导读

　　黄(huáng)金二(èr)十年(nián)之后，当下中国地(dì)产步入大分化(huà)时代而非(fēi)停滞期(qī)。

　　要点(diǎn)

　　过(guò)去(qù)二十年(nián)是中国(guó)房地产市场(chǎng)黄金二十(shí)年(nián)。2019-2021年(nián)，连(lián)续三年商品住宅销售面积超15亿平，足够4000万(wàn)家(jiā)庭入(rù)住。恰逢近(jìn)年地(dì)产持续低景(jǐng)气，有关中国地产是(shì)否过剩的(de)讨论日益热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文试图厘清(qīng)中国城(chéng)镇存量住宅真实情况，据此判断中国未来地产趋势。

　　有媒(méi)体渲染中国地(dì)产存量极(jí)度过剩，事实是否(fǒu)如(rú)此？

　　住建部披露(lù)全(quán)国有近6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)，第(dì)七次(cì)人口普(pǔ)查调查(chá)数据显(xiǎn)示城镇(zhèn)家庭户(hù)人(rén)均住(zhù)宅间数为1.06间(jiān)。市场陷入怀疑，中国房子是否真(zhēn)的过剩(shèng)？

　　事实(shí)上住(zhù)建部披露(lù)的近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)中(zhōng)，城镇建筑占比(bǐ)不到一成(chéng)，其中还包括大量(liàng)城镇非住宅建筑(zhù)，如(rú)商业办公楼、学校(xiào原生家庭是指离异吗，为什么说原生家庭可怕)等，因(yīn)此6亿栋房屋中(zhōng)城(chéng)镇住宅占比极低(dī)。

　　七普显示中国(guó)城镇居民人均住(zhù)宅间数(shù)为1.06间，但居住(zhù)舒适(shì)不是人均一间(jiān)房所能满(mǎn)足，它与(yǔ)房(fáng)屋(wū)质量、居(jū)住面积(jī)、配套设施等因素密切相(xiāng)关。中(zhōng)国的人(rén)均住宅间数较发达(dá)国家还有很大差距(jù)。人均住宅间数(shù)大于(yú)1同(tóng)样不意(yì)味着中国住宅市场已经饱和。

　　我们测算发现中国城镇居民户均(jūn)1套房，其中每户持有商品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并无直接公(gōng)布(bù)中国家庭户(hù)均住宅的数据，我们(men)根据(jù)商品住宅套数、商品住(zhù)宅占比和城镇家庭户数，计算出城镇家庭住宅套户(hù)比。

　　测(cè)算结果显示，目前城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有0.86套房，其中0.54套为(wèi)商(shāng)品住宅。若期房顺(shùn)利交付，直至2024年(nián)，中国每户(hù)城镇(zhèn)家庭才拥(yōng)有(yǒu)1套(tào)住宅，其(qí)中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套(tào)房似(shì)乎意味着(zhe)户(hù)户有房(fáng)，然而事(shì)实上(shàng)中国住宅市场供需并不(bù)平衡。

　　国(guó)际(jì)数据(jù)显(xiǎn)示(shì)，成熟房地产市(shì)场(chǎng)的(de)住宅套户比会(huì)大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说不平衡，是(shì)因为户均(jūn)一套房无法满足流动人口(kǒu)的租赁和(hé)置业需(xū)求。全(quán)国总人口的近三成都(dōu)是流动人口，流动人口会选(xuǎn)择在大城市租房挣钱，在老家买房，从(cóng)而产生了额外的住宅需求。

　　即便户均一(yī)套房(fáng)，中国未(wèi)来地产仍有四大新(xīn)增需求(qiú)动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人(rén)户、两人户占比(bǐ)不断(duàn)增(zēng)加，导致家(jiā)庭户数增(zēng)多。小(xiǎo)家庭化趋(qū)势将延续(xù)，带来新户购房需求(qiú)增长。

　　第二，经济板块的分(fēn)化日益(yì)明(míng)显(xiǎn)，区域(yù)经济资源分配的再集中吸引着人口流入，人(rén)口净迁入城市的新增住(zhù)宅(zhái)需求有望持(chí)续(xù)旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前(qián)建成的住宅中，涉(shè)及超9000万家(jiā)庭、81亿平方米的住宅建筑面(miàn)积。促(cù)成“老破小”住宅的改(gǎi)造势(shì)在必行。

　　第四，中国的(de)人均住宅间(jiān)数与人(rén)均住宅建筑面积均较发(fā)达国家有着不小差距，“住上更(gèng)大房(fáng)子”的改善性需(xū)求正在不断增加(jiā)。

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中国地产步入(rù)大分化时代而非停滞期。

　　如果(guǒ)说过去二十(shí)年是中国地产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更多体现为(wèi)住宅(zhái)供给(gěi)存在不足(zú)，这是过去二十年房价(jià)快速(sù)上(shàng)涨(zhǎng)基石(shí)。那么当下房地(dì)产大分(fēn)化时代已至，大分化时(shí)代下地产矛盾(dùn)则(zé)更多体现在住宅质量供需冲(chōng)突。

　　地(dì)产大分化必将体现在不(bù)同能级城市之间(jiān)，不同区域板块(kuài)之间，不同(tóng)品质住宅(zhái)之间(jiān)。

　　目录(lù)

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久(jiǔ)前(qián)，官方披露全国已(yǐ)有(yǒu)近(jìn)6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月(yuè)以来(lái)，各大城市二手房挂(guà)牌量突然激增，引发(fā)一阵(zhèn)二(èr)手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国(guó)的(de)房子(zi)是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩，还是供需平衡(héng)，或是仍(réng)然存(cún)在不足？可惜由于住宅存量数据并未(wèi)公(gōng)布，我(wǒ)们(men)无(wú)法直接知晓具体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们测(cè)算(suàn)出中国城镇家庭户均拥有(yǒu)住宅套数，回答当前的房(fáng)子是否真(zhēn)的过剩了？据此判断未来房地产(chǎn)市场会(huì)如何发展。

　　一、如何有效(xiào)观(guān)察中国户均(jūn)拥有住宅数量(liàng)

　　（一）中国住宅数量(liàng)过剩(shèng)的(de)直观判断(duàn)站(zhàn)不住脚

　　今年2月，在以全国自(zì)然灾害综合风险普查工作情况为(wèi)主题的新(xīn)闻发布会上，负责人对外披露(lù)：“住(zhù)宅城乡建设行业获(huò)取了全国近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑数据以及(jí)80多万处(chù)市政设施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋(wū)建筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅市场(chǎng)看似(shì)已经过剩。

　　在(zài)这近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占(zhàn)9成(chéng)以上，以栋数计算的城镇房屋实(shí)际仅有4700多万栋，还(hái)包括了大量商业(yè)楼、写字楼、学校、医院等非住(zhù)宅。总的算下来，住宅(zhái)占比并不大。

　　第七次人口普查(chá)数据公布了中国城镇家庭户人(rén)均住宅间数为1.06间(jiān)，其中城市家庭户居民(mín)人均0.99间(jiān)，乡镇家庭户居(jū)民人均1.18间(jiān)。

　　人均(jūn)住宅间数(shù)大于1，看似意味着人人都有房(fáng)间居住(zhù)。

　　居住水平不(bù)仅与房间数量有关，更与房屋(wū)质量、居住面积、配套设(shè)施等因素密(mì)切相关。单单从人均住宅间数(shù)不能完全(quán)反映(yìng)出城镇居民(mín)的居住水平。

　　中(zhōng)国主(zhǔ)要是以家庭(tíng)为(wèi)单位购买成套住(zhù)宅，一套设施齐(qí)全的(de)住宅才(cái)是城镇居(jū)民宜居的选择(zé)。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数(shù)据和方法(fǎ)

　　中国城镇(zhèn)居民(mín)住(zhù)宅主(zhǔ)要分两(liǎng)大(dà)类，一类(lèi)是商品住(zhù)宅(zhái)，另一类(lèi)是(shì)保(bǎo)障房、原公有住宅、自建房等非(fēi)商品住宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计数据，并没有直接公布城(chéng)镇住宅数(shù)量。居民住宅相关数据有两处可以直接公布，一是每年商品住宅(zhái)销售(shòu)套数（统计局）；二是居民住宅来(lái)源（人口普查数据(jù)）。计算中国居民户均住宅数(shù)量，我们(men)主要(yào)用到(dào)上述(shù)两(liǎng)组数据。

　　中国(guó)住(zhù)宅改革始于1998年，1998年(nián)之前商品住宅数量极少，可忽略不计(jì)。估算城镇居民户(hù)均(jūn)住宅套数分三(sān)步走：

　　第一步(bù)，将1999年(nián)以来每(měi)年商品住宅销售套数相加，我们就能够得(dé)到当(dāng)前商品住宅(zhái)总存量。

　　第二(èr)步，根据城镇居民拥(yōng)有的商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)和非商品住(zhù)宅比例，推算得(dé)到(dào)居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥(yōng)有的商(shāng)品住宅总数除以家庭户数，我们就能够得(dé)到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具(jù)体计算公式如下：

　　城(chéng)镇家庭住宅(zhái)套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)套数/家(jiā)庭(tíng)户(hù)数(shù)）/（商品住(zhù)宅套(tào)数/住(zhù)宅总(zǒng)套数）

　　=商品住宅套户比/商(shāng)品住宅占比

　　二(èr)、城镇家庭户均(jūn)拥有1.02套房

　　中国住宅存量(liàng)到(dào)底(dǐ)有(yǒu)多少，目前缺乏一个准确统计。我们利用既有(yǒu)统(tǒng)计数据，大致测(cè)算得到中(zhōng)国存量(liàng)房(fáng)地产套数，并进一步(bù)推算中国城镇家庭户均拥有的(de)住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居(jū)民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得(dé)到：

　　（一）中国商品住宅累计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户均拥有0.64套商(shāng)品住宅（包(bāo)含(hán)现房和期房）。

　　中(zhōng)国(guó)的房地产销售以期房为主，从2019年开(kāi)始，新房(fáng)销售中期房占比近9成。本文去除商品住宅累计销售(shòu)套数里的期房(fáng)销售(shòu)，得到商品住宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年商(shāng)品(pǐn)住宅现房套(tào)数计(jì)算(suàn)为例：

　　2022年商品住宅(zhái)现(xiàn)房套数=截止到(dào)2022年商品住宅累计销售套数-过(guò)去三(sān)年（2020、2021和2022年）的(de)期房销售(shòu)额(é)。

　　主流(liú)房(fáng)企竣(jùn)工周(zhōu)期在2-3年(nián)，并考虑(lǜ)到交房后装修的(de)时间，取最大(dà)值3年。

　　将商品住宅现房套数除以家庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目(mù)前中国城镇家庭户均拥有0.54套商品现房住宅(zhái)。

　　（二(èr)）城镇居(jū)民户均拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接下来我们需要进(jìn)一步推(tuī)算中国城(chéng)镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普数(shù)据显(xiǎn)示中国城镇居民(mín)的住(zhù)宅结(jié)构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住(zhù)宅。其中自建住宅占比21％，购(gòu)买商品(pǐn)住宅占比(bǐ)31.9％、二手(shǒu)房占(zhàn)比10.1％、经济适用房(fáng)占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继(jì)承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉(lián)租房与其他住宅。

　　其次，我们假(jiǎ)定租(zū)赁其他(tā)住宅和购买二手房(fáng)都(dōu)是商品(pǐn)住(zhù)宅，因此(cǐ)将租赁其他住宅、购买商品住(zhù)宅与购买二(èr)手房加总，得到商品住宅占(zhàn)居民所有住宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占比为59.2％，粗(cū)略假(jiǎ)设(shè)2021年(nián)-2022年期间商品住(zhù)宅增幅为(wèi)过去十(shí)年变(biàn)化幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年商(shāng)品住宅的(de)实际(jì)变化比例，从而我们(men)估算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中国(guó)平(píng)均每户城镇家庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但考虑已购期房，中国平均每户(hù)城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房(fáng)顺(shùn)利，已(yǐ)购期(qī)房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中(zhōng)国平均每户城镇家庭都会(huì)拥有一套住宅。

　　三(sān)、城镇户均一套房的三点含义

　　既然城(chéng)镇居民已经(jīng)达到了户均一套(tào)房的程度(dù)，“户户(hù)有房”是否意味着中国城镇化(huà)进展终(zhōng)结，甚(shèn)至(zhì)意味着中国地产(chǎn)存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套(tào)房并不意(yì)味着住宅市场供需平衡

　　需要(yào)有多余(yú)住宅来满足因人口流动(dòng)、居民(mín)换(huàn)房等因素产生的住宅(zhái)需求。因此，成(chéng)熟房(fáng)地(dì)产市场的住宅套(tào)户比会在(zài)1.1左右(yòu)。

　　国际经验(yàn)来看(kàn)，美国、英国和日本的住宅套(tào)户比均高(gāo)于1.1，其中，英国的住宅套户比最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为(wèi)1.11。德(dé)国和(hé)韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚(gāng)好(hǎo)一套(tào)房，就会造成人口(kǒu)净流(liú)入地的住宅市场供不应求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七(qī)普(pǔ)指出中国的流动(dòng)人(rén)口3.76亿，省内流动人口和省(shěng)际流(liú)动(dòng)人(rén)口分别(bié)为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会(huì)选(xuǎn)择(zé)在大城市租房挣钱，在老家县城(chéng)买房。

　　暨南大学2017年的中国(guó)城乡人口流动调(diào)查数据显示，在上海、杭州以及(jí)南京工作(zuò)的流动原生家庭是指离异吗，为什么说原生家庭可怕(dòng)人口在老家拥有住(zhù)宅比(bǐ)例(lì)分别为28％、21％和(hé)18％。大城(chéng)市的高(gāo)工资吸引打工人，但高房价迫使打工人(rén)回乡置业(yè)。

　　流动人(rén)口实际上(shàng)会占据两套房(fáng)，在(zài)高房价的大城市(shì)租赁一套房，在房(fáng)价较低的县城(chéng)购买一套房。所以说户均(jūn)一套房无(wú)法满足庞大流动人口的租赁与置业需求。

　　（二(èr)）至少9000万户家庭住(zhù)宅品质仍(réng)需改(gǎi)善(shàn)

　　目前，中国的(de)城镇住宅(zhái)中依然有不少老旧小区。

　　三成家庭(tíng)，也就(jiù)是(shì)约9000万户城镇居民住宅(zhái)是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松(sōng)散(sàn)、设施陈(chén)旧、安全隐患大(dà)等问题(tí)，如(rú)电线(xiàn)老(lǎo)化(huà)、管(guǎn)道等基础(chǔ)设施陈旧，给住(zhù)户的生活(huó)带来(lái)了很大的不便和安全隐患，并(bìng)且(qiě)居住体验较差。

　　2000年以前建成的(de)老旧住宅面积小(xiǎo)。占(zhàn)比(bǐ)为(wèi)31.3％的(de)家庭户数拥(yōng)有(yǒu)的住(zhù)宅(zhái)面积占(zhàn)比仅(jǐn)为(wèi)27.6％。仍然(rán)存(cún)在5％左右的家庭(tíng)没(méi)有独立卫浴(yù)和厨房。这类上世纪修建的老旧小区很难满(mǎn)足(zú)现代生活(huó)需求，在未来大都(dōu)会(huì)被拆(chāi)迁重建。

　　近五成的家庭(tíng)住宅为(wèi)一(yī)居室和二(èr)居室，户型(xíng)偏小。其中(zhōng)一居室占比为14.9％，二居室(shì)占(zhàn)比为33％。对比镇，城市(shì)家庭住宅户型更小，当然这与(yǔ)城市(shì)土地资源紧张有(yǒu)关。

　　（三）人均(jūn)住宅面积扩张是未来地产的需求驱动力

　　根据七普数据(jù)测(cè)算，2020年(nián)城(chéng)镇家庭户住宅存量总面(miàn)积为294.6亿平(píng)。暂(zàn)不考虑两年间农(nóng)民带房进城和老旧小(xiǎo)区拆迁，加上2021年和2022年商品住(zhù)宅竣(jùn)工(gōng)面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住(zhù)宅存(cún)量总面积为(wèi)308.16亿平(píng)，人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积为39.45平方米。

　　超过一半的家(jiā)庭人均(jūn)住宅(zhái)建(jiàn)筑面积小于均值(zhí)，近4成家庭人均住宅建筑面积在30平米以下(xià)。

　　15％的(de)城镇家庭(tíng)人均住宅(zhái)建筑面积不足19平方米(mǐ)，不及(jí)全国人均水平(píng)的一(yī)半。若去除20％的公摊，可使用(yòng)的住宅面积仅(jǐn)为(wèi)15.2平(píng)方米(mǐ)。上海市将人均(jūn)住(zhù)宅建筑(zhù)面积低于15平方米的家(jiā)庭界定为住(zhù)宅(zhái)存(cún)在困难，若按这个标准算的话(huà)，中国有11.3％的家庭存在住(zhù)宅困(kùn)难问题。

　　若人均可使(shǐ)用住宅(zhái)面(miàn)积为40平，即人(rén)均住宅建筑面积为50平，只考(kǎo)虑(lǜ)家庭户人数(shù)，需要住宅总量约390.6亿(yì)平，较目前至少新增(zēng)82亿(yì)平。

　　对比(bǐ)发达国(guó)家人均住宅面(miàn)积(jī)，美(měi)国(guó)为67㎡，瑞士(shì)、日本、德(dé)国和英国(guó)都(dōu)高于(yú)40㎡，中国的人均住宅建筑(zhù)面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若(ruò)去除公(gōng)摊面(miàn)积后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差(chà)距将变得(dé)明(míng)显。

　　若(ruò)考虑(lǜ)约1.4亿的集体(tǐ)户人口，所需要的住(zhù)宅总量会(huì)更多。

　　四、户均(jūn)已然(rán)1套房(fáng)，未来地产还会有(yǒu)需(xū)求(qiú)么(me)？

　　我(wǒ)们测算得到中国城镇家庭户均1套房，看(kàn)似已经户户有房。即(jí)便如此，中国人口(kǒu)静态结构和动态趋(qū)势演绎，决定了中国未来地产仍有需(xū)求(qiú)释(shì)放。户(hù)均1套住宅现实之下，中国(guó)未来(lái)城镇住宅需求主(zhǔ)要来(lái)自(zì)于(yú)四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭(tíng)户数增多(duō)，新户购房需求扩张。

　　过(guò)去20年我国城镇(zhèn)家庭户均人口数不(bù)断下降(jiàng)，六普显示(shì)城(chéng)镇户均人(rén)口规模为2.85人/户，而七普显示城镇户均人口规模(mó)为2.62人/户(hù)，一人户、二人户的占比明显上(shàng)升(shēng)，人口小家庭化趋势将(jiāng)继续延(yán)续，导致户数会因(yīn)户均人(rén)口(kǒu)规模的缩小而增多。

　　第(dì)二，人口迁移导致(zhì)经济发展带来的新增住宅需求旺盛(shèng)。

　　中国经济板块的分化日(rì)益明显，资(zī)源和生产(chǎn)要素逐步(bù)向经济带、都(dōu)市圈中心城市流入，区域经济资源(yuán)分配的再集中(zhōng)吸引着人口流入(rù)。人口迁移势必涉(shè)及到买房租(zū)房(fáng)，给迁入地(dì)住宅市场带来新(xīn)的增量。

　　以浙江省(shěng)为例，2021年常住人口增(zēng)量为(wèi)72万，而出生(shēng)人口为44.9万(wàn)人，死亡人口为38.4万人，自然(rán)增(zēng)加人口(kǒu)仅为(wèi)6.5万人，其人口增(zēng)长主要受益于(yú)人口(kǒu)迁移。

　　第三(sān)，老(lǎo)旧小区(qū)改善性需求依然(rán)庞大。

　　从2011年(nián)到(dào)2020年，自(zì)建住宅和原公有(yǒu)住(zhù)宅的(de)家(jiā)庭(tíng)拆迁改建(jiàn)最多。自建房家庭比例从31.5％到(dào)21％，下降(jiàng)了10.5个百分点；原公有住宅家庭比(bǐ)例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为(wèi)6.8个(gè)百(bǎi)分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加上其(qí)他住宅（5％）与家(jiā)庭住宅建(jiàn)造时间为2000年以前的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年间新增8473万家(jiā)庭户，自建住(zhù)宅(zhái)和原公有住宅减少了1282万户，住宅净(jìng)需(xū)求(qiú)增加(jiā)9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购买二手(shǒu)房。在新增住宅需求中，有(yǒu)7成(chéng)家(jiā)庭购买了商品住宅。租(zū)房、购买经济适用房和其(qí)他分(fēn)别(bié)占比18％，3％和9％。未来随着城中(zhōng)村和旧城改造(zào)，商品住宅的占比势(shì)必会进(jìn)一(yī)步(bù)上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还有约81亿平，涉(shè)及城镇家庭约9000万(wàn)户。破旧的城中村、老公有(yǒu)住宅，建筑(zhù)面积(jī)小、质(zhì)量低(dī)、基础(chǔ)设施配套差(chà)、没有或少有物业(yè)管(guǎn)理，居民(mín)追求美好(hǎo)、宜(yí)居生活的环境，背后的改善(shàn)性需求有待释放。

　　第四(sì)，“住上更大房(fáng)子”的改善性需求还将有所增加。

　　刚需购房受限于资(zī)金，倾向于中小户型。已有(yǒu)住宅(zhái)家(jiā)庭(tíng)希(xī)望(wàng)提高生活品质，以小换大、以旧(jiù)换新。2022年底(dǐ)的中央经(jīng)济工(gōng)作会议明确(què)指出支持住宅改善(shàn)等(děng)消费。

　　OECD国家的人(rén)均(jūn)住宅间数为1.71间，无(wú)论是否考虑乡(xiāng)村住(zhù)宅(zhái)因(yīn)素，中国的(de)人均住宅(zhái)间数较其(qí)他国家依旧(jiù)存在不小差距。

　　住宅舒适度(dù)与经济(jì)水(shuǐ)平有(yǒu)着密切正向联系。随着(zhe)经济发展水平的提高，中国的(de)人均住宅间(jiān)数与人均住宅建筑面积将随之增长。

　　如果(guǒ)说过去二十年是(shì)中国地产黄金发展期，地产矛盾(dùn)更多体现为(wèi)住(zhù)宅供给存(cún)在不(bù)足，供需出现(xiàn)错配，这(zhè)是过(guò)去(qù)二十年房价(jià)快(kuài)速上涨基石。那么(me)未(wèi)来将是住宅(zhái)质量的供需冲突。房地产(chǎn)大分化时代已至，这(zhè)种分化不单局限(xiàn)于城市能级之间差异，优质小区和老(lǎo)旧二手房(fáng)之间(jiān)的(de)差异也(yě)将(jiāng)越发扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人(rén)口普(pǔ)查数据调查的是(shì)人(rén)，并不是针对住宅，因此可能(néng)存(cún)在统(tǒng)计偏差(chà)。商品住宅占(zhàn)比实际值可能偏(piān)低，其增(zēng)速可能超预期。

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