戴自动蝴蝶去上班感受，带自动蝴蝶去上班

　　饱受(shòu)争议(yì)的二手(shǒu)房(fáng)交易(yì)中介费问题，正(zhèng)逐渐得到(dào)监(jiān)管部门(mén)的重视。

　　5月8日(rì)，住建部、市场(chǎng)监管总局联合发布了关于规范房地产(chǎn)经纪服务(wù)的意(yì)见。意见提及(jí)，近年来，部(bù)分(fēn)房(fáng)地产经纪(jì)机(jī)构(gòu)存在利用(yòng)房源客(kè)源优势收取(qǔ)过高费用、未(wèi)明码标价、捆绑收费、滥用客户个人信息等问题(tí)，加重交(jiāo)易当事人负担、侵害(hài)其合法权益。

　　基于上述背景，两部门从(cóng)加强从(cóng)业主体管理(lǐ)、明确经纪服务内(nèi)容、合(hé)理确定经纪(jì)服务收费(fèi)、严格实行(xíng)明码标(biāo)价等十方面，提出了意(yì)见。

　　中原地(dì)产首席分析师张(zhāng)大伟称，随着城市发展，一二线城市二(èr)手房(fáng)交(jiāo)易占比逐(zhú)渐(jiàn)增加。以北京、上海为例，二手(shǒu)房(fáng)占市场(chǎng)成交比(bǐ)例超过80％，大量(liàng)二手房成交依(yī)赖中(zhōng)介居间(jiān)成交，房地(dì)产调控重心逐渐从开发商(shāng)过渡到中介公司(sī)。

　　广东省城(chéng)规院住房政策(cè)研究中心首席研(yán)究员李戴自动蝴蝶去上班感受，带自动蝴蝶去上班宇嘉表示，买房对居民来说(shuō)属(shǔ)于金额不低(dī)的大宗交易(yì)，由于二手房交(jiāo)易成本较(jiào)高、交易周期较长，具有(yǒu)非常强的专业(yè)性，居民往往通(tōng)过中(zhōng)介来完成。但很多中介利(lì)用(yòng)信息不(bù)对称等问题，将(jiāng)非必要的收费夹带其中，如收(shōu)取过桥融资、按揭费、担保费等，对居民造成额外(wài)的负(fù)担，而且这(zhè)些服(fú)务事(shì)项(xiàng)并未(wèi)明码标价。

　　对(duì)于二(èr)手房(fáng)市场交易过程中存在的“乱象”，李宇嘉指出，对包括经纪服务在(zài)内的相关市(shì)场交易行为(wèi)及其主体进(jìn)行规范和(hé)秩序整顿(dùn)，是房地(dì)产市场管理和调控的主题。“当下，推进(jìn)这项工作的意义更大，也更急(jí)迫。”

　　中介收费问题成监管重点

　　二(èr)手(shǒu)房市场中，历(lì)来对(duì)房(fáng)地产经纪服(fú)务(wù)行业关注(zhù)最(zuì)多的一个话题，便是房地产经纪服务费的(de)问题。

　　张(zhāng)大伟认为，未来(lái)相关(guān)部门主要(yào)监(jiān)管的重点，将是对房地产经(jīng)纪(jì)服(fú)务收费及戴自动蝴蝶去上班感受，带自动蝴蝶去上班(jí)中介(jiè)交(jiāo)易进行规范。

　　在热点城市，二手房(fáng)屋交(jiāo)易过程中，部(bù)分价值(zhí)不菲的房屋(wū)，往往要缴纳一(yī)笔金额不低的中介(jiè)费。以北京某房地(dì)产(chǎn)经纪(jì)服务机构(gòu)2.7％的服务(wù)费率计算，一套1000万(wàn)元(yuán)的房屋，中介费约为27万。

　　在合(hé)理确定经纪服务(wù)收费上，两部(bù)门在此次(cì)意(yì)见中提及，房地(dì)产经(jīng)纪机构要合理降(jiàng)低住(zhù)房(fáng)买卖和(hé)租赁(lìn)经纪服务费用。鼓励按照成交(jiāo)价格越(yuè)高、服(fú)务费率越(yuè)低(dī)的原则实行(xíng)分档定价。引(yǐn)导由交(jiāo)易双方共(gòng)同承担(dān)经(jīng)纪服(fú)务费用(yòng)。

　　据张大伟介(jiè)绍，目前房(fáng)地产经纪服务(wù)收(shōu)费标准的最(zuì)早依据是1995年国(guó)家计委(wěi)建设部下发的《关于房地产中介服务收费的通知》（971号文(wén)），其中第六条规定：房屋买卖代理(lǐ)收费(fèi)，按成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北(běi)京市执(zhí)行(xíng)的2014年更新后的(de)收费标准，即根据这样的规定：“少(shǎo)数特别(bié)复杂(zá)的住宅买卖经纪服务(wù)，经(jīng)交易各方协商(shāng)同意，可在规定的(de)收费(fèi)标准基础上(shàng)适当上(shàng)浮，上浮幅度最高不得(dé)超(chāo)过(guò)10％。”这(zhè)意(yì)味着，当前(qián)北京二手房中介费上(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表示，本着“简政放权”的精神，北京2015年取消了房地产(chǎn)中介服(fú)务等57个政府定价，房地产经纪服务收费多少由各(gè)中介(jiè)机构自行(xíng)决定。

　　“房产中介机构在实际(jì)收取费用过程中(zhōng)，相关监管部门当前(qián)并未明确具体的中介费率，中介机构仅需在服务(wù)过(guò)程中对收费标(biāo)准(zhǔn)进行明码(mǎ)标价即可。而(ér)房(fáng)地产经纪服务机构在具体收取过程中(zhōng)，会结(jié)合(hé)房屋(wū)价值及工资标准，综(zōng)合计(jì)算出合适的中介费率。”张(zhāng)大伟补充道。

　　对于(yú)明码标价(jià)问题，两部门在此次意(yì)见中提(tí)及，房地产(chǎn)经纪机构应当(dāng)在经营(yíng)门店、网站、客户端等场(chǎng)所或渠道(dào)，公示服务项目、服(fú)务(wù)内容和收(shōu)费(fèi)标准，不得混合标价和捆绑收费(fèi)。房(fáng)地产经(jīng)纪机构提供的基本服务(wù)和(hé)延伸服务，应当分别(bié)明确(què)服务(wù)项目和收费标准。房地产(chǎn)经纪机构(gòu)收费前应当向交易当事人出具收费(fèi)清单，列明收(shōu)费标准、收费金额(é)，由当事人(rén)签(qiān)字(zì)确认。

　　另外，对收(shōu)费明显高于市场平均水平的房(fáng)地产经(jīng)纪(jì)机构(gòu)，住房和(hé)城乡(xiāng)建设部(bù)门将会同市场监管等部门(mén)采(cǎi)取约谈等综合(hé)措施进行重点监管。市场监(jiān)管部门会(huì)同有(yǒu)关部门(mén)依法(fǎ)查(chá)处(chù)不按规定明码标价、操纵(zòng)经(jīng)纪(jì)服务收(shōu)费(fèi)等(děng)违反价格和反垄断法律法规的行为。对房(fáng)地产经纪机(jī)构相关(guān)违法(fǎ)违规信息，市场监管部门要依法依规纳(nà)入国(guó)家企业(yè)信(xìn)用信息公(gōng)示系统(tǒng)。

　　房屋(wū)中介(jiè)费要(yào)降了？

　　鼓励按照成交(jiāo)价格(gé)越(yuè)高、服务费率(lǜ)越低(dī)的原则实行分档定(dìng)价，是否意味着(zhe)，未来豪(háo)宅的(de)中介费有望(wàng)大(dà)幅(fú)降低？

　　中原地产华南(nán)区总裁兼深圳中(zhōng)原(yuán)总经理郑叔伦称，住(zhù)建部发文鼓励按照成(chéng)交价(jià)格越(yuè)高(gāo)、服(fú)务费(fèi)率(lǜ)越低的原则实行分(fēn)档定(dìng)价，合(hé)理降低住房买卖和租赁经纪服(fú)务费用，主要还是规范行(xíng)业，打(dǎ)击收费过高的经(jīng)纪机构(gòu)，但对市场影响有(yǒu)限(xiàn)，“以深圳(zhèn)为例，深圳(zhèn)市场豪宅和普宅本来(lái)收(shōu)费(fèi)就不同，各(gè)家收费普遍在合理范围内，加上经纪服务费用对市场的(de)影响不大(dà)。”

　　张(zhāng)大伟指(zhǐ)出，由于当前(qián)两部门提出的意见仅为鼓(gǔ)励性质，即只是(shì)纲领性文(wén)件而非规定，未来如何(hé)具体认定其中的细则(zé)，还需要看各城(chéng)市落地执行情况。

　　不(bù)过，张(zhāng)大伟表示，“从目前(qián)市场看(kàn)，经(jīng)纪服务领域的(de)调整改善(shàn)、规范化，有利于(yú)行(xíng)业健康发展。同(tóng)时(shí)，由于二手房(fáng)很(hěn)多房源在产权方面(miàn)有瑕(xiá)疵，如产权抵押、不同(tóng)税费等都(dōu)可能对交易产生影响，这对房(fáng)地产(chǎn)经纪服务行业的专业性提出(chū)更高的要求。”

　　58安(ān)居(jū)客研究院研(yán)究总监陆骑麟指出，在二手房(fáng)买卖过程中，原本应该由上下家各支(zhī)付(fù)一(yī)半的中介费，但(dàn)在一些热点城(chéng)市的二手房交易过程中，往(wǎng)往(wǎng)会有这样(yàng)的情形(xíng)，因部分购房(fáng)者处于弱(ruò)势(shì)地位，从而会出现中介费及税费(fèi)均由购房者来承担(dān)。即使一些房东愿意承(chéng)担中介费(fèi)，这部分费用也可(kě)能通(tōng)过转嫁的方式(shì)，在房价中(zhōng)有所体现(xiàn)。

　　“上家把(bǎ)中介费转嫁给下家，市场这种所谓‘约定俗成(chéng)’的情况，一些房产中介公司(sī)将其视为(wèi)向(xiàng)购房者单(dān)边(biān)收(shōu)费的(de)行为。部分(fēn)中(zhōng)介公司(sī)可能会利用其支配地(dì)位，在原先经纪(jì)服务收费(fèi)的基础上，再次向房东收(shōu)取费用，而(ér)这部分费用，房(fáng)东往往(wǎng)会将其转(zhuǎn)再次(cì)转嫁给购房者，这实(shí)际(jì)上(shàng)相当于(yú)变相推高了房价。两(liǎng)部(bù)门(mén)提(tí)出严禁操纵经纪服(fú)务收费，不仅(jǐn)有利于提(tí)高(gāo)交易中(zhōng)操作的透明度(dù)，也(yě)有利于房(fáng)价(jià)的稳定。”陆骑麟(lín)称(chēng)。

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