OPPO宣(xuān)布关停(tíng)旗下(xià)芯片子公司(sī)哲库科(kē)技，引发(fā)了公募REITs扩募风波，如今(jīn)，二级市场的影响仍未停歇。

　　Wind数据(jù)显(xiǎn)示，5月(yuè)15日，华安张江光大(dà)园(yuán)REIT开盘(pán)继续(xù)延续此前几日的下(xià)跌(diē)走势(shì)，午后跌幅(fú)一度扩大，尾(wěi)盘有所(suǒ)拉升，全天收跌6.22％，最近3个交易日跌幅(fú)超过9.69％。

　　此前，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT曾发布公告，紧急回(huí)应称，哲库科(kē)技(jì)是其扩募拟新购(gòu)入(rù)基(jī)础设(shè)施资产张(zhāng)润大厦的重要承租(zū)方之(zhī)一(yī)，目前未收(shōu)到哲库科技及OPPO方面(miàn)关于停止执(zhí)行已签(qiān)租赁协议的通(tōng)知(zhī)。同时，在(zài)公告中，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT进一步表(biǎo)示，原始权益人将继续(xù)密切关注(zhù)哲库科技后续(xù)情况，积极做好(hǎo)相关应对。

　　此外，张(zhāng)江(jiāng)REIT拟扩募购入项目的原始权益人(rén)相关负责人也表(biǎo)示，近期已同步启动了应(yīng)急预案，排摸储(chǔ)备租户，积极应对哲库提前退租(zū)的(de)可能事项。由(yóu)于张润大厦是全(quán)国首批(pī)REITs申(shēn)报扩(kuò)募项目，公司领导高度重视，浦东新区国资委也高(gāo)度关注。

　　多位(wèi)业(yè)内人士表示，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT近期市(shì)场波动较大，但其实不动(dòng)产(chǎn)公募REITs项目短期出租率下跌(diē)并不(bù)会(huì)从根本上影响其内外价值，投资(zī)者应理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二(èr)级(jí)市场价(jià)格(gé)继(jì)续(xù)波动

　　本周(zhōu)，OPPO关停旗下芯片(piàn)子公司哲库科(kē)技的事件(jiàn)继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华安张江(jiāng)光大园REIT以3.726元的价格小幅低开，此后二级市场价格开(kāi)始震荡走(zǒu)低，午(wǔ)盘(pán)收跌6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌幅一度扩大(dà)到(dào)8.30％，随后价格有所回升，最(zuì)终(zhōng)报收3.512元，全天(tiān)跌(diē)幅6.22％。

　　受近期不利(lì)消息影响，华(huá)安(ān)张江光大园REIT最近几个交(jiāo)易日二级市(shì)场价(jià)格表现欠佳(jiā)，5月11日(rì)以(yǐ)来，3个交易日跌幅达(dá)到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以(yǐ)来(lái)，华(huá)安(ān)张江(jiāng)光(guāng)大园REIT累计(jì)涨幅超过(guò)24％，在全市场公募REITs中位居前列。

　　从5月15日公(gōng)募(mù)REITs市场(chǎng)整体(tǐ)表现上看(kàn)，目前上市的8只产业园(yuán)区基础设施REITs中，仅博时(shí)招商蛇口产(chǎn)业(yè)园(yuán)REIT微幅上涨，其(qí)余7只均有不同(tóng)程度下(xià)跌，8只产业园(yuán)区基(jī)础设施REITs5月15日平(píng)均跌幅1.38％。今年以来平(píng)均跌幅5.17％。

　　“此前，张江(jiāng)REIT一(yī)季报中已经披露(lù)张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园项目出租率有(yǒu)所下降，如今拟扩募的(de)项目(mù)又遭遇突(tū)发事件，因(yīn)此导(dǎo)致二级市场价(jià)格出现波动(dòng)。”一位(wèi)业(yè)内人士分析称(chēng)。

　　不过，在(zài)上述人(rén)士看来，尽管(guǎn)出于(yú)风险规避(bì)的(de)原因，最(zuì)近(jìn)几定向直招士官到底是不是坑，定向直招士官是个坑亲身经历个交易日场内资金有所流出(chū)，但是，不动产公募REITs项目短(duǎn)期出租率下(xià)跌并不会从根本上影响(xiǎng)其内外价值。

　　他也同时表示，目前(qián)随(suí)着二级市场价格下跌(diē)，风险也得到一定(dìng)释放，但是(shì)价(jià)格涨(zhǎng)跌(diē)会(huì)受(shòu)到(dào)基本面、情绪(xù)面(miàn)等多重因(yīn)素(sù)影响，不好判断价格是不是已经完(wán)全触底。

　　此外，还有一(yī)位(wèi)业(yè)内(nèi)人(rén)士表示，今年整(zhěng)体REITs市场表现低(dī)迷，不(bù)少(shǎo)产品年(nián)内二级(jí)市场跌幅较大，其(qí)实有些隐含收益率高的产品具备一定的投资价值，很适合稳健类投资者。此外，伴随(suí)着经济复苏(sū)的步伐，产业(yè)园区(qū)、物流类(lèi)等(děng)定向直招士官到底是不是坑，定向直招士官是个坑亲身经历REITs产(chǎn)品(pǐn)具备一定的投资价值。

　　先(xiān)锋瑞驰私募基(jī)金执(zhí)行(xíng)董事高(gāo)如(rú)星对此表(biǎo)示，若张江园区最终(zhōng)能顺(shùn)利解决招(zhāo)商，平稳(wěn)过(guò)度对经(jīng)营现金流没(méi)有造成大的影响，“事件性利空下(xià)调至(zhì)得(dé)这么急、这么(me)深，加(jiā)上(shàng)前期本(běn)身园区类(lèi)资产就回调不少了，这就是黄(huáng)金坑。”不(bù)过，他也强调，最(zuì)终还是落到租金收入受(shòu)不受(shòu)影响，影响(xiǎng)多大，估计园区(qū)会最终解(jiě)决。

　　张江(jiāng)REIT紧急回应(yīng)

　　扩(kuò)募路上再迎接(jiē)考验

　　5月12日，OPPO宣布关停(tíng)旗(qí)下芯片子公司哲库科技。随后5月12日晚，华安(ān)张江光大园REIT发布(bù)公告，紧急(jí)回应称，哲库科技(jì)是其扩(kuò)募拟(nǐ)新购入基(jī)础设施资(zī)产张(zhāng)润大厦的(de)重要承租方(fāng)之(zhī)一，目前未(wèi)收到哲库(kù)科技及OPPO方面关于停(tíng)止执行已签租赁协议(yì)的通知。同时，在公告中，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT进一步表示，原始权益人将继(jì)续(xù)密切(qiè)关注哲(zhé)库科技后(hòu)续情况(kuàng)，积极做(zuò)好(hǎo)相关(guān)应对。

　　此前(qián)，张江(jiāng)REIT因其一季报中(zhōng)披(pī)露的张江(jiāng)光大园项目出租率下降事(shì)项，一度二级(jí)市场价格出(chū)现(xiàn)回落。在随后召开的(de)业绩说明会中管理人(rén)就相关事项进(jìn)行了解(jiě)释说明，市(shì)场(chǎng)信心得到了(le)一(yī)定提振，二级市场价(jià)格表现(xiàn)也趋(qū)于平稳。据了解，张江(jiāng) REIT在5月11日召开的线上(shàng)和线下的扩募说明会上(shàng)，运营团队表示了对张江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)项(xiàng)目的信心，预计签(qiān)署意(yì)向书和(hé)合同(tóng)谈(tán)判中的储备(bèi)租户(hù)正(zhèng)常转化后，项目出租率将得到(dào)回(huí)升。没想到仅过了不到三周的时(shí)间，张江REIT的扩募之路又迎来了新的考验。

　　因张(zhāng)江(jiāng)REIT的(de)上述公告引起(qǐ)了市场各方的广泛关注(zhù)，张江REIT拟(nǐ)扩募购入项(xiàng)目的原始权益(yì)人相(xiāng)关负责人坦言，事发(fā)突然确实始料未及，在获悉OPPO关停(tíng)哲(zhé)库科(kē)技消息的第(dì)一时间即奔赴(fù)现场进行(xíng)了(le)沟通和核实工(gōng)作(zuò)，并同步启动(dòng)了应急预(yù)案(àn)，排摸储备租(zū)户，积极(jí)应对哲(zhé)库提前(qián)退租的可能事项。由于张润大厦是全国首批REITs申(shēn)报(bào)扩募(mù)项目，公司领(lǐng)导高度重(zhòng)视，据悉(xī)新区国资委也(yě)高度关注。

　　当谈及储备租户(hù)情况，相关(guān)负责人介绍说，目前储定向直招士官到底是不是坑，定向直招士官是个坑亲身经历备租户还(hái)是比较(jiào)丰(fēng)富(fù)的，覆盖(gài)了芯(xīn)片测(cè)试、人工智能、航天产业、信(xìn)息技术等产(chǎn)业客户，租赁意向面(miàn)积超过了2万(wàn)方。从意向储备转化(huà)为实际租户需要一些时间。

　　“我们正(zhèng)在着手通过签(qiān)署租赁意向书来尽快锁(suǒ)定一些重要(yào)租户。虽然收了(le)三个月履约(yuē)保(bǎo)证金给了我们一些空间，但本着对首批(pī)扩募、对(duì)市场负责的态度，我们肯(kěn)定要(yào)全(quán)力与时间赛(sài)跑，把这些面积在短期内完成去(qù)化。”相关负(fù)责人说(shuō)道。

　　张(zhāng)江REIT已持有的(de)同区域的张(zhāng)江光大园项目一季度末也有将近30％的(de)空(kōng)置率，原始权益人(rén)有那么多储备租户，之前(qián)的空(kōng)置率为何未(wèi)能得到解决。

　　对此相(xiāng)关负(fù)责人解释，张江光大园一直以来都坚持以市场(chǎng)化运营为导向(xiàng)，历(lì)史运营表现(xiàn)稳定(dìng)，租户(hù)的调(diào)租和换租都属于正常情况，而这次项目(mù)的大租户退租(zū)正好发生在市场活(huó)跃度的短(duǎn)期低点(diǎn)，目前市场情况已有所(suǒ)好转。在看到出租率下滑情况没有得到(dào)及时(shí)修复后，张江(jiāng)这边也作了一定的(de)资源调(diào)配和倾斜，引入了(le)一些储备(bèi)租户。

　　另外，张润(rùn)大厦和张江光大(dà)园(yuán)项目在(zài)给(gěi)租(zū)户的分隔(gé)空间、交(jiāo)付标准(zhǔn)、租金水平等方面也有一些差异化(huà)，张润大厦多是两千多平(píng)的大平层(céng)，楼的成新度(dù)高一些(xiē)，单价也(yě)贵一些，张江光大园单(dān)层(céng)以一千(qiān)平的面(miàn)积为主，还有一些独栋形态的(de)物业。租户自身也会有诉求，也会根(gēn)据自身需求(qiú)和预算(suàn)挑选区域内的(de)不(bù)同物业。

　　“如果扩募(mù)完成以(yǐ)后(hòu)，新老资产的管(guǎn)理(lǐ)人都变成了一家，后续我们在资源共享(xiǎng)和联合营(yíng)销方面(miàn)能更加(jiā)充(chōng)分发挥(huī)协同效应(yīng)，相信(xìn)可(kě)以做得更好(hǎo)。”上述(shù)负责人补充说道。

　　最后(hòu)谈及对于(yú)张江REIT的定位和(hé)展(zhǎn)望，相关负责人表示(shì)，张江集团和张江高科目前在管(guǎn)资产约五百(bǎi)万方(fāng)，还有一些其他在开发的储备(bèi)项目，这些(xiē)都(dōu)将成为(wèi)张(zhāng)江REIT实现打造张江园区(qū)产业空间资产上市平台目标(biāo)的坚实后盾(dùn)和储(chǔ)备资源。“我们(men)非常重视张江REIT这个(gè)资本平台和它(tā)未来的发展。”相关负责人表(biǎo)示，“这次扩募(mù)是(shì)我们(men)实现基金(jīn)扩容(róng)的第(dì)一步，也(yě)是至关(guān)重(zhòng)要的一(yī)步，眼下(xià)我(wǒ)们可能(néng)面临(lín)了(le)一些突发情况需要(yào)解决，但是(shì)这和我们在张江科(kē)学城(chéng)这(zhè)三十年建设发展(zhǎn)过程中(zhōng)所经历(lì)的相比，只能算是一个非常(cháng)小的插(chā)曲。我(wǒ)们(men)有信(xìn)心(xīn)排除万难，尽一切可能化解当前突发事件(jiàn)的所有负面影响，维持预期和市场的信心(xīn)。”

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