5月以来，房地产板块个股(gǔ)多出现小幅上(shàng)涨，截(jié)至5月10日(rì)收盘，中信(xìn)房地产指数本月涨幅约为2％。而以公(gōng)募基(jī)金为代表的机(jī)构对于这(zhè)一板块已经(jīng)在(zài)悄然(rán)布局。数据显示，以南方和(hé)华夏的两只(zhǐ)老牌ETF基金为例，5月(yuè)9日时(shí)所公布的总份(fèn)额均较4月(yuè)28日时有小幅增长。根(gēn)据基金一季报(bào)统计，龙(lóng)头(tóu)与(yǔ)地方(fāng)国企央企获得增持，持(chí)仓数量占(zhàn)流通股(gǔ)比重增(zēng)幅五只个股分别(bié)为(wèi)华发股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地产或“底(dǐ)部回(huí)升”

　　行(xíng)业红(hóng)利时代已过 精耕细作(zuò)成共识

　　从公募基金对房地产的配(pèi)置看，2019年末，公(gōng)募(mù)所(suǒ)持有的房地产行业标的市(shì)值约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右(yòu)；2020年市(shì)场表现出色，但(dàn)公募所持(chí)房地产(chǎn)公司(sī)市值在股(gǔ)票(piào)资(zī)产(chǎn)中的占比却(què)断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是(shì)进一(yī)步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现了三年来的首次回升，年底(dǐ)这一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公(gōng)募对房地产行业的持股比例也同(tóng)步回升，从2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样(yàng)的(de)势头(tóu)似乎在今(jīn)年一(yī)季(jì)度(dù)得以(yǐ)延续(xù)。数(shù)据统(tǒng)计显示，公(gōng)募(mù)重仓持有房地产板(bǎn)块(kuài)一季度市值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四(sì)季度提升(shēng)6.71％。持仓市值前五个(gè)股分别为保利发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨(bīn)江集(jí)团，持仓(cāng)市(shì)值占板(bǎn)块比重合(hé)计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对(duì)于房(fáng)地产的投资(zī)愈发有(yǒu)集(jí)中于龙头的(de)趋势。Wind显示，在公募基(jī)金(jīn)一(yī)季报汇总的重(zhòng)仓股中，房地产板块(kuài)排名最高的是保利(lì)发展，在基金重仓第33位。排名第(dì)二的是招(zhāo)商(shāng)蛇(shé)口，排在第78位。而(ér)老牌(pái)龙头股(gǔ)万科A排在第96位(wèi)。对(duì)比去年四季报(bào)，变化之处首先在(zài)于几只房地产(chǎn)龙头股从排位(wèi)上(shàng)看均(jūn)有退(tuì)步，尤其是万科(kē)最为明显；其次是金(jīn)地集团退出百大之列(liè)。但(dàn)考虑到(dào)房地(dì)产是复苏链上最后(hòu)一环，且首季并(bìng)非行业销售(shòu)旺季(jì)，其传导(dǎo)到(dào)二级市(shì)场乃至机构持仓(cāng)上还需(xū)要时间周期(qī)。

　　形成(chéng)共识的是，经(jīng)济圈(quān)判(pàn)断房(fáng)地产已经(jīng)进入大分化时代，一二线城市好于三四(sì)线城市。而映射到二级(jí)市场投(tóu)资(zī)上，配置房地产行业(yè)轻松收获行业贝塔的红(hóng)利期(qī)一去(qù)不返了。“如果(guǒ)按照产(chǎn)业(yè)周(zhōu)期来分类，包括房地产等几类行业在盖特(tè)纳曲线里属于成(chéng)熟期或者(zhě)衰退期的行(xíng)业，传统认(rèn)知上没有什(shén)么投资机会的。但在这几年特(tè)殊(shū)的(de)行情里包括煤炭、电解(jiě)铝等类似的(de)行业也出现了一些机会，背后(hòu)的(de)逻辑是供给侧(cè)发生(shēng)了更大的(de)变化。”一不(bù)愿(yuàn)具(jù)名的上海公募基金经理指出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观态度：“行业(yè)前几年17亿～18亿平(píng)方(fāng)米的年销售面积很难(nán)再出现(xiàn)了，2022年光(guāng)是居民存款数量增加了15万(wàn)亿元。中国(guó)存量有400亿平方米建筑面积(jī)，考虑(lǜ)存量(liàng)地产的(de)更新，也有近10亿平方米。需(xū)求端还需要有一定的政策(cè)出来去(qù)刺激购房(fáng)。”

　　宝盈(yíng)基(jī)金房(fáng)地产研(yán)究员(yuán)吕功绩也(yě)指出：“时至(zhì)今日，无(wú)论从城镇化的进(jìn)程，还是人均住房面积(jī)（接近30平/人），我国均已(yǐ)告别住房短缺(quē)时代(dài)，而目前(qián)六朝是指哪六朝居民的杠杆率和房价收(shōu)入也(yě)不支撑每(měi)年18万亿元的(de)销售额，以及过(guò)快上(shàng)行的房(fáng)价，因而行业高增的时代已(yǐ)经过去，未(wèi)来行业的需求或将回落，在此过程中，伴随着地产的高杠杆属性(xìng)，就很容(róng)易出现(xiàn)信用风险问题(tí)（类(lèi)似2022年(nián)的民营地产(chǎn)爆雷），行业进入到供给侧出清的过程(chéng)。这个过程中，综(zōng)合竞争(zhēng)力(lì)强的公司就(jiù)能(néng)够通过大鱼吃小鱼的方(fāng)式，获(huò)得市(shì)占率的提(tí)升。当行业需求见顶回落时，行业的(de)贝塔已(yǐ)经(jīng)过去了，但不(bù)代表(biǎo)没(méi)有投资机会，机会在于城(chéng)市、位置、产品的阿尔法(fǎ)，而对应到股票投资，就(jiù)是强竞争力公司的阿尔(ěr)法。”

　　或许(xǔ)也是基于这样(yàng)的认识转变，精耕细(xì)作个股成为(wèi)公募乃至整(zhěng)体(tǐ)机构的务实之举。

　　机构配置房地产“风(fēng)物长宜(yí)放眼量”

　　头部央国企、优质区域性标(biāo)的成香饽饽(bō)

　　5月(yuè)以来(lái)，房地产板块个股多(duō)出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨(zhǎng)幅(fú)约为2％。从具体的个(gè)股来看，《红(hóng)周刊》利(lì)用(yòng)Wind统计申(shēn)万房地产板块个股，在纳入(六朝是指哪六朝rù)统计(jì)的124只(zhǐ)房地产(chǎn)类标(biāo)的股(gǔ)中，本月以来实现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间(jiān)段恰(qià)好排名前五的公司(sī)月(yuè)内涨幅超过了10％，它们分别是(shì)上实(shí)发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸(xìng)福、荣(róng)安地产。排名第一的上实(shí)发展(zhǎn)，五一假期归来后日成交量明显放大，4日、5日(rì)连续两个交易日收出涨停(tíng)。从该股的基本面(miàn)来看，上实发展的主营业务为房地产开发与经营。公(gōng)司(sī)的主要(yào)产品(pǐn)及服务为房地产销售、房地产租(zū)赁、物(wù)业管理服务、工程(chéng)项目、酒店经营。从业绩(jì)数(shù)据来看，2022年，其实现(xiàn)营业(yè)收入(rù)52.48亿(yì)元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿元(yuán)，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一(yī)季度，其实现(xiàn)营业总(zǒng)收入27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过(guò)从十大流(liú)通股(gǔ)股东(dōng)来看，各类机构都有(yǒu)对其(qí)布(bù)局的(de)例子。以(yǐ)3月31日时的首季(jì)十大流通股(gǔ)股(gǔ)东来(lái)看， 具体包括(kuò)公(gōng)募的上银(yín)基(jī)金、私(sī)募的(de)迎水文(wén)龙(lóng)、中央汇金(jīn)、长城资产管理公司等都(dōu)跻身前十的行列。

　　巧合的(de)是，涨幅(fú)暂时排名第二的(de)浦东(dōng)金(jīn)桥也是上海(hǎi)本地房企，其(qí)第一(yī)季度的收入利润规模大幅度复苏。究其原因，一方(fāng)面(miàn)是(shì)该(gāi)公司后疫情时(shí)代出租率复苏至近年来(lái)最高，另一方面则(zé)是公司拿地结算(suàn)持续性向好，从(cóng)数(shù)字上看，一季度新增虹口135、138住宅(zhái)地块，总建筑面积约54万(wàn)平方米(mǐ)。

　　在这样的业绩(jì)势头向(xiàng)好(hǎo)背(bèi)景下，自然也(yě)吸引(yǐn)了知(zhī)名机构在其中持续驻足。从(cóng)第一季度十大流通股股东来看，知名(míng)私募(mù)高毅(yì)邓晓峰的(de)两(liǎng)只产品依然在前(qián)十中，这也是(shì)连续第三个季度他有(yǒu)的(de)两只(zhǐ)产品杀入前十。同时(shí)榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比投资局，其当季还小(xiǎo)幅增(zēng)加了持股。

　　除去上述两家上海区域性地产公司外(wài)，荣安地(dì)产则是主(zhǔ)要布局(jú)在深圳的地产(chǎn)公司(sī)，一季报交出的也是一(yī)份(fèn)报喜(xǐ)的成(chéng)绩单：首(shǒu)季公司实现(xiàn)营业收入51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归属(shǔ)于上市公司股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来(lái)看(kàn)，《红周(zhōu)刊(kān)》注意(yì)到两(liǎng)只公(gōng)募指(zhǐ)基首季新(xīn)杀(shā)入(rù)十大流通(tōng)股(gǔ)股东(dōng)行(xíng)列。具体说(shuō)来， 南(nán)方中证(zhèng)全(quán)指房地产ETF上榜排名第七位，富国中证(zhèng)指数1000增强则(zé)排名第九位，此外联(lián)袂出(chū)现的机构还有QFII高盛国(guó)际和私募迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红周(zhōu)刊》采访(fǎng)时，兴证全(quán)球(qiú)基金相关人士分析：“经历过行业洗(xǐ)牌和(hé)兼并重组后，龙头(tóu)的价(jià)值更为笃定(dìng)突出；从拿(ná)地端看，2022年土地市场(chǎng)大幅降(jiàng)温，优质土地供给较多（券(quàn)商(shāng)测(cè)算(suàn)对应(yīng)潜在毛利率在25％以上，目前(qián)房企(qǐ)的利润率(lǜ)仅(jǐn)20％），绝大多(duō)数(shù)房企受限于信用问题(tí)或者资金(jīn)紧张(zhāng)没法(fǎ)拿(ná)地，龙(lóng)头房企趁机获(huò)取低成本土地(dì)，龙头房企(qǐ)的拿地力度（拿地金额/销(xiāo)售金额）基(jī)本(běn)在(zài)30％以上；从融(róng)资上看，龙(lóng)头房企杠(gāng)杆率较低，净负债率基本在(zài)70％以下(xià)，而其他(tā)房企的净负(fù)债率普遍都在(zài)100％以(yǐ)上，加杠杆空间有限，从融资成本(běn)看，龙(lóng)头房企的融资成(chéng)本(běn)不断(duàn)下滑，基本在3％、4％左右；对(duì)应到2023年的销售(shòu)，龙(lóng)头房企明显跑赢(yíng)行业(yè)，1～4月(yuè)百强(qiáng)房企的(de)销售额增速为9％，而TOP14的(de)销售额增速为29％。”

　　需要强调(diào)的(de)是，在当(dāng)前中(zhōng)特估的浪潮下，央国企地产股或存在发展(zhǎn)的大好机会(huì)。中信(xìn)证券指出：“房(fáng)地产行业的结构性机(jī)会(huì)依然(rán)存在，少部分(fēn)公司(sī)尤(yóu)其是(shì)央企占据显著优势，其主要又体(tǐ)现(xiàn)为库存(cún)的优势(shì)。央企地产公(gōng)司，现阶段(duàn)表现出较低的(de)融资成本，优(yōu)质(zhì)的开(kāi)发资源(yuán)和良(liáng)好的不动产资产运营能力(lì)的(de)多重(zhòng)竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没有(yǒu)中特估，国央企相较于民(mín)营地产公(gōng)司也是更有优势的。”吕功绩强(qiáng)调，“对于减(jiǎn)值、土地资(zī)源债权债务关系等问题，市场(chǎng)对(duì)民营房开(kāi)企(qǐ)业的资产(chǎn)会有(yǒu)更多担忧和(hé)质疑，所(suǒ)以在(zài)这一轮(lún)行业出清的过程中，央国企(qǐ)相(xiāng)较于民(mín)企来说估值的修复更明显(xiǎn)。中特估的角度从中(zhōng)长期的维度看，行业的逻(luó)辑在于(yú)集中度提升后，行(xíng)业进(jìn)入高质量发展阶段，具备较快速发展阶(jiē)段更(gèng)稳定且可预期的盈(yíng)利和(hé)现金流创造能力，以此带来估值中(zhōng)枢的提升，应(yīng)该(gāi)关注估值(zhí)相对较低，企业自身资(zī)产的质(zhì)量好、运(yùn)营能力强、可以创造持续现金流的(de)企业。”

　　“存量时代中行业普涨的(de)概率(lǜ)比(bǐ)较低，行业内部将出现分化，要关注将受益于行业集中度(dù)提升的头(tóu)部公司(sī)。”星石投资首席研究官方磊也表示。

　　顺应机构(gòu)这(zhè)一(yī)思路的话(huà)，或许还是保利发展、招商(shāng)蛇口等国资(zī)背景龙头前(qián)途(tú)更(gèng)为(wèi)光明(míng)。不过国投瑞(ruì)银基(jī)金(jīn)投资部副(fù)总监綦傅鹏表示：“需要(yào)客(kè)观(guān)地去持续观察国企央企在三个方面是否可以维持，首先是融资成(chéng)本保持低位，其次是销(xiāo)售份额持续提升，再次(cì)是拿地份额(é)持续提升。”

　　复苏(sū)速(sù)度缓慢

　　机构需要多给一些(xiē)耐心

　　而《红周刊(kān)》也根(gēn)据房企(qǐ)一(yī)季(jì)报梳(shū)理发(fā)现(xiàn)，对(duì)于(yú)2022年的业(yè)绩(jì)出现的整体(tǐ)下滑(huá)，2023年一季度的业(yè)绩分化更趋明显，保利发展、滨江集团等房企营收(shōu)、净利均(jūn)实现了(le)业(yè)绩的回(huí)正，甚至(zhì)是(shì)较大增速的增长。而(ér)这些公司也是机构的重仓对(duì)象。

　　对此(cǐ)，知名房地产业内人士张宏伟向《红(hóng)周刊(kān)》分析(xī)表示，业(yè)绩出现明显改善(shàn)的房企(qǐ)，主要是因为(wèi)过去两三年时间，尤(yóu)其是在(zài)2021年下半年民(mín)营(yíng)房企不怎么投资拿地(dì)之(zhī)后(hòu)，国有企业仍在持续(xù)性(xìng)地拿地，且(qiě)主(zhǔ)要集中(zhōng)在核心(xīn)城市(shì)，投资力(lì)度较大。投资的驱动能够推动房企销售业绩的增长，从而在(zài)2023年(nián)一季度市(shì)场恢复但仍处(chù)于(yú)调整(zhěng)的过程中，能够保有一个正增(zēng)长(zhǎng)。

　　不过张宏(hóng)伟同时也提醒表示，在房地(dì)产的(de)复苏(sū)过程中(zhōng)，还面(miàn)临(lín)着一些不(bù)确定性(xìng)。其实整(zhěng)个市场从(cóng)四月份开(kāi)始又在往下掉。除了杭(háng)州、成都(dōu)等极个别城市(shì)四(sì)月环(huán)比三(sān)月相对表现较好之外，包括北(běi)京、上海在内的绝大多(duō)数(shù)城市都(dōu)出现(xiàn)环比下滑的情况。而现(xiàn)在(zài)五月的(de)市场表现(xiàn)也不太乐观。按照现在的经济状况、收入(rù)情况，以及市(shì)场的去库存(cún)压力、企(qǐ)业的资金面压力(lì)，可能会出现，到(dào)六月份房企为了半(bàn)年(nián)报冲业绩出(chū)现市场的短(duǎn)期反弹(dàn)外的一(yī)个市(shì)场乏(fá)力(lì)现象(xiàng)。也就是说，第二季(jì)度、第三季度增长(zhǎng)不确(què)定性的压力(lì)仍旧较(jiào)大。

　　上(shàng)海利檀投资董事长陈昊扬(yáng)也向《红(hóng)周刊》指出(chū)，现(xiàn)在整(zhěng)个房地产以及(jí)其上下游产业(yè)链(liàn)的(de)复(fù)苏速(sù)度都比想象的要慢(màn)很多(duō)，我们要多给一些耐(nài)心，这个时候，在房地产以及上下(xià)游就不(bù)是赚(zhuàn)快钱的(de)时(shí)候，只能(néng)赚(zhuàn)他(tā)基本面(miàn)的钱。但(dàn)这也意味(wèi)着，只有极为(wèi)少数的、做得(dé)比同(tóng)行好得(dé)多(duō)的(de)企业，会伴随(suí)整个行业的弱复(fù)苏，业绩会(huì)逐步体现出来。所(suǒ)以只能(néng)耐(nài)心(xīn)地(dì)去等待它的基本面不断地凸显(xiǎn)出(chū)来(lái)，这需(xū)要时间。

　　（本文(wén)已刊(kān)发于5月(yuè)13日(rì)《红周(zhōu)刊(kān)》，文中提及个股仅为(wèi)举例分析，不做买卖推荐。）

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