万柳书院，暴雷了。

　　今(jīn)年年初“万柳少爷”的意外(wài)走(zǒu)红(hóng)，让这个位于北(běi)京海淀(diàn)的豪(háo)宅被(bèi)全国知晓，其(qí)背后(hòu)曾宣称要做地产(chǎn)界“劳斯莱斯(sī)”的神秘开(kāi)发商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如今，万(wàn)柳书院(yuàn)再(zài)次受到舆论关注，起因中(zhōng)赫集(jí)团成了共同债务(wù)人被(bèi)中国信达追债，中(zhōng)国(guó)信达为了收回钱款不得不(bù)将中赫抵(dǐ)押的75套(tào)万柳书院豪宅拍卖。可问题是，这些(xiē)房子早已售出，业主并非中赫集团(tuán)，那(nà)些(xiē)真(zhēn)正斥巨资(zī)购入(rù)房产的有钱(qián)人，房子现在莫名(míng)奇妙(miào)地被拍(pāi)卖(mài)，算(suàn)是被(bèi)割了！

　　截至发稿，暂未看到这些(xiē)业主的维权信息，难怪有(yǒu)网(wǎng)友(yǒu)调侃：“富人被割(gē)韭菜的时候，他(tā)们(men)的姿势都(dōu)那么优雅。”

　　不过事件背后，可能没你想象(xiàng)的那么(me)简单。

　　1

　　富人被(bèi)精准收割？

　　最惨(cǎn)的可(kě)能还是债主

　　“北京豪宅(zhái)的尽头(tóu)是万(wàn)柳(liǔ)书院”，但谁都没想(xiǎng)到(dào)，这个位(wèi)于海淀核心(xīn)区(qū)位，名校环(huán)绕的(de)顶级(jí)豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国信达在(zài)京东拍卖(mài)上，上(shàng)架了“北京赫(hè)华恒瑞房地产(chǎn)开发有限公(gōng)司不良债权(quán)转让项目”，债(zhài)权总额高达近47亿，该(gāi)项目的抵押物中(zhōng)，包括75套(tào)万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上(shàng)述不良债权转让项目的(de)处置(zhì)主体(tǐ)是中(zhōng)国信达资产(chǎn)管(guǎn)理股份有限公司北京(jīng)市分公司（下称中国信达北(běi)分(fēn)），处置(zhì)的是对(duì)北京赫华(huá)恒瑞房(fáng)地产开发有(yǒu)限公司（下称赫(hè)华恒瑞）的(de)不(bù)良债权。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人民币，其中债(zhài)权本(běn)金37.50亿元。中赫集团有限公(gōng)司是共同债务人。目前，该项目已有1万次围(wéi)观(guān)，35名意向人。

　　从表面上看(kàn)，这就是(shì)一起中国信(xìn)达北分讨债的故(gù)事，但实(shí)际上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书院(yuàn)总共301户，而且早已售罄(qìng)。如(rú)果该(gāi)报道(dào)属实，说明这(zhè)些房子实际上都(dōu)是卖出(chū)去(qù)了(le)的，是(shì)有(yǒu)人(rén)住的。

　　那(nà)为什么中国(guó)信达的拍(pāi)卖页(yè)面上又注明这(zhè)75套房子是“未出售”的(de)状态呢？只能说明(míng)这些房子根(gēn)本没有网(wǎng)签，也没有房产证！

　　第一财经(jīng)的报(bào)道证实了(le)上述内(nèi)容。有豪宅(zhái)中介透露，中赫集(jí)团早就(jiù)把(bǎ)这75套房(fáng)子抵押出去(qù)，现在还没资(zī)金解抵押，所以不能(néng)网签、没办房本。

　　作为海(hǎi)淀的顶级豪宅(zhái)，最强(qiáng)学区房，万柳书院的(de)业主基本都是北(běi)京的高端人士，柳传志(zhì)、丁磊等知名商(shāng)业大佬也是(shì)万柳(liǔ)书院的业(yè)主。另据地产(chǎn)自媒体(tǐ)“地(dì)产八(bā)卦女(nǚ)”爆(bào)料，万(wàn)柳书(shū)院的(de)业主(zhǔ)中(zhōng)，还(hái)有不少中赫(hè)集(jí)团的高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感(gǎn)叹，“富人也被精准收(shōu)割(gē)了(le)！”

　　不过，如果这些业主确实已经支付价款并实(shí)际占(zhàn)有，那么(me)，中国(guó)信达(dá)转让(ràng)这笔(bǐ)不良债权回(huí)本的愿望，或将(jiāng)泡汤。这次(cì)拍卖损失最大(dà)的，没准还是债主中国信达(dá)。

　　根据相关法律规定，民事执行中(zhōng)，业(yè)主已经支付价(jià)款并实(shí)际占有，但未办理过户手续(xù)的，如果业(yè)主(zhǔ)没有过(guò)错，人民法院不得查封、扣(kòu)押(yā)、冻结，已经查封的可以(yǐ)向法院提出(chū)执行异(yì)议申请，请求法院(yuàn)解(jiě)除查封，同(tóng)时可以(yǐ)联合起(qǐ)诉(sù)开发商，要(yào)求退还购房款或办理(lǐ)房(fáng)产证，并(bìng)承担违约责任。

　　此外(wài)，今年(nián)4月，人(rén)民法院报(bào)公(gōng)布《最高人民法院(yuàn)关于商品房消费者权利(lì)保(bǎo)护问题(tí)的批(pī)复》，以司(sī)法解释(shì)的(de)方(fāng)式明确了购(gòu)房人的优先权(quán)：

　　商品房消费者以居住为目的(de)购买房屋并已支(zhī)付全部价款(kuǎn)，主张其房屋交付请(qǐng)求权优(yōu)先于建(jiàn)设工(gōng)程价款优先受偿权(quán)、抵押权以及其他债权的，人民(mín)法院(yuàn)应(yīng)当予以支持。只支付了部分价(jià)款的商品房消费者，在一审(shěn)法庭辩论终结前已实际支付(fù)剩余价款的，可以适用前款规(guī)定。

　　也就是(shì)说，如果这75套房子均为“已售未网签”，那么这笔不良债(zhài)权，实际上是个烫(tàng)手山(shān)芋。可能不仅不能卖出去(qù)回(huí)本，抵押的(de)这75套房子，还(hái)会被业主讨回去。

　　中国信达(dá)，将会赔(péi)了夫人又折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了“老赖(lài)”

　　这次债权(quán)公司中国(guó)信达申(shēn)请(qǐng)不(bù)良债权转让，可以追溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞。自考成绩查询时间是什么时候开始，自考成绩查询时间是什么时候查p>

　　天眼查显示，目前中国信达已(yǐ)经成为赫华恒(héng)瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞(ruì)为中赫集团旗下子公(gōng)司。2019年4月22日，中赫集团、中(zhōng)赫置地等(děng)选择退出(chū)了赫华恒瑞的(de)股(gǔ)东行列，中国金谷(gǔ)国际信(xìn)托有限(xiàn)责任公司成为了唯一股(gǔ)东，后者由中(zhōng)国信达资(zī)产管理股(gǔ)份(fèn)有限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他(tā)房企，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团(tuán)既(jì)没有很大(dà)规模，也没有很(hěn)高的国民知名(míng)度，但却在北京豪宅圈留下一个(gè)个传说。

　　如钓鱼(yú)台七号(hào)院(yuàn)，作为中赫集团进入北(běi)京的第一(yī)个豪宅项(xiàng)目(mù)，2011年，中赫置地(dì)推出(chū)钓鱼岛(dǎo)七号院3号楼，高达30万/平米的天价，成为(wèi)当时京城最贵的楼(lóu)盘，引发了(le)市(shì)场(chǎng)强(qiáng)烈震惊。

　　随后(hòu)开发的万柳书院，更是被誉为(wèi)“北(běi)京海淀顶端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置地以(yǐ)26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从融创、保利、万科(kē)等(děng)大型知名(míng)房(fáng)企手中(zhōng)，抢(qiǎng)下了(le)北京万柳(liǔ)地块，成为北京当年(nián)的(de)“双料地王”。很快(kuài)，万(wàn)柳(liǔ)书院就以神(shén)秘(mì)高端(duān)的姿态杀(shā)入市场，无论是一块块(kuài)从荷兰运回来的(de)灰砖垒起来的五米高(gāo)墙，还(hái)是每棵成本超6万的成年银(yín)杏树，还是每平米20万(wàn)元的价格(gé)，都令业(yè)内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸(gāng)、霄八(bā)的顶儿、融创的湖、紫辰院(yuàn)的树(shù)、北平府的院儿。”从这(zhè)句顺口溜中，就(jiù)可(kě)看出其在北京豪宅圈的地(dì)位。2014年末上(shàng)市的(de)它(tā)，对手(shǒu)是当时(shí)有名的融创观澜嘉苑、佳兆(zhào)业广场(chǎng)、恒大华府等，现如今(jīn)，它远远超过(guò)这些(xiē)对(duì)手。

　　去(qù)年，万柳书院(yuàn)一套300平米(mǐ)的法拍房，最(zuì)终成交价1.09亿、单价达(dá)到惊人(rén)的36万元(yuán)/平米，说明(míng)万柳书院虽然已经推出了8年之久(jiǔ)，但其(qí)依旧在北京豪宅(zhái)圈备受追捧。

　　中(zhōng)赫集团开发的(de)豪宅，也吸引了(le)不少知名人(rén)士，如知名(míng)演员(yuán)宋丹丹，就住在(zài)钓鱼台七(qī)号院。而柳(liǔ)传志(zhì)、丁(dīng)磊等(děng)知名商业大佬则居住(zhù)在万柳书院。

　　几大豪(háo)宅的成(chéng)功奠(diàn)定了中赫集团(tuán)的(de)“高端路线”，也因此(cǐ)，它被外(wài)界贴上了，“卖(mài)北京城最贵(guì)的房，拿北京城最贵的地”，“做地产中(zhōng)的‘劳斯莱(lái)斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开(kāi)发商光环的背后，这(zhè)个(gè)地产界“劳斯(sī)莱斯”却多次成为被执行人，被执行标的高达(dá)11亿。

　　今年(nián)年初(chū)，因为履行(xíng)能(néng)力而拒不履行生效法律(lǜ)文书确定义(yì)务，中赫集团正(zhèng)式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集团如今沦(lún)落到这个地步，其实是有迹可循的(de)。

　　事实上，早在今(jīn)年年初“万柳(liǔ)书院少爷(yé)”走(zǒu)红之时，深蓝财经就(jiù)曾深挖出(chū)背(bèi)后的中赫集团，发(fā)现其(qí)深陷(xiàn)财务危机。

　　从知名(míng)豪宅的开发商到沦为“老赖(lài)”，中赫集团实控人周(zhōu)金辉的人生轨(guǐ)迹跟着急转直下。而追根溯源(yuán)，这(zhè)个(gè)转折点，就在于(yú)收购北京(jīng)国安。

　　近十年来，房企纷(fēn)纷(fēn)开始了多元(yuán)化转型(xíng)，但转型之路并不(bù)好走。早在(zài)2008年开始，中(zhōng)赫集团就(jiù)尝试过多元化业务，先后(hòu)进军能源(yuán)市场、团购网站(zhàn)，但最终都惨淡收场。最终，周金辉将转型(xíng)的目(mù)光，放到了体育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服与IDG资本退出(chū)后，中赫集团以(yǐ)35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股(gǔ)权，成(chéng)为国安(ān)的(de)新东(dōng)家(jiā)。接着在2021年6月，中赫(hè)集团从中信集团手中拿下北(běi)京(jīng)国安俱乐部36％股权，至此拿下北京(jīng)国安俱乐部全(quán)部股权。如(rú)果(guǒ)北京国安的估值一直没(méi)变，那么中赫集团拿下北京(jīng)国安(ān)，总计(jì)花费了约55.5亿(yì)。

　　看到这(zhè)里，有人也许会感叹(tàn)：卖(mài)豪(háo)宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这(zhè)样(yàng)，中赫为什么又要质押股权(quán)呢(ne)？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集团(tuán)及其实控人(rén)周金辉夫妇将(jiāng)其手中的中赫集团股份(fèn)质押陆(lù)续质押(yā)，据企查查显(xiǎn)示，目(mù)前中赫集团(tuán)共(gòng)有11条股权出(chū)质(zhì)记录。质权(quán)人包括海金商业保(bǎo)理、北(běi)京建工、山(shān)东(dōng)国(guó)际信自考成绩查询时间是什么时候开始，自考成绩查询时间是什么时候查(xìn)托、中融信(xìn)托、中信建设等(děng)。

　　这与入主北京国安的时间(jiān)完全吻合。

　　然而，入主北京国安(ān)后，不仅国安的(de)经营(yíng)状况没有得(dé)到改善，中赫集团也(yě)被拉入(rù)泥淖。

　　据北京产权(quán)交易所官网信(xìn)息显示，2020年，北京国安足球俱乐部(bù)实现营业收入1.03亿(yì)元，净利(lì)润-12.09亿元。截至(zhì)2020年(nián)末(mò)，该(gāi)俱乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫集团和(hé)周金辉夫妇还(hái)在持续质(zhì)押手(shǒu)中的(de)中赫集团(tuán)股份，但国安(ān)和(hé)中赫的经营状况却(què)持续没(méi)有(yǒu)好转。

　　不仅中赫集团被5次列被执行人，执行标的高达11亿，北(běi)京国安(ān)也(yě)3次与中赫集团(tuán)、中赫置地、及(jí)中(zhōng)赫集团股东周(zhōu)金辉、李(lǐ)彩霞等(děng)共同(tóng)成(chéng)为被执行人，执行标(biāo)的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为履(lǚ)行能力而拒(jù)不(bù)履行生效法律文(wén)书确定义务(wù)，上述被执行人成为“老赖”。只有(yǒu)北(běi)京国安，目前幸免于难。不过在实(shí)控人都成(chéng)为老赖的情(qíng)况下，被(bèi)执行(xíng)10个多亿的北京国安，又(yòu)如何能独善其身？

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