近(jìn)两(liǎng)年火爆的创新产品(pǐn)公募REITs进入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息日，公募(mù)REITs整体呈现出高比例稳定(dìng)分红(hóng)，15只(zhǐ)公告2022 年可(kě)供分配金额(é)的REITs产(chǎn)品，平均分(fēn)红比例接近99％。

　　多位业(yè)内人(rén)士对此表示(shì)，强制(zhì)分(fēn)红(hóng)机制是公(gōng)募REITs主要特征之一，稳定分红体现出该(gāi)类产品长期(qī)投资价值(zhí)，通过观测经营(yíng)活(huó)动(dòng)现金流、可(kě)供(gōng)分配(pèi)现金等指标(biāo)，也是观察(chá)REITs项目底层资(zī)产运营情况(kuàng)的“窗口(kǒu)”。他们也提醒普通(tōng)投资者注意，与产权类(lèi)项目相比，特(tè)许(xǔ)经(jīng)营(yíng)REITs项(xiàng)目在经(jīng)营权到期后不再(zài)产生现金收(shōu)益，特许经营权分红(hóng)目前已包(bāo)含了利润分配和本金的归还，在选择(zé)投资标的(de)时(shí)应了解资产类型(xíng)和分(fēn)红的特征。

　　15只公(gōng)募(mù)REITs产品分红

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入(rù)密(mì)集(jí)分红期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆续迎来(lái)除息日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公(gōng)布(bù)。整体来看，公募REITs呈现出(chū)使徒行者5个卧底分别是谁，使徒行者5个卧底分别是谁了(le)高比例(lì)的稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供分(fēn)配(pèi)金额的公募REITs产品中(zhōng)，2022年全(quán)年分配(pèi)金额占可供(gōng)分配(pèi)金额比例(lì)平均(jūn)为98.89％，且绝大部(bù)分分配比例(lì)在96％以上。

　　中金基金相关负责(zé)人对此表示，投资公募REITs的主要收益(yì)来(lái)源为(wèi)持有期分红收益，以及基金份额交易价格的变化。基金份额二级市场价格(gé)受到公募REITs资产(chǎn)运营情况及市场因素的综合(hé)影(yǐng)响，较易引(yǐn)起波动。与此相比，基金分红预(yù)期则(zé)更(gèng)有(yǒu)规(guī)律(lǜ)可循。公(gōng)募REITs的分红主要(yào)来(lái)自基础(chǔ)设施资(zī)产的经营(yíng)现金流，投(tóu)资人通(tōng)过(guò)基金募集(jí)材(cái)料和(hé)信息披露(lù)文件，结合行业及市场(chǎng)情况(kuàng)，可以分析(xī)基础设(shè)施项目的经营业绩，作为(wèi)进(jìn)行投资(zī)决(jué)策的(de)重(zhòng)要(yào)参考。

　　“相(xiāng)对于基金份额二级市场(chǎng)价格(gé)变(biàn)化导致的(de)浮(fú)盈或浮亏，分红作为基金份额持有(yǒu)人实(shí)际获(huò)得的现金收益，对于长期投(tóu)资者更(gèng)具参考价值。”中(zhōng)金基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心(xīn)运营高(gāo)级副总(zǒng)监李(lǐ)华平也表示，根据《公开募集基础设施证(zhèng)券投资基金指引(yǐn)（试行(xíng)）》及(jí)相关法(fǎ)规(guī)要求，基础设施基金应当(dāng)将90％以上合并后(hòu)基金年(nián)度可分配金额以(yǐ)现(xiàn)金(jīn)形式分配(pèi)给投资者(zhě)，强制分红机制是(shì)公募REITs的主要特征之一，稳定(dìng)的分红机制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金(jīn)也认为，从投资(zī)角度来(lái)看，基础(chǔ)设施(shī)公(gōng)募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点。二级市(shì)场价(jià)格(gé)反映这(zhè)类产(chǎn)品“股性”的一(yī)面，分红体现了这类(lèi)产品的“债性”特点。公募REITs有强制分(fēn)红要求，分(fēn)红类似于债券派息，但不等同于债(zhài)券(quàn)的固(gù)定利息(xī)回报(bào)，而是由可供分(fēn)配(pèi)现(xiàn)金决(jué)定。

　　从机构投资(zī)者的角度来(lái)看，一方面是公募REITs丰富(fù)了机构投资者的投资品类(lèi)，为资产配置多元(yuán)化提供抓手，具有较(jiào)强的配置价值。另一方(fāng)面，公募REITs的分红能够帮助机构投资(zī)者稳(wěn)定收(shōu)益。机(jī)构投资者(zhě)公募REITs能够通(tōng)过(guò)分红获取(qǔ)相对于(yú)投(tóu)资(zī)债券相对(duì)高的收(shōu)益(yì)性，在有效(xiào)控制(zhì)风险(xiǎn)的前提下(xià)，增厚(hòu)资(zī)产(chǎn)包收益，起到投资“压(yā)舱石”的作用(yòng)。

　　分红除(chú)了投资收益“落袋为安(ān)”外(wài)，市(shì)场(chǎng)对于未来分红水平的(de)预(yù)期，也(yě)是影响REITs基金二级市场(chǎng)价格走势(shì)的关(guān)键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级(jí)市场表现看，截至(zhì)4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收(shōu)于(yú)975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日(rì)，有20只公募REITs发布了(le)2022年年(nián)报，部分产(chǎn)品(pǐn)受(shòu)宏(hóng)观经济的影响，可分配金额完成率不达预期(qī)，一定程度上影响了公募REITs二级市场的价格(gé)。”李(lǐ)华平称，公(gōng)募(mù)REITs二(èr)级(jí)市场的价格波动受多重因素(sù)的影(yǐng)响，投资收益是影响REITs二级市场价格的主要因素之一，而稳(wěn)定的分(fēn)红有(yǒu)利(lì)于吸引投资者(zhě)参与公募REITs二级市场的投资。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关负责人也表示，近期经济预(yù)期(qī)恢复，一方(fāng)面市场(chǎng)热(rè)点呈现向股票和债券回归的过程；另一方面，基础设施项目的经营(yíng)业(yè)绩相对经济(jì)活力的改善有一定的滞(zhì)后(hòu)性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红除(chú)权日，将对基金份额(é)的(de)开盘指导(dǎo)价(jià)做调减(jiǎn)处(chù)理(lǐ)，调(diào)减金额根据单位基金份(fèn)额的(de)分红金(jīn)额进行计(jì)算。除权操作是(shì)对分红前(qián)后基金份额(é)净(jìng)值变化(huà)的修正(zhèng)，使投资人在基金分红(hóng)前(qián)后均可以获得公平(píng)的投资机会。

　　“分红(hóng)可增强投资者长期投资的信(xìn)心，同时需结合持有产品的特性，关(guān)注二级市场扰动对(duì)整体收(shōu)益的(de)影响程度。”中航基(jī)金相关人士也称。

　　特许经营(yíng)权分红包括利(lì)润分配和本金归还

　　普使徒行者5个卧底分别是谁，使徒行者5个卧底分别是谁通投资者应了解底层资产情况

　　多位业内人(rén)士(shì)还提醒，与现有公募(mù)基金分红前(qián)提是(shì)本(běn)金(jīn)之上的增(zēng)值(zhí)部分不同，特许(xǔ)经(jīng)营权REITs基金运作期间(jiān)的“分红(hóng)”界定(dìng)为“分派”更为准确，分派的是本金与增值两个部分，两个部分之间(jiān)的比(bǐ)例是变(biàn)动的，与现(xiàn)有公募基金分红(hóng)差异很(hěn)大，大多数(shù)普(pǔ)通(tōng)投(tóu)资者可能(néng)把“分派(pài)”金额误认为是(shì)持续(xù)分红(hóng)。一旦30年(nián)、40年、50年、60年(nián)等合同年限(xiàn)到(dào)期后(hòu)基(jī)金价值面临(lín)极大不(bù)确定性，这(zhè)是(shì)该类(lèi)投资者应该注意的情况(kuàng)。

　　李华(huá)平表示，目前公(gōng)募REITs主要有特许经(jīng)营权类(lèi)和产权(quán)类两大(dà)资产类型，持有(yǒu)产权类产品的收益主要(yào)包括每年(nián)的现金分红(hóng)及资产(chǎn)增值(zhí)的收益，而持有特(tè)许(xǔ)经营类(lèi)产品的(de)收(shōu)益主要来(lái)自项目(mù)每年的现金分红。其中(zhōng)，特许经营权类资产(chǎn)的分红包(bāo)括了利(lì)润分配和本(běn)金的归还，两者的(de)比(bǐ)率也是变动的，对特(tè)许经营权类(lèi)资(zī)产的公募REITs可以内(nèi)部收益(yì)率（IRR）来(lái)衡(héng)量投(tóu)资收益。普通投资(zī)者在选择(zé)投资标(biāo)的时，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中(zhōng)航基金也表(biǎo)示(shì)，从细(xì)分(fēn)来看，各类(lèi)公募REITs分(fēn)红因(yīn)底(dǐ)层资产属性不同(tóng)而(ér)形成区别。特(tè)许经(jīng)营权类(lèi)的(de)公募(mù)REITs产品因其分红相(xiāng)当于包(bāo)含“本金+收益(yì)”，分(fēn)红相对较多，债性偏强。而产(chǎn)权类的公(gōng)募REITs分红主要为“收益”，更看重(zhòng)底(dǐ)层(céng)资产的价值增值，所以相对股性偏(piān)强。普通投资者在选(xuǎn)择公(gōng)募(mù)REIT时，需要考(kǎo)虑底层(céng)资产属性，对(duì)所选择产(chǎn)品的(de)二级(jí)市(shì)场价格和分红有合理预期。

　　中金基金相关(guān)负责(zé)人(rén)也认为，与产权(quán)类项(xiàng)目相比，特(tè)许(xǔ)经营项(xiàng)目在经营(yíng)权到(dào)期后不再能产生现金收益，因此将可(kě)供分(fēn)配(pèi)金额的(de)分配(pèi)理(lǐ)解为“分派(pài)”比(bǐ)“分(fēn)红”更加准确。基(jī)于(yú)这个特(tè)点，剩余经营期(qī)限较短的特许(xǔ)经营项目，通常具备更高(gāo)的(de)分(fēn)派(pài)率水平。对于剩余(yú)期限较长的特许经营权项目，即使分派率相对较低，也有足够(gòu)年(nián)限收回本金并取得收(shōu)益。

　　中金(jīn)基(jī)金(jīn)该(gāi)负责人提醒投资者注意，特许(xǔ)经营权(quán)项目的分派金额包含了投资(zī)本(běn)金，在不(bù)进行扩募的(de)情况下，基金份(fèn)额单价随着(zhe)分派进度(dù)逐年下(xià)降(jiàng)是正常现象，投资特(tè)许(xǔ)经营权(quán)REITs的收益(yì)来自项目(mù)剩余(yú)期限产生的现金流。

　　“与特许经(jīng)营(yíng)项目相比(bǐ)，产(chǎn)权类项目(mù)的土(tǔ)地(dì)或建筑的(de)剩余使用(yòng)年限一般较长，再加上到期后(hòu)通过(guò)对建筑的更新改造(zào)或补缴土地出让金等追加投资，有机会(huì)进一步延长经(jīng)营期限。这种类似永续经营(yíng)的假设(shè)反映在(zài)基础(chǔ)资产(chǎn)的估(gū)值上，使(shǐ)产权类(lèi)REITs具(jù)备更(gèng)显著的资产(chǎn)投资(zī)属(shǔ)性。”该负责人称(chēng)。

　　观测内部收益率等指标

　　评(píng)估项目底层资产运营情况

　　在基(jī)金(jīn)分红的时点，多位业内(nèi)人(rén)士还表(biǎo)示(shì)，在(zài)产(chǎn)品(pǐn)分(fēn)红期(qī)，投资者可以观测经(jīng)营活动现金流、可供分配现(xiàn)金、内部(bù)收益率等指标，来观察和(hé)评(píng)估项目(mù)底(dǐ)层资产的运营情况。

　　中(zhōng)航基金(jīn)表示，年报指标中，跟现金(jīn)相关(guān)的(de)指标有(yǒu)两个(gè)：一(yī)是年(nián)报(bào)中披露的(de)经营(yíng)活动现金流(liú)，二是可供分配现金，二者存在本质性区别。经营(yíng)活动(dòng)产生的现金净(jìng)流量是指企(qǐ)业经(jīng)营、筹资、投资产生的(de)现金流，基于企业(yè)本身经营活(huó)动(dòng)产(chǎn)生；可(kě)供分配的现(xiàn)金实(shí)质上是(shì)从EBITDA出发，对非现金影(yǐng)响利润表的项目(mù)进行调整，加期(qī)初现金，最(zuì)终得到的账(zhàng)面现金。

　　李华平(píng)也(yě)表示，公募REITs作(zuò)为(wèi)资(zī)产(chǎn使徒行者5个卧底分别是谁，使徒行者5个卧底分别是谁)配置新选择，投资价值体现在相对股债市场独立的资产配置功能(néng)，比较适合(hé)长期持(chí)有。建议投(tóu)资者对经(jīng)营权类的资产(chǎn)可以更多关注内部(bù)收益率的高(gāo)低，对产权类的资产更多(duō)关(guān)注分派率高低。因为(wèi)公(gōng)募(mù)REITs可(kě)分配收益(yì)主要来自底层资产的(de)经(jīng)营净(jìng)现金流(liú)，所(suǒ)以底层(céng)资产(chǎn)运营情况直接影响投资(zī)回报，投资者可综合(hé)考虑原始权(quán)益人综合实力(lì)、运营(yíng)管理(lǐ)机构(gòu)实力、公募基金管理(lǐ)人实(shí)力等多(duō)重因素(sù)来(lái)选择投资标(biāo)的。

　　中信证券研(yán)报也(yě)显示，公募REITs进(jìn)入密(mì)集分(fēn)红期(qī)，由于(yú)分红交(jiāo)易(yì)带来的短期博弈机会仍(réng)在，叠加(jiā)此前市场接连回调，建议投资者关(guān)注(zhù)有基本(běn)面支(zhī)撑、填权效应相对明显、同时分红规模较(jiào)为可(kě)观的个(gè)券(quàn)。

　　“公募REITs的(de)招(zhāo)募说明书均会载(zài)明REITs在发行首年及次年的可供分(fēn)配金额预测(cè)。投资者(zhě)可以将REITs的实际分红金额与募(mù)集材料中(zhōng)披露预(yù)测进行比较分析，结合经济(jì)及市场的(de)实际环境，对基础(chǔ)设(shè)施项目(mù)的运营业绩及REITs的管理能力(lì)进(jìn)行判断。”中(zhōng)金基(jī)金上述(shù)负责人(rén)也(yě)称(chēng)。

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