文：任泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日(rì)召开的全国住房和城(chéng)乡建(jiàn)设工(gōng)作会议提出“有条件的可以进行现房(fáng)销售”，不足一个月时间，已有山(shān)东、安徽、河南、四川(chuān)、广东(dōng)等地明确(què)表态，试点现房销售(shòu)。

　　1、是(shì)该(gāi)取(qǔ)消商(shāng)品房预售制了，用(yòng)你(nǐ)的钱，建你的房(fáng)子，还烂尾了，这是对购房者的(de)不公平。以后谁有(yǒu)钱谁建房，没(méi)钱没实力的(de)别建了，不能把包(bāo)袱甩给老百姓(xìng)和(hé)社(shè)会，这是(shì)房地产从(cóng)大开发时代(dài)步入高质(zhì)量发展阶段的(de)必然趋(qū)势，也是对购房老(lǎo)百姓的最大(dà)保护。98年(nián)房改(gǎi)时，全(quán)国缺房子(zi)，开发商(shāng)缺(quē)钱，预售制是权宜之(zhī)计，现在全国套户比超(chāo)过1，从(cóng)大开发进入存量时(shí)代，对购房民众不公平的(de)预售(shòu)制已经过时(shí)了(le)，该取消了，改为现(xiàn)房(fáng)销售。以后一(yī)手(shǒu)交钱，一手交(jiāo)房(fáng)，天经地义。当然二次房改是个技术(shù)活，兼顾(gù)化解(jiě)停(tíng)贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企(qǐ)债务、恢复市(shì)场信心(xīn)以(yǐ)及长效机制，长(zhǎng)效机制四大关(guān)键是推动(dòng)城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性稳定和(hé)房地产(chǎn)税。如果(guǒ)按照经济规律办(bàn)事，中国一定能实现房地产软着陆(lù)和(hé)长期(qī)平稳健康发展，跨过这道(dào)关(guān)，解好(hǎo)这道世界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房销(xiāo)售？大(dà)家想想(xiǎng)，绝大部分商品是一手交钱(qián)一手交货，预售(shòu)制是对购(gòu)买(mǎi)者(zhě)的(de)单方面(miàn)不公平制(zhì)度，购房老百姓几乎承担了所有(yǒu)商品(pǐn)不能交付(fù)的(de)风险。从(cóng)个人层面看，预售(shòu)制对购(gòu)房者非(fēi)常不公平(píng)，77年属什么今年多大，77年属什么今年多大2023比如，交房(fáng)等(děng)待期一(yī)般为两年，在此期间，购(gòu)房者不仅(jǐn)承担银行利息，还(hái)要承(chéng)担(dān)延(yán)迟交(jiāo)房、房屋质量、房(fáng)产证延期(qī)办(bàn)理(lǐ)甚(shèn)至不能交房的风险(xiǎn)。从(cóng)行业层面看，预(yù)售制助推部分(fēn)房企过(guò)度(dù)举(jǔ)债、高杠杆扩张(zhāng)，若(ruò)遇到下行周期，会引发(fā)资金链断(duàn)裂、项目(mù)搁置等系列风险。取消预售(shòu)制，改为现房销售，这样有助于落实中央房(fáng)住不(bù)炒精神、有(yǒu)助于保(bǎo)障购房老百姓权益、有助于房企稳健发(fā)展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什(shén)么建议取消预售制(zhì)度？预售制度怎(zěn)么来的？国(guó)外什么(me)情况(kuàng)？简单科(kē)普一(yī)下：商(shāng)品房预(yù)售最早源于中国香港，俗称卖(mài)楼花(huā)，卖期(qī)房，是一(yī)种开发商(shāng)放杠杆(gān)的方式。98年房改，由于商(shāng)品房短缺，房(fáng)企缺资金，借鉴中(zhōng)国香港，引(yǐn)入了(le)商品(pǐn)房预售制度。其实(shí)，当前世界不少国家(jiā)存在预售(shòu)制(zhì)。但是，重(zhòng)点来了！发达国家一般有(yǒu)严格的监管保(bǎo)障措(cuò)施，开(kāi)发商在项目获得政(zhèng)府批(pī)准后才可以(yǐ)开(kāi)始销售，买家在购买期房(fáng)后并非像中国一样(yàng)在支付完首(shǒu)付(fù)款(kuǎn)后从银行一次性贷款支(zhī)付剩余全部(bù)房款，而是(shì)根据开发商工程进度在完全交房前进行分期(qī)支付。所(suǒ)以，预售制(zhì)度是需(xū)要严格的资金监管、分期支付以及违约处罚措施作为保障的，如果(guǒ)没(méi)有(yǒu)这些(xiē)保障措施，一定会触发风险，对购房民(mín)众(zhòng)不公平，所以(yǐ)不(bù)如借机取消预售制度，以后改为(wèi)现房销(xiāo)售。客观讲(jiǎng)预售制度有一定历(lì)史(shǐ)阶段性，现在中国住(zhù)房进入存量时代，取消预售制度有助于降(jiàng)负债(zhài)降杠杆，不再把烂尾风(fēng)险(xiǎn)甩(shuǎi)给老(lǎo)百姓和社(shè)会，当然这需(xū)要配套房(fáng)企债务重组、复工保交(jiāo)楼、恢复市(shì)场(chǎng)信心和房地产长(zhǎng)效(xiào)机制(zhì)。这是(shì)个(gè)技术活，只要坚持(chí)市场化改革，中(zhōng)国一(yī)定能化解这个难(nán)题(tí)，让房(fáng)地产回归实体(tǐ)经(jīng)济(jì)和居住(zhù)属性，安(ān)居乐业。

　　4、简(jiǎn)单(dān)讲，如果取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制，改为现房销售，开(kāi)发(fā)商将(jiāng)拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能(néng)兑现的营(yíng)销手(shǒu)段，而是所见即所(suǒ)得的过硬(yìng)的产品质(zhì)量和诚信，这才是对购房民众的最根本最实质的保障，这样将极(jí)大(dà)的提升开(kāi)发商的建(jiàn)筑(zhù)质量，实现良币驱逐(zhú)劣(liè)币。所有商(shāng)业(yè)的本质(zhì)是向善，是(shì)以客(kè)户为中心，房(fáng)地产也(yě)不能例外，老百(bǎi)姓买(mǎi)房(fáng)子是天大的事(shì)，烂尾(wěi)毁三(sān)代，好(hǎo)房幸福(fú)一家人。从这个角度，取消预(yù)售(shòu)制、实施现(xiàn)房销(xiāo)售是实现老(lǎo)百姓安居乐业、社会长(zhǎng)治(zhì)久安、行业企业健康(kāng)发展的重大措施。在当前的情况下，取(qǔ)消预(yù)售制要结合稳楼市、房地产软着陆、打通(tōng)金融支持当(dāng)期(qī)三好生、新模(mó)式(shì)等(děng)综合施(shī)策。

　　作者(zhě)十年前(qián)在国(guó)务院发展研究中心参与(yǔ)财税改革(gé)方案(àn)研(yán)究时，对预售制、房地(dì)产税、人地挂钩(gōu)、金融稳(wěn)定(dìng)、房企杠杆率等(děng)进(jìn)行(xíng)过长期系统的专项研究。（参考(kǎo)后来形成的专著《房地产(chǎn)周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内(nèi)地商品房预售(shòu)制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需求大(dà)、供给(gěi)量少，引进“卖(mài)楼花”模式(shì)，形成“中国(guó)内(nèi)地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预(yù)售制(zhì)推动城(chéng)市化进程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　2 国际(jì)经(jīng)验(yàn)

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付前预售资(zī)金第三(sān)方全程(chéng)监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房(fáng)，提供期房烂(làn)尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规范(fàn)期房交(jiāo)易立(lì)法，设置期房(fáng)预付款保全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买(mǎi)方(fāng)资金由银行监管(guǎn)，享1年(nián)保修期后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内(nèi)地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层(céng)销售+“按揭”，霍(huò)英东创造(zào)“卖楼(lóu)花(huā)”模式

　　二(èr)十(shí)世纪五十年代在中国香港，楼宇出(chū)租(zū)是地产行业盛行的方式(shì)，但(dàn)有着转让难、出租资金周转期长(zhǎng)等问(wèn)题(tí)，分层(céng)销售(shòu)孕育而(ér)生(shēng)。20世(shì)纪50年代，中国香(xiāng)港还未推行公共房屋制度，许多人栖身(shēn)于木(mù)屋或者其他(tā)临时(shí)住(zhù)宅(zhái)，住房的需求(qiú)是相当高，不(bù)过(guò)大(dà)多数(shù)居民(mín)的储蓄(xù)很少。当时楼宇(yǔ)买(mǎi)卖(mài)多(duō)数以一整栋(dòng)楼为单位，需要雄厚的(de)资金实力才能(néng)购买。虽(suī)然楼宇出租是中国(guó)香港地产行业盛行的方式，但有着转让(ràng)难、出租(zū)资(zī)金周(zhōu)转期长等问题(tí)。针对这一系列问题，不少(shǎo)地产商开始(shǐ)探求新的方式，如(rú)把楼宇契(qì)约切开，即“分契”，然(rán)后将楼宇分层出售。这模式一经推行(xíng)，购买楼宇的市民数量有所增加，开发商资金周转加快。

　　在分(fēn)层出售(shòu)的基础上，将“按揭”模式引(yǐn)入房(fáng)地产销售(shòu)，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式(shì)。1953年底(dǐ)霍英东创办立信置业有限公司(sī)，凭借商业直觉和(hé)多年经营杂(zá)货(huò)铺、海(hǎi)上驳运业务(wù)的经验(yàn)，对于商(shāng)品流(liú)通、资(zī)金(jīn)周转有(yǒu)着(zhe)独到的见解，在(zài)努(nǔ)力寻求方法加快自(zì)身资(zī)金周转。当时其在购下九龙的(de)一块地盘后，除了(le)分层出(chū)售(shòu)、还印发售(shòu)楼(lóu)说(shuō)明书，上有文字详尽说明楼宇的地势环境(jìng)、建筑(zhù)材(cái)料、分层价格、订购方法(fǎ)等。此(cǐ)外(wài)，“卖楼花”是另外一个亮点(diǎn)，即(jí)先收取买家的订金，采(cǎi)用类(lèi)似租(zū)金的分(fēn)期(qī)付款形(xíng)式(shì)，等(děng)新楼落成(chéng)时，收(shōu)齐买家的钱(qián)，买家就拥有了(le)自(zì)己的房产。这种方式减轻了民众购房的资金压力(lì)，加速了(le)房(fáng)屋的(de)建造和销售，也解决了制造商的资金问(wèn)题(tí)，降低投资风险，在当时(shí)可谓(wèi)是“双(shuāng)赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的(de)销(xiāo)售模式成为当时中国香(xiāng)港房地产市场的一大特色，纵观(guān)中国(guó)香港(gǎng)房地产市场的(de)改革(gé)，“卖楼花(huā)”模式高效率地(dì)解(jiě)决(jué)了核心(xīn)的住房供(gōng)不应求的(de)问(wèn)题，使房市发展进入新(xīn)阶(jiē)段。

　　预(yù)售楼花模式推动了中国香港(gǎng)楼市几十年(nián)繁荣，但期(qī)间(jiān)也出现过(guò)“烂尾楼(lóu)”的(de)情况，但监管(guǎn)部门不断(duàn)完善、规范化，建立(lì)健全的(de)监(jiān)管机制，促进(jìn)市场健(jiàn)康发展。例如，1960年，位于大角(jiǎo)咀的(de)一个(gè)楼盘因建筑费用超支(zhī)停工(gōng)，出现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后(hòu)，中国(guó)香港管理(lǐ)部门提升了对于预售楼(lóu)花制度的监管，即要求开发商(shāng)在预售(shòu)前(qián)，确保(bǎo)地价(jià)款已经全部支付，还要证明自身有资金等(děng)能力(lì)把项目完(wán)成，资金需放入(rù)律师(shī)所托管，支取时需律所和建筑师的核准。为了防止(zhǐ)开(kāi)发商、律所、建筑(zhù)师等造假，套取监管账户资(zī)金，中国香港要求律(lǜ)师行在(zài)银行开设的(de)信(xìn)托(tuō)账户（监管账户(hù)）、开发商(shāng)操作等采取全透明化机制，且(qiě)银行的(de)责任(rèn)上升，如(rú)出现房屋“烂(làn)尾”情况(kuàng)，银行将成最大风险方，后续(xù)需自(zì)身推动项(xiàng)目(mù)完工。随(suí)着监管体(tǐ)系逐步(bù)完善，出(chū)现“烂尾(wěi)”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成“中国内(nèi)地(dì)版预售(shòu)制”

　　二十世(shì)纪(jì)九(jiǔ)十年代，中国内地面(miàn)临住房需求大和供给量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国(guó)内地优(yōu)先发展重工业，强调基础建(jiàn)设，这一导向使前期发展工业化(huà)的(de)进程大于城(chéng)市化(huà)进程，唯有解(jiě)决住房(fáng)基础(chǔ)等城市化配套(tào)问题，才能(néng)进一步推进城(chéng)市化(huà)。但(dàn)当(dāng)时推行的(de)是“统一管理，统一分配(pèi)，以租养房”的福(fú)利分房制度，住(zhù)房市场发(fā)展起步较晚、增速较(jiào)慢，福(fú)利分房制度(dù)也(yě)出(chū)现了分(fēn)配不公、效率低(dī)、配套差(chà)等(děng)问题，因此福(fú)利分房制度不再适用于当(dāng)时的国情。叠加房(fáng)地产市(shì)场面临商(shāng)品房的(de)需求量大，而社会缺少大型房地产开发商，商品房供应量小(xiǎo)的困(kùn)境(jìng)，此(cǐ)时(shí)引入(rù)中(zhōng)国香港的(de)“卖楼花”模式无(wú)疑是对内地房地产市场的一针(zhēn)强心剂。从1994年起，中国内地逐步引(yǐn)进中(zhōng)国(guó)香港预售商品(pǐn)房制度，先后出台多项文件，大力支持国内(nèi)房地产(chǎn)市场(chǎng)改革。例如，1998年，国务(wù)院(yuàn)出(chū)台《关于进一步深(shēn)化(huà)城镇(zhèn)住房制度改(gǎi)革，加快住房(fáng)建设的通知》文件，决定(dìng)停(tíng)止住房无偿实物分(fēn)配，逐步(bù)实行住房(fáng)分(fēn)配(pèi)货(huò)币化、住房供给商品化(huà)、社会(huì)化的住房新体制，从(cóng)计划经济下的福利分房转向市场经济的商品(pǐn)房。房地产市场采用预(yù)售制，允许开(kāi)发商(shāng)卖期房，解决(jué)了房企(qǐ)缺(quē)少资金和开发时间周期长(zhǎng)的(de)两大难题，开发商(shāng)以预(yù)售款撬动下(xià)一个项目的开发，形(xíng)成滚动开发模式，住房(fáng)供应(yīng)速度加(jiā)快。自(zì)此中国内地开始房(fáng)改货币化，中(zhōng)国人民(mín)银行(xíng)等(děng)多方迅(xùn)速出台相关的信贷政(zhèng)策，支(zhī)持购房者，极大作用推动了房地(dì)产市场的发展。

　　引入中国香港(gǎng)“卖楼花”模式(shì)后，经调(diào)整形成契(qì)合中国内(nèi)地(dì)的商品房预售(shòu)制度(dù)。预售制的初衷是为(wèi)了(le)缓解房企资金(jīn)压力，加快城镇住房(fáng)建设。具体来说，是指房地(dì)产开发企业(yè)将(jiāng)正在建设中的房屋预先出售给购房者(zhě)，由(yóu)购房者支付定金或房款的(de)行为。区别于中国香港，在中国内地实践过程中，商品房预售流程为：房地(dì)产开发商办理预售许(xǔ)可证-签订商品房(fáng)买卖合同-进(jìn)行备(bèi)案登(dēng)记和预告登(dēng)记-交付房屋。在购房过程(chéng)中(zhōng)，购房者需要一次性付清首付(fù)款，并采用银行(xíng)贷款的形式一次性付清剩余房款(kuǎn)，换(huàn)言之，房屋未建成，开发商可能已拿到了(le)全(quán)部购房款，这点(diǎn)与(yǔ)中(zhōng)国香港的按照工程(chéng)进度(dù)付(fù)款(kuǎn)有所不同。对中国(guó)内(nèi)地的开(kāi)发商而言，预售制商品房也开(kāi)启(qǐ)了(le)高周(zhōu)转、高杠杆的运(yùn)作模(mó)式。

　　1.3预售制推(tuī)动城市化进程，但背后潜(qián)藏的风险确(què)实存在

　　作(zuò)为中(zhōng)国(guó)内地商品房销售的最主要方式，预(yù)售(shòu)制(zhì)极大缩短房(fáng)企(qǐ)现(xiàn)金回笼周(zhōu)期，同时增(zēng)加市场商品房供应，推动了城镇化发展进(jìn)程。预(yù)售制在过去20多年(nián)对中国内地房(fáng)地产市场(chǎng)的(de)稳步(bù)发展(zhǎn)起到了重要作(zuò)用，不仅解决了房地产(chǎn)市场(chǎng)快速发展(zhǎn)阶(jiē)段的资金需求，也提高了居民居住水平，中国(guó)内(nèi)地城镇居民(mín)从筒子楼住到(dào)住宅小区(qū)，从全民蜗居到基本适居，住房事业取得巨大进步，数(shù)十年时间走(zǒu)完发达国家几(jǐ)百年城镇(zhèn)化路程。改革开放以(yǐ)来，城镇化进程进入快速发展时期(qī)。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人，43年(nián)间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市(shì)建成区面积由7438平方公里增长至(zhì)60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发(fā)布的(de)《中国住房存量(liàng)报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地城镇住宅存量从不到14亿平增(zēng)至313.2亿平(píng)，城(chéng)镇(zhèn)人均住房建筑面积(jī)从8.1平(píng)方(fāng)米增至(zhì)34.7平方米，城镇(zhèn)住房套数(shù)从约3100万套(tào)增至3.63亿套(tào)，套户比从0.8增至1.09。预售制在当(dāng)前已成(chéng)为中国内地商品房(fáng)销(xiāo)售最主(zhǔ)要(yào)方式，2005年中(zhōng)国内地商品住宅期房(fáng)销售面(miàn)积占(zhàn)总销售面积的(de)比重为63％，而2021年期房累计销(xiāo)售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动(dòng)了中(zhōng)国内地房(fáng)地产(chǎn)行业的发展。中国内地(dì)房地(dì)产历经二十多年长周(zhōu)期繁荣，行业各项(xiàng)指标大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋(wū)新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万(wàn)亿元增至(zhì)14.8万亿元，累(lèi)计上涨35.8倍，年复(fù)合增(zēng)速17.8％。商(shāng)品房销售面积和销售金额分别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至(zhì)18.2万亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的(de)快(kuài)速(sù)发展(zhǎn)，房地产企业从无到有、从国企先行(xíng)到民企(qǐ)崛起，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年(nián)，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十年来房地(dì)产(chǎn)也(yě)成(chéng)为拉动中国内地经济(jì)高(gāo)增(zēng)长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的上下游产(chǎn)业链特别长，高达50多个(gè)行业。2020年房地产(chǎn)及其产业链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中房地产业增加值占(zhàn)GDP的(de)7.3％（直(zhí)接贡献），房(fáng)地产带动(dòng)产(chǎn)业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡(gòng)献(xiàn)），其中房地产对(duì)金融、批发、建材的(de)带(dài)动最(zuì)为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全(quán)拉动的(de)投资占全社会固定资(zī)产投资的(de)51.5％，其中，房(fáng)地(dì)产开发(fā)投资占(zhàn)固定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从(cóng)房地产贷(dài)款占(zhàn)银行各项贷款(kuǎn)余(yú)额(é)的比重(zhòng)看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上信托等通道业务，占比超过三分之一。从(cóng)房(fáng)地(dì)产融资存量(liàng)占(zhàn)社融存量比重(zhòng)看，2021年(nián)12月占比(bǐ)为18.76％。如果(guǒ)房企大(dà)面积违约(yuē)，将导致(zhì)银行不良率大幅上(shàng)升。

　　4）从居民财(cái)富效应渠道，根据我们(men)的《中国住房市值测算报告》，2020年(nián)中国住房市值为62.6万(wàn)亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计的(de)31.5万亿(yì)美元。从住(zhù)房(fáng)市值占股(gǔ)债房市值的比例(lì)看，2020年(nián)中国为(wèi)66.6％，高于美(měi)国的(de)27％、日本(běn)的(de)37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德国(guó)的64％。中(zhōng)国(guó)住房市值与(yǔ)股债(zhài)房市(shì)值的(de)比例较高(gāo)，主(zhǔ)要是因为住房市值高，以及(jí)中国(guó)资本市场发育尚不成熟(shú)，直接融(róng)资(zī)比(bǐ)例(lì)较低，股票、债券市(shì)值(zhí)较低，居(jū)民投(tóu)资渠(qú)道缺乏。

　　77年属什么今年多大，77年属什么今年多大2023

　　不可否认(rèn)，预售制背后潜藏的风险确实(shí)存在，当前的负面效应愈(yù)发(fā)凸(tū)显。

　　从(cóng)个人层面(miàn)看，绝大部分商品(pǐn)是一(yī)手交钱一手交货(huò)，预售制是对购买者的单(dān)方面不公平制度，购房老百姓(xìng)几乎承(chéng)担了(le)所有商品不能交付的风(fēng)险。比如，交房等待期一般为两年，在此(cǐ)期间(jiān)，购房者不仅承(chéng)担(dān)银行利息，还要承担(dān)延迟交房、“一房二(èr)卖”、房(fáng)屋质量、房产(chǎn)证延期办理甚(shèn)至(zhì)不能交(jiāo)房(fáng)等风险。另外，购房者和开发商之(zhī)间的购房(fáng)合同、购房者和银行的按揭(jiē)贷款(kuǎn)合同是两个(gè)独立的合同关系，如果开发商发生违(wéi)约，购房者只能(néng)根据购(gòu)房合同向开(kāi)发商主张(zhāng)权(quán)力，但依旧需要根据(jù)按揭(jiē)贷款(kuǎn)合同按时向银行(xíng)进行(xíng)贷(dài)款偿(cháng)还，因(yīn)此购(gòu)房者承担的风险较大(dà)。

　　从行业层面看(kàn)，预售制助推部分房企过度举债(zhài)、高(gāo)杠(gāng)杆(gān)扩张，资金若遇到(dào)下行周(zhōu)期(qī)，会引发资(zī)金(jīn)链断裂(liè)、项目搁置(zhì)等(děng)系(xì)列风(fēng)险，进行影响(xiǎng)自身信(xìn)用和(hé)购(gòu)房者对行业的信(xìn)心。

　　从金融层面(miàn)看，银行作为按揭贷款的发放方，一旦房企(qǐ)因为市场波动或经营不(bù)善，出现资(zī)金链断裂(liè)等一系列(liè)问题，导致(zhì)“烂(làn)尾”等情况，而房企(qǐ)通过(guò)与购(gòu)房者签订的预售(shòu)合同和按揭(jiē)合同(tóng)，已经从(cóng)银行获得房(fáng)款(kuǎn)，如果购房者丧(sàng)失还款能力或短期不能还款等，则风险完全由银行承担，银(yín)行将(jiāng)面临较(jiào)大(dà)的坏账压力。

　　从监管角(jiǎo)度看，购房者的预售监(jiān)管资金(jīn)去哪(nǎ)了？楼盘(pán)“烂尾(wěi)”，归(guī)根结底两个(gè)字那就是“没钱”，即没钱付(fù)工程款。在2004版的(de)《城(chéng)市商品房(fáng)预售管理办法(fǎ)》中明确规定了开发企业预售商品房所(suǒ)得款(kuǎn)项应当用于有关的(de)工程建设，商品房预售款监管的具体(tǐ)办法(fǎ)，由房地产管(guǎn)理部(bù)门制(zhì)定。但多年以(yǐ)来全国并没有(yǒu)统一的预(yù)售资金监管规定，各地实行“一城(chéng)一策”。例如，太原、昆明(míng)、重庆、长沙(shā)等城市重(zhòng)点(diǎn)监管资金比(bǐ)例为总预售款的(de)15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合肥等城市则按(àn)照项(xiàng)目的建安成本乘以(yǐ)建筑面积或者项目(mù)工程总额报价(jià)计算重点资(zī)金。而事实是，不少购(gòu)房款未进入监(jiān)管账(zhàng)户、或进(jìn)入(rù)监管账户后被挪用，导致(zhì)楼盘没(méi)有资金(jīn)继续建(jiàn)设。收楼遥遥无期，月供却被迫继(jì)续(xù)还款。那么，监管账户资金如(rú)何(hé)被挪(nuó)走(zǒu)的？实际上，在(zài)过去房地产大开(kāi)发时代的高周转背景(jǐng)下(xià)，抽(chōu)调预售(shòu)款监管账户资(zī)金，是行业“潜(qián)规则”。比如(rú)工程总承(chéng)包方(fāng)，以工(gōng)程建设名义，获得监(jiān)管账户拨付资金，再由工程方将(jiāng)资金转(zhuǎn)给房企，而拨付的工程款，远超工程进(jìn)度所需(xū)。通过这(zhè)些方式套取的资金，在(zài)房企各地(dì)项目(mù)间流动，变相加杠杆(gān)，这样做提供了资(zī)金(jīn)流动性，房企(qǐ)抽调资金统筹(chóu)拿地(dì)、还款和楼(lóu)盘建设，形成(chéng)一种(zhǒng)资金(jīn)循环高周转模(mó)式(shì)，但一定程(chéng)度上把(bǎ)风险甩给了购房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来说，国外商品(pǐn)房预售(shòu)制度呈(chéng)现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资(zī)金，一般设(shè)有定金或预付款保护机制，如英国、日(rì)本；

　　2）预付款比重：要(yào)求购房者支付的预付(fù)款(kuǎn)比(bǐ)例(lì)相(xiāng)对较低，绝大(dà)部分房款在(zài)房(fáng)屋交(jiāo)付后开始支付；

　　3）预付款支付方式(shì)：预付款一般(bān)以定金方式支(zhī)付，或按工程(chéng)进(jìn)度分期支付，或二(èr)者结(jié)合(hé)；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两(liǎng)种方式发放按揭贷款(kuǎn)，一是按(àn)工程进(jìn)度(dù)付款，按(àn)揭贷款按照工程进度(dù)逐渐发放(fàng)，购(gòu)房(fáng)者开始月供；二是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保(bǎo)护：为(wèi)预售商品房提(tí)供期房烂尾保险，在(zài)商品房出现重大延(yán)期或重大缺(quē)陷时，保障购(gòu)房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的保障有两种方(fāng)式，一是期房由政府或第三方(fāng)验收合格并提供(gōng)验收凭证后，开发商(shāng)凭(píng)验收凭证取得购(gòu)房者(zhě)支付的(de)房款(kuǎn)。二是开发商为购房者提供一定的保修期，通常1-5年，保修期满(mǎn)，购房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第(dì)三方全程(chéng)监管(guǎn)，交付时开(kāi)发商(shāng)凭验(yàn)收凭(píng)证取得房款(kuǎn)

　　美国期房(fáng)定金一定期限内(nèi)无条件返(fǎn)还，最低(dī)首付比例为3.5％，交(jiāo)房前仅支付首付，其余房款交付(fù)后按(àn)揭还(hái)款，交付前资金由(yóu)第三方(fāng)全程(chéng)监(jiān)管，交付时开发商凭验(yàn)收凭(píng)证(zhèng)取得(dé)房款。

　　定金及首付环(huán)节，定金比例一般(bān)为房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外，购房者在房屋交付后通过按揭(jiē)贷款(kuǎn)支付剩(shèng)余房款。

　　资金监管方(fāng)面，美国为(wèi)防止开发(fā)商挪用资金，购房(fáng)者(zhě)的定金及首付(fù)款(kuǎn)由第三(sān)方公证(zhèng)行(xíng)或产权保险公(gōng)司的信托账(zhàng)户监管。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾(wěi)，购房者资(zī)金(jīn)可通过申请仲裁取回，且不承担(dān)任何责任(rèn)与(yǔ)损(sǔn)失。而(ér)开发(fā)商(shāng)在(zài)房屋建设过程中的(de)资金全部(bù)来自银行，银行根据工程进度(dù)向开发商提(tí)供一(yī)定(dìng)比例的(de)贷款，由于(yú)开发商挪(nuó)用资金直接损害(hài)银行利益，银行有充分动机(jī)监(jiān)管开发(fā)商施(shī)工进度。开发(fā)商在房屋交付时需取得由政府相关(guān)部门经审(shěn)查后(hòu)发放的验收凭证，通过验收凭证(zhèng)向银行得(dé)到购房者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　德(dé)国期房可(kě)零(líng)首付购(gòu)房，房款(kuǎn)按建造工期进度(dù)支付，按揭按工期放款后还贷，房(fáng)贷利率采(cǎi)用固定利率，开发商或购(gòu)房(fáng)者(zhě)可购买(mǎi)期房烂(làn)尾保险。

　　预售门槛(kǎn)方面，德国开发(fā)商在项目(mù)获批后即可预售房屋。签署购房合(hé)同前，购房者需支付约2000欧的(de)定金并进行预约(yuē)公(gōng)证，签(qiān)订合(hé)同(tóng)后定(dìng)金退(tuì)还。如(rú)由于任何原因(yīn)不能购买，定金按照(zhào)德国法律全(quán)部退还(hái)。

　　签署购房合同(tóng)后，购房(fáng)者需支(zhī)付公证费和土地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含在购房款中，属于(yú)购房(fáng)附加(jiā)费。

　　首付方(fāng)面(miàn)，德(dé)国没(méi)有规定(dìng)最(zuì)低首付比(bǐ)例，可(kě)零首付购房(fáng)。

　　余款方面(miàn)，德(dé)国(guó)也采(cǎi)取按工期支付房款(kuǎn)的制度，一般(bān)分7笔进行支付，具体支付节(jié)点、比例(lì)因项目而异。一般(bān)来(lái)说，支(zhī)付节点(diǎn)可分(fēn)为公证后、主体(tǐ)完工(gōng)、内部水暖电路(lù)完(wán)工、窗(chuāng)户玻璃完工(gōng)、室内清洁及墙面完(wán)工、地板(bǎn)完工、全部完工，支(zhī)付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者可在支付房款前申(shēn)请(qǐng)房贷，房贷利(lì)率采用(yòng)固定利率，银行按(àn)施工节奏分多次(cì)发放贷(dài)款(kuǎn)，每笔贷款给(gěi)予购(gòu)房者(zhě)一定(dìng)使用期限，期限结束后，购房(fáng)者开始还贷。

　　保(bǎo)险方面(miàn)，德(dé)国保险公司针对(duì)期(qī)房设计了两种保(bǎo)险(xiǎn)，保险的(de)功能是当房屋出现重大延期或重大(dà)缺(quē)陷时，保险公司保(bǎo)证开(kāi)发(fā)商(shāng)赔偿或修复(fù)，开发商破产，由保(bǎo)险公司负责相应赔(péi)偿。保险由开发商或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付(fù)

　　英国预售制设有(yǒu)10％定金保险保护机(jī)制，交房前(qián)付款比例(lì)仅20％-45％，资金由(yóu)买卖(mài)双方(fāng)律师严(yán)格监管。

　　订立合同前，买(mǎi)卖双方均(jūn)有一名律师，负责沟通期房交易中(zhōng)的房产、资金、合同等各个环节，各环节内容(róng)确认无误后签(qiān)订(dìng)首付交换(huàn)合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金(jīn)保险保护机(jī)制，当开发商出(chū)现(xiàn)财务(wù)、经营问(wèn)题时，购(gòu)房者10％的定(dìng)金(jīn)由保险公司赔付，而(ér)超出10％的(de)部分(fēn)较难追(zhuī)回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要(yào)在合同签(qiān)订21天(tiān)内支付。

　　余款支付(fù)环节，英(yīng)国采取(qǔ)按工(gōng)程进度(dù)付款的(de)方式，但是交(jiāo)房前(qián)付款比例相对较(jiào)低(dī)，一般(bān)会在合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩(shèng)余(yú)款项(xiàng)交(jiāo)房后支付。

　　交付环(huán)节，英国规定房屋必(bì)须经过房产(chǎn)公证公司(sī)的(de)检验验收后才能(néng)交付，交付后方可按揭还贷(dài)。

　　资金监管(guǎn)环节，英国期房预(yù)售资金监管极(jí)为(wèi)严格，资金也由律师监(jiān)管，在确认工程进度、支付相关款项过程(chéng)中，由(yóu)买房律师将(jiāng)资金(jīn)转给卖(mài)方律师，卖方(fāng)律(lǜ)师转给开发商，即资金在进(jìn)入开发(fā)商账户(hù)前(qián)经过两道关口，有利于保(bǎo)障购房者资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立(lì)法，设置期房预付款保全措施

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万日元时，开(kāi)发商(shāng)必须完(wán)成“预售房定(dìng)金保全措施”，交(jiāo)房(fáng)前(qián)付款比(bǐ)例(lì)不超房款的20％，开发(fā)商违约需返(fǎn)还定价并赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法(fǎ)方面，日本二战(zhàn)结束后由(yóu)于房屋供给严重失衡，叠加法律空白，社会上(shàng)“一房二(èr)卖(mài)”现象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地(dì)建筑(zhù)物交(jiāo)易法》，经多次修订，目前(qián)是唯(wéi)一一部(bù)规范期房(fáng)交易的法律。

　　定金保护方面(miàn)，根据(jù)日本《宅地建物取引业法(fǎ)》，对购(gòu)房者支付定金超过5％或(huò)超1000万(wàn)日(rì)元的部分(fēn)，法律要求(qiú)开发商(shāng)必须完成定金保(bǎo)全措(cuò)施(shī)才可预售。什(shén)么是定金保(bǎo)全措施(shī)？即买卖(mài)双(shuāng)方(fāng)签订购房合同时，开发商向金融(róng)机(jī)构或指定保证机构或保险机构签订定(dìng)金保证委托合同，设置(zhì)购房者(zhě)定金的保证(zhèng)或保险，并将相应的保(bǎo)证金证(zhèng)明(míng)书交付给购(gòu)房者(zhě)。除定金外，其他(tā)预先支付的购房款(kuǎn)也受该(gāi)措施保护。若(ruò)开发商倒闭导致期房烂尾，购房者可凭保(bǎo)证金证(zhèng)明(míng)书(shū)向金融机构或(huò)保证机构或保险公司兑付，同时，开(kāi)发商需向购房(fáng)者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付(fù)环节，交房前只需支付(fù)最多不超20％的(de)定金(jīn)，签(qiān)订(dìng)购房合同后，购房者即可向(xiàng)银行(xíng)申请贷款，但(dàn)交房后才(cái)开始按揭贷款(kuǎn)，除定金(jīn)外的剩余(yú)房款(kuǎn)在(zài)交房(fáng)后开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银(yín)行(xíng)监管，享1年保(bǎo)修期(qī)后付(fù)尾款

　　新(xīn)加坡期房购房者违(wéi)约(yuē)可返还(hái)相当于3.75％房款的订金(jīn)，首付比(bǐ)例20％，余款(kuǎn)按工程进度(dù)支付(fù)，所有资金(jīn)进银行专(zhuān)门项目资金(jīn)账户，交房后满1年(nián)保修期后支付15％尾(wěi)款。

　　订金支付(fù)环节，新加(jiā)坡开发商有(yǒu)统(tǒng)一的选购权合同以(yǐ)及订金返(fǎn)还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房(fáng)款作为订金，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则(zé)进(jìn)一(yī)步签订(dìng)购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例方(fāng)面，签订(dìng)购房(fáng)合(hé)同(tóng)后，购房者需支付15％的首付及印花税，同时购房者向银(yín)行申请按揭贷款。

　　余(yú)款支付上，新加坡期(qī)房同(tóng)样采取按工程(chéng)进度(dù)付(fù)款的方式，《发展商(shāng)条例》对期(qī)房(fáng)付款流(liú)程做了统一详细(xì)规定(dìng)，要求所(suǒ)有开(kāi)发商遵守，支(zhī)付节点一(yī)般为合(hé)同签订(dìng)后、地(dì)基完(wán)工、框架完(wán)工、管道(dào)门窗等完工(gōng)等，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也依照工程进度放(fàng)款，月供在此过程中随着放出贷款的增(zēng)加而增加，未放款部分(fēn)无需月供。

　　资金监(jiān)管方面(miàn)，购房者的订金与付款会存入银行专门的项目(mù)资金账户(hù)，账户资金(jīn)提取须与房屋(wū)建设(shè)有关。房屋(wū)交付后，购(gòu)房者享受1年的房(fáng)屋保修期，此后购(gòu)房(fáng)者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看(kàn)，当前房(fáng)地产到了(le)政策(cè)出手(shǒu)临(lín)界点(diǎn)，重(zhòng)点是保(bǎo)交楼(lóu)和房企重组(zǔ)。一方(fāng)面，加大对刚需和改善型需求的支(zhī)持(chí)力度，长(zhǎng)短兼顾妥善应对局部停(tíng)贷现(xiàn)象，重点是(shì)保交楼保复工保(bǎo)民生，给予强有力的金融工具(jù)支持。另(lìng)一方(fāng)面，从现在起，对还在正常运转(zhuǎn)的(de)房企(qǐ)包括民营企(qǐ)业，77年属什么今年多大，77年属什么今年多大2023加大支持力度，由优质房(fáng)企(qǐ)牵头(tóu)并购重组整个行业，为每个(gè)房企配套AMC和财团，给予金融工具配(pèi)套。

　　二(èr)，中期(qī)来看，应(yīng)充(chōng)分估计形(xíng)势复(fù)杂(zá)性和人(rén)性复(fù)杂性(xìng)，兼顾化解停贷(dài)、复(fù)工保交楼(lóu)、重(zhòng)组房企债(zhài)务(wù)、恢复(fù)市场信心以及长(zhǎng)效机制。长效机制(zhì)四大关键是推动城市群战略、人(rén)地挂钩(gōu)、金融中(zhōng)性(xìng)稳定和房(fáng)地产税。定金环节(jié)，建立(lì)开(kāi)发(fā)商违约后(hòu)定金保护机(jī)制，如将已支付定金冻(dòng)结至房屋(wū)交付阶段，保障(zhàng)购房者定(dìng)金(jīn)安全。签订合(hé)同环节，鼓励保险(xiǎn)公(gōng)司介入，为房(fáng)屋重大延期以(yǐ)及重大缺(quē)陷(xiàn)等情况提供充分的保障。余款支付环节，建(jiàn)立按工程进度付款(kuǎn)机制或交房后按揭贷款(kuǎn)机制，充分保护购房者的权益。资金监管环节，引入独立于(yú)开发商、银行的第三(sān)方资(zī)金监(jiān)管机构(gòu)，或由政府相关部门直接监管，以此防止资金挪用现象(xiàng)。交付环节，建立商品房保修期(qī)制(zhì)度。保修(xiū)期内(nèi)，开发(fā)商应对房屋(wū)质(zhì)量问题全权(quán)负责(zé)、免(miǎn)费维修，购房(fáng)者在(zài)保修期结(jié)束后支付尾款。

　　三，长期来看，取(qǔ)消商品房预(yù)售制是大势所(suǒ)趋。一方面，98年房改时，全(quán)国缺房子，开发商缺钱，预(yù)售制是权宜(yí)之(zhī)计，现在全国(guó)套户(hù)比超(chāo)过1，从(cóng)大开(kāi)发(fā)进入存量时代，对(duì)购房民众不公平的预(yù)售制已(yǐ)经过时了，该取消(xiāo)了，改(gǎi)为(wèi)现房销售。另一方面，取消预售制，改为现房销售，开发商将拼的不是五花八(bā)门、眼花(huā)缭(liáo)乱(luàn)、不知道能不能兑(duì)现的(de)营销手段(duàn)，而是(shì)所见即所得(dé)的过(guò)硬的产品质量和诚信，这才是对购房民众的最(zuì)根(gēn)本最实质的保障(zhàng)，这样(yàng)将极大(dà)的提升开发商的建筑质(zhì)量，实(shí)现良币驱逐劣币(bì)。

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