导(dǎo)读

　　黄金二十年(nián)之后，当下中国地产步入大分化时代(dài)而(ér)非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产市场黄金二(èr)十年(nián)。2019-2021年，连(lián)续(xù)三年商品住(zhù)宅销(xiāo)售面积超(chāo)15亿平(píng)，足够(gòu)4000万(wàn)家庭(tíng)入住。恰逢近年地产持续低(dī)景气(qì)，有关中国地产是否过(guò)剩(shèng)的讨论日益热烈(liè)。

　　拨(bō)开迷雾，本文试图(tú)厘清(qīng)中国城镇存量住宅真实情况，据此判断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染中国地产存量极度过剩，事实是否如(rú)此？

　　住建部(bù)披露全(quán)国有近6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)，第七次人口普查调查数据显示城镇(zhèn)家庭户人(rén)均住宅间数为1.06间。市场陷入(rù)怀疑，中国房(fáng)子是否真的过(guò)剩？

　　事实上住建部披(pī)露的近6亿栋城(chéng)乡房屋(wū)建筑(zhù)中，城镇建筑占比不到(dào)一成，其(qí)中还(hái)包(bāo)括大量城镇非(fēi)住宅建筑，如商业办公(gōng)楼、学校等(děng)，因此(cǐ)6亿(yì)栋房屋(wū)中城镇住宅占比极低。

　　七普(pǔ)显示中国城镇居民人(rén)均住宅间数为1.06间(jiān)，但居住(zhù)舒适不是人均一间(jiān)房所(suǒ)能满(mǎn)足，它与(yǔ)房(fáng)屋质量、居(jū)住面积、配套设施等(děng)因素密(mì)切(qiè)相关。中(zhōng)国的(de)人均住宅间数较发达国家还有很大差距。人均住宅间数大于1同(tóng)样不意味着中国住宅市场已经饱和。

　　我们测算发现中(zhōng)国(guó)城镇居民户均1套房，其中每(měi)户持有商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并(bìng)无直接公布中(zhōng)国(guó)家庭户均(jūn)住宅的(de)数(shù)据，我们根据商品住宅套数、商品住宅占比和城镇家庭(tíng)户数，计(jì)算(suàn)出(chū)城(chéng)镇家庭住(zhù)宅套户(hù)比。

　　测算结果显示(shì)，目前城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户均(jūn)拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利(lì)交(jiāo)付，直至2024年，中国每(měi)户城镇(zhèn)家庭才(cái)拥有1套住(zhù)宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套(tào)房似乎意味着户(hù)户有(yǒu)房，然(rán)而事实(shí)上中国住(zhù)宅市场供需(xū)并不平衡。

　　国际数(shù)据显示，成(chéng)熟房地产市场(chǎng)的(de)住(zhù)宅套户比会大(dà)于(yú)1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说不平衡，是因为户均一套房无(wú)法满足流动(dòng)人口的(de)租赁和置业需求。全(quán)国总(zǒng)人口的近三(sān)成都是流(liú)动人口，流(liú)动人(rén)口会选(xuǎn)择在大(dà)城市(shì)租(zū)房挣钱，在(zài)老家买房(fáng)，从而产(chǎn)生了(le)额外的住宅需(xū)求。

　　即便户(hù)均一(yī)套房，中(zhōng)国未来地产仍(réng)有四大(dà)新增需求动力(lì)。

　　第一，户(hù)均人口规模缩小(xiǎo)，一人户、两人户占比不断增加(jiā)，导致家(jiā)庭(tíng)户数增多(duō)。小家庭化趋势将(jiāng)延续，带来新户购房(fáng)需求增长(zhǎng)。

　　第二，经济板(bǎn)块的分(fēn)化日(rì)益明(míng)显，区域经(jīng)济资源(yuán)分配的再集中吸引(yǐn)着人(rén)口流入(rù)，人口(kǒu)净(jìng)迁(qiān)入城(chéng)市的新(xīn)增(zēng)住宅需求有望持续(xù)旺(wàng)盛(shèng)。

　　第(dì)三(sān)，30％左右的家(jiā)庭住(zhù)在2000年以前建成的住宅中(zhōng)，涉(shè)及超9000万家庭、81亿(yì)平方(fāng)米的住宅建筑面积(jī)。促成“老破小”住宅的(de)改造势在必行。

　　第四，中国的(de)人均(jūn)住(zhù)宅间数(shù)与人均住宅建筑面积(jī)均较发(fā)达国家有着不小差距，“住上更大房子(zi)”的(de)改(gǎi)善性需(xū)求正(zhèng)在(zài)不断增加。

　　黄金二(èr)十年之后(hòu)，当下中(zhōng)国地产步入大分(fēn)化时(shí)代而非停(tíng)滞期。

　　如果(guǒ)说过去二十年是中国地(dì)产黄金发展期，地产矛盾更多(duō)体现为住宅供给存(cún)在(zài)不足，这是(shì)过去二十年房价快速上涨基石。那么当下房(fáng)地产大分化时(shí)代已(yǐ)至(zhì)，大分化时代下地产矛(máo)盾则更多(duō)体现在住(zhù)宅质量供需冲突。

　　地产大分化必将体现(xiàn)在不(bù)同能级(jí)城市之间(jiān)，不同(tóng)区域板块(kuài)之间，不同(tóng)品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久前，官方披露全国(guó)已有(yǒu)近(jìn)6亿栋房(fáng)屋建筑，引发热议(yì)。从2月以来，各大(dà)城市二手房挂牌量突然(rán)激增，引发一阵二手房的“抛(pāo)售潮(cháo)”。

　　让市场不禁(jìn)担心，中国的房子是否已(yǐ)经过剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅到底是供给过剩，还是(shì)供需平衡(héng)，或是仍然存在不(bù)足？可惜由(yóu)于(yú)住宅(zhái)存量(liàng)数(shù)据并未公布，我们(men)无法直接知晓具体情况。

　　拨(bō)开迷雾，我们测算出中国城镇家庭户均拥有住(zhù)宅套(tào)数，回答当前的(de)房子是否真(zhēn)的(de)过剩了？据(jù)此判断未来(lái)房地产市场会如何发展。

　　一(yī)、如何有效观察中国户均拥有住宅数量

　　（一(yī)）中国(guó)住宅(zhái)数量过剩的直(zhí)观(guān)判断站不住脚

　　今(jīn)年2月，在以全国自然灾害综合(hé)风险普查(chá)工作(zuò)情况为(wèi)主题的新闻发布会上，负责人对外披露：“住宅城(chéng)乡建(jiàn)设行业获取了全(quán)国(guó)近6亿(yì)栋(dòng)城乡房屋建筑(zhù)数据以及80多万处市(shì)政设施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房屋建筑，平均(jūn)每栋建筑住(zhù)不(bù)到3人，住宅市场(chǎng)看(kàn)似已(yǐ)经(jīng)过剩。

　　在(zài)这近6亿栋房屋建筑中，农村房屋(wū)占9成以(yǐ)上，以栋(dòng)数计算的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括(kuò)了大量商业楼、写字楼(lóu)、学校(xiào)、医(yī)院等非住宅。总的(de)算(suàn)下来，住(zhù)宅占比并不(bù)大。

　　第七(qī)次人口(kǒu)普查数据公(gōng)布了中(zhōng)国城镇家庭户人均住宅(zhái)间数(shù)为1.06间，其中(zhōng)城市家庭户(hù)居民人均(j上下红中间白的国旗是哪个国家的 国旗可以随便挂吗ūn)0.99间，乡镇家庭户居民人(rén)均1.18间。

　　人均住(zhù)宅间(jiān)数大于1，看似意味着人人都有房间居住。

　　居(jū)住(zhù)水(shuǐ)平不仅与(yǔ)房间(jiān)数(shù)量(liàng)有关，更(gèng)与房屋质(zhì)量、居住面积、配套设施(shī)等因(yīn)素密切相关。单(dān)单(dān)从人(rén)均住宅间数不(bù)能完全反映(yìng)出城镇居民的(de)居住水平。

　　中(zhōng)国主要是以家庭(tíng)为单(dān)位购(gòu)买成套住(zhù)宅，一套设施齐全的住宅才(cái)是城镇居民宜(yí)居的选择(zé)。

　　（二）中国户均住宅的测算思(sī)路、数(shù)据和方法(fǎ)

　　中国城镇居(jū)民住(zhù)宅主要分两大(dà)类(lèi)，一类是商品住宅，另一类是保(bǎo)障房、原公(gōng)有住宅、自建房等非商(shāng)品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并(bìng)没有直接(jiē)公布城(chéng)镇住(zhù)宅数量。居民住宅相关数据(jù)有两处(chù)可以直接公布，一是每年商品住(zhù)宅销售套数（统计(jì)局）；二是(shì)居民(mín)住宅来源（人口(kǒu)普(pǔ)查数据）。计算中国居民户均(jūn)住宅数量(liàng)，我们主要用到上述(shù)两组(zǔ)数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商品(pǐn)住宅数(shù)量极(jí)少(shǎo)，可忽略不(bù)计。估算城镇居民户均住(zhù)宅套数分三步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来每(měi)年(nián)商品住(zhù)宅(zhái)销售套数相加，我们(men)就能够得(dé)到当前商品住宅总(zǒng)存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的(de)商(shāng)品住宅和非商品住宅比例，推算得到居(jū)民住宅总套数。

　　第(dì)三(sān)步(bù)，将城镇(zhèn)居民拥有的商(shāng)品住宅总数除(chú)以家庭户数(shù)，我们就能(néng)够(gòu)得到城镇户均拥有(yǒu)的住宅数(shù)量(liàng)。

　　具体计算(suàn)公(gōng)式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅(zhái)套数(shù)/家庭户(hù)数）/（商品(pǐn)住宅套数(shù)/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商(shāng)品住宅占(zhàn)比(bǐ)

　　二、城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有1.02套房

　　中国(guó)住宅(zhái)存(cún)量到(dào)底有多少，目(mù)前缺乏一(yī)个准确统(tǒng)计(jì)。我们利用既(jì)有统计数据，大致测算(suàn)得到(dào)中国存量房(fáng)地(dì)产套数，并进一步推算(suàn)中国城镇家庭户均拥(yōng)有的(de)住宅数量。

　　（一(yī)）城镇居民户均拥有(yǒu)商品住(zhù)宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，上下红中间白的国旗是哪个国家的 国旗可以随便挂吗我(wǒ)们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销(xiāo)售1.97亿(yì)套(tào)。

　　（二(èr)）城镇家庭户均拥(yōng)有0.64套商品住宅（包含现房(fáng)和(hé)期房）。

　　中国的房(fáng)地产(chǎn)销售以(yǐ)期(qī)房为主，从2019年(nián)开始，新房销售(shòu)中期房占比近(jìn)9成。本(běn)文去除商品住宅累计销售套(tào)数里的期(qī)房(fáng)销(xiāo)售，得到商品住(zhù)宅(zhái)现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为(wèi)例：

　　2022年商品住(zhù)宅(zhái)现房(fáng)套数=截止到(dào)2022年商品住宅累计(jì)销售套(tào)数(shù)-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房(fáng)企竣(jùn)工周期(qī)在2-3年，并考虑(lǜ)到交房(fáng)后装修的(de)时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套(tào)数除以家庭户数，算出：

　　（三(sān)）目前中国城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有0.54套商品(pǐn)现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇居民户均(jūn)拥有住宅1.02套(tào)

　　接下来我们(men)需要进一步推算(suàn)中国城镇居民(mín)拥有的(de)户均住(zhù)宅套(tào)数。

　　首(shǒu)先，七普数据显示(shì)中国城镇(zhèn)居(jū)民的住宅(zhái)结(jié)构特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥(yōng)有住(zhù)宅。其中(zhōng)自建住宅占(zhàn)比21％，购(gòu)买商品住宅(zhái)占比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经济(jì)适用房占(zhàn)比3.8％、原公有住宅占比(bǐ)6.1％，通过(guò)继(jì)承或(huò)赠(zèng)与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租赁廉(lián)租房(fáng)与其他住(zhù)宅。

　　其次(cì)，我(wǒ)们假定租赁其他(tā)住宅和购(gòu)买二(èr)手(shǒu)房都是商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)，因(yīn)此将(jiāng)租赁其他住宅(zhái)、购买(mǎi)商品住宅与购买二手(shǒu)房(fáng)加总，得(dé)到商品(pǐn)住宅(zhái)占居民所有住(zhù)宅(zhái)的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期间商品住宅增幅为过去十(shí)年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实(shí)际变化(huà)比例(lì)，从而我们(men)估算出2022年商品住(zhù)宅所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末，中(zhōng)国平均每户城镇家庭(tíng)拥有0.86 套(tào)住宅(zhái)。但(dàn)考虑已购期房，中(zhōng)国平均每户城镇家(jiā)庭(tíng)拥有1.02套(tào)住宅。

　　如果交房(fáng)顺利，已购期房会在2-3年内陆(lù)续交付使用，到2024年，中国平均每户城镇家庭(tíng)都(dōu)会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套房的三点含义(yì)

　　既然(rán)城镇居民已经达(dá)到了户(hù)均一套房的程度，“户户有房(fáng)”是否意(yì)味着中国城镇化进展终结(jié)，甚至(zhì)意味着中国地(dì)产(chǎn)存量供给绰绰(chuò)有余(yú)？

　　（一）户(hù)均一套(tào)房并不意味着住(zhù)宅市(shì)场供需平衡

　　需要有多(duō)余住(zhù)宅来满(mǎn)足因人口(kǒu)流动、居(jū)民(mín)换(huàn)房(fáng)等因(yīn)素产生的住宅(zhái)需求(qiú)。因此，成(chéng)熟房地(dì)产市场的住(zhù)宅套(tào)户比会在(zài)1.1左右。

　　国际经验来看(kàn)，美国(guó)、英(yīng)国和日本的(de)住宅套户比均(jūn)高于1.1，其中，英国的(de)住宅套户比最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩(hán)国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户(hù)均刚好(hǎo)一套房(fáng)，就会造成人口净流入(rù)地(dì)的住宅市场供(gōng)不应求，造成房价或(huò)房租(zū)迅(xùn)速上涨。

　　七普指出中国(guó)的流(liú)动人口3.76亿，省内流动人(rén)口和(hé)省际(jì)流动人口分别(bié)为2.51亿(yì)人(rén)和1.25亿人。

　　流动人口会选择在(zài)大城市租房挣(zhēng)钱，在老家县城买房。

　　暨南(nán)大学(xué)2017年(nián)的(de)中国城(chéng)乡人(rén)口流动调(diào)查(chá)数(shù)据显(xiǎn)示，在上海(hǎi)、杭州以及南京工作的流动人口在老家拥(yōng)有住宅比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工资吸引打工人(rén)，但高房价迫使打工人(rén)回(huí)乡置业。

　　流动人口(kǒu)实际上会(huì)占据两套房，在高房价的大(dà)城市租赁一套房，在房价较(jiào)低的县(xiàn)城(chéng)购(gòu)买一套房(fáng)。所以(yǐ)说户均一套房无法(fǎ)满(mǎn)足庞大流动人口(kǒu)的(de)租(zū)赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质(zhì)仍需改善

　　目前(qián)，中国的城镇住(zhù)宅中依然有不(bù)少老旧小(xiǎo)区。

　　三成(chéng)家庭(tíng)，也就是约9000万户(hù)城镇居民住(zhù)宅是2000年以前建成，其中(zhōng)又有11.6％住宅(zhái)年龄至少在(zài)33岁以(yǐ)上(shàng)。

　　这批存在(zài)着建筑结构松(sōng)散、设(shè)施陈旧(jiù)、安全隐(yǐn)患大等问题，如电线老化(huà)、管(guǎn)道(dào)等基(jī)础(chǔ)设施陈(chén)旧(jiù)，给(gěi)住(zhù)户的生活带来了很大的不便和安(ān)全隐(yǐn)患，并且居住体验较差。

　　2000年以前(qián)建成(chéng)的老旧住宅面(miàn)积(jī)小。占(zhàn)比为31.3％的(de)家庭户数拥(yōng)有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在(zài)5％左右(yòu)的家庭没有独立卫浴和厨(chú)房。这类上世纪修建的老旧小(xiǎo)区很难满(mǎn)足现(xiàn)代(dài)生活需求，在(zài)未来大都会(huì)被拆迁重(zhòng)建。

　　近五成的家庭住宅为一(yī)居(jū)室和二居室(shì)，户(hù)型偏小。其中一居(jū)室占(zhàn)比为14.9％，二居(jū)室占比为(wèi)33％。对比镇，城市家庭(tíng)住宅户型更(gèng)小，当(dāng)然这与城市土地资(zī)源紧张有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅面积(jī)扩(kuò)张是未来地产的需求驱(qū)动力

　　根据七(qī)普数据测(cè)算，2020年(nián)城镇家(jiā)庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农(nóng)民带(dài)房(fáng)进城和老(lǎo)旧小区(qū)拆(chāi)迁(qiān)，加(jiā)上2021年和2022年商品(pǐn)住宅竣工面(miàn)积(jī)（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年(nián)住宅存(cún)量总(zǒng)面(miàn)积为308.16亿平(píng)，人均(jūn)住宅建筑面积为(wèi)39.45平方(fāng)米(mǐ)。

　　超过一半的家(jiā)庭人均(jūn)住宅(zhái)建筑面(miàn)积小于均值，近4成家庭人均住宅建筑面积在30平(píng)米以(yǐ)下(xià)。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积不足19平方米，不及全国人均水(shuǐ)平的一半。若(ruò)去(qù)除20％的公摊(tān)，可使(shǐ)用(yòng)的住宅(zhái)面积仅为15.2平(píng)方米。上海市(shì)将人(rén)均住宅建筑面积低于15平方米的家庭界定为(wèi)住(zhù)宅存在困难，若按这个标准算(suàn)的话(huà)，中国有11.3％的家庭存(cún)在住宅困难问题(tí)。

　　若人均可使用(yòng)住宅面积为40平，即人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积为50平，只(zhǐ)考(kǎo)虑家庭户(hù)人数，需要住宅总量约390.6亿(yì)平(píng)，较(jiào)目前至(zhì)少新增82亿平。

　　对比发达国家人(rén)均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英(yīng)国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若(ruò)去除公摊面积后(hòu)，中国的(de)人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需要(yào)的住宅总量会(huì)更多(duō)。

　　四、户(hù)均已然1套房，未来地产还会有需求么？

　　我们测算得(dé)到中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户(hù)均(jūn)1套房，看似(shì)已(yǐ)经户(hù)户有房(fáng)。即便(biàn)如此，中国人口(kǒu)静(jìng)态结构和动态趋势演绎(yì)，决定了中国未来地产仍有需求释放。户均1套住(zhù)宅现实之下，中国未来城(chéng)镇住宅需(xū)求(qiú)主要来自于四(sì)个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增多，新户购房需求(qiú)扩(kuò)张。

　　过去20年我国城镇家庭户均(jūn)人(rén)口数不(bù)断下降(jiàng)，六普显示城镇户均人口规模为2.85人/户(hù)，而七普显示城(chéng)镇户均人(rén)口规模为2.62人/户，一人户、二人户的(de)占比(bǐ)明(míng)显上(shàng)升(shēng)，人口小家庭化趋势将继续延(yán)续，导(dǎo)致户数会(huì)因户均(jūn)人口规模(mó)的缩(suō)小而增(zēng)多。

　　第二，人(rén)口(kǒu)迁(qiān)移导致经(jīng)济发展(zhǎn)带来的新增住宅需(xū)求旺盛。

　　中国经济板块的分化(huà)日(rì)益明显(xiǎn)，资源和生产要素(sù)逐步向经济带、都市圈(quān)中心城(chéng)市流入，区域经济(jì)资源分配的再集中吸引(yǐn)着人口流入。人口迁移势必涉及到买(mǎi)房租房，给迁(qiān)入(rù)地(dì)住宅(zhái)市场带来新(xīn)的增量。

　　以(yǐ)浙江省为例，2021年常(cháng)住人(rén)口增量为(wèi)72万(wàn)，而出生(shēng)人(rén)口为(wèi)44.9万人，死亡(wáng)人(rén)口为38.4万人，自(zì)然增加人口仅为6.5万人，其人(rén)口(kǒu)增(zēng)长主要受益于人口(kǒu)迁移(yí)。

　　第(dì)三，老旧小区改善(shàn)性需求依然庞(páng)大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住宅和(hé)原公有住宅的家庭(tíng)拆(chāi)迁改建最(zuì)多(duō)。自建(jiàn)房(fáng)家庭比例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公(gōng)有住宅家庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和(hé)（27.1％），再加(jiā)上其他住宅（5％）与(yǔ)家庭(tíng)住宅建造时间(jiān)为2000年以(yǐ)前(qián)的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新(xīn)增8473万家(jiā)庭户，自(zì)建住宅和(hé)原(yuán)公有住宅减少了(le)1282万户，住宅净需(xū)求增加(jiā)9755万户。49％的(de)家庭购买(mǎi)商品住宅，21％的(de)家庭(tíng)购买(mǎi)二手房。在新增住宅需求中，有7成家庭购买了商品(pǐn)住宅(zhái)。租房、购买经济适用房(fáng)和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中(zhōng)村和旧(jiù)城改造，商品住宅的占比(bǐ)势必(bì)会进一步上升。

　　2000年以前(qián)建造的住宅建筑面积还有约81亿平，涉及城镇(zhèn)家(jiā)庭约(yuē)9000万户。破旧的(de)城(chéng)中村、老公(gōng)有住宅，建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积小、质量低上下红中间白的国旗是哪个国家的 国旗可以随便挂吗、基础设施配套差、没有或少(shǎo)有物业(yè)管(guǎn)理，居民追求美好、宜居生活(huó)的环境，背后的改善性需求有待(dài)释(shì)放。

　　第(dì)四，“住上更大房(fáng)子”的改善性需求(qiú)还将有所增加。

　　刚需购(gòu)房(fáng)受限于资(zī)金(jīn)，倾向于中小户型。已有(yǒu)住宅(zhái)家庭希望提高生活品质，以小换大、以旧换新。2022年底的中央经济工作会议明确指出支持住宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间(jiān)，无论是否(fǒu)考虑乡村住宅(zhái)因(yīn)素，中国的人均住宅间数较其他国家依(yī)旧存在不小差距(jù)。

　　住宅舒适度与经济水平(píng)有着密切正向(xiàng)联系。随着经济发(fā)展水平的提高，中国的人(rén)均住宅间(jiān)数(shù)与人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积将随之增长(zhǎng)。

　　如果(guǒ)说过去(qù)二十年是中国地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体(tǐ)现(xiàn)为住宅供(gōng)给存在不(bù)足(zú)，供需出现(xiàn)错配，这是过(guò)去(qù)二(èr)十(shí)年房价快(kuài)速(sù)上涨基石。那么(me)未(wèi)来将是住宅(zhái)质量的供需(xū)冲突(tū)。房地产(chǎn)大分化时代(dài)已至，这(zhè)种分化不单局限于城(chéng)市(shì)能(néng)级之间(jiān)差异，优质小区和老旧二(èr)手房(fáng)之(zhī)间的差异也将越发扩大。

　　风(fēng)险提示

　　人口普(pǔ)查(chá)数(shù)据(jù)调查的是人，并不是针对(duì)住宅，因此(cǐ)可能存在统(tǒng)计偏差(chà)。商品(pǐn)住宅占比实际值可(kě)能偏低，其增速(sù)可能超(chāo)预期(qī)。

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