近两年火爆的(de)创新产(chǎn)品公(gōng)募(mù)REITs进入密集分红期，近(jìn)日7只REITs陆(lù)续迎来除息日，公募REITs整体呈(chéng)现出高(gāo)比例稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分红比例接近(jìn)99％。

　　多(duō)位业(yè)内(nèi)人(rén)士(shì)对此表(biǎo)示(shì)，强制(zhì)分(fēn)红机制是公募(mù)REITs主要特(tè)征之(zhī)一(yī)，稳定分红体现出该类产品长(zhǎng)期(qī)投资(zī)价(jià)值，通过观测经营活动现金流、可(kě)供分配现金(jīn)等指标，也(yě)是观察REITs项(xiàng)目底层资产运营(yíng)情况的“窗口”。他们也提醒普通投资者注(zhù)意，与产权类项目相(xiāng)比，特(tè)许经营(yíng)REITs项(xiàng)目(mù)在经营权到期后不再产生现金收益，特许经营权分(fēn)红目(mù)前已包(bāo)含了利润分配和(hé)本金(jīn)的归(guī)还，在选择(无丝竹之乱耳的之是什么用法，无丝竹之乱耳的之是什么词性zé)投资标的时应了解(jiě)资产类型(xíng)和(hé)分红的特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分(fēn)红

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分红期，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日）陆(lù)续(xù)迎来除息日，此外尚有6只REITs实际(jì)分(fēn)配情(qíng)况(kuàng)尚未公布(bù)。整(zhěng)体来(lái)看(kàn)，公(gōng)募REITs呈现出(chū)了高比例的稳定分红，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额的公募REITs产品中，2022年全年分配金额占可供(gōng)分(fēn)配金额比例平(píng)均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上(shàng)。

　　中金基(jī)金相关负(fù)责人对(duì)此表(biǎo)示，投资公募REITs的主要收益来源(yuán)为持有期分(fēn)红收益(yì)，以(yǐ)及基金份额交易价格的(de)变(biàn)化。基(jī)金份额(é)二级(jí)市场价格受到公募REITs资产运营情况(kuàng)及市(shì)场(chǎng)因(yīn)素的综合影响，较易引起波动。与此(cǐ)相(xiāng)比，基金分(fēn)红预期(qī)则更有(yǒu)规律可循。公募(mù)REITs的分红主要来自基础设施资产的经营现金流，投(tóu)资(zī)人通过基金募集(jí)材料和(hé)信息披露(lù)文件，结合(hé)行业及市场(chǎng)情况，可以分(fēn)析基础设施项目(mù)的经营(yíng)业绩，作为(wèi)进(jìn)行投资决策的重要参(cān)考。

　　“相对(duì)于基(jī)金份额二级(jí)市场价格变化导致的浮盈或浮亏，分红(hóng)作为基金份(fèn)额(é)持有人实际获得的现金收(shōu)益，对于长期(qī)投(tóu)资者更具(jù)参考价值。”中金(jīn)基金相关负责人称。

　　平(píng)安基金REITs 投资中心运营高级副(fù)总(zǒng)监(jiān)李华平(píng)也表示，根据(jù)《公开募集(jí)基(jī)础设施证券投资基金指引（试行）》及相关法规要求，基础(chǔ)设施基金应(yīng)当(dāng)将90％以上合并(bìng)后基金(jīn)年度可分配金额以现金形式分配(pèi)给(gěi)投资者，强制分红机制是(shì)公募REITs的主要特征之一，稳定的分红机(jī)制体现(xiàn)出REITs产品长期投资价值。

　　中航(háng)基金也认(rèn)为，从投资角度来看(kàn)，基础设施公(gōng)募REITs同时具备“股性”和(hé)“债性(xìng)”双(shuāng)重特(tè)点。二级市场价格(gé)反映这类产品“股性(xìng)”的一面，分红体(tǐ)现了这类(lèi)产品的(de)“债性”特点(diǎn)。公募REITs有强制分红要求，分(fēn)红(hóng)类似于(yú)债券派息，但不等同于债(zhài)券的固定(dìng)利息回报，而(ér)是由可供分配现(xiàn)金决定。

　　从机构投资者的角度来(lái)看(kàn)，一方面是公募REITs丰富(fù)了机构投资(zī)者(zhě)的投资品类，为资(zī)产配置多(duō)元(yuán)化提(tí)供抓手，具有较强(qiáng)的配置价值。另(lìng)一(yī)方面，公募REITs的(de)分(fēn)红能够帮助机构投资者稳(wěn)定收(shōu)益。机(jī)构投(tóu)资者(zhě)公募REITs能够通过分红获取相对(duì)于投资债券相对高(gāo)的收益性，在有效控制风险(xiǎn)的(de)前提下，增(zēng)厚资产包收益，起到投资“压舱石(shí)”的作(zuò)用。

　　分红(hóng)除(chú)了投资收(shōu)益“落袋为安(ān)”外，市(shì)场对于未来(lái)分红水平的预期，也(yě)是(shì)影(yǐng)响REITs基金二级市场价(jià)格(gé)走(zǒu)势(shì)的关键因素之一(yī)。

　　从(cóng)近期(qī)公(gōng)募REITs的二(èr)级市场(chǎng)表现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收(shōu)盘(pán)）指(zhǐ)数收(shōu)于975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要(yào)股票和(hé)债券宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募(mù)REITs发布了2022年年报，部分(fēn)产品受宏观经济的影响，可(kě)分配金额完成率不达(dá)预(yù)期，一定(dìng)程度上影响了(le)公募(mù)REITs二(èr)级市场的价格。”李华平称(chēng)，公(gōng)募REITs二级(jí)市场的价格波(bō)动受多重因素的(de)影响(xiǎng)，投资收益是影(yǐng)响REITs二级市场价格(gé)的主要(yào)因素之一，而(ér)稳(wěn)定(dìng)的分红有利于吸引投资者参与公募REITs二级市场的投(tóu)资。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相关负责人也表示(shì)，近期(qī)经济预期恢复(fù)，一方面市场热点呈现向股票和债券回归的过程；另一(yī)方(fāng)面(miàn)，基础设施项目的经营业绩相对(duì)经济活(huó)力的改善有一定的滞(zhì)后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在(zài)分红(hóng)除权日，将对基金份额的开(kāi)盘(pán)指导(dǎo)价(jià)做调减处理(lǐ)，调减金(jīn)额根据单位基金份(fèn)额(é)的分红金(jīn)额进行计(jì)算。除权操作是对分红(hóng)前后基金份额净值变(biàn)化的(de)修正，使(shǐ)投资(zī)人在基金(jīn)分红前后均可以获得公平的投(tóu)资机(jī)会。

　　“分红可增强投资者长期投资(zī)的信心，同时需结合持有(yǒu)产品的特(tè)性，关注二级市场扰动对整体收(shōu)益(yì)的(de)影响(xiǎng)程度。”中航基(jī)金(jīn)相(xiāng)关人士也称。

　　特许经(jīng)营权(quán)分红包括利润(rùn)分配和(hé)本金归还(hái)

　　普(pǔ)通(tōng)投资者(zhě)应(yīng)了解底层资产情况

　　多(duō)位业内人士还(hái)提醒(xǐng)，与现有公募基金分红(hóng)前(qián)提是(shì)本金之上的增值部分(fēn)不同，特许(xǔ)经营(yíng)权(quán)REITs基金运作期(qī)间的“分红”界定为“分派”更为准确，分派的是(shì)本金与增(zēng)值两个部分，两个部(bù)分之(zhī)间的(de)比例(lì)是变动的，与现有公(gōng)募基金分红差异(yì)很大，大多数(shù)普通投资者(zhě)可能把“分派”金额误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合(hé)同年限到期后基(jī)金价值面临极大(dà)不确定性，这是(shì)该(gāi)类投资者应该注意(yì)的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特许经营权类和产权类两大资产(chǎn)类型，持有产权类产品的收益主要(yào)包括(kuò)每(měi)年的现金分红及资产增值的(de)收益，而持有特许经营(yíng)类(lèi)产品的(de)收益主要来自项(xiàng)目(mù)每年的现金分红。其中，特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权(quán)类资产的分红包括了利润分配和本金的归还，两者的比率也是变动(dòng)的(de)，对特许经营权(quán)类资产的(de)公募REITs可以内部(bù)收益率（IRR）来衡量投(tóu)资收益。普通投资者在(zài)选择(zé)投资标的(de)时，应了(le)解(jiě)公募(mù)REITs底层资(zī)产的类型。

　　中航(háng)基金也表示，从细分来(lái)看，各类公募REITs分(fēn)红因底层资(zī)产属性不同(tóng)而形(xíng)成区(qū)别。特许(xǔ)经营权类的公募REITs产(chǎn)品因其分红相(xiāng)当(dāng)于包含“本金+收益”，分红相对较多，债性偏强。而产权类(lèi)的公(gōng)募REITs分红主要为“收益”，更看重(zhòng)底层(céng)资产(chǎn)的价值增(zēng)值(zhí)，所以相(xiāng)对股性偏强。普(pǔ)通投资者(zhě)在选(xuǎn)择公(gōng)募REIT时，需要(yào)考虑底层资产属性，对所(suǒ)选择产品的二级(jí)市场价格和(hé)分红(hóng)有合理预(yù)期。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也认为，与(yǔ)产权类项目相比，特许经营项目在(zài)经营权到期(qī)后不再能(néng)产生(shēng)现金(jīn)收益，因此将可供分(fēn)配金额的分配理解为“分(fēn)派”比“分红”更加准确。基(jī)于这个特(tè)点，剩余经营期限(xiàn)较短(duǎn)的特(tè)许经营项(xiàng)目，通常(cháng)具备更高(gāo)的分派(pài)率水平。对于剩(shèng)余期(qī)限较长(zhǎng)的特许经营权(quán)项目，即(jí)使分派率相对较低，也有足够年(nián)限(xiàn)收回本金并(bìng)取得收益。

　　中(zhōng)金基金(jīn)该负责人提醒(xǐng)投资者(zhě)注(zhù)意，特许(xǔ)经营权(quán)项目的(de)分(fēn)派金(jīn)额包含了投(tóu)资本(běn)金，在不进行扩募(mù)的情况下，基金份额(é)单价随(suí)着(zhe)分派进度逐(zhú)年下降是正常现象，投资特许经营权REITs的收益来自项目剩余期限产生的现金流。

　　“与特许(xǔ)经营项目相比，产权类(lèi)项目的土(tǔ)地或建筑的(de)剩余使用年限一(yī)般(bān)较(jiào)长，再(zài)加(jiā)上到(dào)期后(hòu)通过对建筑的更新改造或补缴土地出让金等(děng)追加投资，有机会进一步延长经营期限(xiàn)。这种(zhǒng)类似永续经(jīng)营的(de)假设反映在基(jī)础资产的估值上，使产权(quán)类REITs具备更显著的资(zī)产投资属性(xìng)。”该负责人(rén)称(chēng)。

　　观测内部收(shōu)益率等指标(biāo)

　　评估(gū)项目底(dǐ)层资产运营情况

　　在基金分红的时点，多(duō)位业内人(rén)士(shì)还表示，在产品分红(hóng)期，投资者可以观测经营活(huó)动(dòng)现金流、可供分配(pèi)现金、内部收益率(lǜ)等(děng)指标(biāo)，来观察和评估(gū)项目(mù)底层资产的运营情(qíng)况。

　　中航基金表示(shì)，年报指标中，跟现金相(xiāng)关的指标有两个：一是(shì)年报(bào)中披露(lù)的(de)经营活动现金流(liú)，二(èr)是可供分配(pèi)现(xiàn)金，二者存(cún)在本质性(xìng)区别。经营(yíng)活动产生的现金净流量是指企业经营、筹资、投资产(chǎn)生(shēng)的现金流，基(jī)于企业本身经(jīng)营活动产生；可供(gōng)分配的现金实(shí)质上是(shì)从EBITDA出发，对非(fēi)现金(jīn)影响利(lì)润表的项目进行调(diào)整，加期初(chū)现金，最(zuì)终得到的账面现金(jīn)。

　　李华平也表示，公募REITs作(zuò)为资产配置新(xī无丝竹之乱耳的之是什么用法，无丝竹之乱耳的之是什么词性n)选择，投资价值体现在(zài)相(xiāng)对股债市场独立(lì)的(de)资(zī)产配置(zhì)功(gōng)能，比较(jiào)适合长期持(chí)有(yǒu)。建议投(tóu)资者对经营权类的资产可以更多关注内(nèi)部收益率的(de)高低，对产权类(lèi)的资(zī)产更多关注分派率(lǜ)高低。因为公募(mù)REITs可(kě)分配收(shōu)益主要来自(zì)底层资产的经营净现金流，所以底(dǐ)层资产(chǎn)运营情况直接影响投资(zī)回报，投资者可综合(hé)考虑(lǜ)原(yuán)始权益(yì)人综合实力(lì)、运营管理机构实力(lì)、公募基金管理人实力等多重(zhòng)因素来(lái)选(xuǎn)择投资(zī)标的。

　　中信证(zhèng)券研(yán)报也显示，公募REITs进入密(mì)集(jí)分红(hóng)期，由于分红交易(yì)带来的短(duǎn)期博弈机会(huì)仍(réng)在，叠加此(cǐ)前市场接连回调，建议投资者关注(zhù)有基本面支撑、填(tián)权效应相对(duì)明显、同时(shí)分红(hóng)规模较为(wèi)可观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招募(mù)说明书均会载明REITs在发行首(shǒu)年及次年(nián)的可供分配金(jīn)额预测。投(tóu)资者可以(yǐ)将REITs的实(shí)际分红(hóng)金(jīn)额(é)与募集(jí)材(cái)料中披露预测进行比较分析，结合经济及(jí)市(shì)场的实际环境，对基(jī)础设施项目的运营业(yè)绩及REITs的管理(lǐ)能(néng)力进行判断。”中金基金上述负责人也称。

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