导读

　　黄金二十(shí)年之(zhī)后，当下中国(guó)地产步入大分(fēn)化时(shí)代而非停滞期。

　　要(yào)点

　　过去二十(shí)年是中国房(fáng)地产(chǎn)市场黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连续三年(nián)商品住(zhù)宅销售面(miàn)积超15亿平，足够4000万家庭入住(zhù)。恰逢近(jìn)年地产持(chí)续低景(jǐng)气，有关中国地(dì)产是否过(guò)剩(shèng)的讨论日益热(rè)烈。

　　拨开迷雾(wù)，本(běn)文试图(tú)厘(lí)清中国城镇(zhèn)存量住宅真实情(qíng)况(kuàng)，据此判断中(zhōng)国未来地产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲染中国地产存量极度过剩，事实是否如此？

　　住建部披(pī)露(lù)全国(guó)有近6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)，第七次人口普查调查数据显示城镇家庭户人均住宅间数为1.06间(jiān)。市场陷入怀疑(yí)，中国(guó)房子是否真的过剩？

　　事实上住(zhù)建部披露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城(chéng)镇建(jiàn)筑占(zhàn)比不(bù)到一成，其(qí)中还包括大量城镇非(fēi)住宅建筑，如商业办公楼(lóu)、学校等，因此6亿栋房(fáng)屋中城(chéng)镇(zhèn)住宅占(zhàn)比极(jí)低。

　　七普显示中国城镇(zhèn)居民人均住宅间数为1.06间，但居住舒适(shì)不是人均一(yī)间房所(suǒ)能满足，它与房屋质量、居住面积、配套设施等因素密切相(xiāng)关。中国的人均(jūn)住宅(zhái)间数较(jiào)发达国家还有很大差(chà)距。人均住宅间数大于1同(tóng)样不(bù)意味着中国(guó)住宅市场已经饱和(hé)。

　　我们测算发现中国城镇(zhèn)居(jū)民户均1套(tào)房，其(qí)中(zhōng)每户(hù)持有商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并无直接公布中国(guó)家庭户均住宅的数(shù)据(jù)，我们根据(jù)商品住宅套数、商品住宅占比和城镇(zhèn)家(jiā)庭户数(shù)，计算出城镇(zhèn)家庭住宅套户(hù)比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有0.86套房(fáng)，其(qí)中0.54套为商(shāng)品住宅。若(ruò)期房顺利(lì)交(jiāo)付，直至(zhì)2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户(hù)均(jūn)一套房似(shì)乎意味着户(hù)户(hù)有房(fáng)，然而事实上(shàng)中国住宅市场供(gōng)需并不平衡。

　　国际(jì)数据显(xiǎn)示，成熟房地产(chǎn)市场的住(zhù)宅套户比会大(dà)于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以说(shuō)不平衡，是因为户均一套房无(wú)法满足流动人(rén)口的(de)租赁(lìn)和置业需(xū)求(qiú)。全国总人口的近三(sān)成都是流动人口，流动人口会(huì)选择(zé)在(zài)大城市(shì)租(zū)房(fáng)挣钱，在(zài)老家(jiā)买房，从而产生了额外的(de)住宅需求。

　　即便户(hù)均一套(tào)房，中国未来地产仍有四大(dà)新增(zēng)需求动力。

　　第一，户(hù)均人口规模缩小，一人(rén)户、两人户占比不断(duàn)增加，导致家(jiā)庭户数增多。小(xiǎo)家庭(tíng)化趋势将延续，带来(lái)新户购房需求增长。

　　第二，经济板块的分化日益(yì)明(míng)显，区域经(jīng)济资(zī)源分配(pèi)的(de)再集中吸引着(zhe)人(rén)口流入，人口净迁入(rù)城(chéng)市的(de)新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年(nián)以前(qián)建成(chéng)的住宅中(zhōng)，涉及超9000万家(jiā)庭、81亿(yì)平方米(mǐ)的住宅建筑面积。促(cù)成“老破小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国的(de)人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数与人均住宅建筑面(miàn)积均较发达国(guó)家有着不小差距，“住上更大房(fáng)子”的改善性需(xū)求正在不断(duàn)增加。

　　黄金(jīn)二十年之后，当下中(zhōng)国地产步入大分化时代而非(fēi)停(tíng)滞期。

　　如果(guǒ)说过去(qù)二十年(nián)是中国地产(chǎn)黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾(dùn)更多体(tǐ)现(xiàn)为住宅供(gōng)给存在不(bù)足(zú)，这是(shì)过去(qù)二十年房价快(kuài)速上(shàng)涨基(jī)石。那么当下房地产大分化时代已至，大分化时(shí)代下地产(chǎn)矛盾则更多体现(xiàn)在(zài)住宅质量供需冲突。

　　地产(chǎn)大分化必(bì)将体现在不同能级城市之(zhī)间，不同区域板(bǎn)块之间(jiān)，不同品质(zhì)住宅之间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不(bù)久前，官方披露全国已有近6亿栋房屋(wū)建筑，引发热议。从2月以(yǐ)来(lái)，各大城(chéng)市(shì)二手房挂牌量突(tū)然激(jī)增(zēng)，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中(zhōng)国的房子是(shì)否(fǒu)已经过剩(shèng)？

　　中国城镇住(zhù)宅到底是供给过剩，还是供需平(píng)衡，或是仍然存在不足？可惜由于住宅存量数据并未公布，我(wǒ)们(men)无法直接(jiē)知晓具体情(qíng)况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们(men)测算出(chū)中国城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有住宅套数，回答当前的房(fáng)子是(shì)否(fǒu)真的过剩(shèng)了(le)？据此判断未来(lái)房地产市场会如何发展。

　　一、如何有效观察中国户均(jūn)拥有住宅(zhái)数量

　　（一）中国住宅数量过剩(shèng)的直观判断站不(bù)住(zhù)脚

　　今年2月(yuè)，在以全国自然灾害综合(hé)风险(xiǎn)普查(chá)工作情况为(wèi)主题的新闻发布会(huì)上，负责人(rén)对(duì)外披露：“住宅(zhái)城乡建设行业获(huò)取(qǔ)了全国近6亿(yì)栋(dòng)城乡房屋(wū)建筑数据以及80多(duō)万(wàn)处市(shì)政设施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每栋(dòng)建(jiàn)筑住不到(dào)3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在(zài)这近6亿(yì)栋房屋(wū)建(jiàn)筑(zhù)中，农(nóng)村房(fáng)屋占9成(chéng)以上，以栋数计算的城镇(zhèn)房(fáng)屋(wū)实际仅(jǐn)有(yǒu)4700多(duō)万栋，还包(bāo)括(kuò)了大(dà)量商(shāng)业楼(lóu)、写字(zì)楼、学校、医(yī)院等(děng)非住宅。总的算下来(lái)，住宅(zhái)占(zhàn)比并不大。

　　第七(qī)次人口普查(chá)数据公布了中国城(chéng)镇家庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间(jiān)，其中城市家庭(tíng)户(hù)居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人(rén)均(jūn)1.18间。

　　人均(jūn)住宅间数大于1，看(kàn)似意味着(zhe)人人都有房间(jiān)居住(zhù)。

　　居住水平不(bù)仅(jǐn)与(yǔ)房间数量(liàng)有关(guān)，更与房屋质(zhì)量(liàng)、居住面积、配套(tào)设施等因素密切相(xiāng)关(guān)。单单(dān)从人(rén)均住宅(zhái)间数(shù)不能完全反映出(chū)城镇居(jū)民(mín)的居住水平。

　　中国主要是(shì)以(yǐ)家庭为单位购(gòu)买(mǎi)成套住宅，一(yī)套设(shè)施(shī)齐(qí)全的(de)住宅(zhái)才(cái)是城镇(zhèn)居民宜居的(de)选择。

　　（二(èr)）中国户均(jūn)住宅(zhái)的测算思路、数(shù)据和方法

　　中国城镇居民住宅主(zhǔ)要(yào)分两大类，一类是(shì)商品住(zhù)宅，另一类是保障房、原公有住宅、自建房等非商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接公布城镇(zhèn)住宅数(shù)量。居民住宅相关数据(jù)有两(liǎng)处可以直(zhí)接公布，一是每年商品住(zhù)宅(zhái)销售套数(shù)（统计(jì)局）；二(èr)是居民住宅来源（人口普查数(shù)据(jù)）。计算中国居民户均住宅数量，我们主要用到上(shàng)述(shù)两组(zǔ)数(shù)据。

　　中(zhōng)国住宅改革始于1998年，1998年之前(qián)商品住宅数量极(jí)少(shǎo)，可忽略(lüè)不计(jì)。估算城镇居民户均住(zhù)宅套数分(fēn)三步走：

　　第一步，将1999年(nián)以来(lái)每年商品住宅销售套数(shù)相(xiāng)加(jiā)，我(wǒ)们就能够得到(dào)当前商(shāng)品(pǐn)住宅总存(cún)量(liàng)。

　　第二步，根据城镇居民拥有(yǒu)的商品住宅(zhái)和非商品住(zhù)宅(zhái)比例(lì)，推算得到居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇(zhèn)居民拥有的商品住宅(zhái)总数(shù)除(chú)以(yǐ)家(jiā)庭户(hù)数(shù)，我们就能(néng)够得到城镇户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套数/家(jiā)庭户数

　　=（商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)套数/家庭户数(shù)）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商(shāng)品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥(yōng)有1.02套房

　　中国住宅存量到底有多少，目前(qián)缺乏一个(gè)准确统计。我们利用既有统计数(shù)据，大致测(cè)算(suàn)得到中(zhōng)国存量房(fáng)地产套数，并进一步推(tuī)算中国城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)的住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居民户均拥有(yǒu)商品住宅0.64 套(tào)

　　截至(zhì)2022年，却的部首叫什么名称拼音，卩是什么偏旁怎么念我们计算得到：

　　（一）中国商品住(zhù)宅累计(jì)销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现房(fáng)和(hé)期房(fáng)）。

　　中国的房地产(chǎn)销售以(yǐ)期房为(wèi)主，从2019年开始，新(xīn)房销售中期房占比近9成(chéng)。本文去(qù)除商品住宅累计销售套数里的期房销(xiāo)售，得到商(shāng)品住宅(zhái)现房套数。

　　以2022年商(shāng)品住宅现房套(tào)数(shù)计算(suàn)为例：

　　2022年商(shāng)品住宅现(xiàn)房套数(shù)=截止到2022年商品(pǐn)住宅累(lèi)计销售(shòu)套数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工周期(qī)在2-3年(nián)，并考(kǎo)虑到交房后装修(xiū)的(de)时(shí)间，取(qǔ)最大值(zhí)3年。

　　将商品住宅现房(fáng)套数除以(yǐ)家(jiā)庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)均拥有0.54套商(shāng)品现房住宅。

　　（二）城镇居(jū)民户均拥有住(zhù)宅1.02套(tào)

　　接下来我们需(xū)要进一步推算(suàn)中国城(chéng)镇居民拥有的户均住宅套(tào)数。

　　首先，七普数据显示中国城(chéng)镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥有住(zhù)宅。其中自建住宅占比21％，购(gòu)买商品住宅占比31.9％、二手(shǒu)房(fáng)占比10.1％、经济适用(yòng)房(fáng)占比(bǐ)3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉(lián)租房与其他住宅(zhái)。

　　其次，我们假(jiǎ)定租赁其他(tā)住宅和购买(mǎi)二手房都是商品住宅(zhái)，因(yīn)此将租赁其他住(zhù)宅、购(gòu)买商(shāng)品住宅与(yǔ)购买二手房(fáng)加总(zǒng)，得到(dào)商(shāng)品住宅(zhái)占居(jū)民所有住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期(qī)间商品住宅增幅为过去十年变(biàn)化幅度的(de)20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住宅的实(shí)际变(biàn)化比例，从而我(wǒ)们估算(suàn)出2022年商品住宅(zhái)所(suǒ)占比例，为(wèi)62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年(nián)末，中国平均每(měi)户城镇家庭拥有0.86 套(tào)住宅。但(dàn)考虑(lǜ)已购(gòu)期房，中国平均每户(hù)城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期(qī)房会(huì)在(zài)2-3年内陆续交付使用(yòng)，到2024年，中国(guó)平均每户城(chéng)镇家(jiā)庭都会拥有(yǒu)一套(tào)住宅(zhái)。

　　三(sān)、城(chéng)镇户均一套房的(de)三点含义(yì)

　　既然城镇居民已经达(dá)到了户(hù)均一套房的程度，“户户有房”是否(fǒu)意味着中国城镇化进(jìn)展终结(jié)，甚(shèn)至意味(wèi)着中国地产存量供(gōng)给绰(chuò)绰(chuò)有余？

　　（一）户(hù)均一套房(fáng)并(bìng)不意味着住宅市场供需平衡

　　需(xū)要有多余住(zhù)宅来(lái)满足(zú)因(yīn)人口流动(dòng)、居民换房等因素产(chǎn)生的住(zhù)宅需求。因此，成(chéng)熟房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)的住宅套户比会(huì)在1.1左右。

　　国际经验(yàn)来看(kàn)，美国、英(yīng)国和日本的住宅套户(hù)比(bǐ)均高于1.1，其(qí)中，英国(guó)的住宅套户比(bǐ)最高，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩国(guó)分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均(jūn)刚好一(yī)套房，就(jiù)会造成人口(kǒu)净(jìng)流入地的住宅市场(chǎng)供不应求，造成(chéng)房价或房租迅速上涨。

　　七普指出(chū)中国的流动人(rén)口3.76亿，省内流动人口(kǒu)和省际(jì)流动人口分(fēn)别为2.51亿(yì)人(rén)和1.25亿人。

　　流动人口会选择(zé)在(zài)大城市(shì)租房挣钱，在老(lǎo)家县(xiàn)城买(mǎi)房。

　　暨南大学(xué)2017年的中国城乡(xiāng)人口(kǒu)流动调(diào)查数据(jù)显示(shì)，在上海、杭州以及南京(jīng)工作的(de)流动人口在老家拥(yōng)有住宅比例(lì)分别为28％、21％和18％。大城市的高工资(zī)吸(xī)引打工人，但高房价迫使打工(gōng)人回乡置业。

　　流动人口(kǒu)实际上会占据两套房(fáng)，在(zài)高房价的大(dà)城市租赁一套房，在房价较低的县城购(gòu)买一套房(fáng)。所以说(shuō)户均(jūn)一套房无法满足(zú)庞大(dà)流动(dòng)人口的租赁与置(zhì)业需(xū)求。

　　（二）至少9000万户(hù)家庭住宅品质仍需(xū)改善

　　目前，中国的城镇住宅中依然有不少(shǎo)老旧小区(qū)。

　　三(sān)成家庭，也就是约9000万户城镇居(jū)民住宅是2000年以前建成，其(qí)中(zhōng)又有11.6％住宅(zhái)年龄至少在33岁(suì)以上(shàng)。

　　这批存在着建筑结构松散、设施陈旧、安全隐患大等问题，如电线老(lǎo)化、管道等基础设施陈旧(jiù)，给住(zhù)户的(de)生活带来(lái)了(le)很大的不(bù)便和(hé)安全隐患，并(bìng)且(qiě)居(jū)住(zhù)体验较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户(hù)数(shù)拥有的住宅面积(jī)占(zhàn)比仅(jǐn)为(wèi)27.6％。仍然(rán)存在(zài)5％左右的家庭(tíng)没(méi)有独立(lì)卫浴和厨房。这类(lèi)上(shàng)世(shì)纪修(xiū)建(jiàn)的(de)老旧小区很(hěn)难满足现(xiàn)代生(shēng)活需求，在未(wèi)来大都会被拆迁(qiān)重(zhòng)建(jiàn)。

　　近五成的(de)家庭(tíng)住宅为一居室和二(èr)居(jū)室(shì)，户型(xíng)偏小。其中一居室占(zhàn)比为14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对比(bǐ)镇(zhèn)，城市家庭住(zhù)宅户型更(gèng)小，当然(rán)这与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人(rén)均住宅面积扩张是未来地产的需求(qiú)驱动(dòng)力

　　根(gēn)据七普数(shù)据测算，2020年城镇家庭户住宅(zhái)存量总面积为294.6亿平。暂(zàn)不考(kǎo)虑(lǜ)两年(nián)间(jiān)农民带(dài)房进城(chéng)和(hé)老旧小区拆迁，加上2021年和2022年(nián)商品住(zhù)宅竣(jùn)工面积(jī)（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年(nián)住宅存量(liàng)总面积为308.16亿平(píng)，人均住宅建筑面(miàn)积(jī)为39.45平方米。

　　超过一(yī)半(bàn)的家庭人均住(zhù)宅建筑(zhù)面(miàn)积小于均值(zhí)，近4成家庭人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积(jī)在30平(píng)米以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭(tíng)人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积不足19平(píng)方米，不(bù)及全国人均水(shuǐ)平(píng)的一半。若去除20％的公摊，可使用(yòng)的住(zhù)宅面积仅为(wèi)15.2平方米。上海(hǎi)市将人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积低于15平方米(mǐ)的家(jiā)庭界定(dìng)为住宅存在困(kùn)难，若按(àn)这个(gè)标准(zhǔn)算的话，中国有11.3％的家(jiā)庭存在住宅困(kùn)难问题。

　　若人均(jūn)可使(shǐ)用住宅面积为40平，即人均住宅(zhái)建筑面积为50平，只(zhǐ)考虑家庭户人(rén)数(shù)，需(xū)要住宅(zhái)总量(liàng)约(yuē)390.6亿平，较目(mù)前至少新增82亿平(píng)。

　　对比发达国家人均住(zhù)宅(zhái)面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和英国都高于40㎡，中(zhōng)国的人(rén)均住宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后，中国的人均(jūn)可使用面(miàn)积(jī)为31.56㎡，这一差(chà)距将(jiāng)变得明显。

　　若考虑约1.4亿的(de)集体户人口，所需要的(de)住(zhù)宅总量会更多。

　　四、户均(jūn)已(yǐ)然1套(tào)房，未来地产还会有需(xū)求么？

　　我(wǒ)们(men)测算得到中(zhōng)国城镇家庭户均(jūn)1套房，看(kàn)似已经(jīng)户户有房(fáng)。即(jí)便如(rú)此，中国人口静态(tài)结构(gòu)和动态(tài)趋势(shì)演(yǎn)绎，决(jué)定了中(zhōng)国(guó)未来地(dì)产仍有(yǒu)需求释放。户均1套住宅(zhái)现(xiàn)实(shí)之下(xià)，中国未来(lái)城(chéng)镇住宅需求(qiú)主要来自于四个方(fāng)面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增多，新户购房(fáng)需求扩张(zhāng)。

　　过去(qù)20年我(wǒ)国(guó)城(chéng)镇家庭户均人口(kǒu)数不(bù)断下降，六普显示城镇户均人口规模为(wèi)2.85人/户(hù)，而(ér)七普显示城镇(zhèn)户均人口(kǒu)规模为2.62人/户，一人户、二人户(hù)的占比明显上升，人口小家庭化趋势将继续延续，导致户数会因户均人口(kǒu)规模的(de)缩(suō)小而增多。

　　第二(èr)，人口迁移导(dǎo)致经济发(fā)展带来的新增住宅需求旺(wàng)盛。

　　中国经济(jì)板块的分化日益明显，资源和生产要素逐(zhú)步向经济带(dài)、都市(shì)圈中心城市流入(rù)，区域经(jīng)济(jì)资源分配的再集中吸引着人口(kǒu)流入。人口(kǒu)迁移势必(bì)涉及(jí)到买(mǎi)房租房，给迁入(rù)地住宅市场(chǎng)带来新(xīn)的增量。

　　以浙(zhè)江省为例，2021年常住人口(kǒu)增量(liàng)为(wèi)72万，而出(chū)生人口为44.9万人，死(sǐ)亡(wáng)人口为38.4万人(rén)，自然(rán)增加(jiā)人(rén)口仅(jǐn)为6.5万人，其人口增长主要受益于(yú)人口(kǒu)迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求依然(rán)庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅的家庭拆迁改建最(zuì)多。自建(jiàn)房家庭比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分点；原公有住(zhù)宅家庭比(bǐ)例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间(jiān)为2000年以前(qián)的(de)比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年(nián)间新增8473万(wàn)家庭户，自(zì)建(jiàn)住(zhù)宅和原(yuán)公有住宅减少了1282万户，住宅净需(xū)求增加9755万(wàn)户。49％的家庭购买商品住宅(zhái)，21％的家庭购买二手房。在新增(zēng)住宅需求中，有7成家庭购买了商品住宅。租房、购(gòu)买经济(jì)适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来(lái)随着城中村和旧城改造，商(shāng)品住(zhù)宅的占比势(shì)必(bì)会进一步上升。

　　2000年(nián)以(yǐ)前建造的住宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积还有约(yuē)81亿平，涉及城镇家庭(tíng)约(yuē)9000万户。破旧的(de)城(chéng)中村、老公(gōng)有(yǒu)住宅，建筑面积小、质(zhì)量低、基础设施配套(tào)差、没(méi)有或少有物业(yè)管理，居民追(zhuī)求美(měi)好、宜居生(shēng)活(huó)的环境，背(bèi)后的改(gǎi)善性需(xū)求有待释放。

　　第四，“住上更大房子(zi)”的改善性需求(qiú)还将有所增加。

　　刚需购(gòu)房受限(xiàn)于资金，倾向于中小户型(xíng)。已(yǐ)有住宅(zhái)家庭希望提(tí)高生活品(pǐn)质，以(yǐ)小换大、以旧换(huàn)新。2022年底的(de)中(zhōng)央经济工作(zuò)会议明确指出(chū)支持住宅改善等消(xiāo)费(fèi)。

　　OECD国(guó)家的人均住宅(zhái)间数为1.71间(jiān)，无(wú)论是否考虑乡(xiāng)村(cūn)住宅因素，中国的人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数较其他国家依旧存在(zài)不小差距。

　　住宅舒适(shì)度与经济水平有着(zhe)密切正向联系。随着经(jīng)济(jì)发(fā)展(zhǎn)水平的提高(gāo)，中国的人均住(zhù)宅间数与人(rén)均住宅建筑面积将随(suí)之增(zēng)长。

　　如果说过去二(èr)十(shí)年是中国(guó)地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾(dùn)更多体现为住宅供给存在不足，供需(xū)出现错配(pèi)，这(zhè)是过去二十(shí)年房(fáng)价快速上涨基石。那么未来将是住宅质(zhì)量的供需冲突。房地(dì)产大分化时代已至，这(zhè)种分化不单局限(xiàn)于城市能级之间(jiān)差异，优质小区和老(lǎo)旧二手房之(zhī)间的(de)差异也将越(yuè)发扩(kuò)大。

　　风(fēng)险提示(shì)

　　人口(kǒu)普查数(shù)据调(diào)查(chá)的(de)是人，并不(bù)是针对住(zhù)宅，因此可能存在统计(jì)偏差。商品住宅占比实际值可能偏低，其增速可(kě)能超预期。

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