导(dǎo)读

　　黄金(jīn)二十年之后，当(dāng)下中(zhōng)国地产步(bù)入大分化时代(dài)而非停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产市场黄(huáng)金二十年。2019-2021年(nián)，连续三年商(shāng)品住宅销售(shòu)面积超(chāo)15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产持续低(dī)景(jǐng)气(qì)，有关中(zhōng)国地产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文(wén)试图厘清中国(guó)城镇存量(liàng)住宅(zhái)真实情况，据(jù)此判断中(zhōng)国(guó)未来地产趋(qū)势。

　　有媒体(tǐ)渲(xuàn)染中国地产存量极(jí)度过剩，事实是否(fǒu)如此？

　　住(zhù)建(jiàn)部披露全(quán)国有(yǒu)近(jìn)6亿栋房屋(wū)建筑，第七(qī)次人口普查调查数据显(xiǎn)示城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户人均住(zhù)宅间数为(wèi)1.06间。市场(chǎng)陷(xiàn)入怀(huái)疑，中国房(fáng)子是否真的过剩？

　　事实上(shàng)住(zhù)建部披露的近6亿(yì)栋(dòng)城乡房屋建筑中(zhōng)，城镇建筑占比不到一成，其中还(hái)包(bāo)括大量(liàng)城镇(zhèn)非住(zhù)宅建筑，如商(shāng)业办公楼(lóu)、学(xué)校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅(zhái)占比极低。

　　七普显(xiǎn)示中国(guó)城镇居(jū)民人均住宅间(jiān)数为1.06间，但居住(zhù)舒适不是人均一间房所(suǒ)能满足，它与房(fáng)屋质量、居住面积、配套设施(shī)等因素密切相关。中(zhōng)国的人(rén)均(jūn)住宅间数较发达(dá)国家还有很大差距。人均住宅(zhái)间(jiān)数大于1同样不(bù)意味着中国住宅市场已经饱和。

　　我们(men)测算发现中国城(chéng)镇居民户(hù)均1套房，其(qí)中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并(bìng)无(wú)直接(jiē)公布中国(guó)家庭(tíng)户(hù)均住宅的(de)数据，我们(men)根据商品(pǐn)住宅套数、商品(pǐn)住宅占比和(hé)城镇家(jiā)庭户数，计算出(chū)城镇(zhèn)家庭住宅套户(hù)比。

　　测算结(jié)果显示，目(mù)前(qián)城(chéng)镇家(jiā)庭户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)0.86套(tào)房(fáng)，其中0.54套为商品住宅。若期(qī)房顺利(lì)交付，直至(zhì)2024年，中国每户(hù)城镇家庭才拥有1套住宅，其中(zhōng)商业住(zhù)宅(zhái)仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　户均一套房似乎意味着(zhe)户户有房，然(rán)而事实上中国住宅(zhái)市场供需并(bìng)不平衡。

　　国(guó)际数据显(xiǎn)示，成熟房地产市场的住宅套户(hù)比会大(dà)于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以(yǐ)说不(bù)平(píng)衡，是因为户均(jūn)一套房无法满足流动人口的租赁和置业需求。全国总人(rén)口(kǒu)的近三(sān)成都是流动人口，流(liú)动人口(kǒu)会(huì)选择在大城市租(zū)房挣钱(qián)，在老家(jiā)买房，从(cóng)而产生了额(é)外的住宅需求。

　　即便(biàn)户均一套(tào)房，中国未(wèi)来地产仍有(yǒu)四大新(xīn)增需求(qiú)动力。

　　第(dì)一(yī)，户均人口规模缩(suō)小，一人(rén)户、两人户占比(bǐ)不断增(zēng)加，导致家庭户(hù)数增多(duō)。小(xiǎo)家庭化趋势将延续(xù)，带来新户购房(fáng)需求增长。

　　第二，经济板块的分化日益明(míng)显，区域经济资源分配(pèi)的再集中吸引着(zhe)人口流入，人口净迁(qiān)入城市的新增住宅(zhái)需求有(yǒu)望持续旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭(tíng)住在2000年以前(qián)建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米(mǐ)的住(zhù)宅建筑面积。促成“老破(pò)小(xiǎo)”住宅的改(gǎi)造(zào)势(shì)在必行。

　　第四，中国的人(rén)均(jūn)住宅间数与(yǔ)人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积均较发达(dá)国家(jiā)有着不小差距，“住上(shàng)更大房(fáng)子”的改善(shàn)性需求正在(zài)不(bù)断(duàn)增(zēng)加(jiā)。

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中国地产步(bù)入大分(f高宽深用什么字母表示什么，高宽深用什么字母表示出来ēn)化时代而非(fēi)停滞期。

　　如果说过去二十年是(shì)中国地(dì)产(chǎn)黄金发展期，地产矛盾更(gèng)多体现(xiàn)为住宅供给(gěi)存(cún)在不(bù)足，这是过去二十年房(fáng)价(jià)快(kuài)速上涨基(jī)石(shí)。那么当(dāng)下(xià)房(fáng)地产大分化(huà)时代已至，大分化时代下(xià)地(dì)产矛盾则更多体现在住宅质量供需冲突(tū)。

　　地产大分化(huà)必将体现在不(bù)同(tóng)能(néng)级城市之间，不同(tóng)区域板块之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言(yán)

　　不久前，官方披露(lù)全(quán)国已有(yǒu)近(jìn)6亿栋房屋建筑，引发(fā)热议。从(cóng)2月以来，各大城市二手房挂(guà)牌量突然(rán)激增，引发一(yī)阵二手房的“抛售潮”。

　　让市(shì)场不禁担心，中国(guó)的房子是否已经过剩？

　　中(zhōng)国城镇住宅到底是供给过剩，还(hái)是供需平衡(héng)，或是仍然存在不足？可(kě)惜由于住宅存量数据(jù)并未公布，我们无法(fǎ)直接知晓(xiǎo)具体(tǐ)情况。

　　拨(bō)开迷(mí)雾，我们测(cè)算出中国城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有住宅套数，回(huí)答当(dāng)前的房(fáng)子是(shì)否真的(de)过剩了？据此判断未来房地(dì)产市场会如何发展。

　　一、如何有(yǒu)效观(guān)察(chá)中国户均(jūn)拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过(guò)剩的直观判断站不住(zhù)脚

　　今年(nián)2月(yuè)，在以(yǐ)全国自然灾害综合(hé)风(fēng)险普查工作情况为主题(tí)的新闻(wén)发布会上，负(fù)责人对外披露：“住(zhù)宅城(chéng)乡建设行业获取了全国近6亿栋城(chéng)乡房屋(wū)建筑数(shù)据以及80多万处(chù)市(shì)政(zhèng)设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平(píng)均每(měi)栋建筑(zhù)住不到3人，住宅(zhái)市场看似(shì)已经(jīng)过(guò)剩。

　　在这近6亿栋房屋(wū)建筑中，农村房屋(wū)占9成以上(shàng)，以栋数计(jì)算的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括了大量(liàng)商业楼、写字(zì)楼、学校、医(yī)院等(děng)非住宅。总的算下来，住宅占比并不大。

　　第七次人口普查数据(jù)公布了中国城镇家庭户人均(jūn)住宅间数(shù)为1.06间，其中城市家庭户居民人(rén)均0.99间，乡镇家庭户居民人均(jūn)1.18间。

　　人(rén)均住宅(zhái)间数(shù)大于(yú)1，看似意味着人人(rén)都有房间居住。

　　居住水平(píng)不仅与房间(jiān)数量有关，更(gèng)与房屋质量、居住面(miàn)积、配套设施等(děng)因(yīn)素(sù)密(mì)切相关。单(dān)单(dān)从人均住宅间数不(bù)能完全反(fǎn)映(yìng)出城镇居民的居(jū)住水平。

　　中国主要是以家(jiā)庭为(wèi)单位购(gòu)买成套住宅，一套设施(shī)齐全的住(zhù)宅才是(shì)城镇(zhèn)居民宜居(jū)的(de)选择。

　　（二）中国户均(jūn)住(zhù)宅的测算(suàn)思路、数据和方法

　　中国城(chéng)镇居(jū)民住宅(zhái)主(zhǔ)要(yào)分两大类，一类是商品住宅，另一类(lèi)是保障房、原(yuán)公(gōng)有住宅、自建房等非商品住宅(zhái)。

　　目前缺乏统计(jì)数据，并没有(yǒu)直(zhí)接公布(bù)城镇住(zhù)宅数量。居(jū)民(mín)住宅相(xiāng)关数据有两处可以直(zhí)接公布，一是每年(nián)商品住(zhù)宅销售套(tào)数（统计局(jú)）；二是居民住宅来源(yuán)（人口普查数据(jù)）。计算中国(guó)居民户均住(zhù)宅(zhái)数量，我(wǒ)们主要用到上(shàng)述两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年(nián)之前商品(pǐn)住宅数量极少，可忽略不(bù)计。估算城镇居民户均住宅套数分三步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来(lái)每年商(shāng)品住宅(zhái)销(xiāo)售(shòu)套数相(xiāng)加，我(wǒ)们就能(néng)够得到当前商(shāng)品住宅总(zǒng)存量。

　　第(dì)二步，根据(jù)城镇居民拥(yōng)有(yǒu)的(de)商(shāng)品(pǐn)住宅和非商品(pǐn)住宅比例(lì)，推算得(dé)到居民(mín)住宅(zhái)总套数。

　　第三(sān)步，将(jiāng)城(chéng)镇居民(mín)拥有的商品住宅(zhái)总数除以(yǐ)家庭户数(shù)，我们就(jiù)能(néng)够得(dé)到城镇户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　具体计算公式如(rú)下：

　　城镇(zhèn)家(jiā)庭住宅套户(hù)比(bǐ)=住(zhù)宅总套数/家庭(tíng)户(hù)数

　　=（商品住宅套(tào)数(shù)/家(jiā)庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品(pǐn)住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥(yōng)有1.02套(tào)房

　　中(zhōng)国(guó)住宅存量到底(dǐ)有多少(shǎo)，目前缺乏(fá)一个准确统计。我们利用既有(yǒu)统计数据，大(dà)致(zhì)测算得到中国存(cún)量(liàng)房地产套数，并进一(yī)步推(tuī)算中国城镇家庭户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇(zhèn)居(jū)民户均拥有商品(pǐn)住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有0.64套商品(pǐn)住宅（包含现(xiàn)房和期房）。

　　中国(guó)的房地产(chǎn)销售以期房为主，从2019年开始，新房销售中期房占(zhàn)比近9成。本文去除商(shāng)品(pǐn)住宅累(lèi)计销售套数里的期房销售，得到商品住宅现房套数(shù)。

　　以(yǐ)2022年(nián)商(shāng)品住(zhù)宅现房套数计算为(wèi)例(lì)：

　　2022年商品住(zhù)宅(zhái)现房套数(shù)=截止到(dào)2022年商品住宅(zhái)累计(jì)销售套数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期房(fáng)销售额。

　　主流(liú)房企竣工周(zhōu)期(qī)在2-3年，并考虑到交(jiāo)房后装(zhuāng)修的时间(jiān)，取最大(dà)值3年(nián)。

　　将商(shāng)品住(zhù)宅现(xiàn)房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国(guó)城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有0.54套商(shāng)品现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居民户(hù)均拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接下来我(wǒ)们需要(yào)进(jìn)一步(bù)推(tuī)算中国城镇居民(mín)拥有的(de)户(hù)均住(zhù)宅套数。

　　首先，七普数据显示中国城镇居民的(de)住宅结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥(yōng)有(yǒu)住宅(zhái)。其(qí)中自建(jiàn)住宅占比21％，购买商品住宅占(zhàn)比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房(fáng)占比3.8％、原公有(yǒu)住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比(bǐ)0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉租房与其他住(zhù)宅。

　　其次(cì)，我们假定租赁其他住(zhù)宅和购买二手房都是(shì)商品住(zhù)宅，因此将(jiāng)租赁(lìn)其(qí)他住宅、购(gòu)买(mǎi)商品住宅与购(gòu)买(mǎi)二(èr)手房(fáng)加(jiā)总，得到商品住宅(zhái)占居民所有住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年(nián)商品(pǐn)住宅(zhái)占比为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年(nián)期间商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)增(zēng)幅(fú)为过去十年(nián)变化幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年商品住宅的(de)实(shí)际变化比例，从而我们(men)估算出(chū)2022年商品住(zhù)宅所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末，中国平均每户(hù)城镇家(jiā)庭拥有(yǒu)0.86 套住(zhù)宅。但考虑已购(gòu)期房，中国(guó)平均每户(hù)城镇家庭拥有1.02套(tào)住宅(zhái)。

　　如(rú)果交房顺利，已购期房(fáng)会在2-3年(nián)内陆(lù)续交(jiāo)付使(shǐ)用，到2024年，中国平均每户城镇(zhèn)家庭都会拥(yōng)有一(yī)套住宅。

　　三、城镇户(hù)均(jūn)一套房的三(sān)点含(hán)义

　　既然城镇居民已经(jīng)达到了户(hù)均一套房的程度，“户户有房”是否(fǒu)意味着中(zhōng)国城(chéng)镇化进(jìn)展终(zhōng)结，甚至意味着中国地产存量供给绰绰有余(yú)？

　　（一）户(hù)均一(yī)套房并不意味(wèi)着住宅市场供需平(píng)衡

　　需要有多(duō)余(yú)住宅来(lái)满足因(yīn)人口流动、居民换房等因素产生的住宅需求(qiú)。因此，成熟房地(dì)产市场的(de)住宅套(tào)户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来(lái)看，美国、英国和日本(běn)的住宅套户比均高于1.1，其中，英国(guó)的(de)住宅(zhái)套户比最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德(dé)国和(hé)韩(hán)国分(fēn)别为(wèi)1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成人口净流入地的住宅市场供(gōng)不应求，造成房(fáng)价或房租迅速上涨。

　　七普指出中国的流(liú)动人口3.76亿，省内流动人口和省际流(liú)动人(rén)口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人(rén)口会(huì)选择(zé)在大城市租房挣钱，在(zài)老家(jiā)县城买房。

　　暨(jì)南(nán)大(dà)学2017年的中国城乡人口流(liú)动(dòng)调查(chá)数据显(xiǎn)示，在上海(hǎi)、杭州以及南京工作的流动人口(kǒu)在老家(jiā)拥有住宅比(bǐ)例分别为28％、21％和(hé)18％。大城市的高工资(zī)吸引打(dǎ)工人，但高房价迫使打工人回乡置业。

　　流动人口实(shí)际上会(huì)占据两套(tào)房，在高房价的大(dà)城市租(zū)赁一套(tào)房，在房价较低的(de)县(xiàn)城购买一套房。所以说户均一套房无法满足庞大流动(dòng)人口的租赁与(yǔ)置业需(xū)求。

　　（二(èr)）至少9000万户家(jiā)庭住宅(zhái)品质仍需改善(shàn)

　　目前(qián)，中国的城镇住宅中依然有不少(shǎo)老(lǎo)旧小区。

　　三(sān)成(chéng)家(jiā)庭，也就是约(yuē)9000万户城镇居民住(zhù)宅是2000年(nián)以(yǐ)前(qián)建成，其中又有11.6％住宅年龄至少(shǎo)在(zài)33岁(suì)以上(shàng)。

　　这(zhè)批存(cún)在着建(jiàn)筑结构松散、设施陈旧、安(ān)全隐患(huàn)大(dà)等(děng)问题，如电线老化、管道等基础设施(shī)陈旧，给住(zhù)户的生活(huó)带来了(le)很大的不便和安全(quán)隐患，并且居住体验(yàn)较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小。占(zhàn)比为(wèi)31.3％的家庭户数拥(yōng)有的住(zhù)宅面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然(rán)存(cún)在(zài)5％左右的家庭没有独立(lì)卫(wèi)浴和厨房(fáng)。这类上世纪修建的老旧小区很难满(mǎn)足现代生活需(xū)求，在未来大都会被拆(chāi)迁(qiān)重建。

　　近五成(chéng)的(de)家庭住宅为一(yī)居室和二居室(shì)，户(hù)型偏(piān)小。其中一居室占(zhàn)比(bǐ)为(wèi)14.9％，二居室占比为33％。对比镇(zhèn)，城市家庭住(zhù)宅户型更(gèng)小，当然这与城市土地资源紧张(zhāng)有关。

　　（三）人均住(zhù)宅面(miàn)积扩张是未来地产的需求驱动力

　　根据(jù)七普数据测算，2020年城镇(zhèn)家庭户住宅存量总面积(jī)为294.6亿平。暂不考虑两(liǎng)年间农民(mín)带(dài)房进城和老(lǎo)旧小区拆(chāi)迁，加(jiā)上2021年和2022年商品住宅(zhái)竣(jùn)工面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出(chū)2022年住宅(zhái)存量总面(miàn)积(jī)为308.16亿平(píng)，人均(jūn)住宅建筑面积(jī)为39.45平方(fāng)米(mǐ)。

　　超(chāo)过一(yī)半的(de)家庭人均住宅建筑面(miàn)积小于均值(zhí)，近4成家(jiā)庭人均(jūn)住宅建筑面积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭(tíng)人(rén)均(jūn)住宅(zhái)建筑面积不足(zú)19平方米，不及全国人均水平的一半(bàn)。若去(qù)除20％的(de)公摊，可使用的(de)住(zhù)宅面(miàn)积仅为(wèi)15.2平方(fāng)米。上海(hǎi)市将人均住宅(zhái)建筑面积低于(yú)15平方米的家庭(tíng)界定为住(zhù)宅(zhái)存在困难，若按这个标准算的话(huà)，中国有(yǒu)11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人均可(kě)使用住宅面积为(wèi)40平，即人均(jūn)住宅建筑面积为(wèi)50平，只(zhǐ)考虑家庭户人(rén)数，需要(yào)住宅总量(liàng)约(yuē)390.6亿(yì)平(píng)，较(jiào)目前至(zhì)少新增82亿平。

　　对比发(fā)达国家(jiā)人均住宅面积，美国(guó)为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德(dé)国(guó)和英国都高于(yú)40㎡，中国的人(rén)均住(zhù)宅建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大(dà)。但若去除公摊面(miàn)积(jī)后，中国的人均(jūn)可(kě)使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿(yì)的集体户人(rén)口，所需(xū)要的住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还(hái)会有需求么？

　　我们测算(suàn)得到中(zhōng)国城镇家庭户均1套房，看似已(yǐ)经户户有房。即(jí)便如此(cǐ)，中国人口静(jìng)态结构(gòu)和动态(tài)趋(qū)势演绎(yì)，决定了中国未来地产仍(réng)有需求释放。户均1套住宅现实(shí)之下，中国未(wèi)来城(chéng)镇住宅(zhái)需求主要来(lái)自于四个方面。

　　第一(yī)，户均人口缩小，家(jiā)庭户(hù)数(shù)增多，新(xīn)户(hù)购(gòu)房需求扩(kuò)张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口数不断下降，六(liù)普显(xiǎn)示城镇户均人口规(guī)模为2.85人/户，而(ér)七普显示城镇户均人口规模为2.62人/户，一人户(hù)、二人(rén)户的占比明显上升(shēng)，人口小家庭化趋(qū)势将继续延续，导致户数会(huì)因户均人口规模的缩小(xiǎo)而增多(duō)。

　　第二，人口(kǒu)迁移导致经济(jì)发展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块的分(fēn)化日益(yì)明显(xiǎ高宽深用什么字母表示什么，高宽深用什么字母表示出来n)，资(zī)源(yuán)和生产要(yào)素逐步(bù)向(xiàng)经济带、都市圈中(zhōng)心城(chéng)市(shì)流入(rù)，区域经(jīng)济资源分配的再集中(zhōng)吸引着人(rén)口流入。人口迁移势必涉及到买房租房(fáng)，给(gěi)迁入地(dì)住(zhù)宅市(shì)场带来(lái)新的增量。

　　以(yǐ)浙江省为例(lì)，2021年常住人口增(zēng)量(liàng)为72万，而出生人(rén)口为44.9万(wàn)人，死亡人口为(wèi)38.4万人，自然(rán)增加人口仅为6.5万(wàn)人，其人口增长主要受益于(yú)人口迁移(yí)。

　　第三，老旧(jiù)小区改善性需求依然庞大(dà)。

　　从2011年到(dào)2020年，自(zì)建住宅和原(yuán)公有(yǒu)住宅的家庭(tíng)拆迁改建最多。自建房家(jiā)庭比例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百(bǎi)分(fēn)点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与(yǔ)家庭住宅建造时间为2000年以前(qián)的(de)比例（31.3％）大(dà)致相吻(wěn)合。

　　十年间(jiān)新增8473万家庭(tíng)户，自建住(zhù)宅(zhái)和原公(gōng)有住宅减少了1282万户，住宅净(jìng)需求增加9755万户。49％的(de)家庭购买商(shāng)品(pǐn)住宅，21％的家庭购(gòu)买二手房。在新(xīn)增(zēng)住宅需求中，有(yǒu)7成家庭购买(mǎi)了(le)商品住宅(zhái)。租(zū)房、购买经济适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来(lái)随着(zhe)城中村和旧城改造，商品住宅的(de)占比(bǐ)势必会进一(yī)步上升。

　　2000年以前建造的住宅建(jiàn)筑面(miàn)积还有约81亿平(píng)，涉及城镇家庭约9000万户。破旧(jiù)的城(chéng)中村、老(lǎo)公有住宅(zhái)，建筑面积小、质量低、基(jī)础设施配套(tào)差(chà)、没有或少有物业管理，居民追求美好、宜居生活(huó)的环境，背(bèi)后的改善性需求有待释放。

　　第四，“住上(shàng)更大房(fáng)子”的改善性需求还将有所增加(jiā)。

　　刚需购房(fáng)受限(xiàn)于资金，倾向于中小(xiǎo)户(hù)型。已(yǐ)有住宅家(jiā)庭希望提高生活品(pǐn)质(zhì)，以小换大、以(yǐ)旧换新(xīn)。2022年底(dǐ)的中央经济工(gōng)作(zuò)会议明确指出支(zhī)持住(zhù)宅(zhái)改(gǎi)善(shàn)等(děng)消费。

　　OECD国家的(de)人均住宅(zhái)间数为1.71间，无(wú)论(lùn)是否考(kǎo)虑(lǜ)乡(xiāng)村住宅因素，中国的人均住宅间数较(jiào)其他国家依旧存在不(bù)小差距。

　　住宅舒适度与经济(jì)水平有着密切(qiè)正向(xiàng)联系。随着经济发展水(shuǐ)平的提高，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数与人均住宅建筑面积将随之增长。

　　如果说过去二(èr)十年是中国地产黄金发(fā)展期，地(dì)产矛盾(dùn)更多(duō)体现为住(zhù)宅供(gōng)给存在不足(zú)，供需(xū)出现错配，这是过去二(èr)十年(nián)房价快速(sù)上涨基(jī)石(shí)。那么未(wèi)来(lái)将是住宅质量的供需冲突。房地产大分化时代已至，这种分化不单局限于(yú)城市能级之(zhī)间差异，优质小区和老(lǎo)旧二手房之间(jiān)的差异也将越发扩大。

　　风(fēng)险提示(shì)

　　人口普查数据调查的(de)是人，并不是针(zhēn)对住宅(zhái)，因此可能(néng)存在统计偏差。商品住宅占比实(shí)际值可(kě)能偏低，其(qí)增速可能超预期。

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