万柳书院，暴(bào)雷了。

　　今年年初“万柳少爷(yé)”的意(yì)外走红，让这个位于北京(jīng)海(hǎi)淀的豪宅被全国(guó)知(zhī)晓，其(qí)背后曾宣称要做(zuò)地(dì)产界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫集团，也被(bèi)拉向(xiàng)台前。

　　而(ér)如(rú)今，万柳书院再(zài)次受(shòu)到舆论关(guān)注(zhù)，起(qǐ)因中赫集团成了共(gòng)同债务(wù)人(rén)被中(zhōng)国信达追(zhuī)债，中国信达为了收回钱款不得不(bù)将中赫抵押的(de)75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是，这些房子早已售出，业主并非中赫集(jí)团，那(nà)些(xiē)真正斥巨资购入房产(chǎn)的有钱人，房子(zi)现在(zài)莫(mò)名奇妙地被拍卖，算是被割了(le)！

　　截至发稿，暂未看到这些(xiē)业主的维权(quán)信息，难怪有网友(yǒu)调侃：“富人被(bèi)割韭(jiǔ)菜的时候，他们(men)的姿(zī)势(shì)都那么优雅。”

　　不过事件背(bèi)后，可能没你想象的那么简单(dān)。

　　1

　　富(fù)人被精准收割？

　　最惨(cǎn)的(de)可能(néng)还是债主

　　“北京(jīng)豪宅的尽(jǐn)头(tóu)是万柳(liǔ)书院”，但谁都(dōu)没想到，这(zhè)个位(wèi)于海淀核心区位，名校环绕的顶级豪宅，竟(jìng)然暴雷(léi)了！

　　近日，有网(wǎng)友发现(xiàn)，中国信达在京东(dōng)拍卖上(shàng)，上架了“北京(jīng)赫华恒瑞房地产开(kāi)发有限公(gōng)司不良债(zhài)权(quán)转让(ràng)项目”，债权总额高达近(jìn)47亿，该(gāi)项目的抵押物中，包括75套万(wàn)柳书院住宅。

　　据京(jīng)东(dōng)拍卖显示，上述不(bù)良债权转(zhuǎn)让项目的处置(zhì)主体是中(zhōng)国信达资产管理股(gǔ)份有限公(gōng)司北京市分公司(sī)（下称中国信达(dá)北分），处置的(de)是对北(běi)京赫华(huá)恒瑞房地(dì)产开发(fā)有限公(gōng)司（下(xià)称赫华恒瑞(ruì)）的不良(liáng)债权。截(jié)至2023年1月31日，债(zhài)权金(jīn)额约(yuē)为46.95亿元人民币，其中(zhōng)债权(quán)本金37.50亿元。中赫集(jí)团有限公司(sī)是共同债务人(rén)。目(mù)前(qián)，该项目已有1万次围观，35名(míng)意向人。

　　从表(biǎo)面(miàn)上看，这就是一(yī)起(qǐ)中国信达北分讨债的(de)故(gù)事(shì)，但实际上，75套豪宅(zhái)的背(bèi)后暗(àn)藏秘密(mì)。

　　据此前媒(méi)体报(bào)道，万柳书(shū)院总共301户，而且(qiě)早已售罄。如果(guǒ)该报道(dào)属实，说明这些房子实际上都(dōu)是(shì)卖出去了的(de)，是有人住(zhù)的。

　　那为什么(me)中国(guó)信达的拍卖页面上又注(zhù)明(míng)这75套房子(zi)是“未出售”的状(zhuàng)态呢？只(zhǐ)能说明这些(xiē)房子根(gēn)本没有网签(qiān)，也没有(yǒu)房产证！

　　第一(yī)财(cái)经的报道证实了(le)上述内容。有豪宅中介透(tòu)露，中(zhōng)赫集(jí)团早就把这75套房子抵押出去(qù)，现在还(hái)没资金解抵押，所以(yǐ)不能网签、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学区房，万柳(liǔ)书院的(de)业主基本(běn)都是北京的(de)高(gāo)端人士，柳传志、丁磊等(děng)知名商(shāng)业(yè)大(dà)佬也是万柳书院(yuàn)的业主。另据地产自(zì)媒体“地产八(bā)卦女(nǚ)”爆料，万柳书(shū)院(yuàn)的业主中(zhōng)，还有(yǒu)不(bù)少(shǎo)中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)的高管、合(hé)作(zuò)伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少(shǎo)网友感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如果这些业主(zhǔ)确(què)实已经(jīng)支(zhī)付(fù)价(jià)款(kuǎn)并实际占有，那么，中(zhōng)国(guó)信达转让(ràng)这笔不良债权回本(běn)的愿(yuàn)望，或(huò)将泡汤。这次拍卖损(sǔn)失(shī)最大的，没准还是债(zhài)主中(zhōng)国信(xìn)达(dá)。

　　根据相(xiāng)关法律(lǜ)规定，民事执行中，业主已(yǐ)经支付价款并实际(jì)占(zhàn)有，但未办理过户手(shǒu)续的(de)，如果业主没有(yǒu)过错，人民法院不得(dé)查封、扣押(yā)、冻结(jié)，已经查(chá)封的可以向法院提出执行异议申请，请求法院解除查封(fēng)，同时可以联合起诉开发(fā)商，要(yào)求退还购房款(kuǎn)或办(bàn)理房产证，并承担违约责任。

　　此(cǐ)外，今年4月，人民法院报公布《最(zuì)高人民法院关于商品房消费者权利保护问(wèn)题的批(pī)复(fù)》，以司法解释的方(fāng)式明(míng)确了购房人的优先权：

　　商品(pǐn)房消费者以居住为(wèi)目的(de)购买房屋并已(yǐ)支付全部价(jià)款，主(zhǔ)张(zhāng)其房屋交付请求权(quán)优先于(yú)建设工程价款(kuǎn)优先受偿权、抵押权以及其(qí)他债权的，人(rén)民法院(yuàn)应当(dāng)予以支持。只支付了部分价款的(de)商品房消费者，在(zài)一审法庭辩论(lùn)终结前已实际支付剩余价款的，可以适用前款规定。

　　也就是说，如果这75套(tào)房子均为“已(yǐ)售未网签”，那么这笔不良债权(quán)，实际(jì)上是个烫手(shǒu)山芋。可能(néng)不仅不(bù)能(néng)卖出去回本，抵(dǐ)押(yā)的这(zhè)75套(tào)房子，还(hái)会(huì)被业(yè)主讨回去(qù)。

　　中国信达(dá)，将会赔了(le)夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯莱斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这次(cì)债(zhài)权公司中国信达(dá)申请不良债权转(zhuǎn)让，可(kě)以追(zhuī)溯到金谷信托踩雷赫(hè)华恒瑞(ruì)。

　　天(tiān)眼查显(xiǎn)示，目前中国信达已经(jīng)成为赫(hè)华(huá)恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年4月(yuè)22日(rì)，中赫集团、中赫置地等选择退出了赫华恒瑞的股东行列，中国金谷国际信托有限(xiàn)责任公司成为了唯一股东(dōng)，后者(zhě)由中国信达资产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他房企，中赫集团既没有很(hěn)大规(guī)模(mó)，也没(méi)有很高的国民知名(míng)度，但却在北(běi)京豪宅圈留下一(yī)个(gè)个传说。

　　如(rú)钓鱼台七号(hào)院，作为(wèi)中赫集团进入(rù)北京的(de)第一个豪宅项目，2011年(nián)，中赫置地推出钓鱼岛七号(hào)院3号楼，高达(dá)30万(wàn)/平米的(de)天价，成为(wèi)当(dāng)时京城最贵的(de)楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后开发(fā)的万(wàn)柳(liǔ)书院，更是被誉(yù)为“北京(jīng)海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从融创、保利、万(wàn)科等(děng)大型知名(míng)房企(qǐ)手中，抢(qiǎng)下了北(běi)京万柳地块，成(chéng)为北京当年的(de)“双料地(dì)王”。很快，万(wàn)柳书院就以(yǐ)神秘高端的(de)姿态(tài)杀(shā)入市场，无(wú)论是一(yī)块块从荷兰(lán)运回来的灰砖垒起来(lái)的五米(mǐ)高墙(qiáng)，还是每棵成本(běn)超6万的(de)成年银(yín)杏树，还是(shì)每平米20万元的(de)价格，都令业内外震(zhèn)撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰(chén)院(yuàn)的树、北平府(fǔ)的院儿。”从这(zhè)句顺(shùn)口溜中，就可看出其在北(bě物理中n与kg,g怎么换算的，物理的n和kg怎么转化i)京(jīng)豪宅(zhái)圈的地位。2014年末上市的它，对(duì)手(shǒu)是当时(shí)有(yǒu)名的融创(chuàng)观澜(lán)嘉苑、佳兆业广(guǎng)场、恒(héng)大(dà)华府等，现如今，它远远超过这些对手。

　　去(qù)年，万柳书院一套300平米的法拍房(fáng)，最(zuì)终成交价1.09亿(yì)、单价达到惊(jīng)人(rén)的36万元/平米，说明万柳书院虽(suī)然已经推出(chū)了8年之久(jiǔ)，但其依旧在北京豪(háo)宅圈备受追捧(pěng)。

　　中赫集团开(kāi)发(fā)的豪(háo)宅，也吸引了不(bù)少知名人士，如知(zhī)名演员宋丹丹(dān)，就住在钓鱼台(tái)七号院。而柳传志、丁磊等知名商业(yè)大佬则居住在万(wàn)柳(liǔ)书院。

　　几大豪宅的(de)成功奠定(dìng)了中赫集(jí)团(tuán)的“高端路线”，也因此，它(tā)被(bèi)外界贴上了，“卖北京城最贵的房，拿北京城最贵(guì)的(de)地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏(cáng)在豪(háo)宅开发商光环的背后，这个地产(chǎn)界“劳斯莱(lái)斯”却多次成为被执(zhí)行人，被(bèi)执行标的高(gāo)达11亿(yì)。

　　今年年初，因为履行(xíng)能力而拒不履行生效法律文(wén)书确(què)定义务，中赫集团正式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国安(ān)坑了(le)？

　　中赫集团(tuán)如(rú)今沦落到(dào)这个地步，其实(shí)是有迹可(kě)循的。

　　事实(shí)上，早在今年(nián)年(nián)初“万柳书院少爷(yé)”走红(hóng)之时(shí)，深蓝(lán)财经就(jiù)曾深挖(wā)出背后(hòu)的(de)中赫集(jí)团，发现其深陷财务(wù)危机。

　　从知(zhī)名豪(háo)宅的开发(fā)商到(dào)沦为“老赖”，中赫集团实控(kòng)人(rén)周金(jīn)辉的人(rén)生轨迹(jì)跟着急转直下。而追根溯源，这个转折点，就在于收购北(běi)京国安(ān)。

　　近(jìn)十年来，房企纷纷(fēn)开(kāi)始了(le)多元化转(zhuǎn)型，但转型之(zhī)路并不好走。早在(zài)2008年开始，中赫集团就尝试(shì)过(guò)多元化业务，先后进军能源市场(chǎng)、团购(gòu)网站(zhàn)，但(dàn)最(zuì)终(zhōng)都惨淡收场。最终，周金辉将(jiāng)转型的目光，放(fàng)到了体(tǐ)育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与(yǔ)IDG资本(běn)退出后，中赫集(jí)团以35.5亿(yì)元参(cān)股国安足球俱乐部(bù)64％股权，成(chéng)为国安的新东家。接着(zhe)在(zài)2021年6月(yuè)，中赫集团从(cóng)中信集团手(shǒu)中拿下北京国安(ān)俱乐部36％股权，至此拿下北京国安俱乐部(bù)全(quán)部股权。如果北京国(guó)安(ān)的估(gū)值(zhí)一(yī)直没变，那么中赫(hè)集(jí)团拿下北京国安，总计(jì)花费了约55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有(yǒu)人也许会感叹：卖豪宅真是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样(yàng)，中(zhōng)赫为(wèi)什么(me)又要(yào)质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人周金辉夫妇将(jiāng)其手中的中(zhōng)赫集(jí)团股(gǔ)份质押陆续(xù)质押，据企查(chá)查显示，目前中赫集团共有物理中n与kg,g怎么换算的，物理的n和kg怎么转化11条股权出质(zhì)记录。质(zhì)权人包括海(hǎi)金商业保理、北京建工、山(shān)东国际(jì)信(xìn)托、中融信托、中信建设等(děng)。

　　这与入主北京国安(ān)的时间完(wán)全吻(wěn)合(hé)。

　　然而，入主北(běi)京国(guó)安(ān)后(hòu)，不仅国安(ān)的经营状况没有得到改善，中赫(hè)集(jí)团也(yě)被(bèi)拉入泥淖。

　　据北京产权(quán)交易(yì)所官网信(xìn)息显示(shì)，2020年，北京国安足球俱乐(lè)部实现营业收入1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿元(yuán)。截至2020年末，该俱乐部资产总计(jì)5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金(jīn)压力，中赫集团(tuán)和周金辉(huī)夫妇还(hái)在持续质(zhì)押手(shǒu)中的中(zhōng)赫(hè)集团股份(fèn)，但(dàn)国安和中赫的经营状况却持续没有好(hǎo)转。

　　不仅中赫集团(tuán)被(bèi)5次列被执(zhí)行人，执行标(biāo)的高达11亿，北京国安也3次与中(zhōng)赫集(jí)团、中赫置地、及中赫(hè)集团股东周金辉、李彩霞(xiá)等共同(tóng)成(chéng)为被(bèi)执(zhí)行(xíng)人，执行(xíng)标的(de)约10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为履行能力(lì)而拒不履(lǚ)行(xíng)生(shēng)效法律文书确定义务，上述被执行人成为(wèi)“老赖”。只(zhǐ)有北京国安，目前幸免于难。不过(guò)在实(shí)控(kòng)人都成为老赖(lài)的情(qíng)况下，被执行10个(gè)多亿的北(běi)京国安，又(yòu)如何能独(dú)善其身？

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