5月以来，房(fá士官生是什么意思，大学士官生是什么ng)地产板块(kuài)个股多出现小(xiǎo)幅上涨(zhǎng)，截(jié)至5月(yuè)10日收盘(pán)，中信(xìn)房(fáng)地(dì)产指数本月涨幅约为(wèi)2％。而以公(gōng)募(mù)基金为(wèi)代(dài)表的机构对于这(zhè)一板块已(yǐ)经在悄然布(bù)局。数据(jù)显(xiǎn)示(shì)，以南(nán)方和(hé)华夏的两只老牌ETF基金为例，5月(yuè)9日时所公布的总份额均(jūn)较4月28日时有(yǒu)小幅增(zēng)长(zhǎng)。根据基金一(yī)季(jì)报统计，龙头与地方国企央企获得增持(chí)，持仓(cāng)数量占(zhàn)流通(tōng)股比重增(zēng)幅五(wǔ)只个股分(fēn)别为(wèi)华发股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地(dì)产或“底部(bù)回升”

　　行业红(hóng)利时代已过 精(jīng)耕细作(zuò)成共(gòng)识

　　从(cóng)公募(mù)基金对房地(dì)产的配(pèi)置看，2019年末，公(gōng)募所持(chí)有的房地产行业标的市(shì)值约1188亿元(yuán)，占(zhàn)其所持股(gǔ)票(piào)市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现出色，但公募所持房(fáng)地产公司市值在(zài)股票资产中的(de)占比却断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年(nián)，这(zhè)一数值更是进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年(nián)终(zhōng)于出现了三年(nián)来(lái)的(de)首(shǒu)次回升，年底这一数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此同时，公(gōng)募对房(fáng)地产行(xíng)业(yè)的持股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎在今年一季度得以(yǐ)延续。数据统计显示，公募重仓持有房地产板块(kuài)一(yī)季度市(shì)值(zhí)TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四(sì)季(jì)度提升6.71％。持仓市值(zhí)前(qián)五个股(gǔ)分别为保(bǎo)利发展、招(zhāo)商蛇口、万科A、华发股份(fèn)、滨江(jiāng)集团，持(chí)仓市值(zhí)占板块比重合计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难(nán)发(fā)现，公募(mù)对于房地产的(de)投资愈发(fā)有集中于龙头的(de)趋势。Wind显示，在(zài)公募基(jī)金一季(jì)报汇总的重仓股中，房(fáng)地产板(bǎn)块排(pái)名最(zuì)高的是保利发(fā)展，在基金重仓(cāng)第33位。排名第(dì)二的(de)是(shì)招商蛇口，排在第78位(wèi)。而老(lǎo)牌龙头股万(wàn)科A排在第96位(wèi)。对比(bǐ)去年四季报，变(biàn)化(huà)之处首先在于几只房地产龙头股(gǔ)从排位上看均有退步(bù)，尤其(qí)是万科(kē)最为明显；其(qí)次(cì)是金地集团(tuán)退(tuì)出百大之列。但考虑到房地产(chǎn)是(shì)复苏链上(shàng)最后一环，且(qiě)首季并(bìng)非行业销(xiāo)售(shòu)旺季，其传导到二级市场乃至(zhì)机构持(chí)仓上还需要时间(jiān)周期(qī)。

　　形成(chéng)共识的是(shì)，经济圈判断房(fáng)地产(chǎn)已经进入大分化时代，一二线(xiàn)城市好于三四线城市。而映射到二级市场投资上，配置(zhì)房地产行(xíng)业轻松收获(huò)行业(yè)贝塔(tǎ)的(de)红(hóng)利期一去不返了(le)。“如(rú)果按照产业周期来分类，包括房地产(chǎn)等几类行业在盖特纳曲线(xiàn)里(lǐ)属于成熟期或者衰(shuāi)退期的行业(yè)，传统认知上(shàng)没有什么投资机会(huì)的(de)。但在这(zhè)几年(nián)特殊(shū)的行(xíng)情里包括煤炭、电解铝等类似(shì)的行业也出(chū)现了一些机(jī)会，背后(hòu)的(de)逻辑是供给侧发生了(le)更大的变化。”一不愿具名的上海公募基(jī)金经理指出。

　　不过也(yě)有公(gōng)募(mù)人士持(chí)谨慎乐观态度：“行业(yè)前几年17亿～18亿平(píng)方米的年销售面积(jī)很难再出(chū)现了(le)，2022年光是(shì)居民存款数(shù)量(liàng)增加了(le)15万(wàn)亿元。中国存量有400亿平方米(mǐ)建筑面积(jī)，考(kǎo)虑(lǜ)存(cún)量地产(chǎn)的更新，也有(yǒu)近(jìn)10亿平方米。需求端还需要有一定的政策(cè)出来去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产研究员(yuán)吕功绩(jì)也指出：“时至今日，无(wú)论(lùn)从城镇化的进程(chéng)，还(hái)是人(rén)均住(zhù)房面积(jī)（接近30平/人），我国均已告别(bié)住房短(duǎn)缺时(shí)代，而目前居民的(de)杠杆率和房价收入也不支撑每(měi)年18万亿元(yuán)的销售(shòu)额(é)，以及过快上行(xíng)的房价(jià)，因而行业高增的时代已经过(guò)去，未来行业的需求或将回落，在此过程中，伴随着(zhe)地产的高杠杆属性，就很容易出现信用风险问题(tí)（类(lèi)似2022年的民(mín)营地(dì)产爆雷），行业进入到供给侧(cè)出清的过(guò)程。这个过程中(zhōng)，综合竞争力(lì)强的公司就能够(gòu)通过大鱼(yú)吃小(xiǎo)鱼(yú)的方式，获(huò)得市占率的提升。当(dāng)行业需求见顶回(huí)落时，行(xíng)业(yè)的贝(bèi)塔(tǎ)已(yǐ)经(jīng)过去了(le)，但不代(dài)表没有投资机(jī)会，机会在于(yú)城市、位置、产品(pǐn)的阿尔法，而对应到股票投(tóu)资，就是强竞争力公(gōng)司的(de)阿尔(ěr)法。”

　　或许也(yě)是基于这样(yàng)的认识转变(biàn)，精耕细作个股(gǔ)成为(wèi)公募乃(nǎi)至整(zhěng)体机构的务实之举。

　　机构(gòu)配置房地产“风物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域(yù)性标(biāo)的(de)成香饽饽(bō)

　　5月以来，房地(dì)产板块个股多出现(xiàn)小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘(pán)，中信房地(dì)产指(zhǐ)数本月涨幅(fú)约为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利(lì)用(yòng)Wind统计(jì)申万房地产(chǎn)板(bǎn)块(kuài)个股，在纳入统计的124只房地产类标的股中，本月以来实现股价上涨的达(dá)到了(le)81家。

　　其(qí)中，上述时间(jiān)段恰好(hǎo)排名(míng)前五的(de)公(gōng)司(sī)月内涨幅(fú)超(chāo)过(guò)了10％，它(tā)们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华(huá)夏幸福、荣安(ān)地(dì)产。排(pái)名第一的上实发展，五一(yī)假(jiǎ)期归来后日成交(jiāo)量明显放(fàng)大(dà)，4日、5日(rì)连续两(liǎng)个交易日收出涨停。从该股的基本面来(lái)看，上实发展的主营(yíng)业务为房地产(chǎn)开发(fā)与经营。公司(sī)的主要产品及服务为房(fáng)地产销售、房地产租赁、物业管理服(fú)务、工程项目、酒店(diàn)经营(yíng)。从业绩数据来看(kàn)，2022年，其实现营业收入52.48亿元(yuán)，比上期减少47.85％，归母(mǔ)净(jìng)利润1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一(yī)季度，其实现(xiàn)营(yíng)业总收入27.87亿元，同(tóng)比增长(zhǎng)183.02％；归(guī)母净利润2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不过(guò)从十大流通股股(士官生是什么意思，大学士官生是什么gǔ)东来看，各类机构都有(yǒu)对其(qí)布(bù)局的例子。以3月31日时的首季十大流通股股东来看(kàn)， 具体包括公募的上银基金、私募(mù)的迎水(shuǐ)文龙、中央汇金(jīn)、长城(chéng)资产管理公司(sī)等都跻身前(qián)十的行(xíng)列。

　　巧合的是(shì)，涨幅(fú)暂时排名第二的浦东金桥也是(shì)上海本地(dì)房企，其第一季度的收入利(lì)润规模(mó)大幅度复苏。究其原因，一方(fāng)面(miàn)是该公司后疫情时代出(chū)租率复苏至近年来最(zuì)高(gāo)，另一(yī)方(fāng)面则(zé)是公司拿地结算(suàn)持(chí)续(xù)性(xìng)向好，从数字上看，一季度新增虹(hóng)口135、138住宅(zhái)地块，总建筑(zhù)面(miàn)积约54万平(píng)方米。

　　在这(zhè)样的(de)业绩势(shì)头(tóu)向(xiàng)好(hǎo)背景下，自(zì)然(rán)也吸引了知名机构在其(qí)中持续驻(zhù)足。从(cóng)第一季度十大流通股股(gǔ)东来(lái)看，知名私(sī)募高毅邓(dèng)晓峰(fēng)的两只产品依(yī)然在(zài)前十中，这也是(shì)连(lián)续(xù)第(dì)三个季度他有的(de)两只产品杀入前十。同时榜单中还(hái)有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资(zī)局，其当(dāng)季(jì)还小幅增加了持股(gǔ)。

　　除去上述两家上(shàng)海区域性地(dì)产公司外(wài)，荣(róng)安(ān)地产则是主(zhǔ)要布(bù)局在深圳的地产公司(sī)，一(yī)季报(bào)交出的也是一份报喜的(de)成绩单：首季公司实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市(shì)公(gōng)司(sī)股东的净利润(rùn)6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注(zhù)意到两只公募指基首季新(xīn)杀入十大流通股股东行列。具体说来， 南方中证(zhèng)全(quán)指房地(dì)产ETF上榜排名第七位，富(fù)国(guó)中证指数1000增强则排名第九位，此外(wài)联袂(mèi)出现的机构还有QFII高盛国(guó)际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时(shí)，兴证全球(qiú)基金相关人士分析：“经(jīng)历过行业洗牌和兼并重组后，龙(lóng)头的价(jià)值更为笃(dǔ)定(dìng)突(tū)出；从拿地(dì)端看，2022年土地市场大幅(fú)降(jiàng)温，优质(zhì)土地(dì)供给(gěi)较多（券商测算对应潜在毛利率在25％以上(shàng)，目前房(fáng)企的利润率仅(jǐn)20％），绝大多(duō)数房企受限于信用问题或者资金紧张没法拿地，龙头房企趁机(jī)获取低成(chéng)本土地，龙头房企的拿地力度(dù)（拿地金额/销售金额）基本在30％以上；从融资上看，龙头(tóu)房企(qǐ)杠(gāng)杆率(lǜ)较低(dī)，净负债(zhài)率(lǜ)基本在70％以下，而其他房企的净负(fù)债率(lǜ)普(pǔ)遍都在(zài)100％以上(shàng)，加杠杆空间有(yǒu)限，从融(róng)资成本看，龙头房企的融资成本不(bù)断(duàn)下滑，基(jī)本在3％、4％左(zuǒ)右(yòu)；对应到2023年的销售，龙(lóng)头房企明显跑(pǎo)赢行业(yè)，1～4月百强房企的销售额增速为(wèi)9％，而(ér)TOP14的销售额增速为(wèi)29％。”

　　需(xū)要(yào)强调的是，在当(dāng)前中特估的浪潮下(xià)，央(yāng)国企(qǐ)地产股或存在发展的(de)大好机(jī)会。中信证券指出：“房地产行业的结构性机会依然(rán)存在，少部分公(gōng)司尤其是央企占据显著优(yōu)势(shì)，其主要又体现(xiàn)为库(kù)存的优(yōu)势。央企(qǐ)地产公司，现(xiàn)阶段表现出(chū)较低的(de)融资成本(běn)，优质的开发(fā)资(zī)源(yuán)和(hé)良好的不动(dòng)产资(zī)产运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没(méi)有中特估，国央(yāng)企相较于民营地产(chǎn)公司也是更有优势(shì)的。”吕功绩强调(diào)，“对于减值、土地资源债权债务关系等问(wèn)题，市场对民营房开(kāi)企业的资产会有(yǒu)更多担忧和质疑，所(suǒ)以在这一轮行(xíng)业出清的过程中(zhōng)，央国企相(xiāng)较于民企来说估值的修复(fù)更明显。中特估的角度从中长期的维度看，行业的逻辑在(zài)于(yú)集中度提升后，行业(yè)进入(rù)高(gāo)质(zhì)量发展阶段，具(jù)备(bèi)较快速发展阶段更稳(wěn)定且可预期的盈(yíng)利和现金流创造能力，以此带来(lái)估(gū)值中枢的提升，应该关(guān)注(zhù)估值(zhí)相对较低，企业自身(shēn)资产的质量好、运(yùn)营能力强、可以创造持续现(xiàn)金流的企(qǐ)业(yè)。”

　　“存量(liàng)时(shí)代中(zhōng)行业普涨(zhǎng)的概率比较(jiào)低，行业内(nèi)部(bù)将出(chū)现(xiàn)分化，要关注将受益于行业集中度提升的头部公司。”星石投(tóu)资(zī)首席研(yán)究(jiū)官方磊(lěi)也表示(shì)。

　　顺应机构这一思(sī)路的话，或许还是保利(lì)发展、招商蛇口等国资背景龙头(tóu)前途更为光明(míng)。不过国投瑞银基金投(tóu)资部副总监(jiān)綦(qí)傅鹏表示：“需(xū)要客观地去持(chí)续观察国(guó)企(qǐ)央企(qǐ)在(zài)三个方面是否可以(yǐ)维持，首先是融(róng)资成本保持低位，其次是销售(shòu)份额持续提升，再次是拿地份(fèn)额持续提升。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机构需要多(duō)给(gěi)一些耐心(xīn)

　　而(ér)《红周刊》也根据(jù)房企(qǐ)一季报梳理发现，对于2022年的业绩(jì)出现的(de)整体下滑，2023年(nián)一(yī)季度的(de)业绩分化(huà)更趋(qū)明显，保利(lì)发展、滨(bīn)江集团等房企营收、净利均实(shí)现了业绩的回正，甚至是较(jiào)大(dà)增速的增(zēng)长。而这些公司(sī)也是机构的(de)重(zhòng)仓对象。

　　对此，知名房地产业内人(rén)士张(zhāng)宏伟向《红周刊》分析(xī)表(biǎo)示，业(yè)绩出现明(míng)显改善(shàn)的房企，主要是因为过去两(liǎng)三(sān)年时间，尤(yóu)其是在(zài)2021年下半年民营房企不怎么投资拿地之后，国有企业仍在持续性地(dì)拿地，且主要集中在核心城市，投资力度较大。投(tóu)资的驱(qū)动(dòng)能够推动房(fáng)企销售业绩的增长，从而在(zài)2023年(nián)一季度市场(chǎng)恢复但仍处于(yú)调(diào)整的过程中(zhōng)，能(néng)够保(bǎo)有一(yī)个正增长。

　　不(bù)过张(zhāng)宏伟同时也提醒表示，在房(fáng)地产的复苏过程中(zhōng)，还(hái)面临着一(yī)些(xiē)不确定性。其实整个市场从四月份开始又在往下掉。除了杭(háng)州、成都(dōu)等(děng)极个别(bié)城(chéng)士官生是什么意思，大学士官生是什么市四月环比(bǐ)三月相对表现较好之外，包括北京(jīng)、上海在内的绝大多(duō)数(shù)城市都出现环比下滑的情况。而现在五(wǔ)月的(de)市场表现也不太乐观。按照(zhào)现在的经济状(zhuàng)况、收入情况，以及市场的(de)去(qù)库存压力(lì)、企业的资金面压力，可能会(huì)出现(xiàn)，到六月份房企为了半年(nián)报冲业绩出现(xiàn)市场的短期反弹(dàn)外的一个市场(chǎng)乏力现象。也就(jiù)是说，第二季度、第三季度增(zēng)长不确定(dìng)性的压力仍旧较大。

　　上(shàng)海利檀投资董事长陈(chén)昊扬也向《红周刊》指出，现(xiàn)在(zài)整(zhěng)个房地产以及其上下游产业(yè)链(liàn)的复(fù)苏速度都比想象的要慢(màn)很多，我们(men)要多(duō)给一些耐心，这个时候，在房地产(chǎn)以及上下游就不是赚快钱的时候(hòu)，只(zhǐ)能赚他基本面的钱(qián)。但这也意味着，只有极(jí)为(wèi)少数的(de)、做得比同(tóng)行好得多的(de)企(qǐ)业，会(huì)伴随整个行业的弱复苏(sū)，业(yè)绩会逐(zhú)步体现出来。所以只能耐心地去等(děng)待它(tā)的基本面不断(duàn)地凸(tū)显出(chū)来，这需要时(shí)间(jiān)。

　　（本(běn)文已刊发于5月13日《红(hóng)周刊》，文中提(tí)及(jí)个(gè)股仅(jǐn)为举例分析，不做(zuò)买卖(mài)推荐(jiàn)。）

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