OPPO宣布关(guān)停旗下(xià)芯片子公司哲库科技，引发了公募REITs扩(kuò)募风波(bō)，如今，二级市场(chǎng)的影响仍拉普拉斯分块矩阵公式例题，拉普拉斯分块矩阵公式副对角线未(wèi)停歇(xiē)。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华安(ān)张江(jiāng)光(guāng)大园REIT开盘(pán)继续延续此前几日的(de)下(xià)跌(diē)走势，午(wǔ)后跌幅一度扩大，尾盘有(yǒu)所拉升，全天收跌6.22％，最近3个(gè)交易日跌幅超(chāo)过9.69％。

　　此前，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT曾发布(bù)公(gōng)告，紧(jǐn)急回应称，哲库科技是其(qí)扩募(mù)拟新购(gòu)入基础设施资产张(zhāng)润大厦的重要承租方之一，目(mù)前(qián)未(wèi)收到哲库(kù)科技及OPPO方(fāng)面关于停止执行(xíng)已签租赁协(xié)议(yì)的(de)通知。同时，在(zài)公(gōng)告中，华安张江光(guāng)大园REIT进(jìn)一步表示，原(yuán)始(shǐ)权(quán)益人将继续(xù)密切(qiè)关(guān)注哲库科技后续情况(kuàng)，积极做好相关应对。

　　此外，张江REIT拟(nǐ)扩募购入(rù)项(xiàng)目的原始权益(yì)人相关(guān)负责人也表示，近期(qī)已同步启动了应(yīng)急预(yù)案(àn)，排(pái)摸储(chǔ)备租户(hù)，积极应对哲库提(tí)前(qián)退租的可能事项。由于张润(rùn)大厦(shà)是(shì)全国(guó)首(shǒu)批REITs申报扩募项目，公司领导高度(dù)重视，浦东新区(qū)国资(zī)委(wěi)也高度关(guān)注(zhù)。

　　多位业内人士表示，华安张(zhāng)江光大园REIT近期(qī)市场(chǎng)波动较大(dà)，但其实不动产公募REITs项目短(duǎn)期出租(zū)率(lǜ)下跌并(bìng)不(bù)会(huì)从根本(běn)上影响其内外价值(zhí)，投资者(zhě)应理性看待。

　　张江(jiāng)光大园REIT

　　二(èr)级市场(chǎng)价格(gé)继(jì)续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公司哲库科技的事件继续(xù)扰动(dòng)公募REITs市场。

　　Wind数(shù)据显示(shì)，5月(yuè)15日，华(huá)安(ān)张江(jiāng)光大园(yuán)REIT以(yǐ)3.726元的价(jià)格(gé)小幅低开(kāi)，此后二(èr)级(jí)市场(chǎng)价格开始震荡走(zǒu)低(dī)，午盘收跌(diē)6.17％。午(wǔ)后(hòu)，华安张江光大园REIT跌(diē)幅一度扩(kuò)大到(dào)8.30％，随后(hòu)价格(gé)有所(suǒ)回升，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影响，华(huá)安张江光大园REIT最近几(jǐ)个交易(yì)日二级市(shì)场价格表现欠佳，5月11日以来，3个(gè)交易日跌幅达(dá)到9.69％，今年(nián)以来跌幅7.76％。不(bù)过，自2021年(nián)6月21日上市(shì)以来，华安(ān)张江光大园REIT累计(jì)涨(zhǎng)幅超过24％，在全市场公募(mù)REITs中位(wèi)居前(qián)列。

　　从5月(yuè)15日公募REITs市场整体(tǐ)表(biǎo)现上看，目前上市的8只(zhǐ)产业园区基础设施R拉普拉斯分块矩阵公式例题，拉普拉斯分块矩阵公式副对角线EITs中，仅博时招商蛇口(kǒu)产(chǎn)业园REIT微(wēi)幅(fú)上涨，其余7只均(jūn)有不同程度(dù)下跌(diē)，8只产业园(yuán)区基础(chǔ)设施REITs5月15日平均跌(diē)幅(fú)1.38％。今年(nián)以来(lái)平均跌(diē)幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报(bào)中已(yǐ)经披(pī)露张江光大园项目出租率有所下降，如今(jīn)拟扩(kuò)募(mù)的项目又遭遇突发事件，因此导致二级市场(chǎng)价格出现波(bō)动。”一位业(yè)内人(rén)士(shì)分析称。

　　不过，在上(shàng)述人士看来，尽管出于(yú)风(fēng)险规避的(de)原因，最近几个(gè)交(jiāo)易日场内资金有所流(liú)出(chū)，但是，不动产公(gōng)募REITs项目短期(qī)出租率下跌并(bìng)不会从根(gēn)本上影响其内外价(jià)值。

　　他(tā)也同时(shí)表示，目(mù)前随着二级市场(chǎng)价(jià)格下跌(diē)，风险(xiǎn)也得到一定释放，但是(shì)价(jià)格涨跌会受到基本(běn)面、情绪面等多重因素影响，不好判断价格是不(bù)是已经完(wán)全(quán)触底。

　　此外，还有一位(wèi)业内(nèi)人士表(biǎo)示，今年整体REITs市场表(biǎo)现低迷，不少产品年(nián)内二级市场跌幅较(jiào)大，其实(shí)有些隐含收益率高的产品具备一(yī)定(dìng)的(de)投(tóu)资(zī)价值，很适合稳健类投资(zī)者。此外，伴随着经(jīng)济复苏(sū)的步伐，产业园区、物流类等(děng)REITs产品具(jù)备一定(dìng)的投资(zī)价值(zhí)。

　　先锋瑞驰私(sī)募(mù)基(jī)金执行董事高如星对此表(biǎo)示，若张江园区最终(zhōng)能(néng)顺利解决招(zhāo)商，平稳过度对经(jīng)营现金流没有(yǒu)造成大(dà)的影响，“事(shì)件性利空(kōng)下调(diào)至得这么急、这么深，加(jiā)上前(qián)期本身园区类资产就回调不少了，这就是黄金坑。”不过，他也强调，最终(zhōng)还(hái)是落到租(zū)金收入受不受影(yǐng)响(xiǎng)，影响(xiǎng)多大，估计园区(qū)会最(zuì)终解决。

　　张江REIT紧(jǐn)急回应

　　扩(kuò)募路上(shàng)再迎接(jiē)考验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布(bù)关停旗下(xià)芯片子公司哲库科(kē)技。随后5月12日晚，华安(ān)张江光大园REIT发布公告(gào)，紧急回(huí)应(yīng)称，哲库(kù)科(kē)技是其扩募拟(nǐ)新(xīn)购入基础设施资产张润大厦的重要承租方之一，目前未收到哲库科技及OPPO方面关于停(tíng)止执行已签租赁协议的通知。同时，在公告(gào)中，华安张江光大园REIT进一步表示(shì)，原始(shǐ)权益人将继(jì)续密切(qiè)关注(zhù)哲库科技后续情况，积极做好相关应对。

　　此前，张(zhāng)江REIT因其一季报中披露的张江光(guāng)大园项(xiàng)目出租(zū)率下降事(shì)项，一(yī)度二级市场价(jià)格出现回落。在随后召开的业绩说明会中(zhōng)管理人(rén)就相关事项进行了解释说明，市场信心得到了(le)一(yī)定提振(zhèn)，二级市场(chǎng)价格(gé)表(biǎo)现也趋于(yú)平稳。据了解，张江 REIT在5月11日召开(kāi)的(de)线上和线下的(de)扩募说(shuō)明(míng)会上，运营团队(duì)表示(shì)了对张江光大园项目的信(xìn)心(xīn)，预计签署(shǔ)意(yì)向(xiàng)书和合同谈判(pàn)中的储备(bèi)租户(hù)正常转化后，项目出租率将得(dé)到回(huí)升。没想到仅过(guò)了不到三周(zhōu)的时间，张江REIT的扩募之路又迎来了新(xīn)的考验。

　　因(yīn)张江REIT的(de)上述公告引起了市场各方的广泛关注(zhù)，张江REIT拟扩(kuò)募购入项目的(de)原始权益人相关负责人坦(tǎn)言，事发突(tū)然确实始(shǐ)料未及(jí)，在获悉OPPO关停哲库科技消息的第(dì)一时(shí)间(jiān)即奔赴现场进行了沟通和核实(shí)工作，并同步启动了应急预案，排摸(mō)储(chǔ)备租户，积(jī)极应对哲库提前退租的(de)可能事(shì)项。由于张润大厦是全国首批REITs申(shēn)报扩募项目，公(gōng)司领导高度重视，据悉新区国资委也高度关注。

　　当谈(tán)及储(chǔ)备租户情(qíng)况(kuàng)，相关负(fù)责人介绍(shào)说，目前储备租户还是比较丰富的，覆盖了芯(xīn)片测试、人工智能、航天产(chǎn)业、信(xìn)息技术等产(chǎn)业客(kè)户(hù)，租(zū)赁意向面积超过了(le)2万(wàn)方。从(cóng)意向(xiàng)储备转化(huà)为(wèi)实际租户需要一些时间。

　　“我们正在(zài)着手通过签署租(zū)赁意向书(shū)来尽快锁定一些重要(yào)租户(hù)。虽然收了(le)三个(gè)月履约保证金给了我们一(yī)些空(kōng)间，但本(běn)着(zhe)对首批扩募、对市场负责的态度(dù)，我(wǒ)们肯定要全力与时间赛跑，把这(zhè)些面积在短期内完成(chéng)去化。”相关(guān)负责(zé)人说(shuō)道。

　　张江REIT已持有(yǒu)的同(tóng)区域的(de)张江光大园项目一季度末也有将近30％的空置率，原始权益人有(yǒu)那么多储备租户，之前的空置率为何未能得(dé)到解决。

　　对此(cǐ)相关负责(zé)人解释，张江光大园(yuán)一直以来都(dōu)坚持(chí)以市场化运(yùn)营为导向，历史运营表现稳定，租户的(de)调租和换租都(dōu)属于正常情况(kuàng)，而(ér)这(zhè)次项目(mù)的(de)大租户退租正好发生(shēng)在市场活跃度的短(duǎn)期低点，目(mù)前市场情(qíng)况已有所好转。在看到出(chū)租率下滑情况(kuàng)没有得到及时修复(fù)后，张江这边也(yě)作了一(yī)定(dìng)的资(zī)源调配和倾(qīng)斜，引入了一些储备租户(hù)。

　　另外，张润大厦和张江光大(dà)园项目在(zài)给租户(hù)的分隔空间(jiān)、交付标准、租金(jīn)水平等方面也有一(yī)些(xiē)差异化，张润大厦多是两千(qiān)多平的(de)大(dà)平层(céng)，楼的成(chéng)新度高一些，单价(jià)也贵一些(xiē)，张江光大园(yuán)单层以一千(qiān)平的面积为主，还有一些(xiē)独栋形态的物业。租(zū)户自(zì)身也(yě)会(huì)有诉求，也(yě)会根据自身(shēn)需(xū)求和预算挑选区域内的不同物业(yè)。

　　“如果扩募完(wán)成(chéng)以后，新老资产的管(guǎn)理(lǐ)人都变成了一(yī)家(jiā)，后(hòu)续(xù)我们(men)在资源共享和联合营销(xiāo)方面能更(gèng)加充分发(fā)挥协同(tóng)效应，相信可以做得更好。”上述负责人补充说道。

　　最后谈及对于张江REIT的定位和展望(wàng)，相(xiāng)关负责人表示，张江集(jí)团和(hé)张江高科(kē)目前在管资(zī)产约五百万(wàn)方(fāng)，还(hái)有一些(xiē)其(qí)他(tā)在(zài)开发的储(chǔ)备(bèi)项目，这些都将成为(wèi)张(zhāng)江REIT实现(xiàn)打(dǎ)造张江园区产(chǎn)业空间资产上市平台目(mù)标的坚实(shí)后盾和储备资源。“我(wǒ)们(men)非常(cháng)重视张(zhāng)江REIT这(zhè)个资(zī)本平台和它(tā)未来(lái)的发展。”相关负责人表(biǎo)示，“这次扩募是我们实现基金(jīn)扩容的第(dì)一(yī)步，也是至关重(zhòng)要(yào)的一步(bù)，眼下我们可能面临了一些突发情况需要解决，但是这和我们在(zài)张江(jiāng)科学(xué)城(chéng)这三十(shí)年建(jiàn)设发展(zhǎn)过程中所经历(lì)的相比，只能算(suàn)是一个非常(cháng)小的插曲。我们有信心排(pái)除万(wàn)难，尽一切可能化(huà)解当前突发事件的所有(yǒu)负面影响，维持预(yù)期和市场的信心(xīn)。”

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