饱(bǎo)受争议的二手房交易中介费问题，正逐渐得到监(jiān)管部门的重视。

　　5月8日，住(zhù)建部、市场监管总局(jú)联合发布了(le)关(guān)于规范房地产经纪服务的意见。意见提及，近(jìn)年来，部(bù)分房(fáng)地产经纪机(jī)构存在利(lì)用房源(yuán)客源优势收(shōu)取(qǔ)过高费用、未明(míng)码标价、捆绑(bǎng)收费(fèi)、滥用客户个人信息(xī)等问题，加重交易当事人(rén)负担、侵害其合法(fǎ)权益。

　　基于(yú)上述背景，两(liǎng)部门从加强从业(yè)主体管理、明确经(jīng)纪服务内容(róng)、合理确定经(jīng)纪(jì)服务(wù)收费(fèi)、严格实行明(míng)码标价等(děng)十方面，提出(chū)了意见。

　　中原地产首席分(fēn)析师张大伟(wěi)称(chēng)，随着(zhe)城市发展(zhǎn)，一(yī)二线城市二手房(fáng)交(jiāo)易(yì)占比逐渐增加。以北(běi)京、上海为例，二(èr)手房占(zhàn)市(shì)场成交比例(lì)超过80％，大量二手房(fáng)成交依赖(lài)中介(jiè)居间成交，房地产调控重心(xīn)逐渐从(cóng)开(kāi)发商过(guò)渡(dù)到(dào)中介公司(sī)。

　　广东省城规院住房政策(cè)研究(jiū)中心首席研究员李宇嘉表示(shì)，买房对(duì)居民来说属于金额不低的大(dà)宗(zōng)交易，由(yóu)于二手房(fáng)交易成本较高、交易周期较长，具有(yǒu)非(fēi)常强(qiáng)的专业性，居民往(wǎng)往通过中介来完(wán)成。但(dàn)很(hěn)多中介(jiè)利用信(xìn)息不对称等问题，将非(fēi)必要的收费夹带其(qí)中，如收(shōu)取过桥融资、按揭费、担保费等，对居民造(zào)成额外的负担，而且这(zhè)些服(fú)务事项并(bìng)未明码标价。

　　对于(yú)二(èr)手房市(shì)场(chǎng)交易过程中存在(zài)的“乱(luàn)象”，李宇嘉指出，对包括经(jīng)纪服务在内的相关市场交易(yì)行为及其主(zhǔ)体进行规范和秩(zhì)序(xù)整顿(dùn)，是房地(dì)产市场管理和调控的主题。“当下，推(tuī)进这项工(gōng)作的意义更(gèng)大，也更急迫(pò)。”

　　中介(jiè)收费(fèi)问题(tí)成监管重点

　　二手房市场(chǎng)中，历来(lái)对房地(dì)产经纪(jì)服务行业关注最多的一个(gè)话题，便是房地产经纪服务费的问题。

　　张大伟认为，未来相关部门主(zhǔ)要监(jiān)管(guǎn)的(de)重点(diǎn)，将是(shì)对(duì)房地产经纪服务(wù)收(shōu)费及中介交易(yì)进行规范。

　　在热点城(chéng)市(shì)，二(èr)手房屋交易(yì)过程中(zhōng)，部分价值(zhí)不(bù)菲(fēi)的(de)房屋，往往要缴纳(nà)一笔金(jīn)额不低(dī)的中介费。以(yǐ)北京某房地产经纪服务机构2.7％的服务费率计(jì)算，一套1000万元的(de)房(fáng)屋，中介费(fèi)约为27万。

　　在(zài)合(hé)理(lǐ)确定经纪服(fú)务收费上，两部门(mén)在此(cǐ)次意见(jiàn)中提及(jí)，房地产经纪机构要合理降低住房(fáng)买卖(mài)和租赁经纪服务(wù)费(fèi)用。鼓励(lì)按(àn)照成交(jiāo)价(jià)格(gé)越高、服务费率越低的原则实(shí)行分(fēn)档(dàng)定价。引导由交(jiāo)易双方共同承担经纪服务(wù)费用。

　　据张大伟介绍，目前(qián)房地产经纪服务(wù)收费标准的(de)最早依(yī)据(jù)是怀瑾握瑜,嘉言懿行，嘉言懿行 怀瑾握瑜含义1995年国家计委建设(shè)部下(xià)发的《关于房地(dì)产中介服(fú)务收费的通知(zhī)》（971号文），其中第六条规(guī)定：房屋买卖代理(lǐ)收费，按成交价格总额的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以北(běi)京为例，目(mù)前北京市执行的2014年更新后的收费标准(zhǔn)，即根据这(zhè)样(yàng)的规定：“少(shǎo)数特别复杂的住宅(zhái)买卖经纪(jì)服务，经交易(yì)各方(fāng)协商同意，可在规定的收(shōu)费标准基(jī)础(chǔ)上适当上浮，上浮幅度最高不得(dé)超(chāo)过(guò)10％。”这意(yì)味着，当前北京二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本(běn)着“简(jiǎn)政放权”的(de)精神，北京2015年取消了房地产(chǎn)中介服务等(děng)57个政府定价，房地产经纪服务收(shōu)费多少(shǎo)由各中介机构自行(xíng)决定。

　　“房产(chǎn)中介(jiè)机(jī)构在实际收取(qǔ)费用过程中，相关监管部门当前(qián)并未(wèi)明(míng)确具体的中介费率(lǜ)，中(zhōng)介机(jī)构仅需在服务过(guò)程中对收费标准进行明码(mǎ)标(biāo)价即可。而房地(dì)产经纪服务机构在具体收取过程中，会结合房屋价值及工(gōng)资标(biāo)准，综(zōng)合计算出(chū)合适的中介费率。”张大(dà)伟(wěi)补充(chōng)道。

　　对于明码标价问题，两(liǎng)部门在此次(cì)意见中(zhōng)提及，房地产(chǎn)经纪机构应当在(zài)经营(yíng)门(mén)店、网站、客户端(duān)等场所或渠道(dào)，公示服务项目、服务内容和(hé)收费标准(zhǔn)，不得混合标价和(hé)捆绑收费。房地产经纪机构提(tí)供(gōng)的(de)基本服务和延伸服务，应当分别明确服务(wù)项目和收(shōu)费(fèi)标(biāo)准。房(fáng)地产经纪(jì)机构收费前应当向交易当事(shì)人出具收费(fèi)清单，列明收费标准(zhǔn)、收费金额，由当(dāng)事人签字确认。

　　另外，对收费明显高于(yú)市场平均水平(píng)的房地产经纪机(jī)构，住房和(hé)城乡建设部门将会同市(shì)场监管等部门采取约谈等综合(hé)措施进行(xíng)重点监管。市场监管(guǎn)部门会同有关部门(mén)依法查(chá)处不按规定明(míng)码标价、操纵经纪服务收(shōu)费等违反价格和反垄(lǒng)断法(fǎ)律(lǜ)法规的行为。对房地产(chǎn)经纪机构相(xiāng)关(guān)违法违规信息，市场监管部门(mén)要(yào)依法依规(guī)纳入国家企业怀瑾握瑜,嘉言懿行，嘉言懿行 怀瑾握瑜含义(yè)信(xìn)用信息公(gōng)示系统。

　　房屋中介费要降了(le)？

　　鼓励(lì)按照成交价格越高、服务(wù)费率越低(dī)的原则实行分档定价，是否意味着，未来(lái)豪宅的中介费有望大幅(fú)降(jiàng)低？

　　中原地产(chǎn)华南区总裁兼深圳中(zhōng)原总经(jīng)理(lǐ)郑叔伦称，住建(jiàn)部发文鼓励按照成交(jiāo)价(jià)格越高、服务费率越(yuè)低的原(yuán)则实行分(fēn)档(dàng)定价，合理降低住房买卖(mài)和(hé)租(zū)赁经纪服务费用，主要(yào)还是(shì)规范(fàn)行业，打击收费过(guò)高的经纪机构，但对市场影(yǐng)响(xiǎng)有限(xiàn)，“以深圳为例，深圳(zhèn)市场豪(háo)宅(zhái)和普宅本来(lái)收费(fèi)就不(bù)同，各(gè)家收费普遍在(zài)合理范(fàn)围(wéi)内，加(jiā)上(shàng)经纪服务(wù)费(fèi)用对市(shì)场的影响(xiǎng)不大。”

　　张大(dà)伟指(zhǐ)出，由于当(dāng)前两部门提出(chū)的意(yì)见仅为鼓励(lì)性质(zhì)，即只是纲领(lǐng)性文件而非规定(dìng)，未来如(rú)何(hé)具体认定其中的细则，还需(xū)要看各城(chéng)市落地(dì)执行(xíng)情况。

　　不(bù)过，张大伟表(biǎo)示，“从目前市场看，经纪服务领域的调整改善、规范化(huà)，有利于行业健康发展。同时，由于(yú)二手房(fáng)很多房源在产权方面有瑕(xiá)疵，如(rú)产权抵押(yā)、不同税费等(děng)都(dōu)可能对交易产生影响(xiǎng)，这对(duì)房(fáng)地(dì)产经纪服务行业的专(zhuān)业性提出(chū)更高的要求。”

　　58安居(jū)客研究院(yuàn)研究总(zǒng)监陆(lù)骑麟指出(chū)，在二手房买卖过程中，原(yuán)本应该(gāi)由上下(xià)家各支(zhī)付一半(bàn)的(de)中介(jiè)费，但在(zài)一些热点(diǎn)城市的二(èr)手房交易(yì)过程中，往(wǎng)往会有这样(yàng)的情形，因(yīn)部(bù)分购房者处于弱势(shì)地位，从(cóng)而(ér)会出现中介费及税费均(jūn)由(yóu)购房者来(lái)承担。即(jí)使一些房东愿意(yì)承担中介费，这(zhè)部分费(fèi)用也(yě)可能通过转嫁的方式，在房价(jià)中有(yǒu)所体现。

　　“上家把中介费转嫁给(gěi)下(xià)家，市场这种所(suǒ)谓‘约定俗成(chéng)’的情况(kuàng)，一(yī)些房产中(zhōng)介公司将其(qí)视(shì)为向购房者单(dān)边收费的行为。部分中介公司可能会利用(yòng)其支配地位(wèi)，在原(yuán)先经纪服务(wù)收费(fèi)的基础(chǔ)上，再次(cì)向房东(dōng)收(shōu)取费用，而这怀瑾握瑜,嘉言懿行，嘉言懿行 怀瑾握瑜含义部(bù)分费用，房东往往会将(jiāng)其转(zhuǎn)再次转嫁给购房(fáng)者(zhě)，这实际上相当(dāng)于变相推高了房价。两部门提出严(yán)禁操纵经纪服务收费，不仅有利于提高(gāo)交易中(zhōng)操作的透(tòu)明度，也有(yǒu)利(lì)于房(fáng)价的稳(wěn)定(dìng)。”陆骑麟称(chēng)。

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