文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消(xiāo)预售制了(le)。 1月17日召(zhào)开(kāi)的全国住房和城乡建设工作会议提出“有条(tiáo)件(jiàn)的可以进行(xíng)现房销(xiāo)售”，不足一个月时间，已(yǐ)有山东、安徽(huī)、河南、四川、广(guǎng)东等地明确表态，试点现房销(xiāo)售(shòu)。

　　1、是(shì)该取消商品房预售制了，用你的(de)钱，建你的房子，还烂尾了，这是对购房者的不公平。以后谁有钱谁建房，没钱没实力的别(bié)建了，不能把包袱甩(shuǎi)给老百姓和(hé)社会(huì)，这是房地产(chǎn)从(cóng)大(dà)开发时代步入高(gāo)质(zhì)量(liàng)发(fā)展阶段(duàn)的必然趋势(shì)，也是对购房老百姓的(de)最(zuì)大保护。98年房改时，全(quán)国缺房(fáng)子，开(kāi)发商缺钱，预售制是权宜之计(jì)，现在全国套户(hù)比超(chāo)过1，从大开发(fā)进(jìn)入存量时代，对购房民(mín)众不(bù)公平的预售制已(yǐ)经过时了，该取消(xiāo)了，改为现房销售(shòu)。以后一手交钱(qián)，一(yī)手交房，天经地义(yì)。当然二次(cì)房改是个技术活(huó)，兼顾化解停(tíng)贷(dài)、复工保交楼、重组房企(qǐ)债务(wù)、恢复市(shì)场信心以及长效机(jī)制(zhì)，长(zhǎng)效机制(zhì)四(sì)大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。如果按照经济(jì)规律办事(shì)，中(zhōng)国一定能实现房(fáng)地产软着(zhe)陆和长期平稳健康发展，跨(kuà)过这道(dào)关，解好这(zhè)道世界(jiè)难题。

　　2、为什么(me)要取(qǔ)消预售制、改(gǎi)为现房销(xiāo)售？大家想想，绝大部分(fēn)商品是一手交(jiāo)钱一手交货，预售制是对购买者的单方面不公平制度，购房老百姓几乎承(chéng)担了所(suǒ)有商品不能交付的(de)风险。从个人(rén)层(céng)面(miàn)看，预售(shòu)制对(duì)购房(fáng)者非常不公平，比如，交房等待期一般为两(liǎng)年，在此(cǐ)期间，购(gòu)房者(zhě)不仅承担银行利息，还要承(chéng)担延(yán)迟(chí)交房、房屋质量、房产证延(yán)期办理甚至不能交(jiāo)房的风险。从(cóng)行业层面看，预售(shòu)制助推部分房企过(guò)度举债、高杠(gāng)杆扩张(zhāng)，若遇(yù)到下行(xíng)周期，会引(yǐn)发(fā)资金链断(duàn)裂、项目搁置等系(xì)列(liè)风险。取消预售制，改为现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售，这(zhè)样有助于落实中央(yāng)房(fáng)住不(bù)炒(chǎo)精神、有助(zhù)于保障购房老百姓权益、有助于(yú)房企(qǐ)稳健发展，一举(jǔ)多(duō)得(dé)，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取消预售制(zhì)度(dù)？预售制度怎么来的？国外什么情况？简(jiǎn)单(dān)科普一下：商品房预售(shòu)最早(zǎo)源于中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种(zhǒng)开发商(shāng)放(fàng)杠杆的(de)方式。98年房改，由于商品房短缺，房(fáng)企缺资金，借鉴中(zhōng)国香港，引入了(le)商(shāng)品房预(yù)售制度。其(qí)实，当前世(shì)界不少国(guó)家(jiā)存在预售制。但是，重点来了！发达国家一(yī)般有(yǒu)严格的监管保障措施，开发商在项目获得(dé)政府批准后才可以(yǐ)开始销售，买家在购买(mǎi)期房后并非像中国一样在(zài)支付完(wán)首付款后从银(yín)行一(yī)次性贷款支付剩余全部房款(kuǎn)，而是(shì)根据开(kāi)发商工程进度(dù)在完全交(jiāo)房(fáng)前(qián)进行分期支付。所以，预售(shòu)制度是(shì)需要严格(gé)的资金监管(guǎn)、分(fēn)期支付以及违约处罚措施作(zuò)为保(bǎo)障(zhàng)的，如果没有这些保障(zhàng)措施，一定会(huì)触发风险，对购(gòu)房民众不公(gōng)平，所以不如借机取消预售(shòu)制度，以后改为现房销售(shòu)。客观讲预售制(zhì)度有(yǒu)一定历史阶段性，现在中国(guó)住房进入存量时代，取消预售制度有助于降负(fù)债(zhài)降杠杆，不再把烂尾风险甩给老百姓和社会，当然这需要配套房企(qǐ)债务重(zhòng)组、复(fù)工保(bǎo)交楼(lóu)、恢(huī)复(fù)市场信心和(hé)房(fáng)地产(chǎn)长效机制。这是个技(jì)术活，只要(yào)坚持(chí)市(shì)场化(huà)改革(gé)，中国一定(dìng)能化解(jiě)这个难题，让(ràng)房地产回(huí)归(guī)实(shí)体经济和居(jū)住属性(xìng)，安(ān)居(jū)乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现房销售，开发商(shāng)将拼的不是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知(zhī)道能(néng)不能兑现的营销(xiāo)手段，而是所见即所得(dé)的(de)过硬的产品质量和诚信，这才是对(duì)购房(fáng)民众的最(zuì)根本最实质的保(bǎo)障，这样(yàng)将极(jí)大的提升开发商的建筑质量，实(shí)现良(liáng)币驱逐劣币。所有商(shāng)业的(de)本(běn)质是向善，是以(yǐ)客户(hù)为中心，房地产也不能例外，老百姓(xìng)买房子是天大(dà)的事，烂尾毁三代，好房(fáng)幸福一家(jiā)人。从这个(gè)角度，取消预售制、实施(shī)现房(fáng)销售是实(shí)现老百姓安(ān)居乐业、社(shè)会长(zhǎng)治(zhì)久安、行(xíng)业企业健康发展的(de)重(zhòng)大措施。在当(dāng)前的情况下(xià)，取消预(yù)售制要结(jié)合稳楼(lóu)市、房地产(chǎn)软着陆、打通金融支持当期(qī)三好生(shēng)、新模式等(děng)综合施策。

　　作者十年前在国务院发展研究中心参与财税改革方案研(yán)究时，对预(yù)售制(zhì)、房地(dì)产税、人(rén)地挂钩、金融稳定(dìng)、房企(qǐ)杠杆率等进(jìn)行(xíng)过长(zhǎng)期系统的专项(xiàng)研究。（参考后(hòu)来形成的专著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房(fáng)预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引进(jìn)“卖楼花(huā)”模式，形成“中(zhōng)国内地版预售(shòu)制(zhì)”

　　1.3 预售制推动城市(shì)化进(jìn)程，但背后潜藏(cáng)的风险确实存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金(jīn)第三(sān)方全程监管(guǎn)，交付时(shí)开(kāi)发商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取得(dé)房(fáng)款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房(fáng)时(shí)支付(fù)

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行监管，享1年保修期后付(fù)尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内(nèi)地商品(pǐn)房预售制的(de)前世(shì)今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖(mài)楼花”模式

　　二十(shí)世(shì)纪五十年代在中国香港(gǎng)，楼宇(yǔ)出租(zū)是地产行(xíng)业(yè)盛行的方式，但有(yǒu)着转让难、出租资金周转期长等问(wèn)题(tí)，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中国香港(gǎng)还未推(tuī)行公共房屋制度，许多人栖身(shēn)于木屋或者其他临时(shí)住宅，住(zhù)房的(de)需求是相当(dāng)高(gāo)，不过大(dà)多数居民的储蓄很少(shǎo)。当时楼宇(yǔ)买卖多(duō)数(shù)以一(yī)整栋楼为(wèi)单位(wèi)，需要(yào)雄厚的资金(jīn)实力才能购买。虽(suī)然楼宇(yǔ)出租是中国香(xiāng)港(gǎng)地产行业盛行的方式，但有(yǒu)着转让难(nán)、出(chū)租资金周(zhōu)转期(qī)长(zhǎng)等问题。针对这(zhè)一(yī)系列问题，不少地产(chǎn)商(shāng)开(kāi)始(shǐ)探求新的方式，如(rú)把楼(lóu)宇契(qì)约切开，即(jí)“分契”，然后将楼宇(yǔ)分层出售。这模式一经推行，购买楼宇的市民数量有所增(zēng)加，开发商资(zī)金周转加快(kuài)。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模式(shì)引入房(fáng)地产销售，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模(mó)式。1953年(nián)底霍(huò)英(yīng)东创办立信置(zhì)业有(yǒu)限公(gōng)司，凭借商业直觉和(hé)多(duō)年(nián)经营(yíng)杂货铺、海上(shàng)驳运业(yè)务(wù)的经(jīng)验，对于(yú)商品流通、资金周转有着独到的(de)见解，在努(nǔ)力寻(xún)求(qiú)方(fāng)法加快自身(shēn)资金周(zhōu)转(zhuǎn)。当时其(qí)在购下九龙的(de)一块地(dì)盘后，除了分层出售(shòu)、还印发售楼说(shuō)明(míng)书，上有(yǒu)文字(zì)详(xiáng)尽说(shuō)明楼宇(yǔ)的地(dì)势(shì)环境、建筑材料、分层价格、订购方(fāng)法(fǎ)等。此外(wài)，“卖楼花”是另外一(yī)个(gè)亮点(diǎn)，即先收(shōu)取买家的订金，采(cǎi)用类(lèi)似租(zū)金的分(fēn)期付款形式(shì)，等新(xīn)楼落成(chéng)时，收齐买家的(de)钱，买家就拥有了自己的(de)房产。这种方式减轻了民众购房的资金压力，加速了房屋的建(jiàn)造和(hé)销售，也解(jiě)决了制造(zào)商的资金(jīn)问题，降低投资风险，在(zài)当时(shí)可谓是(shì)“双赢”的举措(cuò)。“预售楼花+分期(qī)付款”的销售(shòu)模式成为当时中国香港(gǎng)房地产市场的一(yī)大特色，纵观中国香港房地产市(shì)场的改(gǎi)革，“卖楼花”模式高效率地解决了核(hé)心(xīn)的住(zhù)房供不(bù)应求的问题(tí)，使房(fáng)市(shì)发展进(jìn)入新阶段。

　　预售楼(lóu)花模式推动了中国香(xiāng)港楼市几十年繁(fán)荣，但期(qī)间也(yě)出(chū)现(xiàn)过“烂(làn)尾楼(lóu)”的情况(kuàng)，但监管部门不断完(wán)善、规范化，建立(lì)健全(quán)的监(jiān)管(guǎn)机制，促进市场健康发(fā)展。例如，1960年，位于大角咀的一(yī)个楼盘因(yīn)建筑费用超支停工，出现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后，中国香(xiāng)港管理部(bù)门提升了对于预售楼花制度的监管(guǎn)，即要求开(kāi)发商在预售前，确保地价款已经全部支付，还要证明自身有(yǒu)资(zī)金等能力把项目完成，资金需放入律(lǜ)师所托管(guǎn)，支取时需(xū)律(lǜ)所和建筑师(shī)的核准(zhǔn)。为了防止开发商、律(lǜ)所、建筑师等造假(jiǎ)，套取监管账(zhàng)户资金，中(zhōng)国香(xiāng)港要求律师行(xíng)在(zài)银(yín)行开设的信托账户（监(jiān)管账户(hù)）、开(kāi)发商操作等采取全(quán)透明(míng)化机制，且银行的责任上升(shēng)，如(rú)出现房屋(wū)“烂尾”情况，银行将成(chéng)最大风险(xiǎn)方，后续需自身(shēn)推动项目完工。随着监管体(tǐ)系逐(zhú)步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需(xū)求大(dà)、供(gōng)给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内地版(bǎn)预售制”

　　二十(shí)世纪九十(shí)年代，中国内(nèi)地面临(lín)住房需求(qiú)大和供给(gěi)量短缺问一公里大概多少步 一公里大概要走几分钟题，引入“卖楼(lóu)花”制度。建国以来，中国内地(dì)优先(xiān)发(fā)展重工业，强(qiáng)调(diào)基础建设(shè)，这一导向使前期发展工业化的进程大(dà)于城(chéng)市(shì)化进程，唯有(yǒu)解决住房(fáng)基础等城市(shì)化配套(tào)问(wèn)题，才能进(jìn)一步推进城市(shì)化。但当时推行的是(shì)“统一管(guǎn)理，统(tǒng)一分配，以租养房”的福利分房制度，住(zhù)房市场发(fā)展(zhǎn)起步较(jiào)晚、增速(sù)较慢，福(fú)利分房制度也(yě)出现了(le)分配不公、效率(lǜ)低、配套(tào)差等(děng)问题，因此福利分(fēn)房(fáng)制度不再(zài)适(shì)用(yòng)于当(dāng)时的国情。叠加房(fáng)地产市场面临(lín)商品房的需求量大(dà)，而社会缺少(shǎo)大型房地产开(kāi)发商，商品房供应(yīng)量小(xiǎo)的困境，此时(shí)引入中(zhōng)国香港的(de)“卖楼花(huā)”模式(shì)无疑是对内(nèi)地房地产(chǎn)市场的一针强(qiáng)心剂。从(cóng)1994年(nián)起，中国内地(dì)逐步引进中国香港预售商品房(fáng)制(zhì)度(dù)，先后出台多项(xiàng)文件，大(dà)力支持国内(nèi)房地(dì)产市场改革。例(lì)如，1998年，国务院(yuàn)出台(tái)《关于进一步深化城(chéng)镇住房制度(dù)改革，加快住(zhù)房建设的通知》文(wén)件，决定停止住房(fáng)无偿实物分配(pèi)，逐步实行住房分配货币化(huà)、住房供给商(shāng)品(pǐn)化、社会化的住(zhù)房新体制，从计划经(jīng)济(jì)下的(de)福利(lì)分房转向市场经济的商(shāng)品(pǐn)房。房(fáng)地(dì)产市场采用预(yù)售制，允许开发商卖期房，解(jiě)决了房企(qǐ)缺少资金和开(kāi)发时间(jiān)周期长(zhǎng)的两大(dà)难题，开发商以预售款撬动下(xià)一个(gè)项目(mù)的(de)开发，形成滚动(dòng)开发模式，住房供应速度加快。自此中国内地开始房改货币化(huà)，中(zhōng)国人民银行等多方(fāng)迅速出台相关的信贷(dài)政策，支持(chí)购房者，极(jí)大作用推动了房地产(chǎn)市场(chǎng)的(de)发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经调(diào)整形(xíng)成契合(hé)中(zhōng)国内地的商品房预售(shòu)制度。预售(shòu)制的初(chū)衷(zhōng)是(shì)为了缓解房企资金压力，加快城(chéng)镇住房建设。具体(tǐ)来说，是指房地(dì)产(chǎn)开发企业(yè)将正(zhèng)在建(jiàn)设中的房(fáng)屋预先出售给(gěi)购房者(zhě)，由购房(fáng)者支付定金或房款(kuǎn)的行为。区别于中国香港，在中国内地(dì)实践(jiàn)过程中(zhōng)，商品(pǐn)房(fáng)预售流(liú)程(chéng)为：房地产(chǎn)开发商办理预售许可(kě)证-签(qiān)订商品房买卖合同-进行备案登记(jì)和预告登记-交付(fù)房屋。在购房过(guò)程中，购(gòu)房(fáng)者需要(yào)一(yī)次性付清(qīng)首付(fù)款，并采(cǎi)用银(yín)行贷(dài)款的形式一次性付清剩余房款，换言之(zhī)，房屋未(wèi)建(jiàn)成(chéng)，开发商可(kě)能(néng)已拿到了全部购房款(kuǎn)，这(zhè)点与中国香(xiāng)港的(de)按(àn)照工程进度付(fù)款(kuǎn)有所不(bù)同。对(duì)中国内地的开发(fā)商(shāng)而言，预售制商品房也开启了高周(zhōu)转、高杠杆的运作(zuò)模式。

　　1.3预售(shòu)制(zhì)推动城市化进程(chéng)，但(dàn)背后(hòu)潜藏的(de)风险确实存在

　　作(zuò)为中国(guó)内地商(shāng)品(pǐn)房销售的最主要方式，预售制(zhì)极大缩短(duǎn)房企(qǐ)现金回笼周期，同时增加市(shì)场(chǎng)商品房(fáng)供应，推动了城镇化发展进程。预售制在过去(qù)20多年对(duì)中国内地(dì)房地(dì)产市场(chǎng)的(de)稳步发展起到了重要作用，不(bù)仅解决了房地产市场快速(sù)发展阶(jiē)段的(de)资(zī)金需求，也提(tí)高(gāo)了(le)居民(mín)居住水平，中国内地城镇居民(mín)从筒(tǒng)子楼住到住宅小区，从(cóng)全民蜗居(jū)到基(jī)本适(shì)居，住房事业取得巨大(dà)进步，数十(shí)年时间走(zǒu)完发达国家几百年城镇化路程(chéng)。改革开放以来，城(chéng)镇化进程进入(rù)快速发(fā)展时(shí)期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人(rén)增长至9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建成区面积由7438平方公(gōng)里增长至(zhì)60721平(píng)方(fāng)公里，增(zēng)长7.2倍。根(gēn)据我们发布(bù)的《中(zhōng)国住房存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地城镇住(zhù)宅(zhái)存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米(mǐ)增至(zhì)34.7平方米，城镇住房(fáng)套数从约3100万(wàn)套(tào)增至3.63亿套，套户比从0.8增(zēng)至(zhì)1.09。预(yù)售制(zhì)在当(dāng)前已(yǐ)成为中国(guó)内(nèi)地商(shāng)品房销售最主要方式，2005年中国内地商品住宅期房销售面积(jī)占总销售(shòu)面积的比重(zhòng)为(wèi)63％，而2021年期房累计销(xiāo)售面积(jī)达15.6亿平，比重上(shàng)升至87％。

　　预售制也(yě)推动了中国内地房地产行业的(de)发展。中国内(nèi)地房地产(chǎn)历经二十(shí)多年长周期繁(fán)荣(róng)，行业各项指标大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积(jī)从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年(nián)复合(hé)增速10.6％。房地产开(kāi)发投(tóu)资(zī)完成额从0.4万亿元增至(zhì)14.8万(wàn)亿元，累(lèi)计上涨(zhǎng)35.8倍，年(nián)复(fù)合(hé)增速17.8％。商品房销(xiāo)售(shòu)面积(jī)和销售金额分别从1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的快(kuài)速发展，房地产企业从(cóng)无(wú)到有、从国企(qǐ)先行(xíng)到(dào)民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地(dì)产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地产也(yě)成(chéng)为拉(lā)动中国内地经济高增长的火(huǒ)车头。

　　1）从经济增(zēng)长渠道，房地产带动的上下游产业链(liàn)特别(bié)长，高达50多个行业(yè)。2020年(nián)房地产及(jí)其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房(fáng)地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中房(fáng)地(dì)产对金融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年(nián)房(fáng)地产完全拉动的投(tóu)资占(zhàn)全社会(huì)固定(dìng)资(zī)产投资(zī)的(de)51.5％，其中，房地产开(kāi)发(fā)投资占固定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道(dào)，从房地产(chǎn)贷(dài)款占(zhàn)银行各项(xiàng)贷款余额的比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果(guǒ)加上信托等通(tōng)道业务，占比超(chāo)过三分之一。从房地产(chǎn)融(róng)资存量占社融存(cún)量比重看，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果房企大(dà)面(miàn)积违约，将(jiāng)导致银(yín)行不良率大幅上升。

　　4）从(cóng)居民财富效应渠道，根据我们的《中国住房(fáng)市值(zhí)测(cè)算报告(gào)》，2020年中(zhōng)国住房市(shì)值为62.6万亿美元(yuán)，大于美国的33.6万亿美元、日(rì)本的10.8万亿美元、英法德三国合计(jì)的31.5万(wàn)亿美元。从住房市值占(zhàn)股债(zhài)房市值的比(bǐ)例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美国的27％、日本(běn)的37％、英(yīng)国(guó)的49％、法(fǎ)国的(de)56％、德国的64％。中国住房(fáng)市值与股债房市值的比例较高，主要是(shì)因为住房市(shì)值(zhí)高，以及中国资本市(shì)场发育(yù)尚不成熟，直(zhí)接融资比例较低，股票、债(zhài)券(quàn)市值较(jiào)低，居(jū)民投资渠道(dào)缺乏。

　　不可否认(rèn)，预售制背后潜藏的风险确实存在，当(dāng)前的负面效应(yīng)愈发(fā)凸显。

　　从个人(rén)层(céng)面看，绝大部分商品(pǐn)是(shì)一手交(jiāo)钱一(yī)手交货，预售制(zhì)是(shì)对购买者的单(dān)方面不公平制度，购房老百姓(xìng)几乎(hū)承担了所有商品(pǐn)不能交(jiāo)付(fù)的风险。比如，交房等(děng)待期一般为两年，在此期间(jiān)，购房(fáng)者不仅承担银行利息，还(hái)要承担延迟(chí)交房、“一房二卖(mài)”、房屋质(zhì)量(liàng)、房产证(zhèng)延期(qī)办理甚至不能交(jiāo)房等风险。另(一公里大概多少步 一公里大概要走几分钟lìng)外(wài)，购房者和开发商之间(jiān)的购房合(hé)同、购房者(zhě)和银行的按揭(jiē)贷款(kuǎn)合同是两个(gè)独立的合(hé)同关系，如果开发商发生(shēng)违约，购房者只能(néng)根据购房合(hé)同向开发商主张(zhāng)权力，但依旧需要根据按揭贷款(kuǎn)合同按时向银(yín)行进行贷款偿还(hái)，因此购房(fáng)者承担的风险较大。

　　从行(xíng)业(yè)层(céng)面(miàn)看，预售制助推(tuī)部分房企(qǐ)过(guò)度举债、高杠(gāng)杆(gān)扩张，资金(jīn)若遇到下行周期，会引发资金链断裂(liè)、项目搁置等系(xì)列风险，进行影(yǐng)响自身(shēn)信用(yòng)和购房者对行业(yè)的信心。

　　从金融(róng)层面看，银行作(zuò)为(wèi)按揭贷款(kuǎn)的(de)发放方，一旦房企因为(wèi)市场波(bō)动或经营不善，出现资金链断(duàn)裂(liè)等一系列问题，导致“烂尾”等情况，而(ér)房(fáng)企通过(guò)与购(gòu)房者签订的预售合同和按揭合(hé)同(tóng)，已经从(cóng)银行获(huò)得房(fáng)款，如果购房者(zhě)丧失还款(kuǎn)能力或短期不能(néng)还款(kuǎn)等，则风险完全由银行承担，银行将(jiāng)面临较大(dà)的坏(huài)账(zhàng)压(yā)力。

　　从监管角度看，购房者的(de)预售监管资(zī)金去哪了(le)？楼盘“烂尾”，归(guī)根(gēn)结底两(liǎng)个字(zì)那就(jiù)是“没钱”，即没钱(qián)付工程款(kuǎn)。在2004版(bǎn)的《城市(shì)商品房预(yù)售管理办(bàn)法》中明确(què)规(guī)定了(le)开发企业预售商品房所得款项应(yīng)当用于(yú)有关的工程建设，商品房预(yù)售款监管的具体办法，由房(fáng)地产(chǎn)管理部门制定。但多年(nián)以来全国(guó)并没(méi)有统一的预(yù)售资金监管(guǎn)规定，各地实行(xíng)“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市(shì)重点监(jiān)管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城(chéng)市则按(àn)照项目的(de)建安(ān)成本(běn)乘以建筑面积或者(zhě)项目工程总额报价计算重点资(zī)金。而事实是，不少购房款未进(jìn)入(rù)监管账户、或(huò)进入监(jiān)管账户后被挪用(yòng)，导致楼盘没有资金继续建设。收楼遥遥(yáo)无(wú)期，月(yuè)供却被迫继续还(hái)款。那么，监管账(zhàng)户(hù)资金如何(hé)被挪走(zǒu)的？实际上，在过去房地(dì)产大开发时代的高周转背(bèi)景下(xià)，抽(chōu)调预(yù)售款监管账户(hù)资金(jīn)，是行业“潜规则”。比如(rú)工程(chéng)总承(chéng)包(bāo)方，以(yǐ)工程建设名义，获得监管账户拨付资金，再(zài)由工程方将资(zī)金转(zhuǎn)给房(fáng)企，而拨(bō)付(fù)的工程款，远超(chāo)工(gōng)程(chéng)进(jìn)度所需。通过(guò)这(zhè)些方式套取的资金(jīn)，在房企各地项目(mù)间流动(dòng)，变(biàn)相(xiāng)加杠杆，这样做(zuò)提供了资金(jīn)流(liú)动性，房企抽调资金统筹(chóu)拿地、还款和楼(lóu)盘(pán)建设(shè)，形成一种资金循环高周转模式(shì)，但一定程(chéng)度上把风(fēng)险甩给了购房(fáng)者。

　　2 国(guó)际经验

　　整(zhěng)体来说(shuō)，国(guó)外(wài)商品房预售制度呈现以下特(tè)点(diǎn)：

　　1）预付(fù)款(kuǎn)保护(hù)：对于购房者预付资金，一般设有定金或预(yù)付款保护机制，如(rú)英国、日本(běn)；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要(yào)求(qiú)购房(fáng)者支(zhī)付的(de)预(yù)付(fù)款比例相对较低，绝(jué)大部分房(fáng)款在(zài)房屋交付后(hòu)开(kāi)始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式：预付(fù)款一般以定金(jīn)方式支付(fù)，或(huò)按工(gōng)程进度分期支付，或(huò)二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款(kuǎn)方式：一般采用(yòng)两种方式发放按揭(jiē)贷款，一是按工程进度付款，按揭(jiē)贷款按照(zhào)工程进度逐渐(jiàn)发(fā)放，购房者开(kāi)始月供；二是房屋交(jiāo)付后发(fā)放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为(wèi)预售商(shāng)品(pǐn)房提供(gōng)期房烂(làn)尾(wěi)保险，在(zài)商品房出(chū)现重大延期或重大缺陷时，保(bǎo)障购房(fáng)者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保(bǎo)护：房屋交付质量的保(bǎo)障有两(liǎng)种方式，一是(shì)期房由政府或第(dì)三(sān)方验(yàn)收合格并提(tí)供验收凭(píng)证后，开发商凭验收凭证(zhèng)取得购房(fáng)者支付(fù)的房款。二是开发商为购房者提供一(yī)定的保修期，通(tōng)常1-5年，保修(xiū)期(qī)满，购房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付(fù)前(qián)预售(shòu)资金(jīn)第三方全程监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取得房款

　　美国期房定金一定期限内无条件返还(hái)，最低首付比(bǐ)例为3.5％，交房前仅支付首付，其(qí)余房款交付后按揭还款，交(jiāo)付前资金由第(dì)三(sān)方全(quán)程(chéng)监管，交付(fù)时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首付环节(jié)，定金比例(lì)一般为房款的1％-5％，首付比例最低(dī)可低于3.5％，根据美国(guó)官方数据，2021年(nián)美国(guó)平均首(shǒu)付比(bǐ)例为12％。

　　余款(kuǎn)支付方面(miàn)，除定金或首付外，购(gòu)房者在房屋交(jiāo)付后通过按揭贷(dài)款支(zhī)付(fù)剩余房款(kuǎn)。

　　资金监管方面，美国为防止开(kāi)发商挪(nuó)用资金，购(gòu)房者的定金(jīn)及首付款(kuǎn)由(yóu)第三方公证行或产权保险公(gōng)司的信托(tuō)账(zhàng)户监管。如(rú)果开发商(shāng)倒闭(bì)导致楼盘(pán)烂尾，购(gòu)房(fáng)者资金可通过申请仲裁取回，且不承(chéng)担(dān)任何责任与损(sǔn)失。而开发商在(zài)房屋(wū)建设(shè)过(guò)程中的资金全(quán)部来(lái)自银行，银行根据(jù)工程进度向开发商提供一定比例的贷款，由于开发商挪用资金直(zhí)接损害银行(xíng)利益，银行(xíng)有充分(fēn)动机(jī)监管开发商施工进度。开(kāi)发商在房屋交付时需取得(dé)由政府(fǔ)相关部(bù)门经审查后发放的验(yàn)收(shōu)凭证(zhèng)，通过(guò)验收凭(píng)证向(xiàng)银行(xíng)得到购房者支付(fù)的房(fáng)款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供期房烂(làn)尾险

　　德(dé)国期房可零首付购(gòu)房，房款(kuǎn)按建造工期进(jìn)度支付，按揭按工(gōng)期放款(kuǎn)后还贷(dài)，房贷(dài)利率采用固定利率，开(kāi)发商(shāng)或(huò)购(gòu)房(fáng)者可(kě)购买期房(fáng)烂尾保险。

　　预售(shòu)门槛方(fāng)面，德(dé)国开发商在项目获(huò)批后即可预售房屋。签(qiān)署购(gòu)房合同前(qián)，购房者需支付(fù)约2000欧的(de)定金并进行预约公证，签(qiān)订合(hé)同后定金退(tuì)还。如由于任(rèn)何原(yuán)因不能(néng)购买，定金按照德国法律(lǜ)全部(bù)退还。

　　签(qiān)署购房合同后，购(gòu)房者需支付公证费和土地交易税，分别为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包(bāo)含在购(gòu)房(fáng)款中，属于购房附加(jiā)费。

　　首付方面，德国没(méi)有规定(dìng)最低首付比例，可零首付(fù)购房。

　　余款方面(miàn)，德国也采取(qǔ)按工期支付房款的制(zhì)度，一般分7笔(bǐ)进行(xíng)支付，具(jù)体支付节点、比例(lì)因项目(mù)而异(yì)。一般来说，支(zhī)付(fù)节点可(kě)分为公(gōng)证后、主体(tǐ)完工、内部水暖电(diàn)路完工、窗户玻璃完工、室(shì)内清洁及墙(qiáng)面完工、地板完工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者可在支付(fù)房款前申(shēn)请房贷，房贷利率采用(yòng)固(gù)定(dìng)利率(lǜ)，银行(xíng)按施工(gōng)节(jié)奏(zòu)分多次发放贷款，每笔贷款给予购房者一定(dìng)使(shǐ)用期限，期限结束后，购(gòu)房(fáng)者开始还(hái)贷。

　　保险方面，德国保险(xiǎn)公(gōng)司针对(duì)期房设计了两种保险，保险(xiǎn)的功能是当房屋出(chū)现重大(dà)延期或重大缺陷时，保险公(gōng)司保证开发商赔偿(cháng)或修复，开(kāi)发商(shāng)破产(chǎn)，由保险(xiǎn)公司负(fù)责相应赔偿。保险由开发商或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机制(zhì)，55％-80％房款交(jiāo)房时支(zhī)付

　　英国预售制设(shè)有10％定金保险(xiǎn)保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格(gé)监(jiān)管(guǎn)。

　　订立合(hé)同前，买卖(mài)双方均有一名(míng)律师，负责沟通期房(fáng)交易中的房产、资金、合同等各个环节，各环节内容(róng)确认无误(wù)后签订(dìng)首付交换合同。

　　定金方面，英国设置(zhì)了10％定(dìng)金保险保护机制(zhì)，当开发商出(chū)现(xiàn)财务、经营问题时，购房(fáng)者10％的定金由保险公司赔(péi)付，而超(chāo)出10％的部分较(jiào)难追回。

　　首付方面，首付(fù)比(bǐ)例通常为(wèi)10％-25％，首付(fù)需(xū)要(yào)在合(hé)同签订(dìng)21天(tiān)内支付。

　　余款支付(fù)环(huán)节(jié)，英(yīng)国采取(qǔ)按工程进度付款的(de)方式，但是交房前付(fù)款比例相对较低，一(yī)般会在(zài)合同签订6-24个月分别支付两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房前(qián)付款比例在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交房后支付。

　　交付环(huán)节，英国规定房屋必(bì)须(xū)经过房产公证(zhèng)公司的检验验收后才能交付，交付(fù)后方(fāng)可按揭还(hái)贷。

　　资金监管环(huán)节，英国期房预售(shòu)资金监管(guǎn)极为严格，资金也由(yóu)律(lǜ)师监管，在(zài)确(què)认工(gōng)程(chéng)进(jìn)度(dù)、支付相(xiāng)关款项过程中，由买房律师将资金(jīn)转(zhuǎn)给卖方律师(shī)，卖方(fāng)律师(shī)转给开发商(shāng)，即资(zī)金在进入开发(fā)商账(zhàng)户前经过(guò)两道关口，有(yǒu)利于保障购房(fáng)者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法(fǎ)，设置(zhì)期(qī)房(fáng)预(yù)付(fù)款保全措施

　　日本期房(fáng)交易立法，定(dìng)金超5％或(huò)1000万日(rì)元时，开发商必须完成“预售房定金保全措(cuò)施(shī)”，交房前付(fù)款比例不(bù)超(chāo)房款的20％，开发商违约(yuē)需返还定价并赔(péi)偿约10％房款，交房后按揭(jiē)还款。

　　立法方面，日本二战结束后(hòu)由于房屋供给严(yán)重失衡，叠加(jiā)法律空白，社会上“一房二(èr)卖”现象普遍，为此，日(rì)本政府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多次修订(dìng)，目前是唯一一部规范期房交(jiāo)易的法(fǎ)律。

　　定(dìng)金保护(hù)方面，根据日本(běn)《宅地(dì)建物(wù)取引业法》，对(duì)购房者支(zhī)付(fù)定金超(chāo)过(guò)5％或超1000万日(rì)元的部分，法律(lǜ)要求(qiú)开发(fā)商必须完成(chéng)定(dìng)金(jīn)保全措(cuò)施才可预(yù)售。什么是定金保全措施？即买卖双(shuāng)方(fāng)签订购房合同时，开(kāi)发(fā)商向(xiàng)金融机(jī)构或指(zhǐ)定保证机(jī)构(gòu)或保险机(jī)构签订定金(jīn)保证委托合同，设置购房者定金的保证或保(bǎo)险，并将相(xiāng)应的保证金(jīn)证(zhèng)明书交付给(gěi)购房(fáng)者。除定(dìng)金外，其他预先(xiān)支付的购房款也受该措施保(bǎo)护。若开发(fā)商倒闭导致期房烂尾(wěi)，购(gòu)房者可(kě)凭保证金证明书(shū)向金融(róng)机构或保证(zhèng)机构(gòu)或保险(xiǎn)公司兑付，同时(shí)，开发商需向购房者(zhě)赔付违(wéi)约金，一(yī)般约为房价的10％。

　　房(fáng)款支付(fù)环节(jié)，交房(fáng)前(qián)只(zhǐ)需支付最(zuì)多不超20％的定(dìng)金，签(qiān)订购房合同后，购房(fáng)者(zhě)即可向银行(xíng)申请(qǐng)贷款，但交房(fáng)后才开始(shǐ)按揭贷款，除定金外的剩余房款(kuǎn)在交房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行监管，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　新加坡期房购(gòu)房者违约可(kě)返还相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工程进度支付，所有资(zī)金进银(yín)行(xíng)专门项目资金账户，交(jiāo)房后(hòu)满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支(zhī)付环节(jié)，新加(jiā)坡开发商有统一(yī)的选购权(quán)合同以及订金返还机(jī)制，即OTP，签订OTP后(hòu)需(xū)支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则(zé)进一步签订(dìng)购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例方面，签(qiān)订购房合同后(hòu)，购房者(zhě)需支付15％的(de)首(shǒu)付(fù)及印花税，同时购房(fáng)者向银行(xíng)申请按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付上，新加坡期房同样采取按工程(chéng)进度付款的方式(shì)，《发(fā)展商(shāng)条例》对期房付款流程做(zuò)了统(tǒng)一详细规定，要求所有开发商遵守，支付节点一般为(wèi)合同(tóng)签(qiān)订后、地基(jī)完工、框架完工、管道门窗等完工等，支(zhī)付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也依照工程进度(dù)放款，月供在此过程(chéng)中随(suí)着放出贷款的增(zēng)加而增加，未放款部(bù)分无需月供。

　　资金监管(guǎn)方(fāng)面，购房者的订金与付款会存入银行专(zhuān)门的项目资(zī)金账户，账户资金提(tí)取须与(yǔ)房屋建设(shè)有关。房屋交付后，购(gòu)房(fáng)者享受(shòu)1年(nián)的房屋保修期(qī)，此后购(gòu)房者支付15％的(de)尾款(kuǎn)。

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　一，短期来(lái)看(kàn)，当前房地产到了政策出(chū)手(shǒu)临(lín)界(jiè)点，重点是保交楼和房企重组。一方面，加(jiā)大对刚需和改善(shàn)型需求的支持力(lì)度，长(zhǎng)短兼(jiān)顾妥(tuǒ)善(shàn)应对局(jú)部停贷现象，重点是保交楼(lóu)保复工保民生，给予强有力的金融(róng)工具支(zhī)持(chí)。另一方面，从现在起，对还在(zài)正常运转的(de)房企包括民营企业，加大支持力度，由优质(zhì)房企牵头并购重组整个行(xíng)业，为每个房企配套(tào)AMC和(hé)财团，给(gěi)予金融工具配套。

　　二，中期来看(kàn)，应充分估计形势复杂性和人性复杂性，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交楼、重(zhòng)组房(fáng)企债(zhài)务、恢复市场信心以及(jí)长效机制。长效机制四大(dà)关键是推动(dòng)城市群战略、人地挂钩、金融(róng)中性稳定和房地(dì)产税。定(dìng)金环节(jié)，建立(lì)开(kāi)发商违(wéi)约后(hòu)定金保护机制(zhì)，如将已支(zhī)付定金冻结至(zhì)房屋(wū)交付阶段，保障购(gòu)房者定金(jīn)安全。签订合同环(huán)节，鼓励保险公司介入，为(wèi)房屋重大延期(qī)以及重大缺(quē)陷等情(qíng)况(kuàng)提供充分的(de)保障。余款支(zhī)付(fù)环节，建(jiàn)立按工(gōng)程进度付款机制或(huò)交房后按(àn)揭贷款(kuǎn)机制(zhì)，充分保护(hù)购(gòu)房者的权(quán)益(yì)。资金监(jiān)管环节(jié)，引入独立于开发商、银(yín)行(xíng)的第三方资(zī)金监管(guǎn)机构，或由政府相关(guān)部(bù)门(mén)直接监管，以此(cǐ)防止资金挪用现(xiàn)象(xiàng)。交付环节，建立商品房保修期制度(dù)。保(bǎo)修期内(nèi)，开(kāi)发商应对房屋(wū)质量问题全权(quán)负(fù)责、免费维修，购(gòu)房者在保修期结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取(qǔ)消商(shāng)品房(fáng)预售制是大势(shì)所趋。一方面，98年房改时(shí)，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预(yù)售(shòu)制是权(quán)宜之计(jì)，现在全国套户比(bǐ)超过(guò)1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公平的(de)预售(shòu)制已经过时(shí)了(le)，该取消(xiāo)了，改为(wèi)现房销售(shòu)。另一(yī)方面，取(qǔ)消预售制，改为(wèi)现房销售，开发(fā)商将拼的不是五花八门(mén)、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是(shì)所见即所得的过硬的产品(pǐn)质(zhì)量(liàng)和诚(chéng)信，这才是对购房民(mín)众的(de)最(zuì)根本(běn)最实质的保障(zhàng)，这样将极大的提升(shēng)开发(fā)商的(de)建筑质量，实现(xiàn)良(liáng)币驱逐劣(liè)币。

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