导读(dú)

　　黄金二十年之后，当下(xià)中国地产步入(rù)大分化时(shí)代(dài)而非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过去(qù)二十年是中(zhōng)国房地产市场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年，连续三年商(shāng)品(pǐn)住宅销售面积超15亿平(píng)，足够4000万家庭入住。恰逢(féng)近年地产持续(xù)低(dī)景(jǐng)气，有关(guān)中国地产是否(fǒu)过剩的讨论(lùn)日(rì)益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国城镇存量住宅(zhái)真实情(qíng)况(kuàng)，据此判断中国未(wèi)来(lái)地产趋势(shì)。

　　有媒体渲染中国(guó)地产存(cún)量(liàng)极度过剩，事实是否(fǒu)如此？

　　住建(jiàn)部披露全国有近6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑，第七次人口普查(chá)调查数据显(xiǎn)示(shì)城(chéng)镇家庭户人(rén)均住宅间数为1.06间。市场陷入(rù)怀疑(yí)，中国房子是否真(zhēn)的(de)过(guò)剩？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占(zhàn)比不到一成，其中还包括大(dà)量城镇非住宅建筑(zhù)，如商(shāng)业办公(gōng)楼、学校等，因此6亿栋房(fáng)屋中(zhōng)城镇住宅占比极低。

　　七(qī)普显示(shì)中国城镇(zhèn)居民人均住(zhù)宅间数为1.06间，但居住舒适不(bù)是(shì)人均一间房所能满足，它与房屋质(zhì)量、居(jū)住面积、配(pèi)套设施(shī)等因素密(mì)切相(xiāng)关。中国的人均住宅(zhái)间数较(jiào)发达国家还有(yǒu)很大(dà)差距。人均(jūn)住宅间数大于1同样(yàng)不(bù)意味着中国住宅市场已经饱和。

　　我们测(cè)算发(fā)现中国城镇居民户(hù)均1套(tào)房，其(qí)中每户持有商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无直接公布(bù)中国家庭户均(jūn)住宅的数(shù)据，我(wǒ)们根据商品住宅套数、商品住宅占比(bǐ)和城(chéng)镇家庭户数，计算出城镇(zhèn)家庭住宅套户比。

　　测算结果显(xiǎn)示，目前(qián)城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有(yǒu)0.86套房，其(qí)中0.54套为商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)。若期(qī)房顺(shùn)利交(jiāo)付，直至2024年，中国每户城镇家庭(tíng)才拥有1套(tào)住宅，其(qí)中商业住宅仅0.64套。

　　户(hù)均一套房似乎意(yì)味着户户(hù)有房，然而(ér)事实上中国住宅(zhái)市场(chǎng)供需并不平(píng)衡。

　　国际数(shù)据显示，成熟房地产市(shì)场的住宅套户比(bǐ)会大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说(shuō)不平(píng)衡，是因为(wèi)户均一(yī)套(tào)房无法满足(zú)流动人(rén)口(kǒu)的租赁(lìn)和置(zhì)业需(xū)求。全国总(zǒng)人口的近三(sān)成都是流动人口，流动人口会选(xuǎn)择在大(dà)城市(shì)租房挣钱，在老家买(mǎi)房(fáng)，从而产生了额(é)外(wài)的住宅需求。

　　即便(biàn)户均一套房(fáng)，中(zhōng)国未来地产仍有四(sì)大新(xīn)增(zēng)需求动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户、两人户占比不断增加，导致家庭(tíng)户数增多。小家庭化(huà)趋势将延续，带来新户购房需求增长。

　　第二(èr)，经济板块的(de)分(fēn)化(huà)日益明显，区域(yù)经(jīng)济(jì)资源分配的再(zài)集(jí)中吸引着人口(kǒu)流入(rù)，人(rén)口(kǒu)净(jìng)迁入城市(shì)的新增(zēng)住宅需求有望持续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭住在2000年以(yǐ)前建成的住宅中(zhōng)，涉及(jí)超9000万家庭、81亿平(píng)方米的住宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积。促成“老破小”住(zhù)宅(zhái)的改(gǎi)造势在必行。

　　第四，中国(guó)的(de)人均住宅间数与人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积均较发达国家有着(zhe)不(bù)小(xiǎo)差距，“住上更大房子”的改善性需求正在不(bù)断增加。

　　黄(huáng)金二(èr)十年之后，当(dāng)下中国地产步入大分化(huà)时代(dài)而非停滞(zhì)期。

　　如果说过去二十年是中国地(dì)产黄金发展(zhǎn)期，地产矛(máo)盾更多体现为住宅供(gōng)给存(cún)在不足(zú)，这是过去(qù)二十年房价(jià)快速上涨基石(shí)。那么(me)当下房地(dì)产大分化时代已至，大分化时代下(xià)地产矛盾则(zé)更多体现在住宅(zhái)质量(liàng)供(gōng)需冲突(tū)。

　　地产大分化(huà)必将(jiāng)体现(xiàn)在不同能级城(chéng)市之间，不(bù)同区(qū)域(yù)板块之间，不同品质住宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官方披(pī)露全国已有(yǒu)近6亿(yì)栋房屋建筑，引发热议。从2月以来(lái)，各大(dà)城市(shì)二手房(fáng)挂牌量突然激增，引发(fā)一阵(zhèn)二手房(fáng)的“抛(pāo)售潮”。

　　让(ràng)市场不禁担心，中国(guó)的房子是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到(dào)底是供给(gěi)过剩，还是(shì)供需平衡，或是仍然存(cún)在不足？可惜由于(yú)住(zhù)宅存量数据并未(wèi)公布，我们无法直接(jiē)知晓具(jù)体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中(zhōng)国城镇家庭户均拥有住宅套数(shù)，回答当前(qián)的房(fáng)子是(shì)否真的过剩了？据此判断未来房地产市场会如何发展。

　　一、如何有(yǒu)效观察中国户均(jūn)拥有住宅数量(liàng)

　　（一）中(zhōng)国住(zhù)宅(zhái)数量过剩的直观判断站不住脚

　　今(jīn)年2月(yuè)，在以(yǐ)全国自然灾害综合(hé)风(fēng)险普查工作情况(kuàng)为主题的新闻(wén)发布会上，负责人对外披露：“住宅城乡建(jiàn)设行业(yè)获取了全国近(jìn)6亿(yì)栋城(chéng)乡房屋建筑数据以及80多万处市政设施数据(jù)。”

　　14亿(yì)人住(zhù)6亿栋房屋建筑，平均每(měi)栋建(jiàn)筑住不到3人，住宅市(shì)场看似已(yǐ)经过剩(shèng)。

　　在(zài)这近6亿栋房(fáng)屋建筑中(zhōng)，农(nóng)村房屋占9成以(yǐ)上(shàng)，以栋数(shù)计算的城(chéng)镇房屋实际仅有4700多万栋(dòng)，还包(bāo)括了大量商业楼、写字楼(lóu)、学校、医院等非住宅。总的算下(xià)来，住(zhù)宅占比并不大。

　　第(dì)七次人口(kǒu)普查(chá)数据公布(bù)了中国城镇家庭户人(rén)均住宅(zhái)间数为1.06间，其中城市家庭(tíng)户居民人均(jūn)0.99间(jiān)，乡镇家庭户居民人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数(shù)大于1，看似(shì)意味着人人都有(yǒu)房间(jiān)居住(zhù)。

　　居住(zhù)水(shuǐ)平不(bù)仅与房间数量有(yǒu)关，更与房屋质(zhì)量(liàng)、居住面(miàn)积、配(pèi)套设施等因(yīn)素(sù)密切相(xiāng)关。单(dān)单从人均住(zhù)宅(zhái)间数不能完全反映(yìng)出(chū)城镇居民的居住水平。

　　中国主要是(shì)以家庭为单(dān)位购买成套住宅，一套设施齐全的住宅才是城镇居民宜(yí)居(jū)的选择。

　　（二）中国户均住(zhù)宅的测算思路、数据和方(fāng)法

　　中国城镇居民住宅(zhái)主要分(fēn)两大类，一类是商品(pǐn)住宅，另一类是(shì)保(bǎo)障房(fáng)、原公有住宅、自建房等(děng)非商品住宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计数据(jù)，并没有直(zhí)接公布城镇(zhèn)住宅(zhái)数量。居民(mín)住宅相关数据有两处(chù)可以直接公布，一是(shì)每年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅销(xiāo)售套数(shù)（统计局）；二是居民住宅来源(yuán)（人口(kǒu)普查数(shù)据(jù)）。计算中(zhōng)国居民户均住宅数量，我们主要用到上述两组数据。

　　中国住(zhù)宅(zhái)改革始于1998年，1998年(nián)之(zhī)前商(shāng)品住(zhù)宅数量极(jí)少，可忽略不计。估算城镇居民户均住宅套数分三步(bù)走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅销售套数相加，我(wǒ)们就能(néng)够得到当前商品住宅总存量。

　　第二步(bù)，根据城镇居(jū)民拥有的商(shāng)品住宅和(hé)非商品住宅比例，推算得到(dào)居民住宅总套数。

　　第三(sān)步(bù)，将城镇(zhèn)居民(mín)拥有的商(shāng)品住宅总数(shù)除以家庭户数，我们就(jiù)能够(gòu)得(dé)到城镇户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城(chéng)镇(zhèn)家庭住宅(zhái)套(tào)户比=住(zhù)宅(zhái)总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数(shù)/家庭户(hù)数）/（商(shāng)品住宅套数/住宅总套数）

　　=商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)套户比(bǐ)/商(shāng)品住宅占比

　　二、城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有1.02套房

　　中国住宅存量到底有多少，目前缺乏一个准确统计。我(wǒ)们利用既(jì)有(yǒu)统(tǒng)计数据，大致测算得到中(zhōng)国存量(liàng)房地(dì)产套(tào)数，并(bìng)进一步推算中国城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　（一）城镇居民户(hù)均拥有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国(guó)商品住(zhù)宅累(lèi)计销售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有(yǒu)0.64套商品住(zhù)宅（包含现房和(hé)期房）。

　　中国的房地产(chǎn)销售以期房为主，从(cóng)2019年开始，新房销售中期房占比近9成。本(běn)文去除商品住(zhù)宅累计销(xiāo)售套数(shù)里(lǐ)的期房销售，得(dé)到商品(pǐn)住宅现房套数。

　　以2022年(nián)商品住宅现房套数计算(suàn)为例：

　　2022年商品住(zhù)宅现房套(tào)数=截(jié)止到2022年商品住宅累计(jì)销售套数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工周(zhōu)期在(zài)2-3年(nián)，并考虑到交(jiāo)房后装修的时间，取最(zuì)大值3年。

　　将商品(pǐn)住宅现房套数除以(yǐ)家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户(hù)均拥有0.54套商品(pǐn)现房住宅(zhái)。

　　（二）城(chéng)镇居民户均拥有住(zhù)宅1.02套(tào)

　　接下来我们需要进一步(bù)推(tuī)算(suàn)中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇居民拥有(yǒu)的户均(jūn)住宅套数。

　　首先，七普(pǔ)数(shù)据显示中国(guó)城镇居民的住宅(zhái)结构特征如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥有住宅。其中自建(jiàn)住宅占比21％，购买商(shāng)品(pǐn)住宅占比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济适用(yòng)房占比3.8％、原公有住宅(zhái)占比6.1％，通过(guò)继承或赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉租房与其(qí)他(tā)住宅。

　　其次，我们假定(dìng)租赁其(qí)他住宅和购(gòu)买(mǎi)二手房都是商品住宅(zhái)，因此将(jiāng)租赁其他住宅、购(gòu)买商品(pǐn)住(zhù)宅与购买二手房加总(zǒng)，得到(dào)商品住宅(zhái)占居(jū)民所有住宅(zhái)的(de)比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住(zhù)宅占比(bǐ)为59.2％，粗略(lüè)假设(shè)2021年-2022年期间商品住宅(zhái)增幅为过去十年变(biàn)化幅度的20％，计算(suàn)2011年-2020年商品住宅的实际变化比(bǐ)例，从而我们估(gū)算出(chū)2022年商品住(zhù)宅所占(zhàn)比例(lì)，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末，中国平均(jūn)每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购(gòu)期(qī)房，中国平(píng)均每户城(chéng)镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购(gòu)期(qī)房会(huì)在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国(guó)平均每户(hù)城(chéng)镇家庭都会拥有一套住(zhù)宅。

　　三、城(chéng)镇(zhèn)户均(jūn)一套房的三点含义

　　既(jì)然城镇(zhèn)居(jū)民(mín)已经(jīng)达到了户均一套(tào)房的程(chéng)度，“户户有房”是否意味着中国城镇化进(jìn)展(zhǎn)终结，甚(shèn)至(zhì)意味(wèi)着中国地产存量供(gōng)给绰(chuò)绰有余(yú)？

　　需要有(yǒu)多余住宅来满足因人口流(liú)动、居(jū)民换房(fáng)等因素产生的(de)住(zhù)宅需(xū)求。因此(cǐ)，成熟房地产市(shì)场的住(zhù)宅套户比会在1.1左右。

　　国际(jì)经验来看，美国、英国和日本的住宅套户(hù)比均高于1.1，其中，英国的(de)住宅套(tào)户比最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚好一套房，就会造成人口净流入(rù)地的住宅(zhái)市场供不(bù)应求，造(zào)成(chéng)房价或房租(zū)迅速上涨。

　　七普指(zhǐ)出中国的(de)流动人(rén)口3.76亿，省(shěng)内流动人(rén)口和(hé)省际(jì)流动人口分别(bié)为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流(liú)动人(rén)口(kǒu)会选择在大城市(shì)租房挣钱，在老家县城买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年(nián)的中国城(chéng)乡人口流(liú)动调查数据显示(shì)，在上海、杭州以及(jí)南京(jīng)工作的流(liú)动人口在老家拥有住宅(zhái)比例(lì)分别(bié)为28％、21％和18％。大城(chéng)市(shì)的高工(gōng)资吸引打工(gōng)人，但高房价(jià)迫使打工人回乡置业。

　　流动人口实(shí)际上会占据两(liǎng)套房(fáng)，在高(gāo)房价的大(dà)城市租(zū)赁一套房，在(zài)房价(jià)较低的(de)县城(chéng)购买(mǎi)一套房。所以说户(hù)均一套房(fáng)无法满足庞(páng)大(dà)流(liú)动人(rén)口的(de)租(zū)赁与置业需(xū)求。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭住宅品质仍需(xū)改(gǎi)善

　　目前，中国的城镇住(zhù)宅中依然有不少老旧小区。

　　三(sān)成家庭，也就是约9000万(wàn)户城镇居民(mín)住宅是2000年以前建成，其中(zhōng)又有11.6％住宅(zhái)年龄至少在33岁以(yǐ)上(shàng)。

　　这批存在着建筑结构松散、设施陈旧、安全隐(yǐn)患大(dà)等问题(tí)，如电线(xiàn)老化、管道等基(jī)础设(shè)施陈旧，给(gěi)住户的生活带(dài)来了很(hěn)大的不便和(hé)安全隐患，并(bìng)且居(jū)住(zhù)体(tǐ)验较差(chà)。

　　2000年以前建成的老旧住(zhù)宅面积小。占比(bǐ)为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左右的(de)家庭没(méi)有独(dú)立卫浴和厨房。这类上世纪(jì)修建的老旧(jiù)小区很难满足现代生活需(xū)求，在未来(lái)大(dà)都(dōu)会被拆迁重(zhòng)建。

　　近(jìn)五(wǔ)成的家庭住宅为(wèi)一居室和二居室，户型偏(piān)小。其中一居室占比为14.9％，二居室(shì)占比(bǐ)为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更(gèng)小，当(dāng)然(rán)这与城市(shì)土地(dì)资源紧张有关。

　　（三）人(rén)均住宅(zhái)面积扩张(zhāng)是未来地产的需求(qiú)驱动力

　　根据(jù)七普(pǔ)数据(jù)测(cè)算(suàn)，2020年城镇家庭户住(zhù)宅(zhái)存量总面积为(wèi)294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两年间农民带房进城(chéng)和老旧小区(qū)拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣(jùn)工(gōng)面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年(nián)住宅存量(liàng)总面积为(wèi)308.16亿(yì)平，人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半(bàn)的家庭人均(jūn)住(zhù)宅建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)小于均值，近4成家庭人均住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积在(zài)30平米(mǐ)以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积(jī)不足19平方米(mǐ)，不及全国人均水(shuǐ)平的(de)一半(bàn)。若去除20％的公(gōng)摊(tān)，可使(shǐ)用的(de)住宅面积仅(jǐn)为15.2平方米。上海(hǎi)市将人均住宅建筑面积低于(yú)15平方米的家庭界定为住宅存在困难，若按这个标(biāo)准(zhǔn)算的话，中国(guó)有11.3％的家(jiā)庭存在住宅困难问题。

　　若人均可(kě)使用(yòng)住宅面积为40平，即人(rén)均住宅建筑面积为50平，只考虑(lǜ)家庭户(hù)人数，需要住(zhù)宅(zhái)总量约390.6亿平，较目前至少(shǎo)新增82亿平。

　　对比(bǐ)发达国家人均(jūn)住宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德国和英(yīng)国都(dōu)高于(yú)40㎡，中国的人均(jūn)住(zhù)宅建筑面(miàn)积(jī)为39.45㎡，相差(chà)不(bù)大(dà)。但若去(qù)除(chú)公摊(tān)面(miàn)积后，中(zhōng)国的人(rén)均(jūn)可使(shǐ)用(yòng)面积为31.56㎡，这(zhè)一差距(jù)将(jiāng)变得(dé)明显。

　　若考虑约1.4亿的集(jí)体户人口，所需(xū)要的住宅总(zǒng)量会更多。

　　四、户均已然(rán)1套(tào)房(fáng)，未来地产还会有需求么？

　　我们测算得到中国(guó)城(chéng)镇家庭户均1套房(fáng)，看(kàn)似已经户户有(yǒu)房。即便如此，中国人(rén)口静态结构和动态趋势演绎，决定了中国未(wèi)来地(dì)产仍有需(xū)求(qiú)释(shì)放。户均1套住宅现实之下(xià)，中国未来城镇住(zhù)宅需求主要来自于四个方面(miàn)。

　　第(dì)一，户均(jūn)人口缩小，家庭户数增多，新(xīn)户购房(fáng)需求扩张(zhāng)。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口数不断下降，六普显示城镇(zhèn)户(hù)均(jūn)人口规模为2.85人(rén)/户，而七(qī)普(pǔ)显示(shì)城(chéng)镇(zhèn)户均人口规模为(wèi)2.62人(rén)/户，一人户(hù)、二(èr)人户(hù)的(de)占比明显上升，人口(kǒu)小家庭化趋(qū)势将继续延续(xù)，导致(zhì)户数会因(yīn)户均人口规模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导致经济发展带来的新增住宅需求(qiú)旺盛。

　　中国经济板块的分化日益明显，资源和(hé)生产(chǎn)要素逐(zhú)步向经(j司马光好学文言文翻译及注释，司马光好学文言文翻译及原文īng)济带、都市(shì)圈(quān)中心城市(shì)流入(rù)，区(qū)域经济资源分配的再集中(zhōng)吸引着人(rén)口(kǒu)流入。人口迁移(yí)势必(bì)涉及(jí)到买房租房，给迁入地住宅市场带来新(xīn)的增(zēng)量。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年常(cháng)住人口增量为72万，而出(chū)生人口(kǒu)为(wèi)44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加人(rén)口仅(jǐn)为6.5万(wàn)人，其人口增长主要受益(yì)于人口迁移(yí)。

　　第三，老旧(jiù)小(xiǎo)区改(gǎi)善性需求依(yī)然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住(zhù)宅和原公有住宅的家(jiā)庭拆迁改建最多。自建房(fáng)家庭(tíng)比例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百(bǎi)分点；原(yuán)公有(yǒu)住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点。二者和（27.1％），再加上其(qí)他住宅(zhái)（5％）与家庭(tíng)住宅建造时间为2000年以(yǐ)前(qián)的比例（31.3％）大(dà)致相吻(wěn)合(hé)。

　　十年间(jiān)新增8473万家(jiā)庭(tíng)户，自建住宅和原公有住宅减少了1282万户，住宅净(jìng)需求增加9755万户(hù)。49％的家(jiā)庭购买(mǎi)商(shāng)品住宅，21％的家庭购(gòu)买二(èr)手房。在新增住宅需(xū)求中，有7成家庭购买了商(shāng)品住宅。租房、购买经济适用房和其他分别占比18％，3％和(hé)9％。未来(lái)随着城中村(cūn)和旧城改造(zào)，商品住宅的占比势必会进一(yī)步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还有约(yuē)81亿平，涉及城(chéng)镇家庭约9000万(wàn)户。破旧(jiù)的城中村、老公有住宅，建(jiàn)筑(zhù)面积小、质量低、基础(chǔ)设施配套差、没有或少(shǎo)有物业管(guǎn)理，居(jū)民追(zhuī)求美好、宜居生(shēng)活(huó)的环境(jìng)，背后的改善性需求有待释放。

　　第四，“住上更(gèng)大房子”的(de)改善性需(xū)求还(hái)将(jiāng)有所增(zēng)加。

　　刚需购(gòu)房受限于资(zī)金，倾(qīng)向于中小户型。已(yǐ)有住宅家庭希望(wàng)提高生活品质，以小换大、以旧换新。2022年底(dǐ)的中央经济工作会议明确指出支持住宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数(shù)为1.71间，无论是否考虑(lǜ)乡(xiāng)村住宅(zhái)因素，中国的人均住宅间(jiān)数较其他国家依旧(jiù)存在(zài)不小差距。

　　住宅舒适度与经济水平有着(zhe)密切(qiè)正向联系。随着经济发(fā)展水平的提高，中国的(de)人均(jūn)住(zhù)宅间数与人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积将随之增(zēng)长。

　　如果说过(guò)去二十年(nián)是中(zhōng)国地(dì)产黄金(jīn)发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在(zài)不足，供(gōng)需出现(xiàn)错配，这是过去二十年房价快速上涨基石。那么未来将是住宅(zhái)质量的(de)供需冲突。房地(dì)产大分化时代已至，这(zhè)种分化不单局限(xiàn)于城市能级之间(jiān)差异，优质小(xiǎo)区和老(lǎo)旧二手房之间(jiān)的差异也将越(yuè)发扩大。

　　风险提(tí)示

　　人口普查数据调查的是人，并(bìng)不是针对住宅，因此可(kě)能存在统计偏差(chà)。商品住宅占比(bǐ)实际值可能偏低，其增速可能(néng)超预期。

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