万柳书院，暴雷了(le)。

　　今(jīn)年(nián)年初“万柳少(shǎo)爷”的意外走红，让这个位于北(běi)京海淀的豪(háo)宅被全国知晓，其背(bèi)后曾(céng)宣称要做(zuò)地(dì)产(chǎn)界“劳斯莱斯”的神秘(mì)开发商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而(ér)如今(jīn)，万柳书院再(zài)次受到舆论关注，起(qǐ)因(yīn)中赫集(jí)团成了共同债务人被中国信达追债，中国信达为了收回钱款不得不(bù)将中赫抵押的75套万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院豪宅拍卖(mài)。可问题是(shì)，这些房子早已售出，业主并(bìng)非中赫集(jí)团，那些真(zhēn)正斥巨资购入房产的(de)有钱(qián)人，房子现(xiàn)在莫名奇妙地(dì)被拍(pāi)卖，算是被割(gē)了！

　　截至发(fā)稿，暂未看到这些业主的维权信息，难怪有网友调侃：“富人被(bèi)割韭菜(cài)的时候，他们的姿势(shì)都那么(me)优(yōu)雅。”

　　不(bù)过事件背后，可能没你想象(xiàng)的那么简单。

　　1

　　富人被(bèi)精准收割(gē)？

　　最惨的可(kě)能(néng)还是(shì)债主

　　“北京豪宅的尽头是(shì)万柳书院(yuàn)”，但谁都没(méi)想到，这个位于海淀核心区位，名校环绕的顶级(jí)豪宅，竟然暴雷了！

　　近日(rì)，有网友发现(xiàn)寄养猫咪一个月多少钱，长期寄养宠物多少钱一个月，中国信达在京(jīng)东拍(pāi)卖上，上架了“北(běi)京赫(hè)华恒(héng)瑞(ruì)房地产开发有限公(gōng)司不良债权转让项目”，债(zhài)权总(zǒng)额高(gāo)达(dá)近(jìn)47亿(yì)，该项目的(de)抵押物中，包括75套万(wàn)柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示(shì)，上(shàng)述不良债权转让项目的处置主体是中国(guó)信达(dá)资产管理股份(fèn)有限公司北京(jīng)市分公司(sī)（下称中国信达北分），处置(zhì)的是(shì)对(duì)北京赫(hè)华(huá)恒瑞房地产开发(fā)有限公司（下(xià)称赫华(huá)恒瑞）的(de)不良债权。截至2023年1月31日，债权金额约(yuē)为46.95亿元(yuán)人民币，其中债(zhài)权本金37.50亿元。中赫集团有限公司是共(gòng)同债务(wù)人(rén)。目前，该项目(mù)已有1万次围观(guān)，35名意向人(rén)。

　　从表面上看，这就是一(yī)起(qǐ)中国(guó)信达北(běi)分讨债的故事，但(dàn)实际上，75套豪宅的(de)背后暗(àn)藏秘密。

　　据(jù)此前媒体报道，万柳书院总共301户(hù)，而且早已售罄。如果该报(bào)道属实，说明这(zhè)些(xiē)房子实(shí)际上都是卖出去了的(de)，是(shì)有人住的(de)。

　　那为什(shén)么中国信达的拍卖页面上又(yòu)注(zhù)明这75套房子是(shì)“未(wèi)出售”的(de)状态呢？只能说明这些房(fáng)子根本没有网签，也没有房产证！

　　第一财经的报道证实了(le)上述(shù)内容。有豪(háo)宅中介透露(lù)，中赫(hè)集团早(zǎo)就把这75套(tào)房(fáng)子抵押出去，现在(zài)还没资金解抵押，所以(yǐ)不能(néng)网(wǎng)签、没办(bàn)房本。

　　作为(wèi)海淀的顶级(jí)豪宅，最强学区房(fáng)，万(wàn)柳书院(yuàn)的(de)业主基(jī)本都(dōu)是北(běi)京的高端(duān)人(rén)士(shì)，柳传志、丁磊等知名商业大(dà)佬(lǎo)也是万柳书院的业主(zhǔ)。另据地(dì)产(chǎn)自媒体(tǐ)“地产八(bā)卦女(nǚ)”爆料，万柳书院的(de)业主中，还有不少中(zhōng)赫(hè)集(jí)团的高管、合作(zuò)伙伴、亲戚(qī)朋友等。

　　由(yóu)此，不少网友感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如(rú)果这(zhè)些业主确实(shí)已经支付(fù)价(jià)款并实际占(zhàn)有，那(nà)么，中国信达转让这笔不良债权(quán)回本的(de)愿(yuàn)望，或将泡汤。这次拍卖损失最大(dà)的，没准(zhǔn)还是债主中国信达。

　　根据相关法律规定，民事(shì)执行中，业主已(yǐ)经支付价款并实际占有，但未办理过户(hù)手续的，如果(guǒ)业(yè)主没有过(guò)错，人民法院不得查封、扣押、冻结，已经查封的可(kě)以向法院(yuàn)提出执(zhí)行(xíng)异议申请，请(qǐng)求法院解除查封，同时可以联合(hé)起(qǐ)诉开发(fā)商，要求(qiú)退(tuì)还购房款(kuǎn)或办理房产证，并(bìng)承担违约责(zé)任。

　　此外，今年4月(yuè)，人民(mín)法院(yuàn)报(bào)公布《最高人民(mín)法院关于商品(pǐn)房消(xiāo)费者(zhě)权利保护(hù)问题的批(pī)复》，以司法解(jiě)释的方式明(míng)确了购房(fáng)人的优先权：

　　商品房消费者以(yǐ)居住为目(mù)的(de)购买(mǎi)房屋并已支付全部价(jià)款，主(zhǔ)张其房屋交付请(qǐng)求权优先(xiān)于建设工(gōng)程价款优先受偿权、抵押(yā)权(quán)以及其他债权的，人民法院(yuàn)应当予以支持(chí)。只支(zhī)付了部(bù)分价款的(de)商品(pǐn)房(fáng)消(xiāo)费(fèi)者(zhě)，在(zài)一审法庭辩论终(zhōng)结前已实际(jì)支(zhī)付(fù)剩余价款的，可以适用前款规(guī)定(dìng)。

　　也就是说(shuō)，如果这75套房(fáng)子均(jūn)为“已(yǐ)售未网签”，那(nà)么这笔不良债权，实(shí)际上是个(gè)烫手山芋(yù)。可能(néng)不仅不能卖(mài)出去回本，抵押的这(zhè)75套房(fáng)子，还(hái)会(huì)被业主讨(tǎo)回去。

　　中(zhōng)国信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯莱斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次债权公司(sī)中国(guó)信达(dá)申请不(bù)良债权转让，可以(yǐ)追溯到(dào)金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼查显(xiǎn)示，目前中国信达已经成(chéng)为赫华恒(héng)瑞(ruì)唯(wéi)一股东(dōng)。但此前(qián)，赫华(huá)恒瑞为中(zhōng)赫(hè)集团旗下(xià)子(zi)公司。2019年4月(yuè)22日，中赫集团、中赫置地等选择退出了赫华恒瑞(ruì)的(de)股东行列，中国金(jīn)谷(gǔ)国际(jì)信托有限(xiàn)责任公司成为了(le)唯一股(gǔ)东，后者由中国信达资(zī)产管(guǎn)理股份有(yǒu)限公司(sī)持股93.75％。

　　作为房(fáng)地产开发商(shāng)，相较其他房企，中赫集(jí)团(tuán)既(jì)没有很(hěn)大规模，也没有很高的国(guó)民知名度，但(dàn)却在(zài)北京豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台(tái)七号院，作为中赫(hè)集团进入北京的(de)第一个豪宅项目，2011年，中赫(hè)置(zhì)地推出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万(wàn)/平米的天价(jià)，成为当(dāng)时京城最贵的(de)楼盘，引发(fā)了市场(chǎng)强烈震惊。

　　随(suí)后开发(fā)的万柳书院，更是(shì)被誉(yù)为“北京海(hǎi)淀顶端(duān)豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置地以26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从融创、保利、万科等大型知名房企手中，抢(qiǎng)下了北(běi)京万柳地块，成为北京(jīng)当(dāng)年的“双(shuāng)料地王”。很(hěn)快，万柳(liǔ)书(shū)院就(jiù)以神秘高端(duān)的姿态(tài)杀入市场，无论是一块块从荷兰运(yùn)回(huí)来的灰砖垒起(qǐ)来的五米高(gāo)墙(qiáng)，还是每棵(kē)成本(běn)超6万的成年银杏树，还(hái)是每平米20万元的价格(gé)，都令业内外震(zhèn)撼不已。

　　“万柳的墙、西(xī)宸(chén)的缸、霄八的(de)顶儿、融创的湖(hú)、紫辰(chén)院的(de)树(shù)、北平府的院(yuàn)儿。”从(cóng)这句顺口(kǒu)溜中，就可看出其在(zài)北京豪宅圈的地(dì)位。2014年(nián)末上(shàng)市的它，对(duì)手是当时有名的融创(chuàng)观澜嘉苑、佳兆业广(guǎng)场、恒大(dà)华府等，现(xiàn)如今(jīn)，它远远超过这些对手(shǒu)。

　　去年(nián)，万(wàn)柳(liǔ)书院一套300平(píng)米的法拍房，最终成(chéng)交价1.09亿、单(dān)价(jià)达(dá)到惊人的36万元/平米，说明万柳书院虽(suī)然已经推出了8年(nián)之(zhī)久，但(dàn)其依(yī)旧(jiù)在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫(hè)集(jí)团(tuán)开发(fā)的豪宅，也吸(xī)引(yǐn)了不少知名人士(shì)，如知名演员宋(sòng)丹(dān)丹，就住在(zài)钓鱼台(tái)七号(hào)院。而柳传(chuán)志、丁(dīng)磊(lěi)等(děng)知名(míng)商业(yè)大(dà)佬则居住在万(wàn)柳书院。

　　几(jǐ)大豪宅的成功奠定(dìng)了中赫(hè)集团的“高(gāo)端路(lù)线”，也(yě)因此，它被外界贴上(shàng)了，“卖(mài)北京城(chéng)最(zuì)贵的房，拿(ná)北(běi)京城最(zuì)贵的(de)地”，“做地(dì)产中的‘劳(láo)斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光(guāng)环的背后，这(zhè)个地产界“劳斯(sī)莱斯”却(què)多次成(chéng)为被执行人，被执行标(biāo)的高达(dá)11亿。

　　今年年初，因(yīn)为履行能力(lì)而拒不(bù)履(lǚ)行生(shēng)效法律文书确定义务，中赫(hè)集团正式成了“老(lǎo)赖(lài)”。

　　3

　　中赫(hè)被(bèi)北(běi)京(jīng)国(guó)安坑了？

　　中赫(hè)集团如今沦落到这个地步，其实是有迹可循(xún)的。

　　事实(shí)上，早在(zài)今(jīn)年年初(chū)“万柳(liǔ)书院少爷”走红之时，深(shēn)蓝财经就曾(céng)深挖出背后的中(zhōng)赫(hè)集团，发现其深陷财务危机。

　　从(cóng)知(zhī)名豪宅的开(kāi)发商到沦为“老赖”，中赫集团实控人(rén)周金辉的(de)人生轨(guǐ)迹跟着急转直下。而追根溯源，这个转折点，就在(zài)于收购北(běi)京(jīng)国安。

　　近十年来，房(fáng)企(qǐ)纷纷开(kāi)始了多元(yuán)化(huà)转型，但转型之(zhī)路并(bìng)不好(hǎo)走(zǒu)。早在2008年开始，中赫集团(tuán)就尝(cháng)试(shì)过多元化(huà)业务(wù)，先后进军能源市场、团购网站，但最终都惨淡收(shōu)场。最终(zhōng)，周金辉(huī)将转型的(de)目(mù)光，放到了体育领(lǐng)域。

　　2016年(nián)，在(zài)蚂蚁(yǐ)金服与IDG资本(běn)退(tuì)出后，中(zhōng)赫(hè)集团以35.5亿(yì)元参股国安足球俱乐部(bù)64％股权，成为国安(ān)的新东家。接着在2021年(nián)6月，中赫集团从中信集团(tuán)手中(zhōng)拿下北(běi)京国(guó)安俱(jù)乐部36％股权(quán)，至此(cǐ)拿下(xià)北京国安俱乐部全部股权。如果北京国(guó)安的估(gū)值一直没变，那么中赫集团(tuán)拿下北京国(guó)安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会(huì)感叹：卖豪宅真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这(zhè)样，中赫为(wèi)什么又(yòu)要(yào)质(zhì)押股权呢？

　　2017年(nián)以来，中赫集团及(jí)其实控人(rén)周金辉夫妇将其手中的中(zhōng)赫集团股份质押陆续质押，据企查查显示，目(mù)前中赫集团共(gòng)有(yǒu)11条股权(quán)出质(zhì)记录。质(zhì)权人包(bāo)括(kuò)海金(jīn)商业保理(lǐ)、北(běi)京建工、山东国际信托、中(zhōng)融信托、中(zhōng)信建设等。

　　这与入主北(běi)京国安的时间完全吻合(hé)。

　　然而，入主北京国安后，不仅国安的经营状况没有得到改(gǎi)善，中赫集团也被(bèi)拉(lā)入(rù)泥(ní)淖。

　　据北(běi)京产(chǎn)权交易(yì)所官网(wǎng)信息显示，2020年，北(běi)京国(guó)安足球俱乐部实现营业收入1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解资金压力，中(zhōng)赫集(jí)团和(hé)周金辉夫妇还在持续质押手中(zhōng)的中赫集团股(gǔ)份，但国安和(hé)中赫(hè)的经营状况却持续没(méi)有好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫(hè)集团被5次(cì)列被(bèi)执行(xíng)人(rén)，执行(xíng)标的高达(dá)11亿(yì)，北京国安(ān)也3次与中(zhōng)赫(hè)集团、中赫置地、及中赫集团(tuán)股东周金辉(huī)、李彩霞等共(gòng)同成为(wèi)被执行人，执(zhí)行标的约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为履行(xíng)能力(lì)而拒不履(lǚ)行生效法律文(wén)书确定义务，上述被执行人成(chéng)为“老赖”。只有北京国安，目前幸免于难。不过(guò)在实控人都成为(wèi)老赖的情况(kuàng)下，被执(zhí)行10个多亿(yì)的北京国安，又如何能(néng)独善其身(shēn)？

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