近两年火爆的(de)创新产(chǎn)品公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆(lù)续迎(yíng)来(lái)除息日，公募REITs整体呈现(xiàn)出(chū)高比例稳定分红，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年可供分(fēn)配(pèi)金(jīn)额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人士(shì)对此表(biǎo)示(shì)，强制分红(hóng)机制是公(gōng)募REITs主要特征之一，稳定分红体现出该类产品(pǐn)长期投资价值，通过(guò)观测经营活动现金流、可供分配(pèi)现金等指标，也是观察(chá)REITs项目底层资产(chǎn)运(yùn)营(yíng)情况的“窗口(kǒu)”。他们也(yě)提醒普通投资者注意(yì)，与产(chǎn)权类(lèi)项目(mù)相比，特许(xǔ)经营REITs项目在(zài)经营权到期后不(bù)再(zài)产生现金收益，特许经营权分红目前(qián)已包(bāo)含了利润(rùn)分配和本金的归还，在选(xuǎn)择投资(zī)标的时应(yīng)了解资(zī)产类型和分红的特(tè)征。

　　15只公募(mù)REITs产品分红

　　平均(jūn)分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来除息日，此外尚有(yǒu)6只REITs实际分(fēn)配情(qíng)况(kuàng)尚未公(gōng)布。整体(tǐ)来看，公募REITs呈现出了高(gāo)比例的稳定分红(hóng)，15只公(gōng)告2022 年可(kě)供(gōng)分配金额的公(gōng)募REITs产品中，2022年(nián)全年分配金额占可供分配(pèi)金额(é)比例(lì)平均(jūn)为98.89％，且(qiě)绝大部分分配(pèi)比例在96％以(yǐ)上。

　　中金基金相关(guān)负责人对此表示，投资公募REITs的主要收益(yì)来源为持有期(qī)分红收(shōu)益，以及基金份额交易价格的变化(huà)。基金份额二级(jí)市场价格受到(dào)公募REITs资(zī)产运营情况及市场因素的综合影响(xiǎng)，较(jiào)易(yì)引起波动。与此相比，基金分红(hóng)预期(qī)则更有规律可循。公募REITs的分红主要来(lái)自基础设(shè)施(shī)资产的经营现金(jīn)流(liú)，投资人(rén)通(tōng)过基金募集材料和(hé)信息披露文(wén)件，结合行业及(jí)市场情况，可以分析基础(chǔ)设施(shī)项目的(de)经营业绩，作为进(jìn)行投(tóu)资决策(cè)的重要(yào)参考。

　　“相对于(yú)基金(jīn)份额(é)二级市场价格变(biàn)化导(dǎo)致的浮盈(yíng)或(huò)浮(fú)亏，分红作为基金(jīn)份额持有人(rén)实(shí)际获得的现金收益(yì)，对于长期投资者更(gèng)具参考(kǎo)价值(zhí)。”中(zhōng)金基金(jīn)相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中(zhōng)心运营高(gāo)级副总监(jiān)李华平也表示，根据《公(gōng)开募集(jí)基础(chǔ)设施(shī)证券投(tóu)资基金指(zhǐ)引（试行(xíng)）》及(jí)相(xiāng)关法规(guī)要(yào)求(qiú)，基础设施基金应当(dāng)将90％以(yǐ)上合并后基(jī)金年(nián)度可分配金额以(yǐ)现金形式分配(pèi)给投(tóu)资(zī)者(zhě)，强制分红机制是公募REITs的主要(yào)特征之一，稳定的分(fēn)红(hóng)机制(zhì)体现出REITs产品长期投资价值(zhí)。

　　中航(háng)基(jī)金也认为，从投(tóu)资角度来看，基础(chǔ)设施公(gōng)募REITs同(tóng)时(shí)具备“股性”和“债性”双重特点。二级市场价格反映这类产品“股(gǔ)性”的一面，分红(hóng)体现了这类(lèi)产品的“债性(xìng)”特(tè)点。公(gōng)募(mù)REITs有强制分红(hóng)要求，分红类似于债券派息，但不等同于债(zhài)券的固定利息回报，而是由可供分配现(xiàn)金(jīn)决定(dìng)。

　　从机构(gòu)投资者的角度来(lái)看，一方面是公募(mù)REITs丰富了机构投资者的投资(zī)品类(lèi)，为资产配置多元(yuán)化提(tí)供抓手(shǒu)，具有较强的配置价(jià)值。另(lìng)一方面，公募(mù)REITs的分红能够(gòu)帮助机构投资(zī)者稳定收益。机构(gòu)投资者(zhě)公募REITs能够通过(guò)分红获取相对于投资债券相对(duì)高(gāo)的收益(yì)性，在有效控制风险的(de)前提(tí)下(xià)，增厚资产包收益，起(qǐ)到投资(zī)“压舱石(shí)”的作用。

　　分红除(chú)了(le)投资(zī)收益“落(luò)袋为(wèi)安”外，市(shì)场对于未来分红(hóng)水平(píng)的预期(qī)，也是影(yǐng)响(xiǎng)REITs基金二级市(shì)场(chǎng)价格走势的(de)关(guān)键(jiàn)因(yīn)素之一。

　　从近期公(gōng)募REITs的二级市场表现(xiàn)看(kàn)，截至4月21日，今年(nián)以来中证REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点(diǎn)，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基(jī)指数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观经济的(de)影响，可分(fēn)配金额完成率(lǜ)不达预(yù)期(qī)，一(yī)定程度上影响了公募REITs二级市场的价格。”李华平称，公募REITs二级市场的价格波(bō)动受多重(zhòng)因素的影响，投(tóu)资收益是影(yǐng)响(xiǎng)REITs二(èr)级市场价格的主要因素之(zhī)一，而(ér)稳定(dìng)的分红有利(lì)于吸引投资者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关负责人(rén)也表示，近期经济预期恢复，一方面市场热点呈(chéng)现(xiàn)向股票和债券(quàn)回归(guī)的过程；另(lìng)一(yī)方面，基础设施项目的(de)经营业绩相对经济活力的(de)改善有一定的滞后性。

　　此外，公募(mù)REITs在(zài)分红除(chú)权(quán)日，将(jiāng)对基(jī)金份额(é)的开(kāi)盘指导价做调减(jiǎn)处理，调减金额根(gēn)据单位基金(jīn)份额的(de)分红金额(é)进行计(jì)算。除权操作是对分红前后基(jī)金份额净值变化的(de)修(xiū)正，使投(tóu)资人在基金分红(hóng)前后(hòu)均可以(yǐ)获得公平的投资机会。

　　“分红可(kě)增(zēng)强投(tóu)资者(zhě)长期投资的信心(xīn)，同(tóng)时需结合持(chí)有产品的特性，关注(zhù)二级(jí)市场扰(rǎo)动对整体收益的影响程(chéng)度。”中航(háng)基(jī)金相关(guān)人士也称。

　　特许经营权分(fēn)红包括利(lì)润分配和本金归还

　　普通投资者应了(le)解底(dǐ)层资产情况

　　多(duō)位业(yè)内人士还提醒，与现有公(gōng)募基金分红前提是本金之上的增值部分不同，特许经营权(quán)REITs基(jī)金运(yùn)作期(qī)间的(de)“分(fēn)红”界(jiè)定为“分派”更(gèng)为准确，分派的是本金与增值两个部分，两(liǎng)个部分之间的(de)比例(lì)是变动的，与现(xiàn)有公募基金分红(hóng)差异很大，大多数普(pǔ)通(tōng)投资者可(kě)能把“分派”金额(é)误认为是持(chí)续分(fēn)红(hóng)。一(yī)旦(dàn)30年、40年、50年、60年等合同年限到期后(hòu)基(jī)金价(jià)值面(miàn)临极大不确定性，这是该类投资者(zhě)应该注(zhù)意的情况(kuàng)。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特许(xǔ)经营权(quán)类和产权类两大资产(chǎn)类型，持有产权类(lèi)产品的收益主要包括每年于令仪不责盗文言文翻译注释，于令仪不责盗古文翻译的(de)现(xiàn)金分红及资产增值的(de)收(shōu)益，而持(chí)有特许经营类产品(pǐn)的收益(yì)主要来自项目(mù)每年(nián)的现(xiàn)金(jīn)分红(hóng)。其中，特许经营权类资产的分红包括了利(lì)润分(fēn)配和本金的(de)归(guī)还(hái)，两者的比率也是变(biàn)动的(de)，对特许(xǔ)经营权类(lèi)资产的公募REITs可(kě)以(yǐ)内(nèi)部(bù)收益率（IRR）来衡(héng)量投资收益。普(pǔ)通(tōng)投资者在选择投资(zī)标的时(shí)，应了解公募REITs底层资产(chǎn)的类(lèi)型(xíng)。

　　中航基金也表示，从细分(fēn)来看，各(gè)类公募REITs分红(hóng)因底(dǐ)层(céng)资产属性不同而形成(chéng)区别(bié)。特许经营权类的公募REITs产品因其(qí)分(fēn)红相(xiāng)当于包含“本(běn)金+收益(yì)”，分红(hóng)相对较多，债性偏(piān)强。而产权类(lèi)的(de)公募(mù)REITs分红主要为“收益(yì)”，更看重底层资产的(de)价值增值，所(suǒ)以相对股(gǔ)性偏强。普通(tōng)投(tóu)资者在选择(zé)公募REIT时，需(xū)要考虑底层资产属(shǔ)性，对所选择产(chǎn)品(pǐn)的二级市场价(jià)格(gé)和分红有合理预期。

　　中金基(jī)金相关(guān)负责人也(yě)认为，与产权类项目相比，特许经(jīng)营项目在经营权到期后不再能产(chǎn)生现金收益(yì)，因此将可供分配金额的分配(pèi)理解为(wèi)“分派”比(bǐ)“分红”更加准确。基于这(zhè)个特点，剩余(yú)经营期(qī)限(xiàn)较(jiào)短的(de)特许经营项目，通常具备更高(gāo)的分派率水平。对于剩(shèng)余期限较长的(de)特许(xǔ)经营权项(xiàng)目，即使分(fēn)派率(lǜ)相对较低，也有足(zú)够(gòu)年限收回本金并取(qǔ)得收益。

　　中金(jīn)基金该负责人(rén)提醒投资者注意，特许经(jīng)营权项目的分派(pài)金(jīn)额包含了投资本金，在不进行扩募的情况下，基金份(fèn)额单(dān)价随(suí)着分派进度逐年下降是正常(cháng)现象，投(tóu)资特许经营权(quán)REITs的(de)收(shōu)益来自项目剩(shèng)余(yú)期限产生的现(xiàn)金流。

　　“与特许经营(yíng)项目相比，产权类项目的土地或建筑的剩余使用年限(xiàn)一般较长，再加上到期后通(tōng)过(guò)对建筑的更新改(gǎi)造或补(bǔ)缴土地(dì)出让(ràng)金等追(zhuī)加(jiā)投资(zī)，有机(jī)会进一步延长经营(yíng)期限。这种(zhǒng)类似永续经营的假设反映(yìng)在基(jī)础(chǔ)资(zī)产的估(gū)值上，使产(chǎn)权类(lèi)REITs具备更(gèng)显著的资产(chǎn)投资属性(xìng)。”该负责人(rén)称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项目底层资产运营(yíng)情(qíng)况

　　在基金分红的时(shí)点(diǎn)，多位业内人士(shì)还表示，在产品(pǐn)分红期，投资者可以观(guān)测经(jīng)营活(huó)动现金(jīn)流、可供分配于令仪不责盗文言文翻译注释，于令仪不责盗古文翻译现金、内部(bù)收益率等指(zhǐ)标，来观(guān)察和(hé)评估项目底层资产的运营情况。

　　中航(háng)基(jī)金表示(shì)，年报指标(biāo)中，跟现金相关(guān)的指标有(yǒu)两个(gè)：一是年报中披露(lù)的经营活动现金流，二是可供分(fēn)配(pèi)现金(jīn)，二者存在本质性(xìng)区别(bié)。经营活动产(chǎn)生的现金净流量(liàng)是指企业(yè)经营、筹资、投资产生(shēng)的现(xiàn)金流，基于企业本(běn)身经营活动产生；可供分配(pèi)的现金实质上是从EBITDA出发，对非现金影响利润表(biǎo)的(de)项目进(jìn)行调整，加期初现金，最终得到的账面现金。

　　李华平也表(biǎo)示，公募REITs作为资产配置(zhì)新选择(zé)，投资价值体现(xiàn)在相对股债市场独立的(de)资产配置功能，比较适合(hé)长期(qī)持有(yǒu)。建议投资者对经(jīng)营(yíng)权类的资产可以更多关注内部收(shōu)益率的高(gāo)低，对(duì)产权类的(de)资(zī)产更多关(guān)注(zhù)分派率高低。因为公募REITs可分配(pèi)收益主要来自底层(céng)资产的经营净现(xiàn)金流(liú)，所以底(dǐ)层资产运营情况直(zhí)接影响投资回报，投资者(zhě)可综合考(kǎo)虑原始权益人综(zōng)合实力、运营管理机构实(shí)力、公募(mù)基金管理人实力等(děng)多(duō)重因素来选(xuǎn)择投(tóu)资标的(de)。

　　中信证(zhèng)券研报也显示(shì)，公募(mù)REITs进入(rù)密集分(fēn)红期，由(yóu)于(yú)分红交易带来的短(duǎn)期博弈机会仍在，叠加此(cǐ)前(qián)市场接连回调，建议投资者关(guān)注有基本面支撑、填(tián)权效(xiào)应相对明显(xiǎn)、同时分红规模较(jiào)为可(kě)观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均(jūn)会载明REITs在(zài)发(fā)行首(shǒu)年(nián)及次年的可(kě)供分配金额预测。投资者(zhě)可以将REITs的(de)实际分红金额与募集材料(liào)中披露预测(cè)进行比(bǐ)较分(fēn)析，结合经济及市场的实际环境(jìng)，对(duì)基础(chǔ)设施项目的运营业(yè)绩及REITs的管理能力(lì)进行判(pàn)断。”中金基(jī)金上(shàng)述(shù)负责人(rén)也称(chēng)。

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