文：任泽(zé)平团队　　

　　导读

　　是(shì)该取消预售制了。 1月17日召开的(de)全国住(zhù)房和城乡建(jiàn)设工(gōng)作(zuò)会议提出“有条(tiáo)件的可(kě)以(yǐ)进(jìn)行现房销售”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河(hé)南(nán)、四川、广东等地明(míng)确表(biǎo)态，试点现房销售(shòu)。

　　1、是(shì)该取消商品房(fáng)预售制了，用你(nǐ)的钱，建(jiàn)你的房子，还烂尾了(le)，这是对购房者的不公平。以后谁(shuí)有钱谁建房，没(méi)钱没(méi)实力(lì)的别建了，不(bù)能把包袱甩(shuǎi)给老百(bǎi)姓和社会，这是房地(dì)产从大开发(fā)时代步(bù)入高质量发展阶(jiē)段的必然趋势，也是对(duì)购房老百姓的最大保护。98年房改时，全国缺(quē)房子，开(kāi)发商(shāng)缺钱，预售制是权宜(yí)之计，现在(zài)全(quán)国套户比(bǐ)超过1，从(cóng)大开发进入存量时代，对购房民众不(bù)公平的预售制已经过时了，该取消了，改为(wèi)现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)。以(yǐ)后一手交钱，一手交房，天经地义。当(dāng)然(rán)二次房改是个(gè)技(jì)术活，兼顾化解(jiě)停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企(qǐ)债(zhài)务、恢复市场信心以及(jí)长(zhǎng)效机制，长(zhǎng)效机制(zhì)四大(dà)关键是推(tuī)动(dòng)城(chéng)市(shì)群战略、人地(dì)挂(guà)钩、金融中性稳(wěn)定和(hé)房(fáng)地产税。如果(guǒ)按照(zhào)经济规律办事，中(zhōng)国一定能实现房(fáng)地产(chǎn)软着陆(lù)和长期平(píng)稳健(jiàn)康(kāng)发展，跨过这(zhè)道关，解好这道世界难题。

　　2、为(wèi)什么要取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售制、改为现房销售(shòu)？大家想想，绝大部(bù)分商(shāng)品是一(yī)手交钱一手交货，预售(shòu)制是对购买者的单方面(miàn)不公平制(zhì)度，购房(fáng)老百姓几乎(hū)承担了(le)所有商(shāng)品不(bù)能(néng)交付的风险(xiǎn)。从(cóng)个人层面看(kàn)，预(yù)售制(zhì)对(duì)购房者非(fēi)常不公(gōng)平，比如，交房等(děng)待期一般为两年，在此期间(jiān)，购房者不仅承担银(yín)行利息，还要(yào)承担延迟交房、房(fáng)屋质量、房产证延期办(bàn)理甚至(zhì)不能交房的风险。从行(xíng)业层面看，预(yù)售制助推部(bù)分房企过(guò)度举债、高(gāo)杠杆扩张，若(ruò)遇到下(xià)行周期，会引发资金链断裂、项(xiàng)目搁置(zhì)等系列风险。取(qǔ)消预售制，改为现(xiàn)房销售，这(zhè)样(yàng)有助于落(luò)实(shí)中(zhōng)央房住不炒精神、有助于保障购房(fáng)老(lǎo)百姓权益、有助于房企(qǐ)稳健发(fā)展，一举(jǔ)多得(dé)，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售制度(dù)？预售制(zhì)度怎么(me)来的？国外什么情况(kuàng)？简(jiǎn)单科普一下(xià)：商品(pǐn)房(fáng)预售最早(zǎo)源于中国香港，俗称卖楼(lóu)花，卖期(qī)房，是一种开发(fā)商放杠杆的(de)方式(shì)。98年房改(gǎi)，由于商品房短缺(quē)，房企缺资金(jīn)，借鉴中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)，引入了(le)商品房预售(shòu)制度。其实，当前世界不少国家存(cún)在(zài)预(yù)售制。但是，重点来了！发达国家一(yī)般有(yǒu)严格的监管(guǎn)保障措施，开发商在项目获得(dé)政府批准后才(cái)可以开始销售，买家(jiā)在购(gòu)买期(qī)房后并非像中国(guó)一样在(zài)支付(fù)完首付款(kuǎn)后从银行一次性贷款支付剩余全(quán)部房(fáng)款，而是根据开发商工程进度在完全交房前进行分期支付。所以，预(yù)售制度是需(xū)要严格的资金(jīn)监管、分期支(zhī)付(fù)以及违约处(chù)罚措施作为保障的(de)，如果(guǒ)没有这(zhè)些保(bǎo)障措(cuò)施，一定(dìng)会触发风(fēng)险，对购房民众不公平，所(suǒ)以不如借机取消预售(shòu)制度，以后改为现房(fáng)销(xiāo)售。客观(guān)讲预售制度有一定历史阶段性(xìng)，现在中国(guó)住房进入(rù)存(cún)量时代(dài)，取消预售(shòu)制度(dù)有助于降(jiàng)负债降杠杆，不(bù)再把烂尾(wěi)风险甩给老百(bǎi)姓(xìng)和社会，当然这需(xū)要(yào)配(pèi)套房(fáng)企债(zhài)务重组、复工保(bǎo)交楼、恢复市场信心和(hé)房(fáng)地产(chǎn)长效机制。这(zhè)是个(gè)技术活，只要坚(jiān)持(chí)市场(chǎng)化改革(gé)，中国一(yī)定能化(huà)解这个难题，让房地产回(huí)归(guī)实体经济(jì)和居住属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如(rú)果取(qǔ)消预售制，改(gǎi)为(wèi)现房销(xiāo)售，开发商将(jiāng)拼的不(bù)是五花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能兑(duì)现的营销手段，而是(shì)所见即所(suǒ)得的过(guò)硬(yìng)的产品质(zhì)量和诚信，这才是(shì)对(duì)购房民众(zhòng)的最根本最(zuì)实质的(de)保(bǎo)障，这样将(jiāng)极大的提(tí)升开发(fā)商的建(jiàn)筑质量，实(shí)现良币驱逐劣币。所有商业(yè)的本质是(shì)向善，是以客户(hù)为(wèi)中心，房地产(chǎn)也不能例外，老(lǎo)百(bǎi)姓买(mǎi)房子是天大的事(shì)，烂尾毁三代(dài)，好房幸福一(yī)家人。从这个角度，取消(xiāo)预售制、实施现房销售是实现老(lǎo)百姓(xìng)安(ān)居乐(lè)业、社会长治(zhì)久(jiǔ)安、行业企业健(jiàn)康发展的重大(dà)措施。在(zài)当(dāng)前的情(qíng)况下(xià)，取消(xiāo)预售制(zhì)要结合稳(wěn)楼市、房地产软着陆(lù)、打(dǎ)通(tōng)金融支持当期三好(hǎo)生、新模(mó)式等综合施策。

　　作者十年前(qián)在国务院发展研究中心参(cān)与财税改(gǎi)革方案研究时，对预(yù)售制(zhì)、房地产(chǎn)税、人地挂钩、金(jīn)融稳(wěn)定、房企杠杆率等进(jìn)行过长期系统(tǒng)的专项研究。（参考(kǎo)后(hòu)来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目(mù)录(lù)

　　1 中(zhōng)国(guó)内地(dì)商(shāng)品房预(yù)售制的前世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中(zhōng)国内地版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交付(fù)前预售资金第三方全程(chéng)监管，交付时开发(fā)商凭验收(shōu)凭证取得(dé)房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可(kě)零首(shǒu)付购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保(bǎo)护机(jī)制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房时支(zhī)付(fù)

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立法，设置期房预(yù)付款保(bǎo)全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资金由银(yín)行监(jiān)管，享1年(nián)保修期后(hòu)付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商品(pǐn)房(fáng)预售制的前(qián)世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍(huò)英东创造“卖(mài)楼(lóu)花”模式

　　二十世纪(jì)五(wǔ)十年代在中国(guó)香(xiāng)港，楼(lóu)宇出租是地产(chǎn)行业盛(shèng)行的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租(zū)资金周转期长等问(wèn)题，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中国(guó)香港还未推行公共房(fáng)屋制度，许多人(rén)栖身于(yú)木(mù)屋或者其(qí)他临时住宅，住房的(de)需求(qiú)是相当高，不过(guò)大多数(shù)居民(mín)的储蓄很少。当时楼宇买卖多数以一整(zhěng)栋楼为单位(wèi)，需要雄厚(hòu)的资金实力才能购买。虽然楼宇出租是中国香港地产行业盛(shèng)行的(de)方式，但有(yǒu)着转让难、出租资金周转期(qī)长等问题。针对这一系列问题，不(bù)少地产商开始探求新(xīn)的方(fāng)式(shì)，如把楼宇(yǔ)契约切开(kāi)，即“分(fēn)契”，然后将楼宇分层出售(shòu)。这模式一(yī)经推行(xíng)，购(gòu)买楼宇的市民数量有所增加，开发商资金(jīn)周(zhōu)转加快。

　　在分层出(chū)售的(de)基础上，将“按揭”模(mó)式引入房(fáng)地(dì)产销售，霍英东(dōng)创造(zào)“卖楼花”模式。1953年底霍(huò)英东(dōng)创办(bàn)立信置业(yè)有限公(gōng)司，凭借商(shāng)业(yè)直(zhí)觉和多年经营杂货铺(pù)、海(排列组合公式a和c计算方法例题，排列组合公式a和c计算方法一样吗hǎi)上驳运业务的经验，对于商品流通、资金(jīn)周转有着独到的见(jiàn)解，在努力(lì)寻求方法加(jiā)快(kuài)自身(shēn)资金(jīn)周(zhōu)转。当(dāng)时其在(zài)购下九龙(lóng)的一(yī)块地盘后，除了分层(céng)出售、还(hái)印发售(shòu)楼说明书，上有文字详尽(jǐn)说(shuō)明(míng)楼宇的地势环境、建筑材料(liào)、分层价格、订购方法等。此外(wài)，“卖(mài)楼花”是另外一个亮(liàng)点，即(jí)先收取(qǔ)买家的订金，采用(yòng)类似租金的分(fēn)期付款形式，等新楼落(luò)成时，收(shōu)齐买家的钱(qián)，买家就(jiù)拥有(yǒu)了自(zì)己的(de)房(fáng)产。这种方(fāng)式减轻了民众购房的资金压力，加速了房(fáng)屋的建造和销售(shòu)，也解决了(le)制造商(shāng)的资金问题，降低(dī)投资风险(xiǎn)，在当时可谓是“双(shuāng)赢”的举(jǔ)措。“预(yù)售楼(lóu)花+分期付款”的销售模式成为当时中国香(xiāng)港房地(dì)产市场的一大特色，纵观中国香港房地产市场(chǎng)的改革，“卖楼(lóu)花”模式(shì)高效率地解决了(le)核心(xīn)的(de)住房供(gōng)不应(yīng)求的问题，使(shǐ)房(fáng)市(shì)发展进(jìn)入新阶(jiē)段(duàn)。

　　预售楼花模式推动了中国(guó)香港楼市几十(shí)年(nián)繁荣，但(dàn)期间(jiān)也出(chū)现(xiàn)过(guò)“烂尾(wěi)楼(lóu)”的情况，但监管(guǎn)部门不断完善、规范化，建(jiàn)立健全的监管机制，促进市场健(jiàn)康发展。例如，1960年，位于大角(jiǎo)咀的一个(gè)楼盘因(yīn)建筑费(fèi)用超支停工，出(chū)现(xiàn)“烂尾”情(qíng)况。在(zài)1961年后，中国(guó)香港管理部门提升了对于预售楼(lóu)花制度的监管，即要求(qiú)开发商在预售前，确保(bǎo)地(dì)价款已经全部支付，还要证明(míng)自身有资金等能力把项目完成，资金需放入律师所托管，支取(qǔ)时(shí)需律所(suǒ)和建筑(zhù)师(shī)的(de)核(hé)准(zhǔn)。为了防止(zhǐ)开发商(shāng)、律所(suǒ)、建筑(zhù)师等造假，套取监管账户资金，中国香港要(yào)求律师行在银行开设的信托(tuō)账户(hù)（监管账户）、开(kāi)发(fā)商操(cāo)作等采取全透明化机制(zhì)，且银行的责任上升，如出现房屋“烂(làn)尾”情况，银行将成(chéng)最大风险方，后续需自(zì)身推动(dòng)项目完工。随着监管体系逐步完善，出现“烂尾”的(de)现象较少(shǎo)。排列组合公式a和c计算方法例题，排列组合公式a和c计算方法一样吗p>

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给(gěi)量少，引进“卖(mài)楼(lóu)花”模式(shì)，形成“中国内地版预售制”

　　二(èr)十(shí)世(shì)纪九(jiǔ)十(shí)年代，中(zhōng)国(guó)内(nèi)地面临住房需求大和供给量(liàng)短缺问(wèn)题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中(zhōng)国内地优(yōu)先发(fā)展重工业，强(qiáng)调基(jī)础建(jiàn)设，这(zhè)一导(dǎo)向使前期发展工业化(huà)的进程大于城市(shì)化进程，唯有解决住房基础等城市化配(pèi)套问题，才能进一(yī)步(bù)推(tuī)进城市化。但当时推(tuī)行的(de)是“统一管理，统(tǒng)一(yī)分配，以租养房”的福(fú)利分房制度，住房市场(chǎng)发展起步较晚、增速较慢，福利分房制度(dù)也出现了分配不(bù)公、效率低、配套(tào)差等问(wèn)题，因此(cǐ)福利分(fēn)房(fáng)制度不再适用(yòng)于当(dāng)时的国(guó)情。叠加房地产市场面(miàn)临商品房的需求量大，而社(shè)会缺少大型房地产开发商，商(shāng)品房(fáng)供应量小的困境，此时(shí)引入中国香港的“卖楼(lóu)花(huā)”模式无疑(yí)是对内地房地产市场的一针强心(xīn)剂。从1994年起，中国内地逐步引(yǐn)进中(zhōng)国香港预售(shòu)商(shāng)品房制(zhì)度(dù)，先后出台多项(xiàng)文件，大力支持(chí)国内房地产市场改革。例如，1998年(nián)，国务院出台《关于(yú)进(jìn)一步深(shēn)化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》文(wén)件，决定停(tíng)止住房无(wú)偿实物分(fēn)配，逐(zhú)步(bù)实行住房分配货币化、住房供给商品化、社(shè)会化的住房新体制，从计划经济(jì)下(xià)的福利(lì)分房(fáng)转向(xiàng)市场经济的商(shāng)品房。房地产(chǎn)市场采(cǎi)用预售制(zhì)，允许开发商(shāng)卖(mài)期房(fáng)，解(jiě)决(jué)了(le)房企缺少资金和开发时间周期(qī)长的两大难题，开发商以(yǐ)预售款撬动下一个项目(mù)的开(kāi)发(fā)，形成滚动开发(fā)模式，住房供(gōng)应速(sù)度加快(kuài)。自(zì)此中国内地开始(shǐ)房改(gǎi)货币化，中国人民银行等(děng)多方迅速出台相关的(de)信贷政策(cè)，支持购房者(zhě)，极(jí)大作用推动(dòng)了房(fáng)地产市场的发展。

　　引入中(zhōng)国香港“卖楼(lóu)花”模式后，经调整形成契合中国内(nèi)地的商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售制度(dù)。预售制的初(chū)衷是为了缓解房(fáng)企资金压力，加快城镇住房建(jiàn)设。具体(tǐ)来说，是指房地产开发企业将正在建设中的房屋(wū)预先出(chū)售给购(gòu)房者，由购房者支付定金或房(fáng)款的行(xíng)为。区别于中(zhōng)国香(xiāng)港，在中国内地实践过程中，商(shāng)品房预售流程为(wèi)：房地产开发商(shāng)办理预售许可证(zhèng)-签(qiān)订商品(pǐn)房买(mǎi)卖合同-进行备案登记(jì)和预告(gào)登记-交付房屋。在购房过程中，购房者需要(yào)一次性付清首付(fù)款，并采用银行贷款的形式一次性付清剩余房款，换言之，房(fáng)屋未建成，开发商可能已拿到(dào)了全部(bù)购(gòu)房款，这点与中(zhōng)国香港的(de)按照工(gōng)程(chéng)进度付款(kuǎn)有所不(bù)同。对中国(guó)内地的开发商(shāng)而言，预售制商品房也开(kāi)启了高周(zhōu)转(zhuǎn)、高杠(gāng)杆(gān)的运作(zuò)模式。

　　1.3预售制推动(dòng)城(chéng)市(shì)化进程，但(dàn)背(bèi)后潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确实存(cún)在

　　作为中国内地商(shāng)品房(fáng)销售的最主(zhǔ)要方式，预(yù)售制(zhì)极大缩短房企现金回笼周期，同时增加市场商品(pǐn)房(fáng)供应，推(tuī)动(dòng)了城镇化(huà)发展进(jìn)程。预售制(zhì)在过去(qù)20多年对(duì)中(zhōng)国内地房地产市场的稳步发展起到(dào)了重要作用，不仅(jǐn)解决了房地产市场(chǎng)快速发展(zhǎn)阶段的资金(jīn)需(xū)求，也(yě)提高了居民居住(zhù)水平，中国内(nèi)地城镇居(jū)民从(cóng)筒子(zi)楼住到住宅小区，从(cóng)全民蜗居到基本适居，住房事业取得巨(jù)大进步，数(shù)十年(nián)时(shí)间(jiān)走完发达国家几百年城镇化路程。改革(gé)开放以来，城镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年(nián)，城(chéng)镇人口由1.7亿(yì)人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城(chéng)市建成区面积由7438平方公(gōng)里增(zēng)长至60721平方公里，增长7.2倍(bèi)。根据我们发布的《中(zhōng)国住房存量(liàng)报告：2021》测(cè)算(suàn)，1978-2020年中国内地城(chéng)镇(zhèn)住宅存(cún)量从不到14亿平增(zēng)至313.2亿平，城镇人均住房建(jiàn)筑面积(jī)从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套数(shù)从约3100万套增至(zhì)3.63亿套，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预售制在当前已成为中国内地(dì)商品房销售(shòu)最主要(yào)方式，2005年中国内地商品住宅(zhái)期房销(xiāo)售面积占总销售(shòu)面积(jī)的(de)比重为63％，而2021年期(qī)房累计销售面(miàn)积达15.6亿平(píng)，比(bǐ)重上(shàng)升至87％。

　　预售制也推动了中国内地(dì)房地产行(xíng)业的发展。中国内地(dì)房(fáng)地产历经二十多年长周(zhōu)期(qī)繁荣，行业各(gè)项指标大幅(fú)增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工面积(jī)从(cóng)2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累(lèi)计(jì)上(shàng)涨8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房地(dì)产开(kāi)发投资完成额从0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿(yì)元，累(lèi)计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销(xiāo)售面积和销售金(jīn)额分别从1.5亿平增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的快速发展，房地产企业(yè)从(cóng)无到有、从国企先行(xíng)到(dào)民(mín)企(qǐ)崛起，队伍逐(zhú)渐(jiàn)壮大。2018年(nián)，房地产企(qǐ)业数量达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十年(nián)来房地产也成(chéng)为拉动中国内地经济高增长(zhǎng)的火(huǒ)车头。

　　1）从经济增(zēng)长渠道，房地产带动的(de)上下(xià)游(yóu)产业链特别长，高达50多个(gè)行业。2020年房地产及其产业(yè)链(liàn)占GDP的17.2％（完(wán)全贡(gòng)献），其(qí)中房地(dì)产业增加值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地产带动产业(yè)链(liàn)占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中房(fáng)地产对金融、批发、建材的带动最为明(míng)显。

　　2）从投资渠道，2020年房(fáng)地产完全拉动的投资(zī)占全社会固定资产投(tóu)资的(de)51.5％，其中，房地产开发投(tóu)资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从(cóng)房地(dì)产贷款占银行各(gè)项(xiàng)贷款余额的比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上信托等通道业(yè)务，占(zhàn)比超过三分之(zhī)一(yī)。从房地产融资(zī)存(cún)量(liàng)占(zhàn)社融存量比重(zhòng)看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违约，将导致银行不良率大(dà)幅上升。

　　4）从居(jū)民(mín)财富效(xiào)应渠道(dào)，根(gēn)据我们的《中国住房市值测(cè)算报(bào)告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美(měi)元，大于美国的(de)33.6万(wàn)亿美元(yuán)、日本的(de)10.8万亿(yì)美(měi)元、英(yīng)法德三国合计的31.5万亿(yì)美元。从住(zhù)房市值(zhí)占股债房市(shì)值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英(yīng)国的(de)49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中国住房市值(zhí)与股债房市值的比例较高，主要是(shì)因(yīn)为住房市值高(gāo)，以及中国资本市场发(fā)育尚不(bù)成(chéng)熟，直接融资比例较低，股票(piào)、债券市(shì)值较(jiào)低，居民(mín)投资渠道(dào)缺(quē)乏。

　　不(bù)可否(fǒu)认，预售制背(bèi)后潜(qián)藏的风险确实存(cún)在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大(dà)部分商(shāng)品是一手交钱一手交货(huò)，预售制是对购(gòu)买(mǎi)者的单(dān)方(fāng)面不公平(píng)制度，购房老百姓几乎(hū)承担了所有商(shāng)品(pǐn)不(bù)能交付的风险。比如，交(jiāo)房等待期一般为两(liǎng)年，在此期间，购房者不(bù)仅承担银行利息，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交房等风险。另外，购(gòu)房(fáng)者(zhě)和开发商之(zhī)间的购房合(hé)同、购房(fáng)者和银(yín)行的按揭贷款合同(tóng)是(shì)两个(gè)独(dú)立的(de)合同关(guān)系，如(rú)果开发商发生违约，购房者只能(néng)根据购房(fáng)合(hé)同向开发商主张权力，但依旧需要根(gēn)据(jù)按揭贷款合(hé)同按时向银(yín)行进行贷款偿还，因此购房者承担的风险(xiǎn)较大(dà)。

　　从行业层面看，预售制助推部分房(fáng)企过度举债(zhài)、高杠杆(gān)扩(kuò)张，资(zī)金若遇到(dào)下行周期，会引发资(zī)金链断(duàn)裂、项目搁置等系列风险，进行影(yǐng)响自身信用和购房(fáng)者对(duì)行业(yè)的(de)信(xìn)心。

　　从(cóng)金融层(céng)面看，银行作为(wèi)按揭贷款的发(fā)放方，一旦房企因为市场波动(dòng)或经营不善(shàn)，出现(xiàn)资金链断裂等一(yī)系(xì)列问题，导(dǎo)致(zhì)“烂尾(wěi)”等情况，而(ér)房企通过与购房(fáng)者签订的预(yù)售合同和按揭合(hé)同，已经从银行获得房款，如(rú)果(guǒ)购房者丧失还款(kuǎn)能力或短期不能还款(kuǎn)等，则风险完(wán)全(quán)由银行承担(dān)，银(yín)行(xíng)将(jiāng)面(miàn)临较大(dà)的坏(huài)账压力。

　　从监管角度看，购房者的(de)预售监管资金(jīn)去哪了？楼(lóu)盘(pán)“烂尾”，归(guī)根(gēn)结底两个字那就是(shì)“没钱”，即(jí)没钱付工(gōng)程款。在2004版的《城市商品房预售管理办法》中(zhōng)明确规(guī)定了开发企业预(yù)售商品房所(suǒ)得款(kuǎn)项应当用(yòng)于有关的工程(chéng)建(jiàn)设，商品房预(yù)售款监管的具体办法(fǎ)，由房地产管理部门(mén)制定。但多年以来全(quán)国(guó)并没有统一的预(yù)售资金(jīn)监管规定，各地实行(xíng)“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙(shā)等城市重点(diǎn)监管资金比(bǐ)例为总预售款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合肥(féi)等城市则按照项目(mù)的(de)建安成本(běn)乘以建筑面积或者项(xiàng)目(mù)工程总额报价(jià)计(jì)算重点(diǎn)资金。而事(shì)实(shí)是(shì)，不少(shǎo)购房款未进入监管账户、或进(jìn)入监管账(zhàng)户后被挪(nuó)用，导(dǎo)致楼盘没有资(zī)金继续建(jiàn)设。收楼遥(yáo)遥无期，月供却被(bèi)迫继续还(hái)款。那么，监管账户资金如何被挪走的(de)？实(shí)际上，在过(guò)去房(fáng)地产(chǎn)大(dà)开发时代的高周转背景下，抽调预售款监(jiān)管(guǎn)账户资(zī)金，是行业“潜规则”。比如工程总承包方(fāng)，以工(gōng)程建设名(míng)义，获(huò)得监管账户拨付资金，再由(yóu)工程(chéng)方(fāng)将资金转给房企，而拨(bō)付的工程款，远超工程进度所需。通(tōng)过这些(xiē)方式(shì)套取(qǔ)的资金，在(zài)房企各地项目(mù)间流动，变相加杠杆，这(zhè)样(yàng)做提供(gōng)了资金流(liú)动(dòng)性，房(fáng)企抽调资金(jīn)统筹拿地(dì)、还款和楼盘建设(shè)，形成(chéng)一(yī)种资(zī)金(jīn)循环高周转模(mó)式(shì)，但一(yī)定程度上把风险甩给了购(gòu)房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体来(lái)说，国外商品房预售制(zhì)度呈现以下特(tè)点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资金，一般设有(yǒu)定金(jīn)或预(yù)付款保(bǎo)护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购(gòu)房(fáng)者(zhě)支付的预付款比例(lì)相(xiāng)对较低，绝大部分房(fáng)款在房(fáng)屋交付后(hòu)开始支付；

　　3）预付(fù)款支付方式：预付款一般(bān)以定金方式支付，或按工(gōng)程进度分(fēn)期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一(yī)般采用两种方(fāng)式发放按揭贷款，一是按工程进度(dù)付(fù)款，按揭贷款按照(zhào)工(gōng)程进度逐(zhú)渐发放，购房者开始月供(gōng)；二是(shì)房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为预(yù)售商(shāng)品房提供期房烂(làn)尾(wěi)保险，在(zài)商品(pǐn)房出现重大延期或(huò)重大(dà)缺陷时，保(bǎo)障购房者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保(bǎo)护(hù)：房屋交付质量的(de)保(bǎo)障有两种方式，一是期房由政(zhèng)府或第三方验(yàn)收合格并提供(gōng)验收凭证后，开发商(shāng)凭验(yàn)收凭证取得(dé)购(gòu)房者(zhě)支(zhī)付的房款(kuǎn)。二是开发商(shāng)为购房者提供(gōng)一(yī)定(dìng)的保修期，通常1-5年，保(bǎo)修(xiū)期满，购(gòu)房者支付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资(zī)金第三方全程(chéng)监(jiān)管，交付时(shí)开发商凭(píng)验收凭证取得(dé)房款

　　美国(guó)期(qī)房(fáng)定(dìng)金一定期限内无条件(jiàn)返还，最(zuì)低首付比例为3.5％，交房前(qián)仅(jǐn)支付首付，其余房款(kuǎn)交付后(hòu)按揭还款，交付(fù)前资金由第三方全程监管(guǎn)，交(jiāo)付时开发商凭验收凭(píng)证取得房(fáng)款。

　　定(dìng)金及(jí)首(shǒu)付环(huán)节，定金比例一般为(wèi)房款的1％-5％，首付比例最低(dī)可(kě)低于3.5％，根据美国官方(fāng)数(shù)据，2021年美(měi)国平(píng)均(jūn)首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外，购房者在房屋交(jiāo)付后通(tōng)过按(àn)揭贷款支付剩余房(fáng)款(kuǎn)。

　　资金监管(guǎn)方面，美国为防止(zhǐ)开(kāi)发(fā)商挪用(yòng)资金，购(gòu)房者的定金及(jí)首(shǒu)付款由第(dì)三方(fāng)公证行或产权保(bǎo)险公司的信托账(zhàng)户监管。如果(guǒ)开发商倒闭(bì)导(dǎo)致楼(lóu)盘烂尾，购房者资金可通过申请仲(zhòng)裁(cái)取回，且(qiě)不承担任何责任与损(sǔn)失(shī)。而(ér)开发商(shāng)在房(fáng)屋建设过程中的资金全部来自银行，银(yín)行根据工程进度向开发商提供一定比(bǐ)例的(de)贷款，由于开发商挪用资金直接损害(hài)银行利益，银行有充(chōng)分动机监管开发商(shāng)施工进度(dù)。开发商在房屋交(jiāo)付时需取(qǔ)得由政府相(xiāng)关部门经审查后发放的验收凭证，通过验收凭证向银行(xíng)得到购房者支付的(de)房款。

　　2.2 德(dé)国：可零(líng)首付购(gòu)房(fáng)，提(tí)供(gōng)期房烂尾险

　　德国期房可零首(shǒu)付购(gòu)房，房款按(àn)建造工期进度(dù)支付，按揭按工(gōng)期(qī)放(fàng)款(kuǎn)后(hòu)还贷，房(fáng)贷利率采用固(gù)定利率，开发商或(huò)购房者可购买期房(fáng)烂尾(wěi)保险。

　　预售(shòu)门槛方面，德国(guó)开发商在(zài)项目获批(pī)后即可(kě)预售房屋。签署购房合同前，购房者需支付约(yuē)2000欧的定金并进行预约公(gōng)证(zhèng)，签订合(hé)同后定金退(tuì)还。如由于任(rèn)何(hé)原因不(bù)能(néng)购(gòu)买，定金按照德国法律全(quán)部退(tuì)还。

　　签(qiān)署购房(fáng)合同后(hòu)，购(gòu)房者需支(zhī)付公证费(fèi)和土(tǔ)地交易税，分别(bié)为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包(bāo)含在购房款中，属于购(gòu)房(fáng)附加费(fèi)。

　　首付方面(miàn)，德国没(méi)有规定最(zuì)低首(shǒu)付比例，可零首付(fù)购房。

　　余款方面，德(dé)国(guó)也采(cǎi)取按工期(qī)支付(fù)房款的制度，一(yī)般分7笔(bǐ)进(jìn)行支付，具体支付节点、比例因(yīn)项目(mù)而异。一般来说，支付节点可(kě)分为公证后、主体完(wán)工、内(nèi)部水暖电路完工、窗户玻璃完工、室内清洁及(jí)墙面(miàn)完工、地板完工、全(quán)部完工，支(zhī)付比例可(kě)能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者可在支付房(fáng)款前申请房贷，房贷利率采用固定利率(lǜ)，银行按(àn)施(shī)工(gōng)节奏分(fēn)多次(cì)发放贷款，每笔贷款给予(yǔ)购房者一(yī)定使用期(qī)限，期限结束后，购(gòu)房(fáng)者(zhě)开(kāi)始还贷。

　　保险方(fāng)面，德国保险(xiǎn)公司针对期房(fáng)设计了两种保险，保(bǎo)险的功(gōng)能是当房(fáng)屋出现重大延期(qī)或重大缺陷时，保险公司保证开发商赔偿或修复，开(kāi)发(fā)商破产，由保险公司负责相应赔偿(cháng)。保(bǎo)险(xiǎn)由开(kāi)发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交房时支(zhī)付

　　排列组合公式a和c计算方法例题，排列组合公式a和c计算方法一样吗g>英(yīng)国预(yù)售制设有10％定(dìng)金保险保护机(jī)制，交(jiāo)房前(qián)付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师(shī)严格监管。

　　订(dìng)立合同前，买卖双方均有一(yī)名律师，负(fù)责沟通期(qī)房交(jiāo)易中的房产(chǎn)、资(zī)金、合(hé)同等(děng)各个环(huán)节(jié)，各环节内容确认(rèn)无误后签订(dìng)首付(fù)交换合(hé)同。

　　定金方(fāng)面(miàn)，英(yīng)国(guó)设置了10％定金保险保护(hù)机(jī)制，当(dāng)开发商出现财务(wù)、经营问题时，购房者(zhě)10％的(de)定金由保险公司赔付，而超出10％的(de)部分较难追回(huí)。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要(yào)在(zài)合同签订21天内支(zhī)付(fù)。

　　余款支付环节，英国采(cǎi)取按工(gōng)程(chéng)进度付款的方式(shì)，但是交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例相对较低，一(yī)般会在合(hé)同签订6-24个(gè)月(yuè)分别支付(fù)两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例(lì)在(zài)20％-45％之间，剩(shèng)余款项(xiàng)交房后支(zhī)付。

　　交(jiāo)付环节，英国规(guī)定房屋必须经过房产(chǎn)公证(zhèng)公司的(de)检验验收后(hòu)才能交(jiāo)付，交付后方可按揭还贷。

　　资金(jīn)监管环节，英国期(qī)房预售资金(jīn)监管极为严格，资金也由律师监(jiān)管(guǎn)，在(zài)确认(rèn)工(gōng)程进度(dù)、支付相关款(kuǎn)项(xiàng)过程中，由买房律师将资金转给卖(mài)方律师，卖(mài)方律师(shī)转给开发商(shāng)，即资(zī)金(jīn)在进入开发商账户前经过两道关口(kǒu)，有利(lì)于保障购房(fáng)者资金安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立法，设置期房预付款保(bǎo)全(quán)措施

　　日(rì)本期(qī)房交易立法，定金超5％或1000万日(rì)元时，开发商必须完成“预售房(fáng)定金保全措(cuò)施”，交房前(qián)付款(kuǎn)比例(lì)不超(chāo)房款的20％，开发(fā)商(shāng)违约(yuē)需返还(hái)定价(jià)并赔偿约10％房(fáng)款，交(jiāo)房(fáng)后按揭(jiē)还款。

　　立法方面，日本二战结束后(hòu)由于房屋供给(gěi)严重失衡，叠加(jiā)法律空白，社会上“一房二卖”现象普遍，为(wèi)此，日本政(zhèng)府1952年出台《宅(zhái)地建筑物交易法》，经多次修订(dìng)，目(mù)前(qián)是唯一一部(bù)规范(fàn)期(qī)房交易的法(fǎ)律。

　　定金保(bǎo)护方(fāng)面，根据日本《宅地建(jiàn)物取(qǔ)引业法》，对购房者支付定金超过5％或超1000万日元的部分，法律要求开发商必须完成定金保全措施(shī)才可预售。什(shén)么是(shì)定金(jīn)保全措施？即买(mǎi)卖双(shuāng)方签订购房合同时，开发(fā)商向金融机(jī)构或指定保证机构(gòu)或保险(xiǎn)机构(gòu)签订定(dìng)金保证(zhèng)委(wěi)托(tuō)合同，设置(zhì)购(gòu)房者定金(jīn)的保证或(huò)保(bǎo)险(xiǎn)，并将相应的保证金证明书交付(fù)给购房者(zhě)。除定金(jīn)外，其他预先支付的购房款也受该措(cuò)施保护(hù)。若开发商倒闭导致期房烂尾，购房(fáng)者(zhě)可凭保证(zhèng)金(jīn)证明书(shū)向(xiàng)金融机构(gòu)或(huò)保证机构(gòu)或(huò)保险公(gōng)司兑(duì)付，同时，开发商需(xū)向购房者赔(péi)付违约金，一(yī)般(bān)约为(wèi)房价的10％。

　　房款支付环节，交房(fáng)前只需支付(fù)最多不超20％的定金，签订(dìng)购房合同(tóng)后，购(gòu)房者即可向银(yín)行申请贷(dài)款，但交房后才开始按揭贷款，除定金外的剩余(yú)房(fáng)款(kuǎn)在(zài)交房(fáng)后开始支(zhī)付(fù)。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金(jīn)由银(yín)行监管(guǎn)，享1年保修期后付(fù)尾(wěi)款

　　新加坡期房购房者违约可返还相当于3.75％房款的(de)订金，首付比(bǐ)例(lì)20％，余款按工程进度(dù)支付(fù)，所有资金进银(yín)行专(zhuān)门(mén)项目资金(jīn)账(zhàng)户，交房后满(mǎn)1年保(bǎo)修期后支付15％尾(wěi)款。

　　订金支付环(huán)节，新加坡开发(fā)商有统一的选购权合同以及订(dìng)金返还机制(zhì)，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付(fù)5％房款作(zuò)为订金，OTP有效期(qī)14天，执(zhí)行OTP则进(jìn)一(yī)步签(qiān)订购买合同，不(bù)执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例方面，签订购房合同后(hòu)，购房者需(xū)支付15％的首(shǒu)付(fù)及印(yìn)花税(shuì)，同时购房者向银(yín)行申(shēn)请按揭贷款。

　　余款支付上，新加(jiā)坡期(qī)房同(tóng)样(yàng)采取按(àn)工程进度付(fù)款(kuǎn)的方(fāng)式，《发展(zhǎn)商条(tiáo)例》对期房付(fù)款流程做了统(tǒng)一(yī)详细(xì)规(guī)定，要求所有开(kāi)发商遵守，支付节点一般为合(hé)同签订后、地基完工(gōng)、框架完工、管道门窗等完工等，支付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也依照工程进度放款，月供(gōng)在(zài)此过程中(zhōng)随(suí)着放(fàng)出贷款的增加而增加，未放(fàng)款部分无需月供。

　　资金监管方面，购(gòu)房者的订金与付款会存入银行专门(mén)的项目(mù)资金账户，账户资金提取须(xū)与房屋建设有关。房屋交付后，购房者享受1年的(de)房(fáng)屋保修期，此后购房(fáng)者支(zhī)付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期(qī)来看，当前房地(dì)产到了政策(cè)出(chū)手(shǒu)临界(jiè)点，重点(diǎn)是保交楼和房企重组。一方面，加大对刚需和改善型(xíng)需求(qiú)的(de)支持力度，长短(duǎn)兼顾妥善应对局部(bù)停贷现象，重点是(shì)保交(jiāo)楼保(bǎo)复工(gōng)保民生，给予强有力的金融工(gōng)具支(zhī)持。另一方面，从现在起(qǐ)，对还在正常运转的房企包括民营企业，加大(dà)支持力度，由优(yōu)质房企牵头并(bìng)购重组(zǔ)整个(gè)行业，为每个房(fáng)企配(pèi)套AMC和(hé)财团，给予金融工具(jù)配套。

　　二，中期来看(kàn)，应充分估计形势复杂性(xìng)和人性复(fù)杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债(zhài)务(wù)、恢复市场信心以(yǐ)及长效机制。长效机制四(sì)大(dà)关键是推(tuī)动城市群战略、人地挂(guà)钩、金融中性稳定和房(fáng)地(dì)产(chǎn)税。定金(jīn)环(huán)节，建立开发商违约后定(dìng)金保(bǎo)护机(jī)制，如将已(yǐ)支(zhī)付定金冻(dòng)结至(zhì)房屋交付阶段，保障(zhàng)购(gòu)房(fáng)者定金安(ān)全。签(qiān)订合(hé)同环节，鼓励保险公(gōng)司介入(rù)，为房屋重大延期以(yǐ)及重大缺(quē)陷(xiàn)等情(qíng)况提(tí)供充(chōng)分的保障。余款支付(fù)环节，建立(lì)按工程进(jìn)度付款(kuǎn)机制(zhì)或交(jiāo)房后(hòu)按揭贷款机制，充分(fēn)保(bǎo)护购房者的权益。资(zī)金监管环节(jié)，引入(rù)独立于(yú)开发商、银(yín)行的第三方(fāng)资(zī)金监管(guǎn)机构，或由(yóu)政府相关部门直接监管，以(yǐ)此防止资金挪用现象。交付环节，建(jiàn)立商(shāng)品房保修期制度。保修期内，开发商应对房(fáng)屋质(zhì)量(liàng)问题全(quán)权负责、免费维修(xiū)，购房者在(zài)保(bǎo)修期结束后(hòu)支(zhī)付尾款(kuǎn)。

　　三，长期(qī)来看，取(qǔ)消商品(pǐn)房预售制是大势所趋。一方面(miàn)，98年(nián)房改(gǎi)时，全(quán)国缺(quē)房子，开发商缺钱(qián)，预(yù)售制是权宜之(zhī)计，现在全(quán)国套户比超过(guò)1，从大(dà)开发(fā)进入存量时代，对(duì)购房民众不(bù)公(gōng)平(píng)的(de)预售制已(yǐ)经过时了，该取消了，改为(wèi)现房销售。另(lìng)一方面，取消预售制(zhì)，改为现房销(xiāo)售，开发(fā)商将拼(pīn)的不(bù)是(shì)五花八门、眼花缭乱、不知道(dào)能不能兑现的(de)营(yíng)销手(shǒu)段，而是所见(jiàn)即所得的过硬的产品(pǐn)质量和诚信(xìn)，这才是对购房民(mín)众(zhòng)的最根本最实质的保障(zhàng)，这样(yàng)将极大的提升开发商(shāng)的建(jiàn)筑质量(liàng)，实(shí)现良币驱逐劣币(bì)。

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