5月以来，房(fáng)地产板块个股多(duō)出现小幅上(shàng)涨，截至5月(yuè)10日收瓦格纳是哪个国家的，瓦格纳集团是什么组织盘，中(zhōng)信(xìn)房地产指数本月涨幅约为2％。而(ér)以公募基(jī)金为代(dài)表的机构(gòu)对于这一板块已(yǐ)经在(zài)悄然(rán)布局。数据(jù)显示，以南(nán)方和华夏的两(liǎng)只老牌ETF基(jī)金(jīn)为例，5月9日时所公布(bù)的总份额(é)均较4月(yuè)28日时有(yǒu)小幅增长。根据基金一季报统计(jì)，龙头(tóu)与地方国(guó)企央(yāng)企获得(dé)增持，持仓(cāng)数量占流通股比重(zhòng)增幅(fú)五只(zhǐ)个股(gǔ)分别为华发股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升”

　　行业红利时代已过 精耕细(xì)作瓦格纳是哪个国家的，瓦格纳集团是什么组织成共识

　　从公募基金(jīn)对房地产的配置看，2019年末，公募所持有的房(fáng)地产行(xíng)业标(biāo)的(de)市(shì)值约1188亿元，占其所持股票(piào)市值的(de)4.66％左右；2020年(nián)市场表现出(chū)色，但(dàn)公募所持房地产公司市值在(zài)股(gǔ)票资产中的占比却断崖式(shì)下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是进一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于(yú)出现(xiàn)了三年来的(de)首次回升，年底(dǐ)这一(yī)数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公募对房(fáng)地产行业的持股比(bǐ)例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年(nián)末的(de)7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎在今年一季度得(dé)以延续。数据统(tǒng)计显示，公募重仓持有(yǒu)房地产板块一(yī)季度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年四季度(dù)提升6.71％。持仓(cāng)市值前五个(gè)股分别为保(bǎo)利发展、招商(shāng)蛇口、万科A、华(huá)发(fā)股份、滨(bīn)江集团，持(chí)仓市(shì)值(zhí)占板块(kuài)比(bǐ)重合计(jì)达47.29％，环(huán)比(bǐ)下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发(fā)现，公募对于(yú)房地(dì)产的(de)投资愈发有(yǒu)集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇总的(de)重仓股(gǔ)中，房(fáng)地产板块(kuài)排名最高(gāo)的是保(bǎo)利发(fā)展，在(zài)基(jī)金(jīn)重仓第33位。排名(míng)第二(èr)的是(shì)招商蛇口，排在第(dì)78位(wèi)。而老牌龙头股(gǔ)万科(kē)A排在第96位。对比去年四季报，变化之处(chù)首先(xiān)在于几只房地产(chǎn)龙头股从排位上看均有(yǒu)退(tuì)步(bù)，尤其是万科最为明显；其次是金地集团退出(chū)百大(dà)之列(liè)。但考虑到房地产是复(fù)苏(sū)链(liàn)上最后一环，且首季并非行(xíng)业销(xiāo)售旺季，其传导到(dào)二级(jí)市(shì)场乃至(zhì)机构持仓上还需要时间周(zhōu)期。

　　形成共识的是，经济圈(quān)判(pàn)断房(fáng)地(dì)产已经(jīng)进入大(dà)分化时代，一二线城市好(hǎo)于三四线城市。而(ér)映(yìng)射到(dào)二级市场投资上，配置房地产(chǎn)行业轻(qīng)松收获行业(yè)贝塔的红利期一去不(bù)返了。“如果按(àn)照产业周期来分类，包括(kuò)房地产等几类行业在盖特纳曲线里属(shǔ)于成熟(shú)期或者(zhě)衰退期的行业(yè)，传(chuán)统认(rèn)知上没有什(shén)么(me)投资机会的。但在这几年特殊的(de)行(xíng)情里包括煤炭、电解铝(lǚ)等(děng)类似的行业(yè)也出现了一些机(jī)会，背后(hòu)的逻辑是(shì)供(gōng)给侧发生(shēng)了更大的变化。”一不愿具(jù)名的上海公募基金经(jīng)理(lǐ)指(zhǐ)出(chū)。

　　不过也有公募人士持谨慎乐(lè)观态度：“行业前(qián)几(jǐ)年17亿～18亿平(píng)方米的年销售面积很难再出现了(le)，2022年光是居民存款数量增加(jiā)了15万(wàn)亿(yì)元。中国(guó)存量有400亿平方米建筑面积，考虑存量地产的更新，也有近10亿平(píng)方米。需求端(duān)还需要(yào)有一定的政(zhèng)策出来(lái)去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕(lǚ)功(gōng)绩也指(zhǐ)出：“时至(zhì)今日，无论(lùn)从(cóng)城镇化的进程，还是人均住房面积（接近30平/人），我国均已(yǐ)告别住房短缺(quē)时代(dài)，而目前居民(mín)的杠杆(gān)率和房价收入也不(bù)支撑每年18万(wàn)亿(yì)元的销售额，以及过快上行的房价(jià)，因而行业高增的时代(dài)已经过去，未来行(xíng)业的需求或将回(huí)落，在此过程(chéng)中，伴随着地产(chǎn)的高杠杆属(shǔ)性，就很容(róng)易出现信用风险问题（类似2022年的民(mín)营地产爆雷），行业进入到供给侧出清的过程(chéng)。这个过程(chéng)中(zhōng)，综合竞(jìng)争(zhēng)力强的公司(sī)就能够通(tōng)过大鱼吃(chī)小鱼的方式，获得市占(zhàn)率的提升。当行业需(xū)求见顶(dǐng)回落时，行业(yè)的贝塔已经过去(qù)了，但不代表没有(yǒu)投资机(jī)会，机会(huì)在(zài)于城市、位置、产品的阿尔法，而对应到股票(piào)投(tóu)资(zī)，就是强竞争(zhēng)力(lì)公(gōng)司的(de)阿尔法。”

　　或许(xǔ)也(yě)是基于这样(yàng)的(de)认识转(zhuǎn)变，精(jīng)耕(gēng)细作个股成为(wèi)公募乃(nǎi)至整(zhěng)体(tǐ)机构的务实之举。

　　机构配置房地产“风物(wù)长宜(yí)放(fàng)眼量”

　　头部央国企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地产板块个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地(dì)产板块个(gè)股，在(zài)纳入统计的(de)124只(zhǐ)房地产类(lèi)标的(de)股中，本(běn)月以来实(shí)现股价上涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前五(wǔ)的公司月内涨幅超过了10％，它(tā)们(men)分(fēn)别是上实发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣瓦格纳是哪个国家的，瓦格纳集团是什么组织安地(dì)产。排(pái)名第一的上(shàng)实发展，五一假期归来后日(rì)成交量明(míng)显放大，4日(rì)、5日(rì)连续两个交易日(rì)收出涨(zhǎng)停(tíng)。从该股(gǔ)的基本面(miàn)来看，上(shàng)实发展的主营业务为房地产(chǎn)开发与经(jīng)营。公司的主要(yào)产品及服务为房(fáng)地产销售、房地产租赁(lìn)、物业(yè)管理(lǐ)服务、工程项目、酒(jiǔ)店经(jīng)营。从业绩数据来看(kàn)，2022年，其实(shí)现(xiàn)营(yíng)业收入52.48亿元，比上期减少(shǎo)47.85％，归母净(jìng)利润(rùn)1.23亿元(yuán)，同(tóng)比下降33.24％。2023年(nián)第一季度(dù)，其实(shí)现营业总(zǒng)收入27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从十大流通(tōng)股(gǔ)股东来看，各类(lèi)机构都有对其(qí)布局的例子。以3月31日时(shí)的首季十(shí)大流通股股东来(lái)看， 具(jù)体包括公募的上银基金、私(sī)募的(de)迎水文(wén)龙(lóng)、中央汇金、长(zhǎng)城(chéng)资(zī)产管理公司等都跻身前十的(de)行列(liè)。

　　巧合的是，涨幅暂时排(pái)名第(dì)二的浦东金桥也是上(shàng)海本地(dì)房企，其第一季度(dù)的收入利(lì)润规(guī)模大(dà)幅度复苏(sū)。究其原(yuán)因，一方面是该公司后疫情时代出(chū)租率复苏至近年来最高，另一方面则是公司拿地(dì)结(jié)算持续性(xìng)向好(hǎo)，从(cóng)数字上(shàng)看，一(yī)季(jì)度新增(zēng)虹口(kǒu)135、138住宅(zhái)地块，总建筑面积(jī)约54万平(píng)方米。

　　在(zài)这样的业绩势头向好背景下，自然也吸引(yǐn)了知名机构在(zài)其中(zhōng)持续(xù)驻足。从(cóng)第(dì)一(yī)季(jì)度十大流通股股东来看，知名私募(mù)高毅邓晓峰的两(liǎng)只产(chǎn)品(pǐn)依然在前十(shí)中，这也是连续第(dì)三个季(jì)度他有的(de)两只产品杀入前十。同时榜单(dān)中还(hái)有(yǒu)一(yī)支大(dà)名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎(zhā)比投(tóu)资局，其(qí)当季还小幅增(zēng)加(jiā)了持股(gǔ)。

　　除(chú)去上(shàng)述两家(jiā)上海(hǎi)区域性地产(chǎn)公司外，荣安(ān)地产则是主要布局在深圳(zhèn)的地(dì)产公司，一(yī)季报交出(chū)的也是一份(fèn)报喜的成绩单：首(shǒu)季公司实(shí)现营业收入51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归属(shǔ)于上市公司(sī)股(gǔ)东(dōng)的净利润(rùn)6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看，《红(hóng)周刊》注意到两(liǎng)只公募(mù)指基首季新杀入十(shí)大(dà)流(liú)通股股东行列。具体说(shuō)来， 南(nán)方中证全指房地产ETF上榜排名第七(qī)位，富国中证指数1000增强则(zé)排名第九位，此外联袂出现的机构还有QFII高盛国际和(hé)私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊(kān)》采访时，兴证全球基金相关(guān)人士分析：“经历过行业洗牌和兼(jiān)并重组后(hòu)，龙头(tóu)的(de)价值更为笃定突出(chū)；从拿地端(duān)看，2022年土地市场大幅降温，优质土地供给较多（券(quàn)商测算对应潜在毛利率(lǜ)在25％以上，目前房(fáng)企(qǐ)的利润率仅20％），绝大(dà)多数房(fáng)企受限于信用问题或者资金紧张没法拿(ná)地，龙头房企趁机获取低成本(běn)土地，龙头房企的拿(ná)地力度(dù)（拿地(dì)金(jīn)额/销售金额(é)）基本(běn)在(zài)30％以上；从融资上看，龙头房企(qǐ)杠杆率较低，净负(fù)债(zhài)率基本在(zài)70％以下，而其他房(fáng)企的(de)净负债率普遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从融资成(chéng)本(běn)看，龙头房企的融资成(chéng)本不断下滑，基本(běn)在(zài)3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的销售，龙头房(fáng)企(qǐ)明显跑赢行(xíng)业，1～4月百强房企的销售额增速为(wèi)9％，而TOP14的(de)销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的浪潮下，央国企地产股或存在发展的大好机会(huì)。中信(xìn)证券指出：“房地产行业的结构性机会依然存(cún)在，少(shǎo)部(bù)分公司尤(yóu)其是央企占据(jù)显著(zhù)优势(shì)，其主要又体现为库存的优(yōu)势。央企地(dì)产公司，现阶段表现(xiàn)出较低的融(róng)资成本，优质的开发(fā)资(zī)源和良(liáng)好的不(bù)动(dòng)产(chǎn)资产运营能力的(de)多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没(méi)有中特估(gū)，国央企相较于民营地(dì)产公司也是更有优势(shì)的。”吕(lǚ)功绩(jì)强调，“对于减值、土地资源债权(quán)债务关(guān)系等(děng)问题，市场(chǎng)对(duì)民营(yíng)房开企业的资产会有更(gèng)多担(dān)忧和质疑，所以(yǐ)在这一轮行业出清(qīng)的过程(chéng)中(zhōng)，央国企相较于民企来说估值(zhí)的修复更明(míng)显(xiǎn)。中(zhōng)特估(gū)的(de)角度从中长期的维(wéi)度(dù)看，行(xíng)业(yè)的逻(luó)辑在(zài)于集中度提升后，行业进(jìn)入高质量发(fā)展阶段，具备(bèi)较快速(sù)发展阶段更稳定且可预期的盈利和现金(jīn)流创造能(néng)力，以(yǐ)此带来估值中枢(shū)的提升，应该关注估值相对较低，企业自身资(zī)产的质量好、运(yùn)营(yíng)能(néng)力强、可以创造(zào)持续现金流(liú)的企(qǐ)业(yè)。”

　　“存(cún)量时代中行(xíng)业普(pǔ)涨的概率比较低，行业内部将(jiāng)出现(xiàn)分(fēn)化，要(yào)关注(zhù)将受(shòu)益于行业集中度提(tí)升的头部公司。”星石投资首席研究(jiū)官(guān)方磊也表示。

　　顺应机构这(zhè)一思路的话，或许还是保(bǎo)利发展、招(zhāo)商(shāng)蛇口等国资背景龙头前途更(gèng)为光明(míng)。不过国投瑞银(yín)基金投资部副总监(jiān)綦傅鹏表(biǎo)示：“需要客观地去(qù)持续观察国企央企(qǐ)在三个方面是否可以维持，首先是融资成本保(bǎo)持低位(wèi)，其(qí)次是(shì)销(xiāo)售份额持续提升(shēng)，再次是拿地份额持续提升(shēng)。”

　　复苏速(sù)度缓(huǎn)慢(màn)

　　机构需要多给一些(xiē)耐(nài)心

　　而《红(hóng)周(zhōu)刊》也根据房企(qǐ)一季报梳(shū)理发现，对于(yú)2022年的业绩出现的整(zhěng)体下滑(huá)，2023年一季度的业(yè)绩分化更趋明显，保利发展、滨江集团等房企营收、净利均实现了业绩的回正，甚至(zhì)是较大增速(sù)的增长。而这些公(gōng)司也是机构的重仓对(duì)象(xiàng)。

　　对此，知(zhī)名(míng)房(fáng)地产业内人士(shì)张宏伟向(xiàng)《红周刊(kān)》分析(xī)表示，业绩(jì)出现明显改(gǎi)善的房企，主要是(shì)因为过去(qù)两三年时(shí)间，尤(yóu)其是(shì)在2021年下半年(nián)民营房企不怎么投资拿地之后(hòu)，国有企业仍在持(chí)续性地拿地，且主要集(jí)中在核心城市，投资力度较大。投资的驱动能(néng)够推动房企销售业绩的增(zēng)长(zhǎng)，从(cóng)而在2023年一季度(dù)市场(chǎng)恢复但仍处于调整的过程中，能够保有一个(gè)正(zhèng)增(zēng)长。

　　不过张宏伟同时也(yě)提醒表示，在房(fáng)地产(chǎn)的(de)复苏过程中(zhōng)，还面临着一些不确定性。其实整个市场从(cóng)四月份(fèn)开始又在往下掉。除了(le)杭州、成(chéng)都等极个别城市四月环比三月相(xiāng)对(duì)表现(xiàn)较好(hǎo)之外(wài)，包括北京、上海(hǎi)在内的绝大多数城(chéng)市(shì)都出现环比下滑的情况。而现在五(wǔ)月的市场表现也不太乐观。按照(zhào)现(xiàn)在的经济状(zhuàng)况、收入情况，以及市场的去库存(cún)压力、企业的(de)资金面(miàn)压(yā)力(lì)，可能会(huì)出现(xiàn)，到六月(yuè)份房企为了半年报(bào)冲业绩出现市场的(de)短(duǎn)期(qī)反弹外的一个市场乏(fá)力(lì)现象。也就是(shì)说，第二(èr)季(jì)度、第三季度增(zēng)长不确定(dìng)性(xìng)的压力仍旧较大(dà)。

　　上海利檀投资董事长陈(chén)昊扬也(yě)向《红周(zhōu)刊》指出，现(xiàn)在整个房地产以及其(qí)上(shàng)下游产业链(liàn)的复苏速(sù)度都(dōu)比想象的要慢很(hěn)多，我们要(yào)多给一些耐心(xīn)，这个时候，在(zài)房地产以及上下游(yóu)就不是赚快钱(qián)的时候，只能赚他(tā)基本面的钱。但这也(yě)意味着，只(zhǐ)有极(jí)为(wèi)少数的、做得比同行好得多的企业(yè)，会伴(bàn)随整个(gè)行业的弱复苏(sū)，业绩会逐步体现出来。所(suǒ)以只能耐(nài)心地去等(děng)待它的基本面不断地凸显出(chū)来，这需(xū)要时间。

　　（本文已刊(kān)发于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为举例分析，不(bù)做买卖推荐。）

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