文：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取(qǔ)消(xiāo)预售制了(le)。 1月17日召开的(de)全(quán)国住房和城(chéng)乡建设工作会议提出(chū)“有(yǒu)条件的可(kě)以进行现房(fáng)销售(shòu)”，不足一(yī)个月时(shí)间，已(yǐ)有山东、安(ān)徽、河南、四(sì)川(chuān)、广东(dōng)等地(dì)明确表态，试(shì)点现房销售。

　　1、是(shì)该取(qǔ)消商品房预(yù)售制了，用(yòng)你的钱，建(jiàn)你的(de)房子，还(hái)烂尾了，这是对(duì)购房者的不公(gōng)平。以后谁(shuí)有钱谁建房，没钱没实力(lì)的(de)别建了，不能把包袱甩给老百姓和社会，这是房地(dì)产从大开(kāi)发时代步入(rù)高质量发展阶段的必(bì)然(rán)趋势，也是对购房老百姓的最大保护。98年房改时，全国(guó)缺房子，开发商缺钱，预售制(zhì)是(shì)权宜之计(jì)，现在全国套户比(bǐ)超过(guò)1，从大开发进入存量时代，对(duì)购(gòu)房民众(zhòng)不公平的(de)预售制已(yǐ)经过时(shí)了，该取消了(le)，改为现(xiàn)房销售。以后一(yī)手交(jiāo)钱，一手交房，天(tiān)经地义。当然二次房(fáng)改(gǎi)是个技术(shù)活，兼(jiān)顾化解停贷、复工(gōng)保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市(shì)场(chǎng)信(xìn)心(xīn)以(yǐ)及(jí)长效机(jī)制，长效机制四大关键(jiàn)是(shì)推动(dòng)城市(shì)群战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定(dìng)和房地产税。如(rú)果(guǒ)按照经济规律办事，中国一定能实现房(fáng)地(dì)产软着陆和(hé)长期平稳健康发展，跨过这道关，解好这道世界难(nán)题。

　　2、为什(shén)么(me)要(yào)取消预售制、改为现房销售？大家想想，绝(jué)大部分商品是(shì)一手交(jiāo)钱一手(shǒu)交货，预售(shòu)制是对购买者(zhě)的单方面(miàn)不公平制度，购房老百姓几(jǐ)乎承担了所(suǒ)有商品不(bù)能交(jiāo)付的风险。从个人层面看(kàn)，预售制对购房者非常不公平，比如，交房等(děng)待期一般为(wèi)两年，在此(cǐ)期间，购房(fáng)者不(bù)仅承担(dān)银行利(lì)息(xī)，还要承(chéng)担延(yán)迟交房(fáng)、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交房的(de)风险。从行业层面看，预(yù)售制助(zhù)推(tuī)部(bù)分房企过度举债、高杠杆扩张，若遇(yù)到下行周(zhōu)期，会(huì)引发资金链断裂、项目搁置等系列风(fēng)险。取(qǔ)消预售制，改为现房销(xiāo)售，这(zhè)样有助于落实中央房住(zhù)不炒(chǎo)精神、有(yǒu)助于保障购房老百姓权益、有助于房企稳健发(fā)展，一(yī)举(jǔ)多(duō)得，谋划长远。

　　3、为什么建议(yì)取消预(yù)售(shòu)制(zhì)度(dù)？预售制度怎么来的？国外什么情况？简单(dān)科(kē)普(pǔ)一下：商(shāng)品房预售最早源(yuán)于中国香港，俗(sú)称(chēng)卖楼花(huā)，卖期房，是一(yī)种开(kāi)发商放杠杆的(de)方式。98年房(fáng)改，由于商品房短缺，房企缺资金，借(jiè)鉴中国香港，引入了(le)商(shāng)品房预售制(zhì)度。其实，当前世(shì)界(jiè)不少国家(jiā)存(cún)在预售制。但是(shì)，重点来了！发达国家一般有严格的监管保障措施(shī)，开发商在项目获得政府批准后才可以开始销售，买家在购买期房后并非像中国一(yī)样在支付(fù)完(wán)首付款(kuǎn)后从银行(xíng)一次性贷款支付剩余全部房(fáng)款，而是(shì)根据开发商工程进度在完(wán)全交房前进行分期支付。所以，预售制度是(shì)需(xū)要严格(gé)的资(zī)金(jīn)监管、分期支付以及违约处罚措施作为保(bǎo)障的，如果没有这些保(bǎo)障措施，一定会触发风险，对购房民众不公平(píng)，所以不(bù)如借机取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制度，以后改为(wèi)现房销售。客(kè)观讲预售(shòu)制度有一(yī)定历(lì)史阶段性，现在中(zhōng)国住房(fáng)进(jìn)入存(cún)量(liàng)时代，取消预售(shòu)制度(dù)有助于降(jiàng)负债降杠杆，不再把烂(làn)尾风险(xiǎn)甩给老百(bǎi)姓和社会，当(dāng)然这需(xū)要配(pèi)套(tào)房企债(zhài)务重组(zǔ)、复工保(bǎo)交楼、恢(huī)复市(shì)场信心和(hé)房地产长效机(jī)制(zhì)。这是(shì)个(gè)技术活，只(zhǐ)要坚持市场化改革，中国一(yī)定能(néng)化解这个(gè)难题，让(ràng)房地产回归实体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消(xiāo)预(yù)售制，改为现房销售，开发商将拼的不是(shì)五(wǔ)花(huā)八门、眼花(huā)缭乱、不知道能不(bù)能兑现的营销手段，而是(shì)所见即所(suǒ)得的过硬的产(chǎn)品质量(liàng)和诚信，这才(cái)是对购房民(mín)众(zhòng)的(de)最根本最实(shí)质的保障，这样将(jiāng)极大的(de)提升开发商的(de)建(jiàn)筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣(liè)币(bì)。所有商业的(de)本质是向善，是以客户(hù)为中心，房地产也不(bù)能例(lì)外(wài)，老百(bǎi)姓买房子是天(tiān)大的(de)事(shì)，烂尾(wěi)毁三(sān)代(dài)，好房幸福一(yī)家人。从这个角度，取消预售制、实施(shī)现房销售是实现老百姓安居(jū)乐业、社会长(zhǎng)治久安、行业企(qǐ)业健康发展的重大措施。在当前(qián)的情况(kuàng)下，取(qǔ)消预售制要结合(hé)稳楼(lóu)市、房地产软着陆、打通金融(róng)支持当期三好生、新模式等综合(hé)施(shī)策。

　　作(zuò)者十年前(qián)在国务(wù)院发展研究中(zhōng)心(xīn)参(cān)与财税改(gǎi)革方案研究时(shí)，对预(yù)售制(zhì)、房地(dì)产(chǎn)税、人地(dì)挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进(jìn)行(xíng)过长(zhǎng)期系(xì)统的专(zhuān)项(xiàng)研究。（参(cān)考后来形成的(de)专著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商品房预售(shòu)制的前(qián)世今生

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层销售(shòu)+“按揭”，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引(yǐn)进“卖(mài)楼花”模(mó)式，形成“中国内地版预(yù)售制”

　　1.3 预售制推动城市化(huà)进程，但背后潜藏的风(fēng)险确实存在

　　2 国际经(jīng)验(yàn)

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第三方全(quán)程监管，交付时(shí)开发商凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得房(fáng)款

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易(yì)立法，设(shè)置(zhì)期房(fáng)预付款保全(quán)措(cuò)施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金(jīn)由银行监管，享1年保(bǎo)修(xiū)期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示(shì)

　　正(zhèng)文(wén)

　　1 中国(guó)内(nèi)地商品(pǐn)房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代(dài)在中国香港，楼宇出(chū)租是地产(chǎn)行业盛行的方(fāng)式，但有着转让难(nán)、出(chū)租资(zī)金周转期长等问题，分(fēn)层销(xiāo)售孕育而(ér)生(shēng)。20世纪(jì)50年代，中国(guó)香(xiāng)港还(hái)未(wèi)推行公共房(fáng)屋制(zhì)度，许多人(rén)栖身于木屋或者其他临时住宅，住房的需(xū)求是相当高，不(bù)过大多数居民(mín)的储蓄很少(shǎo)。当时楼(lóu)宇(yǔ)买卖多数以一整(zhěng)栋楼(lóu)为单位，需(xū)要雄厚的资金实力(lì)才能购(gòu)买。虽然楼宇出租是中国(guó)香(xiāng)港地产行业盛(shèng)行的(de)方(fāng)式，但有(yǒu)着转让难、出租(zū)资金周(zhōu)转期(qī)长等问题。针对这一系列问题(tí)，不少地产商开始(shǐ)探(tàn)求新的(de)方式，如(rú)把楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇分(fēn)层出售。这(zhè)模式一(yī)经推行，购买(mǎi)楼(lóu)宇的市民数量(liàng)有所增加(jiā)，开发(fā)商(shāng)资金周转(zhuǎn)加快。

　　在分层出(chū)售(shòu)的(de)基础(chǔ)上，将(jiāng)“按揭”模式(shì)引入房地(dì)产销售，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立信置业有限(xiàn)公司，凭(píng)借商业直(zhí)觉和多年经营杂货铺、海(hǎi)上驳运业务(wù)的(de)经验，对于商品流通、资金周转有着(zhe)独到的(de)见(jiàn)解，在努力寻求(qiú)方法加快自身资(zī)金周转。当时其在购下九龙的一块地盘后，除了分层出售、还印发售楼(lóu)说明(míng)书，上有文字详尽说明楼宇(yǔ)的(de)地势环境、建(jiàn)筑材料、分层价格、订购方(fāng)法等(děng)。此外，“卖(mài)楼(lóu)花”是另外(wài)一个亮(liàng)点，即先收取买家的(de)订金，采用类(lèi)似租(zū)金的分期付(fù)款形式，等新楼落(luò)成时，收齐买家的(de)钱，买家就拥(yōng)有了(le)自己(jǐ)的房(fáng)产。这种方式减轻了民众(zhòng)购房(fáng)的资(zī)金压力，加速(sù)了房屋的建造和销售，也解决了(le)制(zhì)造商的资金问题，降低投资风(fēng)险，在当时可谓(wèi)是“双赢”的(de)举措。“预(yù)售楼花+分期(qī)付款”的销售模式成为当时中国(guó)香港房地产市场(chǎng)的一大特色，纵观中国香港房地(dì)产市场的改革，“卖楼花”模式高(gāo)效率地解决了核心的住房供(gōng)不应(yīng)求的问题，使房市发展进入新阶(jiē)段。

　　预售(shòu)楼花模式推动了中(zhōng)国香港楼市几(jǐ)十(shí)年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但(dàn)监管部(bù)门不断(duàn)完善、规范化(huà)，建立(lì)健(jiàn)全的监管机制(zhì)，促进(jìn)市场健康发展。例如，1960年，位于(yú)大角(jiǎo)咀的一个(gè)楼盘因(yīn)建筑费(fèi)用(yòng)超(chāo)支(zhī)停工(gōng)，出现“烂尾”情(qíng)况。在1961年后，中国香(xiāng)港管(guǎn)理部门提升了对于预(yù)售楼花(huā)制度的监管，即要(yào)求开(kāi)发商在预售前，确(què)保(bǎo)地价(jià)款已经全部支付，还要证明自身有资金等能力把项(xiàng)目完(wán)成，资金需放(fàng)入律师(shī)所托管，支取时(shí)需律所和(hé)建筑师的核准。为(wèi)了防止开(kāi)发商、律所、建筑师等造假，套取监(jiān)管(guǎn)账户(hù)资金，中国(guó)香(xiāng)港要求律师行在银行开设的信托(tuō)账户（监管账户）、开发商操(cāo)作等采(cǎi)取全(quán)透明化机(jī)制(zhì)，且银(yín)行(xíng)的责(zé)任(rèn)上升，如出现房屋“烂尾”情况，银(yín)行(xíng)将成最大风险方，后(hòu)续需自身推(tuī)动项目完(wán)工。随着监管(guǎn)体系逐步完善(shàn)，出(chū)现“烂尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内地版预售制”

　　二十世纪九十年(nián)代，中国内地面临住房需(xū)求大和供给量(liàng)短缺问题，引入(rù)“卖楼花”制度。建国(guó)以来，中国内地优先发展重工业，强调基础建设，这一导向使前期(qī)发展工(gōng)业(yè)化的进(jìn)程大于城市化进程，唯有解决住房基础等城(chéng)市(shì)化(huà)配套问题，才能进一(yī)步推进城市化。但(dàn)当(dāng)时推行的是“统一管理，统一分配，以租养(yǎng)房(fáng)”的福(fú)利分房(fáng)制度，住房市(shì)场(chǎng)发展(zhǎn)起步较晚、增速较慢，福利分(fēn)房(fáng)制度也出(chū)现了分(fēn)配不(bù)公、效率低(dī)、配套(tào)差等问题(tí)，因此福利分房制度不再适用于(yú)当时(shí)的国情(qíng)。叠加房地产市场(chǎng)面(miàn)临(lín)商品(pǐn)房的需求量大，而(ér)社会(huì)缺少(shǎo)大型房(fáng)地产开发商，商品(pǐn)房供(gōng)应量小的困境，此时引入中国(guó)香港的“卖(mài)楼花”模式(shì)无疑是对(duì)内地房(fáng)地产市场(chǎng)的(de)一针强心剂。从1994年起，中国内地逐步引(yǐn)进中国(guó)香港预售商品(pǐn)房制度(dù)，先后(hòu)出台(tái)多项(xiàng)文件，大力支持国内(nèi)房(fáng)地(dì)产市场改革。例如，1998年(nián)，国务院出(chū)台《关于(yú)进一(yī)步深化城镇住房制度改(gǎi)革，加快住房(fáng)建设的(de)通知》文件(jiàn)，决定停止住房无偿(cháng)实物分配，逐步实行住(zhù)房(fáng)分配(pèi)货币(bì)化(huà)、住房供给(gěi)商品化、社会化的住房新(xīn)体制，从计划经济下(xià)的(de)福利(lì)分房转向市场经济(jì)的(de)商品房。房地(dì)产市场(chǎng)采用预售制，允许开发(fā)商(shāng)卖期房，解决了房(fáng)企(qǐ)缺少资金和开发(fā)时间(jiān)周(zhōu)期长的两(liǎng)大难题，开发商以预售款撬动下一个项目(mù)的开发，形成滚(gǔn)动开发模式，住房(fáng)供应速度(dù)加(jiā)快。自(zì)此中国内地开(kāi)始房改货币(bì)化，中国人民银行等多(duō)方迅速(sù)出台相(xiāng)关的信(xìn)贷(dài)政策，支持购房者(zhě)，极大作用推(tuī)动了房(fáng)地产市场的发展(zhǎn)。

　　引入中国香(xiāng)港“卖楼花(huā)”模式后，经调整形成契合(hé)中国内地的(de)商品房预售制(zhì)度。预售制的初衷是为(wèi)了缓解房(fáng)企资(zī)金(jīn)压力，加快(kuài)城镇住房建设。具体来说(shuō)，是(shì)指房地(dì)产开发企业将正在建(jiàn)设中的房屋预先出售给(gěi)购房者(zhě)，由购房者支付定金或房款的行(xíng)为。区(qū)别(bié)于(yú)中国香(xiāng)港，在中国内地实践过(guò)程(chéng)中，商品房预售(shòu)流程为：房地(dì)产开(kāi)发商办理预售许可证-签(qiān)订商品房(fáng)买卖合同-进行备(bèi)案(àn)登记和预(yù)告登记-交付房屋。在购(gòu)房过程中，购房(fáng)者需(xū)要一次性付清首(shǒu)付款，并采用银行贷款的形式(shì)一次(cì)性付清剩(shèng)余房款，换言之，房屋未建(jiàn)成，开发(fā)商可(kě)能(néng)已拿到了全(quán)部购房款(kuǎn)，这点(diǎn)与中(zhōng)国(guó)香港的按(àn)照(zhào)工程(chéng)进度付款有所不同(tóng)。对(duì)中(zhōng)国内地的开(kāi)发(fā)商而言(yán)，预售制商品房也开启了高周转、高杠杆(gān)的(de)运作模(mó)式。

　　1.3预售制推动城市(shì)化进程，但(dàn)背后(hòu)潜藏的风(fēng)险确(què)实存在

　　作为中国内(nèi)地商(shāng)品房销售的最(zuì)主要方(fāng)式，预售制极(jí)大(dà)缩短房企(qǐ)现金回笼周期，同(tóng)时增加市场商品房(fáng)供应(yīng)，推(tuī)动了(le)城镇化发展进程。预(yù)售制在过去20多年对中国内地(dì)房地产(chǎn)市场的稳(wěn)步发展起到(dào)了重要作(zuò)用，不仅解决了房(fáng)地产市(shì)场快速发(fā)展阶段的资金需求，也(yě)提高了居民居(jū)住水平，中国(guó)内地(dì)城镇居民(mín)从(cóng)筒子楼住到住宅小区，从全民蜗居到(dào)基本适居(jū)，住房事(shì)业(yè)取得巨大进(jìn)步(bù)，数十年时(shí)间(jiān)走完发(fā)达国家几百年城镇(zhèn)化路(lù)程。改革开放以来，城镇(zhèn)化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿(yì)人，43年间(jiān)增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全(quán)国城市建成(chéng)区面积由7438平(píng)方公里(lǐ)增长至60721平方(fāng)公里(lǐ)，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住房存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地城镇住宅存量从不(bù)到14亿平增(zēng)至313.2亿平，城镇(zhèn)人均住房(fáng)建(jiàn)筑(zhù)面积从8.1平(píng)方米增(zēng)至34.7平方米，城镇住房(fáng)套数从约3100万套(tào)增至3.63亿(yì)套，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预(yù)售制(zhì)在当(dāng)前已成为中国内(nèi)地(dì)商品房销售(shòu)最主(zhǔ)要方式，2005年中国内地商品住宅期(qī)房销售面(miàn)积占总销(xiāo)售面积的(de)比重为63％，而2021年(nián)期房累计销售(shòu)面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制(zhì)也推动了中国内地房地产行业的发展。中国(guó)内(nèi)地(dì)房(fáng)地产历(lì)经(jīng)二十(shí)多年长周期繁(fán)荣，行(xíng)业各项指(zhǐ)标大幅(fú)增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开(kāi)工(gōng)面积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房(fáng)地产开(kāi)发投资完(wán)成额从0.4万亿元增至14.8万亿元(yuán)，累(lèi)计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积和(hé)销售金额分(fēn)别从1.5亿平增至17.9亿(yì)平(píng)、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业(yè)的快速发展，房地产企业从无到有、从国企先行到民(mín)企崛起，队伍逐渐壮大。2018年(nián)，房地(dì)产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十(shí)年(nián)来房地产也(yě)成为拉动中国内(nèi)地经济高(gāo)增长的火车(chē)头。

　　1）从经济增(zēng)长渠(qú)道，房地产带动的(de)上下游产业链特(tè)别长，高达50多个行业。2020年房(fáng)地产(chǎn)及其产业链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中房地产(chǎn)业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房地产带(dài)动产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡(gòng)献），其中房地产对(duì)金融、批发、建(jiàn)材的(de)带(dài)动最为(wèi)明显。

　　2）从投(tóu)资(zī)渠(qú)道，2020年房地(dì)产完(wán)全(quán)拉动的投资占(zhàn)全社会固定资产(chǎn)投资的51.5％，其中，房地产开(kāi)发(fā)投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房地(dì)产贷款占银行各项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上信托等(děng)通道业务(wù)，占比超过(guò)三分之一。从房地产(chǎn)融资存量(liàng)占(zhàn)社融存(cún)量比(bǐ)重看(kàn)，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果房(fáng)企大面积(jī)违(wéi)约，将导致银行不良率大(dà)幅上升。

　　4）从(cóng)居民财富效应渠道，根(gēn)据(jù)我们的《中(zhōng)国(guó)住房市(shì)值测(cè)算报告》，2020年中国住(zhù)房(fáng)市值为62.6万亿美元(yuán)，大(dà)于(yú)美国(guó)的33.6万亿美(měi)元、日(rì)本的10.8万亿美元、英法德三(sān)国合计的31.5万亿(yì)美元。从住房市值占股债房市(shì)值的比例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中国住房市值与股债房市值的(de)比例较高，主要是因为住房(fáng)市值高(gāo)，以及中国资本市场发育尚不成熟，直接融资比例较低，股票、债券市(shì)值较低，居民投资(zī)渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背(bèi)后潜藏的风险(xiǎn)确实存在，当前的负面效(xiào)应愈发凸(tū)显。

　　从个人层面看(kàn)，绝大部分商(shāng)品(pǐn)是一手交钱一手交货，预售制(zhì)是(shì)对(duì)购买者的单方面不公平制度，购(gòu)房老百姓几乎(hū)承担了(le)所有商品不(bù)能交付的(de)风险。比如，交房等待期一(yī)般为两(liǎng)年，在此期间，购(gòu)房者不仅承担银行利(lì)息，还(hái)要承(chéng)担延迟交房、“一房二(èr)卖(mài)”、房屋质(zhì)量、房(fáng)产(chǎn)证延期办理(lǐ)甚至不能交(jiāo)房等风险。另外，购房者和(hé)开发商(shāng)之间的购房(fáng)合同(tóng)、购(gòu)房者(zhě)和(hé)银行的按(àn)揭(jiē)贷款合同是两个独(dú)立的(de)合同关系，如果开(kāi)发商发生违约，购房者只能根(gēn)据购房合同向(xiàng)开发(fā)商(shāng)主张权力，但(dàn)依(yī)旧需要根据按揭贷款合(hé)同按时向银(yín)行进(jìn)行贷款偿还，因此购房者承担的风险较大。

　　从行业层面(miàn)看，预(yù)售制助推部(bù)分房(fáng)企过度(dù)举债(zhài)、高(gāo)杠杆扩张，资金若遇(yù)到下行周期(qī)，会引发资(zī)金链断裂、项(xiàng)目(mù)搁置等系列风险(xiǎn)，进行(xíng)影响自身(shēn)信用和(hé)购房者对行业的信心(xīn)。

　　从金融层面(miàn)看，银行作为按揭贷款的发(fā)放方，一旦房企因(yīn)为市(shì)场(chǎng)波动或经(jīng)营不善，出(chū)现资(zī)金(jīn)链(liàn)断裂等(děng)一系列(liè)问题(tí)，导(dǎo)致“烂(làn)尾(wěi)”等情况，而房企(qǐ)通过与购房者(zhě)签(qiān)订的预售(shòu)合同和按揭合同，已经(jīng)从银(yín)行获得房(fáng)款，如(rú)果购(gòu)房者丧失还(hái)款能(néng)力或短期不能还(hái)款等，则风险完全由银行承担(dān)，银(yín)行将面(miàn)临较大的坏账(zhàng)压力。

　　从监管角度看，购房者的预售(shòu)监(jiān)管(guǎn)资金去(qù)哪了？楼盘“烂尾”，归(guī)根(gēn)结底(dǐ)两个字(zì)那就(jiù)是“没(méi)钱”，即没钱付(fù)工(gōng)程(chéng)款。在(zài)2004版的《城市(shì)商品房预售(shòu)管理办法》中明(míng)确规定(dìng)了(le)开发企(qǐ)业预售商品(pǐn)房所(suǒ)得(dé)款项(xiàng)应当用于有关(guān)的工程建设，商品(pǐn)房预售款(kuǎn)监管的(de)具体办法，由房地产管理部门制定。但多年以来全国(guó)并没(méi)有(yǒu)统一的(de)预售资金(jīn)监管(guǎn)规定，各地(dì)实行(xíng)“一城一策(cè)”。例(lì)如，太原、昆明(míng)、重(zhòng)庆、长(zhǎng)沙等城市重点监管资金(jīn)比例为总预售(shòu)款的15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合肥等(děng)城市则(zé)按照项目的建安成本乘以(yǐ)建(jiàn)筑面(miàn)积或者项目工程总(zǒng)额报(bào)价计算重点资金。而(ér)事实是，不少(shǎo)购房款未进入监管账户(hù)、或进入监管账户后被挪(nuó)用，导致(zhì)楼盘没有资金继续建(jiàn)设。收楼遥遥无期，月供(gōng)却被迫继续还款。那么(me)，监管(guǎn)账户资金如(rú)何被挪走的(de)？实际上，在(zài)过(guò)去房地产(chǎn)大开发时(shí)代(dài)的高周转背景下，抽调预售(shòu)款监管账户(hù)资金(jīn)，是行业“潜规则”。比如工程总承包方，以工程(chéng)建设名义，获(huò)得监管(guǎn)账(zhàng)户拨付(fù)资金，再由工程方将资金(jīn)转给房(fáng)企，而拨(bō)付(fù)的工程(chéng)款，远超工程进(jìn)度(dù)所需。通过这(zhè)些方(fāng)式套取的资金(jīn)，在(zài)房企各地项目间(jiān)流动，变相加杠杆，这样做提(tí)供了资金流动性，房企抽调资金统筹拿(ná)地、还款和楼盘建设(shè)，形成一(yī)种资金循环高周转(zhuǎn)模(mó)式，但一定程度上把风(fēng)险甩给了购(gòu)房者(zhě)。

　　2 国(guó)际经验

　　整(zhěng)体来说，国(guó)外商(shāng)品房预售制度呈现以下特(tè)点(diǎn)：

　　1）预付款保护(hù)：对于购房者预(yù)付资金，一般设(shè)有(yǒu)定(dìng)金或预付(fù)款(kuǎn)保护(hù)机制，如英国、日(rì)本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求(qiú)购房者(zhě)支付(fù)的(de)预(yù)付款比例相对(duì)较低，绝大(dà)部(bù)分房款在房屋交付后开(kāi)始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式：预付款一般(bān)以定(dìng)金方(fāng)式(shì)支付(fù)，或按(àn)工程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一般采用两种(zhǒng)方式发放按揭贷款，一(yī)是按工(gōng)程进度付(fù)款，按揭贷款(kuǎn)按照工程(chéng)进度逐渐发(fā)放(fàng)，购房者开(kāi)始月供；二(èr)是房屋交(jiāo)付(fù)后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为预售商品房提供期房烂(làn)尾保险，在(zài)商品房(fáng)出现重大(dà)延期或重大(dà)缺(quē)陷时(shí)，保障购房者权益；

　　6）房屋交付(fù)保(bǎo)护：房屋交付质量的(de)保障(zhàng)有两种方式，一是期房由政府(fǔ)或(huò)第三(sān)方(fāng)验收合格(gé)并提供验收凭证后，开发商凭验收凭证取得购(gòu)房者支付的房(fáng)款。二是开(kāi)发商为购房(fáng)者提供一定的保修期，通常1-5年，保修期满，购房(fáng)者支付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第三方全(quán)程监管(guǎn)，交付(fù)时开发商凭验收凭证取得房(fáng)款(kuǎn)

　　美国期房定金一定期限(xiàn)内无条件返还(hái)，最低(dī)首付比例为3.5％，交(jiāo)房前仅支付首付，其余房(fáng)款交付后(hòu)按(àn)揭还款，交付(fù)前资金由第三方全程监管，交付时(shí)开发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)。

　　定金及(jí)首(shǒu)付环节(jié)，定金比例一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最低可(kě)低于3.5％，根据(jù)美国官方数(shù)据，2021年美国平(píng)均(jūn)首付比例为(wèi)12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外，购房(fáng)者在房(fáng)屋(wū)交付(fù)后(hòu)通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监(jiān)管方面，美国(guó)为(wèi)防止(zhǐ)开(kāi)发商挪用资金，购房者的定(dìng)金及首付款由第三(sān)方公(gōng)证行或产权保险公司(sī)的信托账户监管(guǎn)。如果开发(fā)商倒闭导致(zhì)楼盘烂(làn)尾，购房者资金可通过(guò)申请(qǐng)仲裁(cái)取回，且不承担任何(hé)责任(rèn)与损失(shī)。而开(kāi)发商在房屋(wū)建设过程中的资(zī)金全部来自(zì)银行，银行根据工程进度(dù)向(xiàng)开(kāi)发(fā)商提(tí)供(gōng)一定比(bǐ)例的贷款，由于开(kāi)发商挪用资金直接损害银行利益，银行(xíng)有充(chōng)分动(dòng)机监管(guǎn)开发商施工进度。开发商(shāng)在房屋交付时需取得由政府相关部门经审查后发放的验收凭证，通过验收凭(píng)证向银行得到购房(fáng)者支付的房(fáng)款(kuǎn)。

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零首付购(gòu)房，提供期(qī)房烂(làn)尾(wěi)险

　　德国期房(fáng)可零首(shǒu)付(fù)购房，房款(kuǎn)按(àn)建造工(gōng)期进度支(zhī)付，按揭按工期放款后还贷(dài)，房贷利(lì)率(lǜ)采(cǎi)用固定(dìng)利率，开发商(shāng)或购房者可购买期房(fáng)烂尾保险。

　　预售门槛方(fāng)面，德(dé)国开发商在项目获批后即可(kě)预售房屋。签署(shǔ)购房合同前，购房者需(xū)支付约2000欧的定金并进行(xíng)预(yù)约公证，签订合同(tóng)后定金退还。如由于任何(hé)原(yuán)因不能购买，定金按照德国法律(lǜ)全(quán)部退还。

　　签署购房合(hé)同后(hòu)，购房者(zhě)需支付公证费(fèi)和土地交易税，分别为(wèi)房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含在购房款(kuǎn)中，属于购房(fáng)附加(jiā)费。

　　首(shǒu)付(fù)方面，德国(guó)没(méi)有规定最(zuì)低首(shǒu)付比例，可零首(shǒu)付购房。

　　余款(kuǎn)方面，德国(guó)也(yě)采取按工(gōng)期支付(fù)房款(kuǎn)的制度(dù)，一般(bān)分7笔进(jìn)行支付，具(jù)体支付节点、比例(lì)因(yīn)项目(mù)而异。一(yī)般来说，支付节(jié)点可分为公证后、主体(tǐ)完工、内部(bù)水暖(nuǎn)电(diàn)路完工、窗户玻璃完(wán)工、室内清洁及(jí)墙面完工、地板完工、全部完工，支(zhī)付(fù)比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可(kě)在支(zhī)付房款前申请房贷，房贷利率采用固定利(lì)率(lǜ)，银行按施工节奏分多次发(fā)放贷款，每笔贷款给予购房者一定使用期限，期(qī)限结束后(hòu)，购(gòu)房者开始还贷。

　　保(bǎo)险方(fāng)面，德国保险公司针(zhēn)对期房设计了两(liǎng)种保险，保(bǎo)险的(de)功能是(shì)当(dāng)房(fáng)屋(wū)出现重大延期或(huò)重(zhòng)大(dà)缺陷时，保险公司保证开发(fā)商赔偿或修复，开发商破产，由保险公司负(fù)责相应赔偿。保险由开发商或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房(fáng)时支付

　　英国预售制设有10％定金保(bǎo)险保护机制，交房前付(fù)款比例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双方律师严格监管。

　　订(dìng)立合同前(qián)，买卖双方均有一(yī)名(míng)律师，负责沟通(tōng)期(qī)房(fáng)交易中的房产、资金、合(hé)同等各个环(huán)节(jié)，各环(huán)节内容确(què)认无误(wù)后签(qiān)订首付(fù)交(jiāo)换合同(tóng)。

　　定金方面，英国(guó)设置了10％定(dìng)金(jīn)保(bǎo)险保护机制(zhì)，当开发商(shāng)出现财(cái)务、经(jīng)营问题时，购房(fáng)者10％的定(dìng)金由保险公司赔付(fù)，而超出10％的部分较(jiào)难(nán)追回(huí)。

　　首付(fù)方面(miàn)，首付(fù)比例通(tōng)常为10％-25％，首付(fù)需要(yào)在合同签订21天(tiān)内支付。

　　余款支付环节，英国采取按工程进度(dù)付(fù)款的方式，但是交房前付款比例相(xiāng)对(duì)较低，一(yī)般(bān)会在合(hé)同签(qiān)订6-24个月分(fēn)别支付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房(谨以此文是什么意思，谨以此文用在哪里fáng)前付款(kuǎn)比例在(zài)20％-45％之间，剩余款项交(jiāo)房后支付。

　　交付(fù)环节(jié)，英国(guó)规(guī)定房屋必须(xū)经过房产公(gōng)证公司(sī)的检验验收后(hòu)才能交付，交付后(hòu)方可(kě)按揭还贷。

　　资金(jīn)监管环节，英国(guó)期(qī)房预售(shòu)资金监管极(jí)为严格(gé)，资(zī)金也由律师(shī)监管，在确认工(gōng)程进度、支(zhī)付相关(guān)款项过程中，由买房律师将资金转给卖方律师，卖方律师转给开发(fā)商，即资金(jīn)在(zài)进入开发商账户前经过两道关口(kǒu)，有利于(yú)保障购房者资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立法，设置期房预付(fù)款保全措施

　　日本(běn)期房交易(yì)立法，定(dìng)金超5％或1000万日元时，开发商必须完成“预(yù)售房(fáng)定(dìng)金(jīn)保全措(cuò)施”，交房前付款比例不超房款的(de)20％，开发(fā)商违约(yuē)需返还定(dìng)价(jià)并赔(péi)偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本二战结(jié)束(shù)后由于房屋供给严重失衡，叠加法律空白，社会上“一房二(èr)卖”现象(xiàng)普(pǔ)遍，为(wèi)此，日本政府(fǔ)1952年出台(tái)《宅地建筑(zhù)物交(jiāo)易法(fǎ)》，经多(duō)次修订，目前(qián)是唯一一部规(guī)范期房交(jiāo)易的法律。

　　定金保护方(fāng)面，根据日(rì)本《宅地建(jiàn)物取引业法》，对购房者支付定金超过5％或超1000万日(rì)元的部(bù)分，法律要(yào)求(qiú)开发(fā)商必须(xū)完成定金保全措施才可预售。什么是定金保全措施？即买(mǎi)卖双方签订购房合同时，开(kāi)发商向金融(róng)机构或指定保证(zhèng)机构或保(bǎo)险机构签订定金保(bǎo)证委托合同(tóng)，设置购房者定金的(de)保证或保(bǎo)险，并将相应的保证金(jīn)证明书交付(fù)给(gěi)购房者。除定金外(wài)，其他预先支付的(de)购房(fáng)款(kuǎn)也(yě)受(shòu)该措(cuò)施保护。若开发商(shāng)倒(dào)闭导致期房烂尾，购(gòu)房(fáng)者可凭保证金证(zhèng)明书向金融机(jī)构(gòu)或保(bǎo)证机(jī)构或保险公(gōng)司(sī)兑付(fù)，同时，开发商需向(xiàng)购房者赔付违约金，一般约(yuē)为房价的10％。

　　房(fáng)款支付环节，交房前只需支付最多(duō)不超20％的定金，签订购房合(hé)同后，购房者即可向银行(xíng)申请贷款，但交房后才开始按揭贷款，除定金(jīn)外的剩余房款在交房后(hòu)开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由(yóu)银(yín)行(xíng)监管，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　新加坡期房购房者违(wéi)约(yuē)可返还相(xiāng)当(dāng)于3.75％房款(kuǎn)的订(dìng)金，首付(fù)比例20％，余款按工程进度支付，所有资金进银行专门项目资金账户，交房后满1年保修(xiū)期后支付15％尾款。

　　订金支付环节(jié)，新(xīn)加坡开发商有统(tǒng)一的选购权合同以及订金返还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需(xū)支(zhī)付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则(zé)进(jìn)一步签订购买合(hé)同，不执行OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签(qiān)订购房合同(tóng)后，购房者需支付15％的首付及(jí)印花税，同时购房者向银行申(shēn)请按揭贷款(kuǎn)。

　　余(yú)款支(zhī)付上(shàng)，新加(jiā)坡期房同样采(cǎi)取按工程进度付款的方式，《发展商条例(lì)》对期房付款流程做(zuò)了统一详细规定，要求所有(yǒu)开发(fā)商遵守，支付节点一(yī)般为合同签订后、地基完(wán)工、框架完(wán)工、管道门窗等完工(gōng)等，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也依照工程(chéng)进度放款，月供在此(cǐ)过程中随着放出贷款的增加(jiā)而增加，未放(fàng)款部分无需(xū)月供。

　　资金监管方面，购房者的订金(jīn)与付款会存(cún)入银行专门的(de)项(xiàng)目(mù)资金账户，账(zhàng)户(hù)资金提取须(xū)与(yǔ)房屋建设(shè)有(yǒu)关。房屋交付后，购房者(zhě)享受(shòu)1年的房(fáng)屋保修期，此后(hòu)购房者支付15％的谨以此文是什么意思，谨以此文用在哪里(de)尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看，当(dāng)前(qián)房地产到了政策(cè)出手临界点，重点是保交楼和(hé)房企重组。一方(fāng)面，加大对刚需和改善型(xíng)需求的支持力度，长短兼顾妥善应对局部停贷现象，重点是保交(jiāo)楼保复工(gōng)保民生，给予强有力的金融(róng)工具支持(chí)。另一方面，从现在(zài)起，对还(hái)在正常运转(zhuǎn)的房企包括民(mín)营企业(yè)，加大支持力度(dù)，由优质房企牵(qiān)头并购重组整个行业，为每(měi)个房企配(pèi)套AMC和财团(tuán)，给予金融(róng)工具配套(tào)。

　　二，中(zhōng)期来(lái)看，应充分估计形势复杂性和人性(xìng)复杂性，兼顾化解停贷(dài)、复工保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢复市(shì)场信心以(yǐ)及长效机制(zhì)。长效机制四(sì)大关(guān)键是推动城市群(qún)战略、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定和(hé)房(fáng)地产税。定金环(huán)节，建立开发(fā)商(shāng)违约(yuē)后定金保(bǎo)护(hù)机制，如将已支付(fù)定金冻结至(zhì)房屋交付阶段，保(bǎo)障购房者定金安全。签订合同环节，鼓(gǔ)励保(bǎo)险公司介入，为房屋重大延期以及重大缺陷等情况提供充分的保障。余款支付环节，建立按工程进(jìn)度付款机制或交房后按揭贷(dài)款机制，充(chōng)分保护购房者的权益(yì)。资金(jīn)监管(guǎn)环节，引入独立于开发商、银行的第(dì)三(sān)方资金监管机构，或由(yóu)政府相关部门直接监管，以此(cǐ)防止(zhǐ)资金挪用现象(xiàng)。交付环(huán)节(jié)，建立商品房保修期制度。保(bǎo)修期内(nèi)，开发商(shāng)应对房(fáng)屋(wū)质量问题全权负(fù)责、免费维修，购房者在保修期(qī)结束后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取消商品(pǐn)房预售制(zhì)是大势所趋。一方面，98年(nián)房改时，全国缺房子(zi)，开(kāi)发商缺钱，预售制是权宜(yí)之计，现在全国套户(hù)比超过1，从(cóng)大开发(fā)进入存量时(shí)代，对购房民(mín)众(zhòng)不公平的预售制已经过时(shí)了，该取(qǔ)消了(le)，改为(wèi)现房销(xiāo)售(shòu)。另一方面，取消预售制，改为现(xiàn)房销售，开发商将拼(pīn)的(de)不是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能兑(duì)现的营销手段，而(ér)是所(suǒ)见即所得的过(guò)硬的产品质量和诚信，这才是对购(gòu)房(fáng)民众的最根本(běn)最实质的保障(zhàng)，这(zhè)样将极大(dà)的(de)提升开发商的建筑质量，实(shí)现(xiàn)良币驱逐劣币。

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