文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了(le)。 1月17日(rì)召开的全(quán)国住房和城乡(xiāng)建设工作会议(yì)提出“有条件的可(kě)以进行(xíng)现房销售”，不足一(yī)个月(yuè)时间(jiān)，已(yǐ)有山东、安徽、河南、四川、广(guǎng)东等地明(míng)确表态(tài)，试点(diǎn)现(xiàn)房(fáng)销售。

　　1、是该(gāi)取(qǔ)消(xiāo)商品房(fáng)预售制了，用你的钱，建你的(de)房子，还烂尾了(le)，这(zhè)是对(duì)购房者的(de)不公平。以后谁有钱谁建房，没钱没实(shí)力的别建了，不能把包(bāo)袱(fú)甩给老百姓和社会，这(zhè)是房地产从大开发时代步入高(gāo)质量发展(zhǎn)阶段的必然趋势，也是对购房(fáng)老百姓的最(zuì)大保(bǎo)护。98年房改(gǎi)时，全国(guó)缺房子，开发商缺钱，预售制(zhì)是(shì)权宜之计，现在(zài)全国套户比(bǐ)超过1，从大开发进(jìn)入存量时代(dài)，对购(gòu)房民众(zhòng)不公平的预售制已经过时了，该(gāi)取消了，改(gǎi)为现(xiàn)房销(xiāo)售。以(yǐ)后一手交(jiāo)钱，一手交房，天经地义。当然二(èr)次(cì)房(fáng)改是个技(jì)术活，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交(jiāo)楼、重(zhòng)组(zǔ)房(fáng)企(qǐ)债(zhài)务、恢复市场信心以及长效机(jī)制，长效机制(zhì)四大关键是(shì)推动城市群战略、人(rén)地挂钩、金融中性稳(wěn)定(dìng)和(hé)房地产税。如果按照(zhào)经济规律(lǜ)办事(shì)，中国一定能实(shí)现房(fáng)地产软着陆和长期平(píng)稳健(jiàn)康发展，跨(kuà)过(guò)这道(dào)关，解好(hǎo)这道世界难(nán)题。

　　2、为(wèi)什么要取(qǔ)消预售(shòu)制、改为现房销售？大(dà)家想想，绝大部分商品(pǐn)是一手交钱一(yī)手(shǒu)交货，预售制是(shì)对购(gòu)买者的单方面不公平制(zhì)度(dù)，购(gòu)房老百姓几乎承担了所有商品不(bù)能交付的风险(xiǎn)。从个(gè)人层面看，预(yù)售制对购(gòu)房者非(fēi)常不公(gōng)平(píng)，比如，交房(fáng)等待期一般(bān)为两年，在此期(qī)间，购房者(zhě)不仅(jǐn)承(chéng)担银行利息，还要承担(dān)延迟交房、房屋(wū)质(zhì)量、房产证延期办理甚(shèn)至不(bù)能交房的(de)风险。从行(xíng)业层面看，预售制(zhì)助推部分房企过度(dù)举债、高杠杆扩张，若遇(yù)到下行周期(qī)，会引发资金链断裂、项目(mù)搁置等系列风险。取消预售制，改(gǎi)为(wèi)现房销售，这样有(yǒu)助于(yú)落实中(zhōng)央(yāng)房住不炒精神、有助于保(bǎo)障购(gòu)房老百姓权益、有(yǒu)助(zhù)于房企稳健发展，一(yī)举多得(dé)，谋划长远。

　　3、为什么(me)建(jiàn)议取消预售制(zhì)度(dù)？预(yù)售制度怎么来(lái)的？国(guó)外什么情况？简单科普一下：商品房预(yù)售最早源(yuán)于中国香港，俗称卖楼(lóu)花，卖期房，是一种开(kāi)发商放杠杆(gān)的方式。98年(nián)房改，由(yóu)于商(shāng)品房短缺，房企缺资金，借鉴中国(guó)香港，引(yǐn)入了商品房预售制度(dù)。其实，当前(qián)世界(jiè)不少(shǎo)国家存在预售(shòu)制。但是，重点(diǎn)来了！发达国家一(yī)般有严格(gé)的(de)监(jiān)管保障措施，开发(fā)商在项目获得(dé)政府批准后(hòu)才可以开始销售，买(mǎi)家在购买期房后并(bìng)非像中(zhōng)国一样(yàng)在(zài)支付完首付款后从银行一次性贷款支付(fù)剩(shèng)余全部房(fáng)款，而是(shì)根据开发(fā)商(shāng)工程进度在完全交房前进行分期支(zhī)付。所以，预售制(zhì)度是需(xū)要严格的资金监管、分期(qī)支付(fù)以及违约处罚措施(shī)作为(wèi)保(bǎo)障的，如果没有这些保障措施，一(yī)定会触发风险，对购房民众不公(gōng)平，所以不如(rú)借机取消预(yù)售制度，以(yǐ)后改为(wèi)现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)。客(kè)观讲预售制度(dù)有一(yī)定历史阶段性，现在中国住(zhù)房进(jìn)入存量时(shí)代，取(qǔ)消预售制度有(yǒu)助于降负债(zhài)降(jiàng)杠杆，不再把烂尾风(fēng)险甩给老百姓和社会，当(dāng)然这需要配套房企债(zhài)务(wù)重组、复工保交(jiāo)楼、恢(huī)复市场(chǎng)信心和房(fáng)地产长效机(jī)制。这是个技术活，只要(yào)坚持(chí)市(shì)场化改革，中国一定(dìng)能化解这个难题，让(ràng)房(fáng)地产回(huí)归实体(tǐ)经济(jì)和居住属性，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消预售制(zhì)，改(gǎi)为现房销售，开发商将拼(pīn)的(de)不是五花(huā)八门、眼花(huā)缭乱(luàn)、不知道能不能兑(duì)现的营(yíng)销手段，而是所见即所得的过硬的产(chǎn)品质量和诚信，这才是对(duì)购房民众(zhòng)的最(zuì)根本最(zuì)实质(zhì)的(de)保障，这(zhè)样将(jiāng)极大的提升开发商的(de)建筑质量，实现良币驱逐劣(liè)币。所(suǒ)有(yǒu)商业的本质(zhì)是向善(shàn)，是(shì)以客户为中心，房地产也不能例外，老百姓买(mǎi)房子(zi)是天大的事，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从这个角度，取消(xiāo)预售制、实施现房销售是实(shí)现老(lǎo)百姓安居乐业、社会长治久(jiǔ)安、行业企业健(jiàn)康发(fā)展的重大(dà)措(cuò)施。在当前的情况下，取消(xiāo)预售制要结(jié)合稳楼市、房地产软着(zhe)陆、打通金融(róng)支持当(dāng)期三(sān)好生、新模式等综合施策。

　　作者十年(nián)前在国务院(yuàn)发展研究中心参与财(cái)税(shuì)改革方案研究时，对预(yù)售制、房地产(chǎn)税、人地挂钩、金(jīn)融稳定、房企杠杆率等进行过长期系统的专(zhuān)项研究。（参考后来形成的专(zhuān)著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商品(pǐn)房预(yù)售制的(de)前世今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层销售+“按(àn)揭”，霍(huò)英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地(dì)版预售制”

　　1.3 预(yù)售(shòu)制推(tuī)动城(chéng)市(shì)化进(jìn)程，但背后潜藏(cáng)的风(fēng)险确(què)实存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三(sān)方全程(chéng)监管，交付(fù)时开(kāi)发(fā)商凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　2.4 日(rì)本：为规范期(qī)房交易立法，设置期房(fáng)预付款保全措(cuò)施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行(xíng)监管，享1年保修(xiū)期后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内(nèi)地商(shāng)品房(fáng)预售制的前(qián)世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世(shì)纪五十(shí)年代在(zài)中国香港，楼宇(yǔ)出租是(shì)地产行(xíng)业盛(shèng)行(xíng)的方式，但有(yǒu)着(zhe)转(zhuǎn)让难(nán)、出(chū)租资金周(zhōu)转期长(zhǎng)等问(wèn)题，分层(céng)销售(shòu)孕(yùn)育而生。20世纪50年代，中国香(xiāng)港还未推行公共房(fáng)屋制度，许多人栖身(shēn)于木(mù)屋或者其他临(lín)时住宅(zhái)，住房的需求是相当高(gāo)，不过大(dà)多(duō)数居民的储蓄很少。当(dāng)时楼(lóu)宇买(mǎi)卖多数以一整栋楼为单(dān)位(wèi)，需要雄厚的资(zī)金(jīn)实(shí)力才能(néng)购买(mǎi)。虽然楼宇出租(zū)是(shì)中国香(xiāng)港地产行业盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金周转期长等问题。针对这一系列问(wèn)题，不少地产商开始探求新的方式，如把楼宇(yǔ)契(qì)约(yuē)切开，即“分契”，然后将楼(lóu)宇分(fēn)层(céng)出售(shòu)。这模式一经推(tuī)行，购买楼(lóu)宇的市(shì)民数量有所增加，开发商资金(jīn)周转加快。

　　在分层出售(shòu)的基(jī)础上，将“按揭(jiē)”模式(shì)引入房地产销售(shòu)，霍英(yīng)东(dōng)创造“卖楼花”模式。1953年底(dǐ)霍英东创办立(lì)信置业有限公(gōng)司，凭借商(shāng)业直觉和多年(nián)经营杂货(huò)铺、海上驳(bó)运业务(wù)的经验，对(duì)于商品流(liú)通、资金周(zhōu)转有着独(dú)到(dào)的见解，在努(nǔ)力寻(xún)求方法加(jiā)快自身资金周转。当(dāng)时(shí)其在(zài)购下九龙的一(yī)块地盘后，除了分层出售、还(hái)印发(fā)售(shòu)楼说明书，上有文字详尽(jǐn)说明(míng)楼宇的地势环境(jìng)、建筑材料、分层价(jià)格(gé)、订购方法等。此(cǐ)外，“卖楼花”是另(lìng)外一个亮点，即先收取(qǔ)买家的订(dìng)金(jīn)，采用类似(shì)租(zū)金的分(fēn)期(qī)付款形(xíng)式，等新楼落成时，收齐买家的钱(qián)，买(mǎi)家就拥有了自(zì)己的房产(chǎn)。这种方式减轻了民众(zhòng)购(gòu)房的资(zī)金压力(lì)，加速了(le)房屋的建造(zào)和(hé)销(xiāo)售，也解决(jué)了制造(zào)商的资金问题，降低投资风险，在(zài)当时(shí)可(kě)谓是“双赢(yíng)”的举措。“预售楼(lóu)花(huā)+分期付款”的销(xiāo)售模式成为当(dāng)时中国香港房地产市场的一(yī)大特色，纵观(guān)中国香港房地(dì)产市场的(de)改革，“卖楼(lóu)花”模式高效率地解决了核心的住房供不应求的问题，使房市发展进入(rù)新(xīn)阶(jiē)段。

　　预售楼花模(mó)式推动了中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)楼市几十年繁(fán)荣(róng)，但期间(jiān)也(yě)出现过“烂尾(wěi)楼”的情(qíng)况，但监管(guǎn)部门(mén)不(bù)断(duàn)完善、规(guī)范化，建立健全的监管(guǎn)机制，促进市场(chǎng)健康发展。例如，1960年，位于大角咀的(de)一(yī)个(gè)楼(lóu)盘因建筑(zhù)费(fèi)用超支停工，出现(xiàn)“烂尾(wěi)”情况(kuàng)。在1961年后，中(zhōng)国香港管理部(bù)门提升(shēng)了对(duì)于预售楼花制(zhì)度(dù)的监管，即要(yào)求开发商在(zài)预售前，确保地价(jià)款(kuǎn)已经全部支付，还要证明(míng)自身有资金等能力(lì)把项目(mù)完成(chéng)，资(zī)金需放入律师(shī)所(suǒ)托管(guǎn)，支取时需律所和建筑师的核准。为(wèi)了防止开(kāi)发商、律所(suǒ)、建筑师(shī)等造(zào)假(jiǎ)，套取(qǔ)监管账户资(zī)金，中国香(xiāng)港要求律师(shī)行在银行开设的信托账户（监管账户）、开(kāi)发商操作等采(cǎi)取全透(tòu)明(míng)化机制(zhì)，且银行(xíng)的责任上升，如出现房屋“烂尾(wěi)”情况，银(yín)行将成最大风险方(fāng)，后续需自身推动项目完工。随着(zhe)监管体系逐步(bù)完善(shàn)，出现(xiàn)“烂尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国(guó)内地版预售制”

　　二(èr)十世(shì)纪九十年(nián)代，中国内地(dì)面临住(zhù)房需求(qiú)大(dà)和供给量短缺问题，引入“卖楼花”制(zhì)度。建(jiàn)国以来，中国(guó)内地(dì)优先(xiān)发展(zhǎn)重工业，强(qiáng)调基础(chǔ)建设，这一导(dǎo)向使前期发展工业化的进程大于(yú)城市化进(jìn)程，唯有(yǒu)解决(jué)住房基础(chǔ)等城市(shì)化配套(tào)问(wèn)题，才能(néng)进一步推进城市(shì)化(huà)。但当时(shí)推行的是“统一(yī)管理，统一分配，以租养房”的福利(lì)分房制(zhì)度，住房市场(chǎng)发展起步较晚(wǎn)、增(zēng)速(sù)较慢，福利分房制度(dù)也(yě)出现了分配不公、效率低、配套(tào)差等问题，因此福(fú)利(lì)分房(fáng)制(zhì)度不(bù)再(zài)适用于(yú)当时的国情。叠加房地产市场面临(lín)商品(pǐn)房的(de)需(xū)求量大，而社(shè)会缺少(shǎo)大型房地产开发(fā)商(shāng)，商品(pǐn)房供应量(liàng)小的困境，此时引(yǐn)入中(zhōng)国香(xiāng)港的“卖(mài)楼(lóu)花”模(mó)式无(wú)疑是对内(nèi)地房(fáng)地产市场的一针(zhēn)强心剂。从1994年起，中国内地逐步引进中国香港预售商品(pǐn)房制度，先后出台多项文件，大(dà)力支(zhī)持(chí)国内房地产市场改革。例如，1998年，国务(wù)院出台《关于进一步深化(huà)城镇住(zhù)房制度(dù)改革，加快住(zhù)房建(jiàn)设的通(tōng)知》文件，决定停止住房无偿实物分配(pèi)，逐步实(shí)行住房分(fēn)配(pèi)货币化(huà)、住房(fáng)供给商品化、社会化50g是几两 50g是一两吗的住房(fáng)新体(tǐ)制(zhì)，从计划经(jīng)济下的(de)福利分房转向市场经(jīng)济(jì)的商品房。房地产市场采(cǎi)用预(yù)售制，允许开发商(shāng)卖期(qī)房，解决了(le)房企(qǐ)缺少资金(jīn)和开发时间周期长(zhǎng)的(de)两大(dà)难题，开发(fā)商以预售款撬动下一个项(xiàng)目(mù)的(de)开(kāi)发，形成(chéng)滚动(dòng)开发(fā)模式(shì)，住房供应速(sù)度加快。自此中国内地(dì)开始房改(gǎi)货币(bì)化，中国(guó)人民银行等多方迅速(sù)出台相(xiāng)关的信贷政(zhèng)策，支持(chí)购房者，极大作用推动了房地产(chǎn)市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经调整形成契合中(zhōng)国内地的商品房预售制度。预售制(zhì)的(de)初衷是为了缓解(jiě)房企资金压力，加(jiā)快城镇住房建设。具体来说(shuō)，是(shì)指房地产开发企业将(jiāng)正在建设(shè)中的房屋预先出售给购(gòu)房者，由购房者(zhě)支付定金或房(fáng)款的(de)行为。区别(bié)于(yú)中国香港，在中国内地实践过程中，商品房预(yù)售(shòu)流程为：房地产(chǎn)开发商办理(lǐ)预售许可证(zhèng)-签(qiān)订商品房买卖(mài)合同-进行备(bèi)案登记和预告登记-交(jiāo)付房屋。在购房过程中，购(gòu)房者需(xū)要一次性(xìng)付清首付(fù)款，并采用银行贷款(kuǎn)的(de)形式一次性付清剩余房款，换言之，房屋未建成，开(kāi)发商(shāng)可能已(yǐ)拿(ná)到了全部购房款，这点与中国(guó)香港的(de)按照工程(chéng)进度付款有(yǒu)所(suǒ)不同(tóng)。对中国(guó)内地(dì)的开发商而言，预(yù)售制(zhì)商品房也开(kāi)启了高(gāo)周转(zhuǎn)、高杠杆的运作模式。

　　1.3预(yù)售制推动(dòng)城市(shì)化进(jìn)程，但背后潜藏的风险确实存(cún)在

　　作为中国内地商品房(fáng)销(xiāo)售的最主要方(fāng)式，预售制极大缩(suō)短房(fáng)企现金回笼周期，同(tóng)时增加市(shì)场商(shāng)品房供应，推(tuī)动(dòng)了(le)城镇(zhèn)化发展进程(chéng)。预(yù)售制在过去20多年对中国(guó)内地房地产市(shì)场(chǎng)的稳步发(fā)展起到了重要作用(yòng)，不(bù)仅解决了房地产市场快速发展阶段(duàn)的资金(jīn)需求，也提(tí)高了居(jū)民居住(zhù)水平，中(zhōng)国(guó)内地城(chéng)镇居民(mín)从筒子楼住到住(zhù)宅(zhái)小区(qū)，从全民(mín)蜗(wō)居(jū)到基(jī)本适(shì)居(jū)，住房事业取(qǔ)得巨大进步(bù)，数十年(nián)时间(jiān)走(zǒu)完(wán)发达国家几百年城镇化路(lù)程。改革(gé)开放以来(lái)，城(chéng)镇化(huà)进(jìn)程进(jìn)入快速(sù)发(fā)展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿人(rén)增长至9.1亿人，43年(nián)间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市(shì)建成区面积由7438平方公里(lǐ)增长至60721平方(fāng)公(gōng)里，增长7.2倍。根据(jù)我们发布的《中国住房存量报告(gào)：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地城镇住宅存(cún)量从(cóng)不到(dào)14亿平增至(zhì)313.2亿(yì)平，城镇人均住房建筑面(miàn)积从8.1平方米增至(zhì)34.7平方米，城镇住(zhù)房套(tào)数从约3100万套增至3.63亿套(tào)，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预售制在当(dāng)前已成为中国(guó)内(nèi)地商品房(fáng)销售(shòu)最主(zhǔ)要方式，2005年(nián)中国(guó)内(nèi)地商品住宅期房销售(shòu)面积(jī)占总销售面积的(de)比重为63％，而2021年期房(fáng)累计销售(shòu)面积达(dá)15.6亿平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售制也推(tuī)动了(le)中国内地(dì)房地产行业的发展。中国内(nèi)地房地产历经二十多(duō)年长(zhǎng)周期繁荣，行(xíng)业各(gè)项指标(biāo)大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工面积从(cóng)2.2亿平(píng)增至(zhì)19.9亿平(píng)，累计上(shàng)涨8.2倍，年复合(hé)增速(sù)10.6％。房地产(chǎn)开发(fā)投(tóu)资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商品房(fáng)销售面积和(hé)销售金额(é)分别从1.5亿平(píng)增(zēng)至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至18.2万亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴(bàn)随房地(dì)产业的(de)快速发展，房地产企(qǐ)业从无到有、从国企先行到民企崛起，队伍(wǔ)逐渐壮(zhuàng)大(dà)。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍(bèi)。

　　二(èr)十年(nián)来房地(dì)产也成为拉动(dòng)中国内地(dì)经济(jì)高增长的火车头。

　　1）从(cóng)经(jīng)济增长渠道，房地产(chǎn)带(dài)动的上下(xià)游产业链特(tè)别(bié)长，高(gāo)达50多个行业。2020年房地产及其(qí)产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房(fáng)地产(chǎn)业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直(zhí)接(jiē)贡献），房地(dì)产带动(dòng)产(chǎn)业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献），其中房地(dì)产对金融、批(pī)发、建(jiàn)材的带(dài)动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房地产完全拉(lā)动的投资占全社(shè)会固定资产投资的(de)51.5％，其(qí)中，房(fáng)地产开发投资(zī)占固(gù)定资产投资(zī)的(de)27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠(qú)道，从(cóng)房地产贷(dài)款占银行各(gè)项贷款余额(é)的比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如(rú)果加上信托(tuō)等通(tōng)道业务，占比(bǐ)超过三分(fēn)之(zhī)一。从(cóng)房地产(chǎn)融资存量(liàng)占(zhàn)社融存(cún)量比重(zhòng)看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如果(guǒ)房企大面积违约(yuē)，将导致银(yín)行不(bù)良率大(dà)幅上升。

　　4）从居民财(cái)富(fù)效(xiào)应(yīng)渠道，根据我们的《中国住房市(shì)值测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿(yì)美元，大(dà)于(yú)美(měi)国的33.6万亿美(měi)元、日(rì)本的10.8万亿(yì)美(měi)元、英法(fǎ)德三国合(hé)计的31.5万亿(yì)美元(yuán)。从(cóng)住房(fáng)市值占股债(zhài)房市值(zhí)的比(bǐ)例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日(rì)本的37％、英(yīng)国的(de)49％、法(fǎ)国的56％、德(dé)国的64％。中国住房市值与股(gǔ)债房市值的(de)比例较高(gāo)，主要(yào)是因为(wèi)住房市(shì)值高(gāo)，以及(jí)中国资本(běn)市场发育尚不成熟，直接(jiē)融资(zī)比例较低，股票、债券市值较低，居民投资渠(qú)道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风(fēng)险确实(shí)存在(zài)，当前的负(fù)面效应愈(yù)发(fā)凸显。

　　从个人层(céng)面(miàn)看(kàn)，绝大部(bù)分商品是一(yī)手交(jiāo)钱(qián)一手(shǒu)交(jiāo)货，预售制是对购买者的单(dān)方面不公平(píng)制(zhì)度，购房老百姓几(jǐ)乎承担了所(suǒ)有商品不能交付(fù)的风(fēng)险(xiǎn)。比如，交(jiāo)房等待期一般为两(liǎng)年(nián)，在此期间，购(gòu)房者不仅(jǐn)承担(dān)银行利息(xī)，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋(wū)质量(liàng)、房产证延期(qī)办理甚至不(bù)能交房(fáng)等(děng)风险。另(lìng)外，购(gòu)房者和开发商之间的(de)购房(fáng)合同(tóng)、购房者(zhě)和(hé)银(yín)行的按揭贷(dài)款合同是两个独立的合同关系，如果开发商发生违约，购(gòu)房者只能根(gēn)据(jù)购房合同向开发(fā)商主张权力，但依(yī)旧需要根据按揭贷款合同(tóng)按时向银行进行贷(dài)款偿还，因此(cǐ)购房者承担的风险较(jiào)大。

　　从行(xíng)业层面看，预售制助推部分(fēn)房企过度(dù)举债、高杠(gāng)杆扩(kuò)张，资金若遇到(dào)下行周期，会引发资金链断裂(liè)、项目搁(gē)置等系列(liè)风险，进(jìn)行影(yǐng)响自(zì)身(shēn)信用和购房者对行(xíng)业的信(xìn)心。

　　从金融层面看，银行作为按(àn)揭(jiē)贷(dài)款的发放方，一旦房企(qǐ)因为市场(chǎng)波动或经营不善，出现资金(jīn)链断裂等一系列(liè)问题(tí)，导致“烂尾(wěi)”等(děng)情况，而房(fáng)企(qǐ)通过与购(gòu)房者签订的预售合同和按揭合同(tóng)，已经(jīng)从(cóng)银行获(huò)得房款，如果购(gòu)房者丧失还款能(néng)力(lì)或短期不能还款等，则风(fēng)险完全由银行(xíng)承担(dān)，银行将面临(lín)较大(dà)的坏(huài)账压(yā)力(lì)。

　　从监管角度看(kàn)，购房者(zhě)的(de)预(yù)售监管资金去哪(nǎ)了？楼盘“烂尾”，归根结(jié)底两个字那就是“没(méi)钱(qián)”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商品房预售管理(lǐ)办法》中明(míng)确规定了开发企业预售商品房所得款项应当用于有关的工程(chéng)建(jiàn)设(shè)，商品房预售款(kuǎn)监管的具体办法(fǎ)，由房(fáng)地产管理部门(mén)制(zhì)定。但多年(nián)以来全国并没有统(tǒng)一的预售资金监管规定(dìng)，各(gè)地实行“一城(chéng)一(yī)策”。例如(rú)，太原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等城市(shì)重点监管资金比例(lì)为(wèi)总预(yù)售款的(de)15-50g是几两 50g是一两吗40％左右(yòu)，郑州、福州、合肥等(děng)城(chéng)市则(zé)按照项目(mù)的建(jiàn)安成本乘以建(jiàn)筑面(miàn)积或者项目工程(chéng)总额报价计算重点资金。而事实是(shì)，不少购房款未(wèi)进入监管账户(hù)、或进(jìn)入监管账(zhàng)户后被(bèi)挪用，导致楼(lóu)盘没(méi)有资金继续建设。收楼遥遥无期(qī)，月供却被迫继续还(hái)款。那么，监管账(zhàng)户资金如(rú)何被(bèi)挪走的？实际(jì)上，在过去房地产大开发(fā)时代的(de)高周转背景下，抽调预售款监管账(zhàng)户(hù)资金，是行业“潜规(guī)则(zé)”。比如工程总承包方，以工(gōng)程建设名(míng)义，获得监管账户拨(bō)付(fù)资金，再(zài)由工程方将资金转给(gěi)房企，而(ér)拨付(fù)的工程款，远(yuǎn)超(chāo)工程进度所需(xū)。通过这些方式套取(qǔ)的资(zī)金，在房企各地项目间流动，变相(xiāng)加杠杆，这样(yàng)做提供了(le)资金流动性，房企抽调资金统(tǒng)筹(chóu)拿地、还款和楼盘建设，形成一(yī)种资金(jīn)循环高周转模(mó)式，但一定程度上把(bǎ)风险甩给了购房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来说(shuō)，国外商品(pǐn)房预(yù)售制度(dù)呈(chéng)现以下特(tè)点：

　　1）预(yù)付款(kuǎn)保护：对于购房者预付资金，一般设有定金(jīn)或预付款保(bǎo)护机制(zhì)，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的(de)预(yù)付款比例相对较低，绝大部分房款(kuǎn)在房屋(wū)交付后开始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支(zhī)付方(fāng)式：预付款一般以(yǐ)定金方式支付，或按(àn)工程进(jìn)度分期支付(fù)，或二(èr)者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用(yòng)两种方式发放按揭贷(dài)款，一是(shì)按工程进(jìn)度付款，按揭贷(dài)款按照(zhào)工程进度逐渐发放，购房者(zhě)开(kāi)始月供；二是(shì)房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为预(yù)售商品(pǐn)房提(tí)供期房烂尾(wěi)保险(xiǎn)，在商品房出现(xiàn)重大延期或重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房屋交付质量的保障有两(liǎng)种方式，一是期(qī)房由政(zhèng)府或(huò)第三方验收(shōu)合格并提供验收凭证后，开发商凭验(yàn)收凭证取得购房(fáng)者支付(fù)的(de)房(fáng)款。二是(shì)开发(fā)商(shāng)为(wèi)购(gòu)房(fáng)者提供(gōng)一定的保修期，通常(cháng)1-5年，保修期满，购(gòu)房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第三方全程监管，交(jiāo)付时开发(fā)商(shāng)凭(píng)验收凭证取得房款

　　美国期(qī)房(fáng)定金(jīn)一定(dìng)期(qī)限内(nèi)无(wú)条件返还，最低(dī)首(shǒu)付比例(lì)为3.5％，交(jiāo)房前仅(jǐn)支付(fù)首付(fù)，其余房款交付后按(àn)揭还款(kuǎn)，交付前资(zī)金由(yóu)第三(sān)方全程监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取得房款。

　　定金及(jí)首付(fù)环节(jié)，定金(jīn)比(bǐ)例(lì)一般为房款的1％-5％，首付比例最(zuì)低可低于3.5％，根据(jù)美国官方数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支付(fù)方面(miàn)，除(chú)定(dìng)金或首付(fù)外，购房者在(zài)房屋交(jiāo)付后通过按揭贷款支付剩余房(fáng)款。

　　资金监管方(fāng)面，美国为防(fáng)止开发商挪用资金，购(gòu)房者的定(dìng)金及首付(fù)款由第三(sān)方公(gōng)证行或产权保险公司的(de)信托(tuō)账户监管。如果开发商倒(dào)闭导(dǎo)致楼盘烂尾，购房者资金(jīn)可通过申(shēn)请仲裁取(qǔ)回，且不(bù)承担(dān)任何责任与损(sǔn)失。而开发商在房屋建设过(guò)程中的资金全部来自银行，银(yín)行根据工程进度向开(kāi)发商提供(gōng)一(yī)定比例的(de)贷款，由于(yú)开发商挪用资金直接损害银(yín)行(xíng)利益，银行有充分动机(jī)监管开(kāi)发商施工进度。开发商在房屋交付时(shí)需取得(dé)由(yóu)政府相关(guān)部门经审查后(hòu)发放的验(yàn)收(shōu)凭(píng)证(zhèng)，通(tōng)过验收凭证向银行(xíng)得到(dào)购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购(gòu)房，提供期房(fáng)烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　德(dé)国(guó)期房可零首付(fù)购房，房(fáng)款按建造工期进度支付，按揭按(àn)工期放(fàng)款(kuǎn)后还贷，房贷利率采用(yòng)固定(dìng)利率，开发(fā)商或(huò)购房者可(kě)购买期(qī)房烂尾保(bǎo)险(xiǎn)。

　　预售门槛方(fāng)面(miàn)，德国开发商在项目获批后即可预售(shòu)房屋。签(qiān)署购房(fáng)合同前，购房者需支付(fù)约2000欧的定金并进行预约公(gōng)证(zhèng)，签订合同后定金(jīn)退还。如(rú)由于任何(hé)原因不能(néng)购买，定金按(àn)照德国法律(lǜ)全部退还(hái)。

　　签署购房合同后，购房者需(xū)支付(fù)公证费(fèi)和土地交易税，分别为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费(fèi)用(yòng)不包含在购房款中，属于购房(fáng)附加费。

　　首(shǒu)付(fù)方面，德国没有规定最低首付比(bǐ)例(lì)，可(kě)零首付购房(fáng)。

　　余款方面，德国(guó)也采取按工期支付房(fáng)款的制度，一般分7笔进行支付，具体(tǐ)支付(fù)节点、比例因项(xiàng)目而异。一般来说，支付节点(diǎn)可分(fēn)为(wèi)公证后、主体完工、内部(bù)水暖电路(lù)完工、窗户玻璃完工、室内(nèi)清洁(jié)及墙面完工、地板完工、全部(bù)完(wán)工，支付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者可在支(zhī)付房款前申请房贷，房(fáng)贷利率采用(yòng)固定利率(lǜ)，银行按施工节奏分多次发放贷款，每笔贷款给予购房(fáng)者一(yī)定使用(yòng)期限(xiàn)，期限结束后(hòu)，购房者开始还贷。

　　保(bǎo)险方面，德国保险(xiǎn)公司针对期房设计了两种保险(xiǎn)，保险(xiǎn)的功能(néng)是当房屋(wū)出现(xiàn)重(zhòng)大延期或(huò)重大缺陷时，保(bǎo)险公司保证开发商(shāng)赔偿(cháng)或修复，开(kāi)发商破产，由保险(xiǎn)公司负(fù)责相应赔偿。保险由开发商或购(gòu)房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保(bǎo)险保护(hù)机(jī)制(zhì)，55％-80％房款交房(fáng)时支付(fù)

　　英国预售制设有10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机制(zhì)，交房前(qián)付款比例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖(mài)双方律师(shī)严(yán)格监管。

　　订立合同前，买卖双方均(jūn)有(yǒu)一名律师(shī)，负责(zé)沟通期(qī)房(fáng)交易中的房产(chǎn)、资(zī)金(jīn)、合同(tóng)等(děng)各个环(huán)节(jié)，各环节内容确认无误后(hòu)签(qiān)订首付交(jiāo)换合同。

　　定金方面，英(yīng)国设(shè)置了10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，当开发商出现(xiàn)财务、经营问题(tí)时，购房者(zhě)10％的定金由保险公(gōng)司赔付，而(ér)超出(chū)10％的部分较难追回。

　　首(shǒu)付方面，首付比例(lì)通常为10％-25％，首付需要在合(hé)同(tóng)签订21天内(nèi)支(zhī)付。

　　余款支付环(huán)节，英国采取按工程进度付款(kuǎn)的(de)方式(shì)，但(dàn)是交房(fáng)前付(fù)款比例相对(duì)较低，一(yī)般会在合同签(qiān)订6-24个月分别(bié)支付两笔(bǐ)5％-10％的款项(xiàng)，即(jí)交(jiāo)房前付款比例在20％-45％之间(jiān)，剩余款项交房(fáng)后(hòu)支付。

　　交付环节(jié)，英国规定房屋必(bì)须经过房产(chǎn)公证公司的(de)检验(yàn)验收后才能交付，交付后方可按(àn)揭还贷。

　　资金监管环(huán)节，英国期(qī)房(fáng)预售资金监管极(jí)为严格，资金也(yě)由律师(shī)监(jiān)管，在(zài)确认工程进度(dù)、支付(fù)相(xiāng)关(guān)款项过(guò)程中，由买房(fáng)律师(shī)将(jiāng)资金转给卖(mài)方律师(shī)，卖方律师转给开发商，即资(zī)金在进入开发(fā)商账户前经过两道关口，有(yǒu)利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立法，设置期房预付款(kuǎn)保全措施

　　日本期房交易立法(fǎ)，定金超5％或1000万日元时，开(kāi)发商必须完(wán)成“预售(shòu)房定金保(bǎo)全措施”，交房前付款(kuǎn)比例不超房款的20％，开发(fā)商违(wéi)约需返还(hái)定价并(bìng)赔(péi)偿(cháng)约10％房款，交(jiāo)房后按揭(jiē)还款。

　　立法(fǎ)方(fāng)面(miàn)，日本二(èr)战结束后由于房屋供给严重失衡，叠加法律空白，社会上“一房(fáng)二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地(dì)建筑物交易法(fǎ)》，经多次修订，目前(qián)是(shì)唯一(yī)一部规范期房交易的法(fǎ)律。

　　定金保护方面，根据日本(běn)《宅地建物取引(yǐn)业法》，对购(gòu)房者支(zhī)付(fù)定(dìng)金超(chāo)过5％或超(chāo)1000万日元的(de)部分，法(fǎ)律要求开(kāi)发商(shāng)必须完成定(dìng)金保全措施才可预售。什么是定(dìng)金保(bǎo)全措施？即买卖双方签订(dìng)购房合同时，开发商向金(jīn)融机(jī)构或(huò)指定保(bǎo)证机构或保险机构签订定金保证委托合(hé)同，设置购房者定金的保证或保险，并将相应的保(bǎo)证金(jīn)证明书交付(fù)给购(gòu)房者。除定(dìng)金外，其他预先支(zhī)付的购房款也受该措施保(bǎo)护。若开发商(shāng)倒闭(bì)导致(zhì)期房烂尾，购房者可(kě)凭保(bǎo)证金证明书向金融机构或保证机构或保险公司兑付，同时，开发(fā)商需向购房者赔付违(wéi)约金，一般(bān)约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只(zhǐ)需支付最多不超(chāo)20％的定金，签(qiān)订(dìng)购房合同后，购(gòu)房者即可向银行申(shēn)请贷款，但交房后才开始按(àn)揭贷款，除定金外的剩(shèng)余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行监管，享1年保修期(qī)后付(fù)尾款

　　新加坡期房购房者违约可返还(hái)相当(dāng)于3.75％房(fáng)款的订金，首付(fù)比例20％，余款(kuǎn)按工程进度支付(fù)，所有资(zī)金进银行专门项目资(zī)金(jīn)账户，交房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发商(shāng)有统一(yī)的选购权(quán)合同以(yǐ)及订金返还机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支(zhī)付5％房款(kuǎn)作为订(dìng)金，OTP有(yǒu)效(xiào)期14天(tiān)，执行OTP则进一(yī)步(bù)签订(dìng)购买(mǎi)合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付(fù)比例方(fāng)面(miàn)，签订(dìng)购房(fáng)合同后，购房者需支付15％的首付(fù)及印花税，同时购房者向银行申(shēn)请(qǐng)按揭贷款。

　　余(yú)款支付上，新加(jiā)坡期房同(tóng)样采取按工程(chéng)进度付款(kuǎn)的(de)方式，《发展商条例》对期(qī)房付(fù)款流程做了统一(yī)详细规定，要求所有开(kāi)发商遵守，支付节点一(yī)般(bān)为(wèi)合同签(qiān)订后、地基完工、框架(jià)完工、管道门(mén)窗等完工(gōng)等，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也依照工程进(jìn)度放款，月供在(zài)此过程(chéng)中随着放出(chū)贷款的增加而增加，未放款(kuǎn)部(bù)分无需月(yuè)供。

　　资金(jīn)监管方(fāng)面，购房(fáng)者的订金与(yǔ)付款会存(cún)入银行(xíng)专门(mén)的项目资金账户，账户资金提取须与房屋建(jiàn)设有(yǒu)关。房屋交付(fù)后，购(gòu)房者享受(shòu)1年的房屋(wū)保修期(qī)，此后购房者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看，当前房地产到了政策出手临界点，重点是保(bǎo)交楼和(hé)房企重组。一方面，加大对刚(gāng)需和改善型需求的(de)支持力度，长(zhǎng)短兼顾妥善应(yīng)对(duì)局部停贷现象，重点是保交楼保复(fù)工保民生，给予(yǔ)强有力的金(jīn)融工具支持。另一方(fāng)面，从现(xiàn)在起(qǐ)，对(duì)还(hái)在正常运转的房企包括民营企业，加(jiā)大支持力(lì)度，由优(yōu)质房(fáng)企牵(qiān)头(tóu)并(bìng)购重组整个行(xíng)业，为每个房企配(pèi)套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二(èr)，中期(qī)来看，应充分估计形势复(fù)杂性和人性复杂(zá)性，兼顾(gù)化解停(tíng)贷、复工(gōng)保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复(fù)市场信心以及(jí)长效(xiào)机制(zhì)。长效机(jī)制四大关键是推动城(chéng)市群战略、人地挂(guà)钩、金融中性稳定和房地产税。定金环节(jié)，建立开发(fā)商违约后(hòu)定金保护机制，如将(jiāng)已支付定(dìng)金冻结至房(fáng)屋交付(fù)阶段，保障(zhàng)购(gòu)房者定(dìng)金安全。签订合同环节，鼓励保险(xiǎn)公司介(jiè)入(rù)，为房屋(wū)重大延期(qī)以(yǐ)及重大缺(quē)陷等情况提(tí)供充分的保(bǎo)障(zhàng)。余款支付环节，建(jiàn)立(lì)按工(gōng)程(chéng)进(jìn)度付款机制或(huò)交房后(hòu)按(àn)揭(jiē)贷款机制，充分保护购房者的权益。资金监管(guǎn)环节(jié)，引入独(dú)立于开发商、银行的第三方资金监管机构(gòu)，或由(yóu)政府相关部门直接监管(guǎn)，以此防(fáng)止资(zī)金挪用(yòng)现象。交付环节，建立(lì)商(shāng)品房保修期(qī)制度。保修(xiū)期内，开发商应对(duì)房屋质量(liàng)问(wèn)题(tí)全权负责、免费维修(xiū)，购房者在(zài)保修期结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取(qǔ)消商品房预售制(zhì)是大势(shì)所趋。一方面，98年房改(gǎi)时(shí)，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱(qián)，预(yù)售制是权宜之(zhī)计，现在(zài)全国(guó)套户比超过1，从大开发(fā)进入存量时代，对购房民众不(bù)公平的预(yù)售(shòu)制(zhì)已经过(guò)时了，该取消了，改为现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)。另一(yī)方面，取消预(yù)售(shòu)制，改(gǎi)为现房(fáng)销(xiāo)售，开(kāi)发(fā)商(shāng)将(jiāng)拼的不是(shì)五花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不(bù)能兑现的营销手段，而(ér)是所见即(jí)所得的过硬的(de)产品质量和诚信(xìn)，这才是对(duì)购房民(mín)众(zhòng)的最根本最实质的保(bǎo)障，这样将极大的(de)提升开发商(shāng)的建(jiàn)筑质(zhì)量，实现良(liáng)币驱(qū)逐劣(liè)币。

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