近两年火(huǒ)爆(bào)的创新(xīn)产(chǎn)品公募REITs进(jìn)入(rù)密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来(lái)除息日，公(gōng)募REITs整体呈现出高比例(lì)稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可(kě)供(gōng)分配金(jīn)额的REITs产品，平均(jūn)分红比(bǐ)例接(jiē)近99％。

　　多位业(yè)内人(rén)士对此表(biǎo)示，强制分红机制是(shì)公募REITs主要特(tè)征(zhēng)之(zhī)一(yī)黑头导出液是智商税吗，刷酸后黑头全冒出来了可以挤吗，稳定分红体现出(chū)该类产(chǎn)品长期(qī)投资价值，通过观测经营活动现金流、可供分(fēn)配现金等指(zhǐ)标，也是观察REITs项目底(dǐ)层资产运营情(qíng)况的(de)“窗口(kǒu)”。他们也(yě)提醒普通投资(zī)者(zhě)注意，与产权类(lèi)项目(mù)相(xiāng)比，特(tè)许经营REITs项目在(zài)经营(yíng)权(quán)到期后不再(zài)产(chǎn)生(shēng)现金收益，特许经(jīng)营权(quán)分红目前已包含了(le)利润分配和(hé)本金(jīn)的归还，在(zài)选择投资标的时(shí)应了解资产类型和(hé)分红的特征。

　　15只公募(mù)REITs产品分红

　　平均分(fēn)红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分红(hóng)期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续迎来除息日(rì)，此外尚有6只REITs实(shí)际分配情况尚未公布。整体(tǐ)来看，公(gōng)募REITs呈现(xiàn)出了高(gāo)比例的稳定分(fēn)红(hóng)，15只(zhǐ)公告2022 年可供分(fēn)配(pèi)金额的公(gōng)募REITs产品中，2022年全年分配金额占可供分(fēn)配金额比(bǐ)例平均为(wèi)98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金基金相关(guān)负责人(rén)对(duì)此表(biǎo)示，投资公募(mù)REITs的主要收益来源为持有(yǒu)期分红收(shōu)益，以及基(jī)金(jīn)份(fèn)额交易价格(gé)的(de)变化。基(jī)金份额(é)二级市(shì)场价格受(shòu)到公(gōng)募REITs资(zī)产运营情况及(jí)市场(chǎng)因素的综(zōng)合影响，较易引(yǐn)起波动(dòng)。与此(cǐ)相比(bǐ)，基金(jīn)分红预(yù)期则更有规(guī)律可(kě)循。公募(mù)REITs的(de)分红主要(yào)来自基础设施资产(chǎn)的经营现金流，投资(zī)人(rén)通过基(jī)金募集(jí)材(cái)料和信息(xī)披(pī)露(lù)文件，结(jié)合行业及市(shì)场情况，可(kě)以(yǐ)分析基(jī)础设施项目的经营业绩，作为进(jìn)行投资决(jué)策的重要(yào)参考。

　　“相对于基(jī)金份额二级市(shì)场价格变化导(dǎo)致的浮盈或浮亏，分红作为基金(jīn)份额持有人实(shí)际获(huò)得的现(xiàn)金(jīn)收(shōu)益，对于长期(qī)投(tóu)资者(zhě)更具参考价值(zhí)。”中金(jīn)基金(jīn)相(xiāng)关负(fù)责人称。

　　平(píng)安基金REITs 投资(zī)中(zhōng)心运营高级副总监(jiān)李(lǐ)华平也表示，根据《公开募集基础设施(shī)证券投资(zī)基金指引(yǐn)（试行）》及相关法规要求，基础设(shè)施基金应当将90％以上合并后基金年度(dù)可分(fēn)配(pèi)金额(é)以(yǐ)现金形(xíng)式分配给投资(zī)者，强制分红机制是公募REITs的主(zhǔ)要特(tè)征之一，稳定的分红机制(zhì)体现(xiàn)出REITs产品长期(qī)投资价(jià)值。

　　中航基(jī)金(jīn)也认为，从(cóng)投资(zī)角度来看，基础设(shè)施(shī)公(gōng)募REITs同时具备(bèi)“股(gǔ)性”和“债性”双重特点。二(èr)级(jí)市场价格(gé)反映这类产品“股性”的一面，分红体现(xiàn)了这类产品的(de)“债(zhài)性”特(tè)点。公募REITs有强制(zhì)分红要求，分红类似于债券(quàn)派息(xī)，但不等同于债券的(de)固(gù)定利息(xī)回报，而(ér)是由可供分配现金(jīn)决定。

　　从机构投资(zī)者的角度来看，一(yī)方面是公募REITs丰富了机构投资(zī)者的投(tóu)资品类，为资产配(pèi)置多元化提供抓手，具有较强的(de)配置价值。另(lìng)一(yī)方面(miàn)，公募REITs的分红能够帮助机构(gòu)投资者稳定收(shōu)益。机构投(tóu)资者公募REITs能够通过分红获取(qǔ)相对于(yú)投资债券相对高的收益性(xìng)，在(zài)有(yǒu)效控制风险的(de)前提下，增厚(hòu)资产包(bāo)收益，起(qǐ)到投资“压(yā)舱石(shí)”的作用。

　　分(fēn)红除(chú)了投(tóu)资收益“落袋为安”外，市(shì)场对于未来分(fēn)红水平的预(yù)期，也(yě)是影响REITs基金二级市(shì)场价格走(zǒu)势的关键因素之一。

　　从近(jìn)期公募REITs的二级市场表(biǎo)现看，截(jié)至4月21日，今年(nián)以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股票和债券(quàn)宽基(jī)指数。

　　“截至(zhì)2023年(nián)3月31日(rì)，有(yǒu)20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观经济的(de)影响，可分配金额完(wán)成率不达(dá)预(yù)期(qī)，一定程度上(shàng)影响了公募REITs二级市场(chǎng)的价(jià)格。”李华(huá)平称，公募REITs二级市(shì)场的价格波动受(shòu)多重因素的(de)影响，投资收益是影响REITs二级市场价格的(de)主要因素(sù)之一，而稳定的分红有利于吸引投资者参(cān)与(yǔ)公募REITs二级市(shì)场的投(tóu)资。

　　中金(jīn)基金相关负责人(rén)也表示，近期经济预(yù)期恢(huī)复，一方面市场热点呈(chéng)现向股票和(hé)债券回归(guī)的过程；另一方面，基础设施(shī)项目的经营业绩(jì)相对经济活力的改善有一定(dìng)的滞(zhì)后(hòu)性。

　　此(cǐ)外(wài)，公募(mù)REITs在分红(hóng)除权日，将对基金份额的开盘指(zhǐ)导(dǎo)价做(zuò)调减处理，调(diào)减(jiǎn)金额根(gēn)据单位基金(jīn)份额的分红金额进行计算(suàn)。除权(quán)操作(zuò)是对分红前后基金份额净(jìng)值变化的修正，使投(tóu)资人(rén)在基金分红前后(hòu)均(jūn)可(kě)以(yǐ)获得公平(píng)的投资机会。

　　“分(fēn)红可增强投资者长期(qī)投资的信心，同时需(xū)结合(hé)持有产品的特性，关注(zhù)二级(jí)市场(chǎng)扰动对整体收益的(de)影响程度。”中(zhōng)航基金相(xiāng)关人士(shì)也称。

　　特许经营权分红(hóng)包括(kuò)利润分配和本金归还

　　普(pǔ)通投资者应了解底层资产情况

　　多位业内人士还(hái)提醒，与现有(yǒu)公(gōng)募基金(jīn)分(fēn)红(hóng)前提是本金之上的增值(zhí)部分不同，特许(xǔ)经营权REITs基金运作期间的“分红”界定为“分派”更为准确，分(fēn)派的是本金与增值两(liǎng)个部分(fēn)，两(liǎng)个部分(fēn)之间的比例是变动的，与现(xiàn)有公募基金(jīn)分红差异(yì)很(hěn)大，大(dà)多(duō)数普通(tōng)投资者可能(néng)把“分派(pài)”金额误认为是持续分红。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年(nián)等合同年限到期后(hòu)基金价值面临(lín)极(jí)大不(bù)确定性，这(zhè)是该类(lèi)投(tóu)资者(zhě)应该注意的情况。

　　李(lǐ)华平表示(shì)，目前公募REITs主要有特许(xǔ)经营权类和产权类两大资产类型，持有(yǒu)产权类产品的收益主要(yào)包括每(měi)年(nián)的现金分(fēn)红及资产(chǎn)增值的收益，而(ér)持有特许经营类产品的收益主要来自(zì)项目(mù)每(měi)年的(de)现(xiàn)金分(fēn)红。其中，特许经(jīng)营(yíng)权类资产的分红包括了利润分配和本金的归还，两者的(de)比(bǐ)率也是变动的，对(duì)特许经营权类资产的公募REITs可以(yǐ)内部(bù)收益率(lǜ)（IRR）来衡量投(tóu)资收益(yì)。普通投资者在选择投资标的时，应了解公募(mù)REITs底层资产的(de)类型。

　　中航(háng)基金也表示，从细分来看，各类公募REITs分红因底(dǐ)层资产属性不同而形成区别。特(tè)许经(jīng)营(yíng)权类的公募REITs产品因其分红相当于包含“本(běn)金(jīn)+收益”，分红相(xiāng)对较多，债(zhài)性偏强。而产权类的公(gōng)募REITs分红主(zhǔ)要为“收益”，更看重底层资产的价值(zhí)增(zēng)值(zhí)，所以相对股性偏(piān)强。普通投资者在选择公募REIT时，需要考虑(lǜ)底层资产(chǎn)属性(xìng)，对(duì)所选择(zé)产品的二级市(shì)场价(jià)格和分(fēn)红有合理预期。

　　中金基金相关负(fù)责人也认(rèn)为，与产(chǎn)权(quán)类项目相比，特(tè)许经营项(xiàng)目在经营权到期后(hòu)不再能产生现金收益，因(yīn)此将(jiāng)可供分配(pèi)金额的(de)分配理(lǐ)解为(wèi)“分派”比“分红”更加(jiā)准确。基于这个特(tè)点，剩余经营期限较短的(de)特许经营(yíng)项目，通常具备更高的分派率(lǜ)水平。对于剩(shèng)余(yú)期限较长的特许经营(yíng)权项目(mù)，即使(shǐ)分派率相对较低，也(yě)有足(zú)够(gòu)年限收回本金并(bìng)取得收益。

　　中金基金该负责人提醒投(tóu)资(zī)者注意，特许经营权项目的(de)分(fēn)黑头导出液是智商税吗，刷酸后黑头全冒出来了可以挤吗派(pài)金额包含了(le)投资本金，在不进行(xíng)扩募的情况下，基(jī)金份(fèn)额单价随(suí)着分派进度(dù)逐年下降是正常(cháng)现象(xiàng)，投(tóu)资特许经营权REITs的收益来自(zì)项目剩余期限产生的现金流。

　　“与特(tè)许经营项(xiàng)目(mù)相比，产权类项(xiàng)目(mù)的土地或建(jiàn)筑的剩余(yú)使用年限一般(bān)较长，再加上到期后通过对建筑(zhù)的更(gèng)新(xīn)改(gǎi)造或补缴土地出让金等(děng)追加投资(zī)，有机会进一步延长经营期限。这种(zhǒng)类似永(yǒng)续经营的假(jiǎ)设反映(yìng)在基础资产(chǎn)的估值上，使产权类REITs具备更显著的(de)资产投资属性。”该(gāi)负(fù)责人称(chēng)。

　　观测内(nèi)部收益(yì)率(lǜ)等指标

　　评估项目底层(céng)资(zī)产运(yùn)营情况

　　在基金(jīn)分红的时(shí)点，多位业内(nèi)人士(shì)还表示，在产品分(fēn)红期，投资者(zhě)可以(yǐ)观测经营活动(dòng)现金(jīn)流、可(kě)供分配现(xiàn)金、内部收益率等指标，来观察和评(píng)估项目底层资产的运营情况。

　　中(zhōng)航基金表示(shì)，年报(bào)指标中，跟(gēn)现金相(xiāng)关的指标有(yǒu)两个：一是年报中披露的(de)经营活动现(xiàn)金流，二是可供分配现(xiàn)金，二者存在本质性区(qū)别。经营活(huó)动产生的现金净流量是(shì)指企业经营(yíng)、筹资、投资产生的(de)现金流，基于企业(yè)本身经营活动产生；可供分配的现金实质上是从(cóng)EBITDA出发，对非现(xiàn)金影响利润表的项目进行调整，加期初现金(jīn)，最终(zhōng)得(dé)到的账面现金。

　　李(lǐ)华平也表示，公(gōng)募REITs作(zuò)为资产配(pèi)置新选择(zé)，投资价值(zhí)体现在相对股债市场独立的资(zī)产(chǎn)配置功能，比较适合长期持有(yǒu)。建议投资者对(duì)经(jīng)营(yíng)权类的资产(chǎn)可以(yǐ)更(gèng)多关注内部收(shōu)益率的(de)高低，对产权(quán)类的(de)资产更(gèng)多(duō)关注(zhù)分派率高低。因(yīn)为公募REITs可(kě)分配(pèi)收益主要来自底层资(zī)产的经(jīng)营(yíng)净现(xiàn)金流，所(suǒ)以底层资产运营情况(kuàng)直接(jiē)影响投资回(huí)报(bào)，投资(zī)者可综合(hé)考虑原始权益人综(zōng)合实力、运营管理机构实力、公(gōng)募基金管理人实(shí)力等多重因素(sù)来选择投资(zī)标的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入(rù)密(mì)集分红期(qī)，由于(yú)分(fēn)红交易带(dài)来的短期博弈机会仍(réng)在(zài)，叠加此前市(shì)场接连回(huí)调，建议投(tóu)资者(zhě)关注有(yǒu)基本面支(zhī)撑、填权效应相对明(míng)显、同时分红(hóng)规模较为可观的个(gè)券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在发行首年(nián)及次年的可(kě)供分配金(jīn)额(é)预测。投资者(zhě)可以将(jiāng)REITs的实(shí)际分红金额(é)与(yǔ)募集材(cái)料中披露预测进行(xíng)比较分析，结合经济及市场(chǎng)的实际环境，对基础设施(shī)项目的运营业(yè)绩及(jí)REITs的(de)管理能力进行判(pàn)断。”中金基金上述负(fù)责人也称(chēng)。

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