导(dǎo)读

　　黄金二十(shí)年之(zhī)后(hòu)，当下中国(guó)地产步入大分(fēn)化时代(dài)而(ér)非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去(qù)二十年(nián)是中国房地产市(shì)场黄金二十年。2019-2021年，连续(xù)三年商品住宅销(xiāo)售面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产持续低景气(qì)，有关(guān)中国地产是(shì)否过剩的讨论(lùn)日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清(qīng)中国(guó)城镇存量住宅真实情(qíng)况，据此判(pàn)断中(zhōng)国未来地产趋势。

　　有媒(méi)体渲染中国地产(chǎn)存量(liàng)极度过剩，事实是(shì)否如此(cǐ)？

　　住建部披露全(quán)国有(yǒu)近6亿栋房屋建(jiàn)筑，第(dì)七次人口普查调查数据显(xiǎn)示(shì)城镇家庭(tíng)户人均(jūn)住宅间数为1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑(yí)，中国房子是否真的过剩(shèng)？

　　事实(shí)上住建(jiàn)部(bù)披露(lù)的近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑中，城镇建筑占比(bǐ)不到一成，其中还包括大量(liàng)城镇非住(zhù)宅建筑(zhù)，如商(shāng)业办公楼、学校等，因(yīn)此6亿(yì)栋房屋中(zhōng)城镇住宅占比极(jí)低。

　　七普显示中国城镇居民人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间数为1.06间(jiān)，但居(jū)住舒适(shì)不是人均一间房所能(néng)满(mǎn)足，它与房屋质量、居住面积(jī)、配套设施等(děng)因素密切相关(guān)。中国的人均住宅间数较发达国家还有(yǒu)很大差(chà)距。人均住(zhù)宅间数大于1同(tóng)样不(bù)意味着中国住宅(zhái)市场已经(jīng)饱(bǎo)和(hé)。

　　我们测算发现(xiàn)中国城镇居(jū)民户均1套(tào)房，其中每户持(chí)有商品住宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无直接公布中国家(jiā)庭户均住宅的(de)数(shù)据(jù)，我们(men)根据商品住宅套数、商品住宅占比和城镇家(jiā)庭户数，计算出(chū)城镇家庭住(zhù)宅(zhái)套户比(bǐ)。

　　测算结果显示，目前(qián)城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥(yōng)有0.86套(tào)房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国每户城(chéng)镇家庭才(cái)拥有1套住宅，其(qí)中商(shāng)业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均一套房(fáng)似乎意味着户户有(yǒu)房，然(rán)而事实上中国住宅市(shì)场(chǎng)供需并(bìng)不平衡。

　　国际(jì)数据(jù)显(xiǎn)示(shì)，成熟房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)的住(zhù)宅套户比会(huì)大(dà)于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所(suǒ)以说不平衡，是因为户均一套房(fáng)无法满足流动人(rén)口(kǒu)的租(zū)赁和置业需求。全(quán)国总人口的近三成(chéng)都是流动人口(kǒu)，流动人口会选择在大城市租房挣(zhēng)钱，在老(lǎo)家买房，从(cóng)而产生了额(é)外的住宅需求。

　　即便户均一套(tào)房，中国未来地产仍有四大(dà)新增(zēng)需求动力。

　　第一(yī)，户均人口规(guī)模缩小(xiǎo)，一人(rén)户(hù)、两人户占比不断增加，导致家庭(tíng)户数增多。小家庭(tíng)化趋势将延续，带来新户购房需(xū)求增长(zhǎng)。

　　第二，经(jīng)济板块的(de)分化日姓张的历史名人有哪些 张姓皇帝一共有几位益明显，区域(yù)经济(jì)资源分配的再集中吸(xī)引着人口流入，人口净(jìng)迁(qiān)入城(chéng)市(shì)的(de)新增住宅需求有望持(chí)续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建成的住(zhù)宅(zhái)中，涉及超9000万(wàn)家(jiā)庭、81亿平方米的住宅建筑面积(jī)。促成“老(lǎo)破小”住宅的(de)改(gǎi)造势在必行。

　　第四，中国的(de)人均住宅间数与(yǔ)人(rén)均住宅(zhái)建筑面积均较发达(dá)国(guó)家有着不小差距，“住上(shàng)更大(dà)房子”的改善性需求正(zhèng)在不断增加。

　　黄(huáng)金二十年之后，当(dāng)下中国地(dì)产步入大分(fēn)化(huà)时代而非停滞(zhì)期。

　　如果(guǒ)说过去(qù)二十(shí)年是中国地产(chǎn)黄金发展(zhǎn)期，地(dì)产矛盾(dùn)更多体现(xiàn)为住(zhù)宅供给(gěi)存在不足(zú)，这是(shì)过(guò)去二(èr)十年房价快速上涨基石。那么当下房地产大分(fēn)化时代(dài)已至，大(dà)分化时代下地产矛盾则(zé)更多体现(xiàn)在住宅质量供需冲(chōng)突。

　　地产大分化必将体现(xiàn)在不同能级城(chéng)市之间，不同区域板(bǎn)块之间，不同品质(zhì)住宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言姓张的历史名人有哪些 张姓皇帝一共有几位g>

　　不(bù)久前，官方披露全国(guó)已有近(jìn)6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)，引发热议。从2月以来(lái)，各(gè)大城市二手房(fáng)挂牌量突(tū)然激增，引发一阵二(èr)手房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不(bù)禁担心，中国的房子(zi)是否已经过剩？

　　中国城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)宅到(dào)底是(shì)供给(gěi)过剩，还是供需平衡，或是(shì)仍然存(cún)在(zài)不足(zú)？可惜由(yóu)于(yú)住宅存量(liàng)数(shù)据(jù)并未公布，我(wǒ)们无法直接知(zhī)晓具(jù)体情况(kuàng)。

　　拨(bō)开迷(mí)雾，我们测算(suàn)出中国城镇家庭户均拥(yōng)有住宅套数(shù)，回答当前的(de)房子是否(fǒu)真的过剩了？据此(cǐ)判断未(wèi)来(lái)房(fáng)地产市场会如何发展。

　　一、如何有效观(guān)察中国户均(jūn)拥(yōng)有住(zhù)宅数(shù)量

　　（一(yī)）中国住(zhù)宅数量(liàng)过(guò)剩的直观判断站不住脚

　　今(jīn)年2月，在以(yǐ)全国自然(rán)灾(zāi)害综合风(fēng)险普查工作情况为主题的新(xīn)闻发布会上，负(fù)责人(rén)对外披露：“住(zhù)宅城乡建(jiàn)设(shè)行业获取了全(quán)国(guó)近6亿栋(dòng)城乡房屋(wū)建(jiàn)筑数据以及80多万处市(shì)政(zhèng)设施数(shù)据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房屋建筑，平均(jūn)每(měi)栋建筑住(zhù)不到3人，住宅市(shì)场看似已(yǐ)经过剩。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋建筑中，农村房屋占(zhàn)9成以上(shàng)，以栋数计算(suàn)的(de)城镇房屋实际仅有4700多万栋(dòng)，还包(bāo)括了大量(liàng)商(shāng)业楼、写字楼(lóu)、学校、医(yī)院等非住宅。总的算下来，住宅占比并不(bù)大。

　　第七(qī)次(cì)人口普查数(shù)据公(gōng)布(bù)了中国(guó)城镇家庭户人均住宅(zhái)间(jiān)数为1.06间(jiān)，其中城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户(hù)居民(mín)人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意味着人人(rén)都有房间居(jū)住(zhù)。

　　居住水平不仅与房(fáng)间(jiān)数量有关，更与房屋质量、居(jū)住面积(jī)、配套设(shè)施等因素(sù)密切相关。单(dān)单从(cóng)人(rén)均住宅间数不(bù)能完全反映出城(chéng)镇居民的居住(zhù)水平。

　　中(zhōng)国主要是以家庭为单位(wèi)购买成套(tào)住宅，一套设施齐全的住(zhù)宅(zhái)才(cái)是(shì)城(chéng)镇居民宜居(jū)的(de)选择。

　　（二）中国户均住(zhù)宅的测算(suàn)思路、数据和方法(fǎ)

　　中国城镇居民住宅主要分两(liǎng)大类，一类是商品住宅，另一类是保障房、原公(gōng)有(yǒu)住宅(zhái)、自建房等非(fēi)商品住(zhù)宅。

　　目前缺乏统计数据，并(bìng)没(méi)有直接(jiē)公布(bù)城(chéng)镇住(zhù)宅数量。居民住(zhù)宅相关数(shù)据有(yǒu)两处可以直接公布(bù)，一是每年商品住(zhù)宅销售套数（统计局）；二是居(jū)民住宅来(lái)源（人(rén)口普(pǔ)查(chá)数据）。计算中(zhōng)国(guó)居民户均(jūn)住宅(zhái)数量，我们主(zhǔ)要用到上(shàng)述两组数据(jù)。

　　中国住(zhù)宅改革(gé)始于(yú)1998年(nián)，1998年之前商品住宅(zhái)数量极少，可忽略不计。估算城(chéng)镇居(jū)民(mín)户(hù)均(jūn)住(zhù)宅(zhái)套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商(shāng)品(pǐn)住宅销售套(tào)数相加，我们就能够得到当(dāng)前商品(pǐn)住宅总(zǒng)存量。

　　第二步(bù)，根据城(chéng)镇居民(mín)拥有的商品住宅(zhái)和非商品(pǐn)住宅比例，推(tuī)算得到居(jū)民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居(jū)民拥有(yǒu)的商品住宅总数除以家(jiā)庭户(hù)数(shù)，我们就能够得到(dào)城镇(zhèn)户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　具体计算公式如下：

　　城(chéng)镇家庭(tíng)住宅(zhái)套(tào)户(hù)比=住宅总套数/家庭(tíng)户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总(zǒng)套数）

　　=商(shāng)品住宅(zhái)套户(hù)比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到(dào)底(dǐ)有多(duō)少(shǎo)，目前缺(quē)乏(fá)一个准确统计。我们利用既有统计(jì)数据，大致测算得到(dào)中(zhōng)国存量房地产(chǎn)套数，并进(jìn)一步推算中(zhōng)国城镇家庭户均拥有(yǒu)的住宅(zhái)数(shù)量。

　　（一）城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民户均(jūn)拥(yōng)有商品(pǐn)住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国(guó)商品住宅累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均拥有0.64套(tào)商品住宅（包含现房(fáng)和期房）。

　　中国的(de)房(fáng)地产销售以期房为主，从2019年开始，新房(fáng)销售中期房占比近9成。本文去除商品住宅累计销售套数里的期(qī)房(fáng)销售，得到商(shāng)品住宅(zhái)现房套数(shù)。

　　以2022年(nián)商品住宅现房套数计算为例(lì)：

　　2022年(nián)商品住宅现(xiàn)房套数=截止到2022年商品(pǐn)住宅累(lèi)计销(xiāo)售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售额。

　　主流(liú)房企竣工(gōng)周期在2-3年，并考虑(lǜ)到交房后装修的时间(jiān)，取最大值3年。

　　将商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)现房套数除以家庭户(hù)数，算出：

　　（三(sān)）目前中国城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有0.54套商品现房(fáng)住宅(zhái)。

　　（二）城镇居民户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)住宅1.02套(tào)

　　接下来(lái)我(wǒ)们(men)需要进一步推(tuī)算中国城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)拥有的户均住(zhù)宅套数。

　　首(shǒu)先，七普数据显示中国(guó)城镇居民的住宅结构特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住(zhù)宅(zhái)。其中自(zì)建(jiàn)住宅占比21％，购买商(shāng)品住宅(zhái)占(zhàn)比31.9％、二手房占比10.1％、经(jīng)济适用房占比3.8％、原(yuán)公有住宅占(zhàn)比6.1％，通过(guò)继(jì)承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉租房与其(qí)他住宅。

　　其(qí)次，我们假定(dìng)租赁其他住宅和购买二(èr)手房(fáng)都是商品住宅(zhái)，因此将租(zū)赁其他住宅、购(gòu)买商(shāng)品住宅与购买(mǎi)二手房(fáng)加总，得(dé)到商品(pǐn)住宅占(zhàn)居民所有住(zhù)宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年期(qī)间商品住宅增幅为过去(qù)十年变(biàn)化幅(fú)度的20％，计算(suàn)2011年-2020年(nián)商(shāng)品住宅的实(shí)际变(biàn)化(huà)比例，从而我们估算出2022年商品住宅(zhái)所占(zhàn)比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末，中(zhōng)国平均每户城镇家(jiā)庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但考虑已购期(qī)房，中国(guó)平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如果交房(fáng)顺利(lì)，已购期房会(huì)在2-3年(nián)内(nèi)陆续(xù)交付使用，到2024年，中国平(píng)均每(měi)户城镇家庭都会拥有一(yī)套住宅。

　　三、城镇户均一(yī)套房的三点含义

　　既然城镇居(jū)民已经达(dá)到了户均(jūn)一套房的(de)程(chéng)度，“户户有房”是否意味着中国(guó)城镇化(huà)进展终(zhōng)结，甚(shèn)至意味着中国地产(chǎn)存量供(gōng)给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户(hù)均(jūn)一套房并(bìng)不意味着住(zhù)宅市场供需平衡

　　需(xū)要有多余住宅(zhái)来(lái)满足因人(rén)口流(liú)动、居民换房等因素产生的住宅需求。因此，成熟房地产市(shì)场的住宅套户比会在1.1左右(yòu)。

　　国际(jì)经验(yàn)来看，美国、英(yīng)国和日本的住宅(zhái)套户比(bǐ)均高于1.1，其中，英国的住宅(zhái)套户比最(zuì)高，为1.19，日本(běn)为(wèi)1.16，美国(guó)为(wèi)1.11。德国(guó)和(hé)韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚(gāng)好(hǎo)一套(tào)房，就(jiù)会(huì)造成人口净流入地(dì)的住(zhù)宅(zhái)市场供(gōng)不(bù)应求，造(zào)成(chéng)房价或房租迅速上涨。

　　七普指出(chū)中国的流动人口(kǒu)3.76亿，省内流动人口和(hé)省际流动人口分别(bié)为2.51亿人(rén)和1.25亿(yì)人。

　　流动人口会选择在大城市租(zū)房挣钱，在老家县城买房(fáng)。

　　暨南大学2017年(nián)的中国城乡(xiāng)人(rén)口流(liú)动调查数据显示，在(zài)上海(hǎi)、杭州以及(jí)南京(jīng)工作的流动(dòng)人(rén)口在(zài)老家(jiā)拥有住宅比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的(de)高工资吸引打(dǎ)工人，但高房(fáng)价迫(pò)使打工人回乡置业。

　　流动人口实际上(shàng)会(huì)占据两套房(fáng)，在高(gāo)房价的大城市租赁一(yī)套房(fáng)，在房(fáng)价较低的(de)县城购(gòu)买一套房。所以(yǐ)说(shuō)户均一(yī)套房无法(fǎ)满足庞大流动(dòng)人口的(de)租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中国的(de)城镇住(zhù)宅(zhái)中(zhōng)依(yī)然有不少老旧小(xiǎo)区。

　　三(sān)成家庭，也就是约(yuē)9000万户城镇居(jū)民住(zhù)宅是2000年(nián)以前建成(chéng)，其中又(yòu)有(yǒu)11.6％住宅年龄至少在33岁以(yǐ)上。

　　这批存在(zài)着建(jiàn)筑(zhù)结构松(sōng)散、设施(shī)陈(chén)旧、安全隐(yǐn)患大等问题(tí)，如电线(xiàn)老化、管道等基础设施陈旧，给住户的生活带来(lái)了很(hěn)大的(de)不便和安全隐患(huàn)，并且居住(zhù)体(tǐ)验较差。

　　2000年以前建成(chéng)的老旧(jiù)住宅面积小。占比(bǐ)为31.3％的(de)家庭户数拥(yōng)有的(de)住宅(zhái)面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左右的家庭没有独立卫浴和厨房。这(zhè)类(lèi)上(shàng)世纪修建的老旧小区很难满足(zú)现代生活需求，在(zài)未来大都会被(bèi)拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为(wèi)一(yī)居(jū)室(shì)和(hé)二居室，户型偏小。其中一居(jū)室占比(bǐ)为14.9％，二(èr)居室占比为33％。对比镇(zhèn)，城市家庭住(zhù)宅户(hù)型(xíng)更小，当然这与城市土地资源紧张(zhāng)有关。

　　（三(sān)）人均住宅面积扩张(zhāng)是未来地产的(de)需(xū)求驱动力

　　根据七普数据(jù)测算，2020年(nián)城镇家庭户住宅存量总(zǒng)面积为294.6亿平。暂不(bù)考(kǎo)虑两年间农(nóng)民带房进城(chéng)和老(lǎo)旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅(zhái)竣(jùn)工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年住宅存(cún)量总面积为308.16亿平，人(rén)均住(zhù)宅建筑面积(jī)为39.45平方米。

　　超(chāo)过一半的家庭(tíng)人均住宅(zhái)建筑面积小于均值姓张的历史名人有哪些 张姓皇帝一共有几位ong>，近4成家庭人均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住(zhù)宅建筑面积不足19平方米(mǐ)，不及(jí)全国人均水平的一(yī)半。若去除20％的公摊(tān)，可使(shǐ)用的住宅面积仅(jǐn)为15.2平方米。上海市将人均住(zhù)宅建筑面积低(dī)于15平方米的家庭界定为(wèi)住宅(zhái)存在困难，若按(àn)这(zhè)个标准(zhǔn)算的(de)话，中国有11.3％的家庭(tíng)存在住(zhù)宅困难问题(tí)。

　　若人均可(kě)使(shǐ)用住(zhù)宅面积为(wèi)40平，即(jí)人(rén)均住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面积为50平(píng)，只考虑家庭户人数，需要住宅(zhái)总量约390.6亿平，较目前至少(shǎo)新增82亿(yì)平。

　　对比发达国家人均(jūn)住宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士(shì)、日(rì)本(běn)、德国和英国都高于40㎡，中国的(de)人均住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不大。但若去除(chú)公摊面(miàn)积后，中国的人均可(kě)使用(yòng)面积(jī)为31.56㎡，这一(yī)差(chà)距(jù)将(jiāng)变(biàn)得明显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的集(jí)体户人口，所(suǒ)需(xū)要的(de)住宅总量会(huì)更多。

　　四(sì)、户(hù)均已然1套房(fáng)，未来(lái)地产还会有需求(qiú)么？

　　我(wǒ)们(men)测算得到中国城镇家(jiā)庭户均1套房，看似已(yǐ)经(jīng)户(hù)户有房。即便(biàn)如此，中国人(rén)口(kǒu)静态结(jié)构和动态趋势演绎，决定(dìng)了中国未来地产仍有需求释放。户均1套住宅现实之下，中国未来(lái)城(chéng)镇住宅需求主要来自于四个(gè)方面。

　　第一，户均(jūn)人口(kǒu)缩小(xiǎo)，家庭户(hù)数增(zēng)多，新户购(gòu)房需求扩(kuò)张。

　　过(guò)去20年我(wǒ)国城镇(zhèn)家庭户均人口数(shù)不断下降，六(liù)普显(xiǎn)示城镇户均人(rén)口(kǒu)规模为2.85人/户，而(ér)七普(pǔ)显(xiǎn)示城镇户均人(rén)口规模为2.62人/户(hù)，一人户(hù)、二人户(hù)的(de)占比明(míng)显(xiǎn)上升，人口小(xiǎo)家庭(tíng)化(huà)趋(qū)势将继(jì)续延续(xù)，导致户(hù)数会因(yīn)户均人口规模的(de)缩小而增(zēng)多。

　　第二，人口迁移导致经济发(fā)展带来(lái)的(de)新增住宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国经济板(bǎn)块的分化日益(yì)明显，资源和生(shēng)产要素逐步(bù)向经济(jì)带、都(dōu)市圈中心城(chéng)市流(liú)入，区域经济资源分配(pèi)的再集中吸引(yǐn)着人口流入。人口迁移势必涉及到买房租房，给迁入地住宅(zhái)市(shì)场带来新的增量。

　　以浙江省(shěng)为例，2021年(nián)常住人口(kǒu)增量为72万，而(ér)出生人(rén)口为44.9万(wàn)人，死亡人(rén)口为38.4万人(rén)，自然(rán)增加人(rén)口(kǒu)仅为6.5万人，其人(rén)口增(zēng)长主要受(shòu)益于人口迁(qiān)移(yí)。

　　第三，老(lǎo)旧小区改善性需求依然庞(páng)大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有(yǒu)住宅的家(jiā)庭拆(chāi)迁(qiān)改建最多。自建房(fáng)家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百分点(diǎn)；原公有住(zhù)宅家庭(tíng)比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分(fēn)点(diǎn)。二者和（27.1％），再加上其他住宅(zhái)（5％）与家庭住(zhù)宅建造时间为2000年(nián)以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万(wàn)家庭户，自建住宅和原公有住(zhù)宅减少了1282万户，住宅净需求增加9755万(wàn)户。49％的家(jiā)庭购买(mǎi)商品住(zhù)宅，21％的家庭(tíng)购买(mǎi)二手(shǒu)房(fáng)。在(zài)新(xīn)增住宅需求中，有(yǒu)7成(chéng)家(jiā)庭(tíng)购买了商品住宅。租房、购买经济(jì)适用房和(hé)其他分别占比18％，3％和(hé)9％。未来(lái)随着城中村和旧城改造，商品住宅的占比(bǐ)势必会进(jìn)一步上(shàng)升(shēng)。

　　2000年以前(qián)建(jiàn)造的(de)住宅(zhái)建筑(zhù)面积还(hái)有约81亿平，涉及城镇家庭约(yuē)9000万户(hù)。破旧的城中村、老公有(yǒu)住宅(zhái)，建筑面积小、质量(liàng)低、基础设施配套差、没有或少有物业管理，居民(mín)追求美好、宜居(jū)生活的环境，背后(hòu)的改善性(xìng)需(xū)求有待释放。

　　第四，“住(zhù)上更大房子”的改善性需求(qiú)还(hái)将有(yǒu)所增加(jiā)。

　　刚需购(gòu)房受限(xiàn)于资(zī)金，倾向于中(zhōng)小户型。已有住(zhù)宅(zhái)家(jiā)庭希望提高生活品质，以小换(huàn)大、以旧(jiù)换新。2022年底的(de)中央经济(jì)工(gōng)作会议明确指出支持(chí)住宅改(gǎi)善(shàn)等消费。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅间数为(wèi)1.71间，无(wú)论是否考虑乡(xiāng)村住宅因素，中国(guó)的人均住(zhù)宅(zhái)间数较(jiào)其(qí)他国家依旧存在不小差距(jù)。

　　住宅舒适度与经(jīng)济水平有着密切正向(xiàng)联系。随着(zhe)经济发展水平的提高，中国的人均住宅间数(shù)与人均住宅建筑(zhù)面积将随之(zhī)增长。

　　如果说(shuō)过去二十年是中(zhōng)国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现(xiàn)为住宅供给存(cún)在不足，供需出现错(cuò)配，这是过去二十年房价快速上涨基石。那么未来将是(shì)住宅质量的供需冲突。房地产大分化时代已至，这种分化不单局限于城市能级之间差异，优质(zhì)小区和老旧二手(shǒu)房之间的(de)差异也(yě)将(jiāng)越发(fā)扩大。

　　风险提(tí)示

　　人口(kǒu)普查数据调查的是人，并不是针(zhēn)对住宅(zhái)，因此可能存(cún)在统计偏差。商(shāng)品(pǐn)住宅占(zhàn)比实际值可能偏低(dī)，其增速可能超预期。