù)量(liàng)达9.8万个(gè)，比(bǐ)1998年(nián)的2.4万(wàn)个(gè)增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来房地产(chǎn)也(yě)成为拉动(dòng)中国内地(dì)经济高增(zēng)长的火(huǒ)车(chē)头(tóu)。

　　1）从经济增长渠道，房(fáng)地产带动的上(shàng)下游产(chǎn)业链特别长，高达(dá)50多(duō)个(gè)行(xíng)业。2020年房(fáng)地产及其产(chǎn)业链(liàn)占GDP的(de)17.2％（完全(quán)贡(gòng)献），其中房地产业增(zēng)加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地产带(dài)动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其(qí)中(zhōng)房地产对金融、批发、建材的带动(dòng)最为明显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房(fáng)地产完全拉动(dòng)的投资占全社会(huì)固定资产投资的51.5％，其中，房地(dì)产开发投(tóu)资占固定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产(chǎn)贷款占银(yín)行各项贷款余(yú)额(é)的比重看，2021年(nián)12月为(wèi)27.07％，如果加上信托等通道(dào)业务，占(zhàn)比超过三分之(zhī)一。从房地(dì)产融资(zī)存量占社融存(cún)量比重看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如(rú)果(guǒ)房(fáng)企大面积违约(yuē)，将导致银行不良率(lǜ)大幅(fú)上升。

　　4）从居(jū)民财富效应渠(qú)道，根(gēn)据我们的《中国住房(fáng)市值(zhí)测算报告》，2020年中国住(zhù)房(fáng)市值为62.6万亿美(měi)元，大于美国的(de)33.6万(wàn)亿美元、日本的10.8万亿美元、英(yīng)法德(dé)三国合(hé)计(jì)的31.5万亿美(měi)元(yuán)。从(cóng)住房(fáng)市值占股(gǔ)债房市(shì)值的比(bǐ)例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英(yīng)国(guó)的49％、法国的(de)56％、德国的(de)64％。中(zhōng)国住(zhù)房(fáng)市值与股债房市值的比例较高，主要是(shì)因(yīn)为住房市值(zhí)高，以及中国(guó)资(zī)本市场(chǎng)发育尚(shàng)不成熟，直接融资比例较低(dī)，股票(piào)、债券市值较(jiào)低，居(jū)民投资渠道(dào)缺乏(fá)。

　　不可否认，预售制背后潜藏(cáng)的风险确实存(cún)在，当前的负面(miàn)效(xiào)应愈发凸(tū)显。

　　从个(gè)人层面看，绝大部分商(shāng)品是一手交钱一手交(jiāo)货(huò)，预售制(zhì)是对(duì)购买者的单方面不公平制度，购房(fáng)老百姓几乎承担了所有商品(pǐn)不能(néng)交付(fù)的风险(xiǎn)。比如，交(jiāo)房等待期一般为两年，在此期间，购房(fáng)者不(bù)仅(jǐn)承担银行利息，还要承担延迟(chí)交房、“一(yī)房二卖”、房屋质量(liàng)、房产证延期办理甚至不能(néng)交(jiāo)房等风险。另外，购(gòu)房者和开(kāi)发商(shāng)之间的购房合同、购房者和(hé)银行的按(àn)揭贷款(kuǎn)合同是两个独(dú)立的合同关系(xì)，如果开(kāi)发商(shāng)发生违约，购房者只(zhǐ)能根(gēn)据购房合同向(xiàng)开发商(shāng)主张权力，但(dàn)依旧需要根据按揭(jiē)贷款合同按时(shí)向银行进(jìn)行(xíng)贷(dài)款偿还，因此购房者承担的风险(xiǎn)较大。

　　从行业层(céng)面看，预售(shòu)制助推(tuī)部分(fēn)房企过度(dù)举债、高杠杆扩(kuò)张，资金若遇(yù)到下行周期，会引发资金链断裂(liè)、项目搁置等系列风(fēng)险，进行影响自(zì)身(shēn)信用和(hé)购房(fáng)者对行业的(de)信心。

　　从金融层面(miàn)看，银行作为(wèi)按(àn)揭贷(dài)款的发放方，一(yī)旦房企(qǐ)因(yīn)为市场(chǎng)波动(dòng)或经营不善，出现资(zī)金链断(duàn)裂(liè)等一系列问题，导致(zhì)“烂尾”等(děng)情况，而(ér)房企通过与购房者签订的预(yù)售合同和按揭合同，已经(jīng)从银行(xíng)获得房款，如(rú)果购房(fáng)者丧失还款能力或短期(qī)不能还款等(děng)，则风险完全由银行承担，银(yín)行(xíng)将面(miàn)临(lín)较大的坏(huài)账压力。

　　从监管角(jiǎo)度看，购房者的(de)预售监管资(zī)金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个(gè)字那就(jiù)是“没(méi)钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市(shì)商品房预售管(guǎn)理办(bàn)法(fǎ)》中明确(què)规定了开发企业预售商品房所得款项应当用(yòng)于有关的工(gōng)程(chéng)建设(shè)，商品房预售款监管的具体办法，由房地产管理部门制定。但多年以来全国并没有统一的预售资金监管规(guī)定，各(gè)地(dì)实行“一城(chéng)一策”。例如，太(tài)原、昆明、重庆、长沙等城市重点监管(guǎn)资金比例(lì)为总预售(shòu)款的15-40％左右(yòu)，郑州(zhōu)、福(fú)州(zhōu)、合肥等城(chéng)市则按(àn)照项目的建安成本乘以(yǐ)建筑面积或者项目工程总额报价计(jì)算重点资金。而(ér)事实是，不少购房款未进入监管账户、或进(jìn)入监管账户(hù)后被挪用，导致(zhì)楼盘没有资金继续建设(shè)。收楼(lóu)遥遥(yáo)无期，月供却被(bèi)迫(pò)继续还款。那么(me)，监管账(zhàng)户(hù)资金如何被(bèi)挪走(zǒu)的(de)？实(shí)际上，在过(guò)去房地(dì)产大开发时代的高周转背景下，抽(chōu)调(diào)预(yù)售款监(jiān)管账户资金(jīn)，是(shì)行业“潜规则”。比如工程(chéng)总(zǒng)承(chéng)包方，以工(gōng)程建设名义(yì)，获得(dé)监(jiān)管账户拨付资金，再(zài)由(yóu)工程方将(jiāng)资金转(zhuǎn)给房企，而拨付的(de)工程款，远超工程进度所需。通过这些方式套取的(de)资(zī)金，在(zài)房企各(gè)地项目间流动，变相加杠杆，这样做提供了资金(jīn)流动性，房(fáng)企抽调资金统(tǒng)筹拿地、还款和楼(lóu)盘建设，形(xíng)成一种资金循(xún)环高周转模式，但一定程度(dù)上把风险甩给了购房者(zhě)。

　　2 国(guó)际(jì)经验

　　整体来(lái)说，国外(wài)商(shāng)品房预售制度呈(chéng)现(xiàn)以(yǐ)下特点：

　　1）预付款保护：对于购(gòu)房者(zhě)预付资金(jīn)，一般设有定金或预付款保护机制(zhì)，如英国、日(rì)本；

　　2）预付款比重：要(yào)求购房者(zhě)支(zhī)付的(de)预(yù)付款比(bǐ)例(lì)相对较(jiào)低(dī)，绝(jué)大部分房款(kuǎn)在房屋交(jiāo)付(fù)后(hòu)开始支(zhī)付(fù)；

　　3）预付款支付方(fāng)式：预(yù)付(fù)款一般以(yǐ)定金方式支付，或(huò)按工程进度(dù)分期支付，或二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一般采用两(liǎng)种方式发放(fàng)按揭贷款(kuǎn)，一是按工程(chéng)进(jìn)度(dù)付款，按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)按照工(gōng)程进度逐渐(jiàn)发放，购(gòu)房(fáng)者开(kāi)始月供(gōng)；二是房屋交(jiāo)付后发(fā)放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为(wèi)预售商品房(fáng)提供期房烂尾保险，在(zài)商(shāng)品房出现重大(dà)延期或重大缺陷时(shí)，保(bǎo)障购房者(zhě)权益(yì)；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房屋交付(fù)质量的保障有两种方式，一(yī)是期(qī)房由政府或(huò)第三方验收合格并提(tí)供(gōng)验收凭证后，开发商(shāng)凭验收凭证取得购房者支付(fù)的房款(kuǎn)。二是(shì)开发(fā)商为购房者提供一定的保修期，通常(cháng)1-5年(nián)，保修期满，购房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第(dì)三方全程监(jiān)管，交付时开发商凭(píng)验收凭证取(qǔ)得房款

　　美国期(qī)房(fáng)定金一定期限内无条件(jiàn)返(fǎn)还，最低首付比例为(wèi)3.5％，交房前(qián)仅(jǐn)支付(fù)首付，其余房(fáng)款交付后按揭还款，交付前(qián)资(zī)金由第三方全程监(jiān)管，交(jiāo)付(fù)时开发(fā)商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首付(fù)环(huán)节，定金比(bǐ)例一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支(zhī)付(fù)方(fāng)面，除定(dìng)金或首(shǒu)付外，购房者在房屋交付(fù)后通过按(àn)揭(jiē)贷款支(zhī)付剩余(yú)房款。

　　资金(jīn)监管方面，美国为(wèi)防止开发(fā)商挪用资(zī)金，购房者(zhě)的定(dìng)金及首(shǒu)付款由第三方公证行(xíng)或(huò)产权保险公(gōng)司的信托账户(hù)监管。如果开发商倒闭导致(zhì)楼盘烂尾，购房者资金可通过申请仲裁取回，且不承担任何责任与损失。而开发(fā)商在房屋建设(shè)过程中的资金全部来自银行(xíng)，银行根(gēn)据(jù)工程进(jìn)度(dù)向开(kāi)发商提(tí)供(gōng)一定比例的贷款，由于开发商挪(nuó)用资金直(zhí)接损(sǔn)害银行利(lì)益，银(yín)行有(yǒu)充分动机监管开发商施工(gōng)进度。开发商在房屋(wū)交付时需取(qǔ)得由政(zhèng)府(fǔ)相关(guān)部门经(jīng)审查(chá)后发放的验(yàn)收凭(píng)证，通过验(yàn)收凭(píng)证向银(yín)行得(dé)到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供(gōng)期房烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　德国期房可(kě)零(líng)首(shǒu)付购(gòu)房(fáng)，房款(kuǎn)按建造工期(qī)进度支付，按(àn)揭(jiē)按工期放(fàng)款(kuǎn)后还贷，房贷(dài)利率采用固定利率，开(kāi)发商或购房者可购买期房(fáng)烂(làn)尾(wěi)保险。

　　预售门槛方面，德国(guó)开发商在项目获(huò)批后即(jí)可预售房屋(wū)。签署购房合同前(qián)，购房者需支付约2000欧的定金并进行预约公证，签(qiān)订合同后定(dìng)金退(tuì)还。如(rú)由于任(rèn)何原因不能购买，定金(jīn)按照德国法律全(quán)部(bù)退(tuì)还。

　　签(qiān)署购(gòu)房合(hé)同(tóng)后，购房者需支(zhī)付(fù)公证费和土地交(jiāo)易税(shuì)，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含在购房款中，属于购房附(fù)加费。

　　首付方(fāng)面，德国没有规(guī)定最(zuì)低首(shǒu)付比(bǐ)例，可(kě)零首付购房。

　　余款方面，德国也(yě)采取按工(gōng)期支付房款的制度(dù)，一般(bān)分7笔进行支付，具体支付节点、比例因项目而异。一般来说，支付(fù)节点可分(fēn)为(wèi)公证后、主体完工(gōng)、内部水暖电(diàn)路完工、窗户玻璃完工、室内清洁(jié)及(jí)墙面完工、地板(bǎn)完工、全部(bù)完工(gōng)，支付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可(kě)在支(zhī)付房(fáng)款前申(shēn)请(qǐng)房贷(dài)，房(fáng)贷利率采用固定利率(lǜ)，银行按施工节奏分多(duō)次发放贷款，每笔(bǐ)贷款给予购房(fáng)者一定使用(yòng)期限，期限(xiàn)结束后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国(guó)保险公司针(zhēn)对期房设计了两种保险(xiǎn)，保险(xiǎn)的功能是当房屋出现重(zhòng)大延期或重大缺陷时，保(bǎo)险公司保(bǎo)证开(kāi)发商赔偿或修复，开(kāi)发商破产，由保险公司负责相应(yīng)赔偿。保险由(yóu)开发(fā)商或(huò)购房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　英国预(yù)售制设有10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机制，交房前(qián)付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资(zī)金由买卖双方(fāng)律师严格(gé)监管。

　　订立(lì)合同(tóng)前，买(mǎi)卖(mài)双方均有一名律师，负责(zé)沟(gōu)通期房交易(yì)中的房产、资金、合同等各个环(huán)节，各环节内容(róng)确(què)认无误后(hòu)签(qiān)订首付(fù)交换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险(xiǎn)保护机制，当开(kāi)发商出(chū)现(xiàn)财务、经营问题时，购房者10％的定金由(yóu)保险公(gōng)司(sī)赔付，而超(chāo)出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付比例通(tōng)常为10％-25％，首付需(xū)要在(zài)合同签(qiān)订(dìng)21天内(nèi)支(zhī)付(fù)。

　　余(yú)款支付环节(jié)，英国(guó)采取按工(gōng)程进度付(fù)款的方式，但是交房前付款(kuǎn)比例相对较低(dī)，一般会在合(hé)同(tóng)签订(dìng)6-24个月分别支付(fù)两笔5％-10％的(de)款项，即交房前付款比例在(zài)20％-45％之间，剩余(yú)款项(xiàng)交房后支(zhī)付。

　　交付环节，英(yīng)国规定房屋必须经过房产公(gōng)证公司的检验验收后才能交付，交付后方可按揭(jiē)还贷。

　　资金监管环节，英国期房(fáng)预(yù)售资(zī)金监管极为严格，资金(jīn)也由律师监管，在确认工程(chéng)进(jìn)度(dù)、支付相(xiāng)关(guān)款项(xiàng)过程中，由(yóu)买房律(lǜ)师(shī)将资金转给卖方律师，卖(mài)方律师(shī)转给开发(fā)商(shāng)，即资金在进入开发商(shāng)账户前经过两道关口，有利于保(bǎo)障购房者(zhě)资金(jīn)安全(quán)。

　　2.4 日本：为(wèi)规范(fàn)期房交易立法，设置期房预付(fù)款保全措施

　　日本期房交(jiāo)易立法，定金超5％或1000万日元(yuán)时，开发商必须完成(chéng)“预售房定金保全措施(shī)”，交(jiāo)房(fáng)前付(fù)款(kuǎn)比例不超房款(kuǎn)的20％，开(kāi)发商违约(yuē)需返还定价并赔偿约10％房(fáng)款，交房后按揭还(hái)款(kuǎn)。

　　立法方面，日本二战结束后由于房屋供给严(yán)重失衡，叠(dié)加法律空白(bái)，社会上(shàng)“一房二卖”现象普遍，为此，日(rì)本政府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多次(cì)修订，目前(qián)是唯一一部规范(fàn)期(qī)房交(jiāo)易的法(fǎ)律。

　　定金(jīn)保(bǎo)护方(fāng)面，根据日本《宅地建物(wù)取引业法(fǎ)》，对购房者支付定金超(chāo)过5％或超1000万日(rì)元的部分，法律要求开(kāi)发商必须(xū)完成定金保全措施才可预售。什么是定金保全措施？即买(mǎi)卖双方签订购房合同时，开发商向金融机构或指定保证机构或保险机构签订定金(jīn)保(bǎo)证(zhèng)委托合同(tóng)，设置购房者定金(jīn)的(de)保证或保险(xiǎn)，并将相应的保证金证明书交付给购房者。除(chú)定金外(wài)，其他预先(xiān)支付的购房款也受(shòu)该措(cuò)施保护。若开(kāi)发(fā)商倒闭(bì)导致期房烂(làn)尾，购(gòu)房者(zhě)可凭保证金(jīn)证(zhèng)明(míng)书向金融机(jī)构(gòu)或保证机构或保险公司兑付，同时，开发商需向购(gòu)房(fáng)者(zhě)赔付违约金(jīn)，一(yī)般(bān)约为房(fáng)价的10％。

　　房款支付环节(jié)，交房前(qián)只需支付最(zuì)多不(bù)超20％的定金，签订(dìng)购房合同后，购房(fáng)者即可向银行申请贷款，但交房后(hòu)才开始按揭贷(dài)款，除(chú)定(dìng)金外的(de)剩余房款在(zài)交房后开始(shǐ)支付(fù)。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金(jīn)由银行监管(guǎn)，享(xiǎng)1年保(bǎo)修期后付尾(wěi)款(kuǎn)

　　新加(jiā)坡期房购房者违约可返还(hái)相当于3.75％房(fáng)款的订(dìng)金，首付比例20％，余款按工程进度支(zhī)付，所(suǒ)有资金进银(yín)行专门项目资金账户，交房后满(mǎn)1年保修(xiū)期(qī)后支(zhī)付(fù)15％尾款。

　　订(dìng)金(jīn)支付环(huán)节，新加(jiā)坡开发(fā)商有(yǒu)统一的选(xuǎn)购(gòu)权合同以及订金返还机(jī)制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支(zhī)付5％房款作为订金(jīn)，OTP有效(xiào)期14天(tiān)，执行OTP则进一步签订(dìng)购买(mǎi)合同(tóng)，不执行OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例方面，签订购房合同后，购房者(zhě)需(xū)支(zhī)付15％的首付及(jí)印花税，同时(shí)购房者向银行申请按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付(fù)上，新(xīn)加坡期(qī)房同样采(cǎi)取按工程进度付款的方(fāng)式(shì)，《发(fā)展商条例》对期(qī)房付款(kuǎn)流程做了统一详细规(guī)定，要求所有(yǒu)开发商遵(zūn)守，支付节点一般(bān)为合同签订后、地基完工、框架完工、管(guǎn)道门窗等(děng)完工等(děng)，支付比例(lì)约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也依照(zhào)工程进度放款(kuǎn)，月(yuè)供在(zài)此过程中随着放出贷款的增加而增(zēng)加，未放款部(bù)分无需月供(gōng)。

　　资金监(jiān)管方面，购房者的订金与付(fù)款会(huì)存入银(yín)行专(zhuān)门的项目资金账(zhàng)户(hù)，账户资(zī)金提取须(xū)与房屋建设有关。房屋交付(fù)后，购房者享受1年的房屋保修期，此后购房者支付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看(kàn)，当前房地产到了政策出手临界点(diǎn)，重点是保交(jiāo)楼和房企重组。一方面，加(jiā)大对刚需和改善型需(xū)求(qiú)的支持(chí)力度，长(zhǎng)短兼顾妥善应(yīng)对局部停贷现象，重点是保交楼保复工保(bǎo)民生，给予强有(yǒu)力的金融工(gōng)具支持。另一方面，从现(xiàn)在起，对还(hái)在正常运转的房企包括民营企业，加大支持力度，由优质房企牵(qiān)头并购重组整个行业，为每个房企配套AMC和财团，给予金融工具配(pèi)套。

　　二，中期来看，应充分估计形(xíng)势复杂性和人性复杂性，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长效(xiào)机制。长效机制(zhì)四大关键是推动城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性稳定(dìng)和房地产税。定(dìng)金环(huán)节，建立开发(fā)商违约(yuē)后定金保护(hù)机制，如将已(yǐ)支付(fù)定金冻结(jié)至房(fáng)屋交付阶段，保障购房者定金安(ān)全(quán)。签订合同环(huán)节，鼓(gǔ)励保险公司介(jiè)入，为(wèi)房屋重(zhòng)大(dà)延期以(yǐ)及(jí)重大缺陷等情况提供(gōng)充(chōng)分的保障(zhàng)。余款(kuǎn)支付环节，建立按工(gōng)程进(jìn)度(dù)付款机制或交房(fáng)后(hòu)按揭(jiē)贷款机制，充分保护购房者的权益。资金(jīn)监(jiān)管环节，引入独立于开发(fā)商、银行的第(dì)三方(fāng)资金监管(guǎn)机构，或由政府相(xiāng)关部(bù)门直接监管(guǎn)，以此防(fáng)止资金挪用现象。交付环节，建立商品房保修期制度。保修期内(nèi)，开发商应(yīng)对房屋(wū)质量问题全权负责(zé)、免(miǎn)费(fèi)维修，购(gòu)房者在保修期结束后支付尾(wěi)款。

　　三，长期来看(kàn)，取消商(shāng)品房预售制(zhì)是(shì)大势所趋。一方面，98年房改时，全(quán)国缺房子，开(kāi)发商缺(quē)钱，预(yù)售制是权(quán)宜之计，现(xiàn)在全(quán)国套户比超(chāo)过1，从大开发进入存量(liàng)时代，对购房民众不公平(píng)的预售制(zhì)已经过时了，该取消了，改(gǎi)为现房销售。另一(yī)方面，取(qǔ)消预售制，改(gǎi)为现房销售，开发商将(jiāng)拼的不是(shì)五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能兑现(xiàn)的营销手段(duàn)，而是(shì)所(suǒ)见即(jí)所(suǒ)得的过硬的产品质量和诚信，这才是对购房民(mín)众(zhòng)的(de)最根(gēn)本(běn)最实质(zhì)的保障，这(zhè)样将极大的(de)提升(shēng)开发商(shāng)的建筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣币。

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