导读

　　黄金二十(shí)年之(zhī)后，当下中(zhōng)国地产步(bù)入大分化时代而(ér)非停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产(chǎn)市场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年，连续(xù)三年商品住宅(zhái)销(xiāo)售面积(jī)超15亿平，足够4000万家(jiā)庭入住。恰逢近年地(dì)产持续低景气(qì)，有关(guān)中国地产是否过剩的(de)讨论日益热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国城镇存量住(zhù)宅真(zhēn)实情况(kuàng)，据(jù)此判断中国(guó)未来地产(chǎn)趋(qū)势。

　　有媒体渲染中国(guó)地产存量极度过剩(shèng)，事(shì)实是否如此？

　　住建部(bù)披露全(quán)国有近6亿栋房屋建筑，第(dì)七次(cì)人口普(pǔ)查调查数据显(xiǎn)示城镇(zhèn)家庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间(jiān)。市场陷入怀疑，中国房子(zi)是(shì)否真的(de)过剩(shèng)？

　　事实(shí)上住建部披露(lù)的近6亿栋(dòng)城乡房(fáng)屋建筑中，城(chéng)镇建筑占(zhàn)比不(bù)到一成，其中还包括大(dà)量城镇非住宅建筑(zhù)，如商业(yè)办公楼(lóu)、学校等，因此6亿栋(dòng)房(fáng)屋中城镇住宅占(zhàn)比极(jí)低。

　　七普(pǔ)显示中国城镇居民人(rén)均住(zhù)宅间数为1.06间，但居住舒适不是人(rén)均一(yī)间房所能满足，它与房屋质量、居住面积、配套设施等因素密切相关。中(zhōng)国的人均(jūn)住宅间数较发达国家还有(yǒu)很大差距。人均(jūn)住宅间数(shù)大于1同样不(bù)意味着中(zhōng)国住(zhù)宅市(shì)场已经饱(bǎo)和。

　　我们测算发现中国城镇居(jū)民户(hù)均1套房，其中每户(hù)持有商(shāng)品(pǐn)住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无直接公(gōng)布(bù)中国家庭户均住(zhù)宅的数据，我们根据商品住宅套(tào)数、商(shāng)品住宅占比(bǐ)和城镇(zhèn)家庭户数，计算出城镇家(jiā)庭住宅套户比(bǐ)。

　　测算(suàn)结果(guǒ)显示，目(mù)前城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有0.86套房(fáng)，其(qí)中(zhōng)0.54套(tào)为商(shāng)品住宅(zhái)。若期房顺利交付，直(zhí)至2024年，中国(guó)每户城镇家庭才拥(yōng)有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套房似乎意味(wèi)着(zhe)户户有房，然而事实上中国住宅市场供(gōng)需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房(fáng)地产市(shì)场的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不平衡，是因为(wèi)户均一套(tào)房无法满足流动人口的租赁和置业需求。全(quán)国总人口的近三成都是流动人口，流动人口会选择在大城市租(zū)房(fáng)挣钱，在老家买房，从而产(chǎn)生了额外(wài)的住宅需(xū)求(qiú)。

　　即便户均(jūn)一套房，中国未来地产仍有四大新增需求动力。

　　第(dì)一(yī)，户均人口规(guī)模缩小，一人户、两人户(hù)占比不断增加，导致家(jiā)庭户(hù)数增多。小家庭化趋势将延续，带来(lái)新户购房需求增长(zhǎng)。

　　第二，经济板块的分化日益(yì)明(míng)显，区域经济资(zī)源分配的(de)再(zài)集中吸引着人口流入，人口(kǒu)净(jìng)迁入城市的新(xīn)增住(zhù)宅需求有望(wàng)持续(xù)旺(wàng)盛(shèng)。

　　第三(sān)，30％左右(yòu)的(de)家庭住在2000年以前建成的住宅(zhái)中(zhōng)，涉及(jí)超9000万(wàn)家庭、81亿平(píng)方(fāng)米(mǐ)的住宅建筑面积。促成“老(lǎo)破小”住宅的改造(zào)势在(zài)必行。

　　第四，中国(guó)的(de)人均(jūn)住宅间数与人均住宅建筑面积均较发达国家(jiā)有(yǒu)着不小差(chà)距，“住(zhù)上更大(dà)房(fáng)子”的改善性需求正在不断增加。

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大(dà)分(fēn)化时(shí)代而非停滞期。

　　如果(guǒ)说(shuō)过去(qù)二(èr)十年是中国地产黄金(jīn)发展(zhǎn)期(qī)，地产矛盾更多(duō)体现为(wèi)住(zhù)宅供给存在(zài)不(bù)足，这是过去(qù)二十年房价快(kuài)速上涨基(jī)石。那么(me)当下房(fáng)地(dì)产大(dà)分化时代已至，大分化时代下地(dì)产矛盾则更多体现在(zài)住(zhù)宅质(zhì)量供(gōng)需冲突。

　　地产大(dà)分化必将体现在不同能(néng)级(jí)城市(shì)之间，不(bù)同区(qū)域板块之间，不同品(pǐn)质住宅之间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方披露全国已(yǐ)有近(jìn)6亿栋房屋(wū)建筑，引发热议(yì)。从2月以来(lái)，各(gè)大城市二手房挂(guà)牌量突然(rán)激(jī)增，引发(fā)一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中(zhōng)国的房子是否已经过剩(shèng)？

　　中国城(chéng)镇住宅到底是(shì)供给(gěi)过剩，还是供(gōng)需(xū)平衡，或是仍然存在(zài)不足？可(kě)惜由(yóu)于住宅存(cún)量数(shù)据并未公(gōng)布(bù)，我们(men)无法直接知晓(xiǎo)具体情况。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾(wù)，我们测算出中国(guó)城镇家庭户均拥有(yǒu)住(zhù)宅套数，回答当前(qián)的房子(zi)是否真的过剩了(le)？据此(cǐ)判(pàn)断(duàn)未来房地产市场会如(rú)何发展。

　　一、如何有效观察中国户(hù)均拥有住(zhù)宅数量

　　（一）中(zhōng)国住宅数量过剩的(de)直观判断站不(bù)住脚

　　今(jīn)年2月，在以(yǐ)全国自然(rán)灾害综合(hé)风险普查(chá)工作情况为主题(tí)的新闻(wén)发布(bù)会上，负责人对外披露：“住宅城乡建设行业(yè)获取了全(quán)国近6亿栋城乡房(fáng)屋(wū)建筑数据以(yǐ)及80多万处市政(zhèng)设施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿(yì)栋房屋建筑，平均每(měi)栋建筑住不到3人，住宅市场看似已经过(guò)剩(shèng)。

　　在这近6亿栋房屋(wū)建筑(zhù)中(zhōng)，农村房(fáng)屋占9成以上，以栋数(shù)计算的城镇房屋实际(jì)仅有4700多万(wàn)栋，还包括了大(dà)量商业楼、写字(zì)楼、学(xué)校(xiào)、医院等(děng)非住宅(zhái)。总的(de)算(suàn)下来，住宅占比并不大。

　　第(dì)七次人口普查(chá)数据公(gōng)布(bù)了中国城镇家(jiā)庭户人均住(zhù)宅(zhái)间数为1.06间，其中城市(shì)家庭户居民(mín)人均0.99间，乡镇家庭户居民人均(jūn)1.18间。

　　人均住宅间数大(dà)于1，看似意味(wèi)着人人都有房间居住。

　　居住(zhù)水平不仅与房间数量有(yǒu)关，更与房屋质量、居住(zhù)面积、配(pèi)套设施等因素密(mì)切(qiè)相关。单单从人均住宅间数不能完(wán)全反映(yìng)出城镇居民的居住水平。

　　中国主要是(shì)以家庭为单位(wèi)购买(mǎi)成套住宅，一套设施齐全的(de)住宅才是城镇居民宜居(jū)的选择。

　　（二）中国户(hù)均住宅(zhái)的测算思路(lù)、数据和方(fāng)法

　　中国城镇居(jū)民住宅主(zhǔ)要分(fēn)两(liǎng)大类，一类是商品住(zhù)宅，另一类是保(bǎo)障(zhàng)房、原公有住宅、自建(jiàn)房等非商品住宅(zhái)。

　　目前缺乏统计数据，并没有直(zhí)接公布城镇(zhèn)住(zhù)宅(zhái)数量。居民住(zhù)宅(zhái)相关数据有(yǒu)两(liǎng)处可以(yǐ)直接公(gōng)布，一(yī)是每(měi)年商品住宅销售套数（统计局）；二是居民(mín)住(zhù)宅来源（人口(kǒu)普查数(shù)据(jù)）。计算中国居民(mín)户均住宅数量，我们主要(yào)用到(dào)上(shàng)述两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商品(pǐn)住宅(zhái)数(shù)量(liàng)极少，可忽略不计。估算(suàn)城镇居民户均住宅套数(shù)分(fēn)三步走：

　　第一(yī)步，将1999年以来(lái)每年商品住宅销售套数相加，我(wǒ)们就能够得到当(dāng)前商(shāng)品住宅(zhái)总存量。

　　第二(èr)步，根(gēn)据(jù)城镇居民拥(yōng)有的(de)商品住宅和非商(shāng)品住宅比例，推算得(dé)到居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的(de)商品住(zhù)宅总数除以家庭户数，我们就能够(gòu)得到城镇户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇(zhèn)家(jiā)庭住宅套(tào)户比=住(zhù)宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数(shù)）/（商品住宅套数(shù)/住宅总套数）

　　=商品住宅套户(hù)比/商品住宅占比

　　二、城(chéng)镇家庭(tíng)户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)1.02套房(fáng)

　　中国住(zhù)宅存量到(dào)底有(yǒu)多少，目前缺乏一个(gè)准确统计。我们利用既有(yǒu)统计数据(jù)，大致测(cè)算得(dé)到(dào)中国存量(liàng)房地产(chǎn)套(tào)数，并(bìng)进(jìn)一(yī)步推算中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥(yōng)有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我(wǒ)们计(jì)算得到：

　　（一(yī)）中(zhōng)国(guó)商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥(yōng)有0.64套商品(pǐn)住宅（包含现房和(hé)期房）。

　　中国(guó)的房地产销售以期房(fáng)为(wèi)主，从2019年开始，新房销售中期房占(zhàn)比近(jìn)9成。本文去除商(shāng)品住宅累计销(xiāo)售(shòu)套数(shù)里(lǐ)的期(qī)房(fáng)销(xiāo)售，得到商(shāng)品住宅现(xiàn)房套数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现房套数(shù)计算为例(lì)：

　　2022年商品(pǐn)住(zhù)宅现房(fáng)套数=截止到2022年商(shāng)品住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额(é)。

　　主流房企竣工(gōng)周期在2-3年，并考虑到交房后(hòu)装修(xiū)的(de)时间，取(qǔ)最大值3年。

　　将商品住宅(zhái)现(xiàn)房套数除(chú)以家庭(tíng)户数，算出(chū)：

　　（三）目前中国(guó)城镇家庭户均(jūn)拥有0.54套(tào)商品现房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居(jū)民户(hù)均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接(jiē)下来我们需要进一步推(tuī)算中国城镇居民拥有的户均住宅(zhái)套数。

　　首先，七普(pǔ)数据显示(shì)中(zhōng)国城镇居(jū)民的住宅(zhái)结(jié)构特征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家(jiā)庭拥(yōng)有(yǒu)住宅。其中自建住宅(zhái)占比21％，购买商品(pǐn)住宅占比31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经济适用房占(zhàn)比3.8％、原公有住宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)6.1％，通过继承或(huò)赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉租房(fáng)与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁(lìn)其他住宅和购买二手房都是商品住宅，因(yīn)此(cǐ)将(jiāng)租赁其(qí)他住宅、购买商(shāng)品住(zhù)宅与购买二手房加总(zǒng)，得到商(shāng)品住宅占居民所有住宅的比(bǐ)例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期间商品住(zhù)宅增幅为过去十(shí)年变(biàn)化幅度的20％，计算2011年-2020年(nián)商品住宅的实际(jì)变化比例，从而(ér)我们估算出2022年商品(pǐn)住宅所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年(nián)末，中国平均每户城镇家(jiā)庭拥有0.86 套住宅。但考虑已(yǐ)购期房，中国(guó)平均每户城镇家庭(tíng)拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房顺(shùn)利，已购期(qī)房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平(píng)均每户城镇家庭都会(huì)拥(yōng)有一套住(zhù)宅(zhái)。

　　三、城镇户(hù)均一套房(fáng)的三点含义

　　既然(rán)城镇居民已经(jīng)达(dá)到了户均一套房的程度，“户户有(yǒu)房(fáng)”是否意味着中国城(chéng)镇化进(jìn)展终结，甚至意味(wèi)着中国地(dì)产存量(liàng)供给(gěi)绰绰(chuò)有(yǒu)余(yú)？

　　（一）户均一套房并不(bù)意味着住宅市场供(gōng)需平衡

　　需要有多(duō)余住宅来(lái)满足因人(rén)口流动、居民(mín)换房等因素产生(shēng)的(de)住宅需求。因此，成(chéng)熟房地产市场的住宅套户(hù)比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来看(kàn)，美国、英国和日本的住宅套户比均高于(yú)1.1，其中(zhōng)，英(yīng)国(guó)的住宅套户比最高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和(hé)韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好一套房，就会造成人口净流入地的住宅市场(chǎng)供(gōng)不应求，造成(chéng)房价(jià)或(huò)房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指出中(zhōng)国(guó)的流动人口(kǒu)3.76亿，省内流动人口和省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口(kǒu)会(huì)选(xuǎn)择在(zài)大城市租房挣钱，在老家(jiā)县(xiàn)城买房。

　　暨南大(dà)学(xué)2017年的中国(guó)城乡人口流动调查数据显示(shì)，在上海、杭州以及南京工作的流动人(rén)口在老家拥有住宅比例(lì)分别为28％、21％和18％。大城市的(de)高工资吸(xī)引打工人，但高房(fáng)价迫使打工人(rén)回乡(xiāng)置业。

　　流动(dòng)人口(kǒu)实(shí)际上会占据两套(tào)房，在高房价(jià)的(de)大城市租(zū)赁(lìn)一套房，在房(fáng)价较低(dī)的县(xiàn)城(chéng)购买一套(tào)房。所以说户均一套房(fáng)无(wú)法满足庞(páng)大流动(dòng)人口的租(zū)赁与置(zhì)业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家庭住宅品(pǐn)质仍需改善

　　目前，中国的城镇住(zhù)宅中依然(rán)有(yǒu)不少老旧小区(qū)。

　　三成(chéng)家庭，也(yě)就是(shì)约9000万户(hù)城镇(zhèn)居民住宅是2000年(nián)以(yǐ)前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在(zài)33岁以上。

　　这(zhè)批存在着建(jiàn)筑(zhù)结构(gòu)松散、设施陈(chén)旧、安全(quán)隐患(huàn)大等(děng)问题，如电线老化、管道等基础设(shè)施(shī)陈旧，给住户的(de)生活带来了(le)很大(dà)的不便和安全隐患，并且居(jū)住体(tǐ)验较差。

　　2000年以前(qián)建成的(de)老旧住宅面积(jī)小。占比为31.3％的家(jiā)庭户数拥有(yǒu)的住宅面积占比仅为27.6％。仍(réng)然(rán)存在5％左(zuǒ)右的家庭没(méi)有独立卫浴和厨房。这类上世纪修建的老旧(jiù)小(xiǎo)区(qū)很难(nán)满(mǎn)足现代生活需求，在(zài)未来大都会(huì)被拆迁重建。

　　近(jìn)五成的家庭住(zhù)宅为一居(jū)室和(hé)二居室，户型偏小。其中一居室占比美国领土超过中国了吗，美国领土比中国领土大吗为14.9％，二(èr)居室占比(bǐ)为33％。对比镇，城市家庭住(zhù)宅(zhái)户(hù)型更小，当然这与城市土(tǔ)地资源紧张(zhāng)有关(guān)。

　　（三）人(rén)均住宅面积扩(kuò)张(zhāng)是未来地(dì)产的需求驱动力

　　根(gēn)据七(qī)普数据测算，2020年城镇家庭(tíng)户住宅存(cún)量总面(miàn)积为294.6亿平。暂(zàn)不考虑两年(nián)间农民带房进城和老(lǎo)旧小区(qū)拆迁(qiān)，加上2021年(nián)和2022年商(shāng)品(pǐn)住宅竣(jùn)工面积（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积为(wèi)39.45平(píng)方(fāng)米。

　　超过(guò)一半的家(jiā)庭人均住宅建筑面积(jī)小于均值(zhí)，近(jìn)4成(chéng)家庭人(rén)均(jūn)住宅建筑面(miàn)积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅(zhái)建筑面积(jī)不(bù)足19平方米(mǐ)，不及全国人(rén)均水平的一半。若去除20％的公(gōng)摊，可使用的住宅(zhái)面(miàn)积仅为15.2平方米。上海市将人均住宅建筑面积低于15平(píng)方米的(de)家庭界定为住宅存在困难，若按这个标准算的话(huà)，中国有11.3％的家庭存在(zài)住宅困难(nán)问题。

　　若(ruò)人(rén)均可使用住(zhù)宅面积为(wèi)40平，即人均(jūn)住宅建筑面积(jī)为(wèi)50平，只考虑(lǜ)家庭户人数，需要住(zhù)宅(zhái)总量约390.6亿平，较(jiào)目前至少新增82亿平(píng)。

　　对比发达国(guó)家(jiā)人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士(shì)、日本、德国(guó)和(hé)英国都高于(yú)40㎡，中国的(de)人均住宅建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差(chà)不大。但若(ruò)去除公摊(tān)面(miàn)积后，中国的人均(jūn)可使用面(miàn)积为31.56㎡，这一差距(jù)将变得(dé)明显。

　　若考虑(lǜ)约(yuē)1.4亿的集体户(hù)人口，所需(xū)要的住(zhù)宅总(zǒng)量会更多。

　　四、户均已(yǐ)然1套房(fáng)，未来地产还会有需(xū)求么(me)？

　　我们测(cè)算得到中国(guó)城镇家庭户均1套房，看似(shì)已(yǐ)经户户(hù)有房(fáng)。即便(biàn)如此，中国人口(kǒu)静态结构和动态趋势演绎，决定(dìng)了中国未来地产仍有(yǒu)需求释放(fàng)。户均1套住宅(zhái)现(xiàn)实之下，中(zhōng)国未(wèi)来城镇住宅(zhái)需(xū)求主要(yào)来自于四个方面。

　　第一(yī)，户均人口缩小(xiǎo)，家庭户(hù)数增多，新户购房(fáng)需求扩(kuò)张。

　　过去(qù)20年我(wǒ)国城(chéng)镇家庭户均(jūn)人口数(shù)不(bù)断下降(jiàng)，六普显示(shì)城镇(zhèn)户均人口规(guī)模为2.85人/户，而(ér)七普显示城镇户均人口规(guī)模为2.62人/户，一(yī)人户(hù)、二(èr)人户的(de)占比明显上升，人口(kǒu)小(xiǎo)家庭(tíng)化(huà)趋势(shì)将继续(xù)延续，导(dǎo)致户数会因户均(jūn)人口规模的缩小而增多(duō美国领土超过中国了吗，美国领土比中国领土大吗)。

　　第二，人口迁移导致经(jīng)济发(fā)展带来(lái)的新(xīn)增(zēng)住宅需求旺盛(shèng)。

　　中国经济板块的分(fēn)化日益明显，资源(yuán)和生产要素(sù)逐步向经济带(dài)、都市圈中心(xīn)城市(shì)流入，区(qū)域经济资源分(fēn)配的再集中吸引着(zhe)人口流入。人口迁(qiān)移(yí)势必涉及到买房租房(fáng)，给迁入地住宅市场(chǎng)带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡(wáng)人口(kǒu)为38.4万人，自(zì)然增加人(rén)口仅(jǐn)为6.5万人，其人口增(zēng)长主(zhǔ)要受(shòu)益于人(rén)口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧小区(qū)改善性(xìng)需(xū)求依然(rán)庞(páng)大。

　　从2011年到2020年，自建住宅(zhái)和(hé)原(yuán)公有(yǒu)住宅的(de)家庭(tíng)拆迁改(gǎi)建最多。自建房家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下(xià)降(jiàng)了10.5个百分点；原(yuán)公有住宅家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上(shàng)其他住(zhù)宅（5％）与(yǔ)家(jiā)庭住宅建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建(jiàn)住宅和原(yuán)公有住宅减少了1282万户，住宅净需(xū)求(qiú)增(zēng)加9755万户。49％的家庭购买商品住(zhù)宅，21％的家(jiā)庭购买二手房。在新增住宅(zhái)需(xū)求中，有7成家庭购买了商品(pǐn)住(zhù)宅。租(zū)房、购买经(jīng)济适(shì)用房(fáng)和其(qí)他(tā)分别(bié)占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧(jiù)城改造，商品住宅的占比势(shì)必会进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还有约81亿平(píng)，涉及城镇家庭约9000万户(hù)。破(pò)旧的城中村(cūn)、老(lǎo)公(gōng)有住(zhù)宅(zhái)，建筑(zhù)面(miàn)积小、质(zhì)量低、基础设施配套(tào)差(chà)、没有或少有物(wù)业管(guǎn)理，居民追求(qiú)美好(hǎo)、宜居生(shēng)活的环境，背后的改善(shàn)性需求有(yǒu)待释放。

　　第(dì)四，“住上更大房子”的改善性需求(qiú)还将(jiāng)有所增(zēng)加。

　　刚需购(gòu)房受限于(yú)资金，倾向于中小户型。已(yǐ)有住宅家庭希望提高生活品(pǐn)质(zhì)，以小换大、以(yǐ)旧换新(xīn)。2022年底的中央(yāng)经济工作会议(yì)明确指出支持住宅改善等消(xiāo)费。

　　OECD国家的人(rén)均住宅间(jiān)数为1.71间，无论是否考虑乡村住(zhù)宅因(yīn)素，中国(guó)的人均住宅(zhái)间数较其(qí)他国家依旧存在不小差距。

　　住宅(zhái)舒适度(dù)与经济水平有着密切正(zhèng)向(xiàng)联系。随(suí)着经济(jì)发(fā)展水平的提高，中国的(de)人均住宅间数与人均住(zhù)宅(zhái)建筑面(miàn)积将随之增长。

　　如果(guǒ)说(shuō)过去二十年是中国(guó)地产(chǎn)黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更多体现为(wèi)住宅供给存在不足，供需出现错配，这(zhè)是过去二(èr)十年房价快速(sù)上涨基(jī)石(shí)。那(nà)么未(wèi)来将(jiāng)是住宅质量的供需冲突(tū)。房(fáng)地产大分化时代已(yǐ)至，这种(zhǒng)分化不(bù)单(dān)局限于城市能级之间差异，优质(zhì)小区和老(lǎo)旧二手房之间的(de)差异也将越发(fā)扩大。

　　风险提示

　　人(rén)口普查数(shù)据调查的是人，并(bìng)不是针对(duì)住宅，因此可能(néng)存在统(tǒng)计偏(piān)差。商品(pǐn)住(zhù)宅占比(bǐ)实(shí)际值可(kě)能偏低，其增速可能超预期(qī)。

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