万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外(wài)走红，让这(zhè)个位(wèi)于北京海(hǎi)淀的豪宅被全国知晓，其背(bèi)后曾宣(xuān)称要做地产界“劳斯莱斯(sī)”的神秘开发商(shāng)——中赫集团(tuán)，也被(bèi)拉向台前。

　　而如今，万柳书(shū)院再次(cì)受到舆论关注，起因中(zhōng)赫(hè)集团成了共同债务人(rén)被(bèi)中国(guó)信达追债，中国信达为了收回钱款不得不(bù)将中赫抵(dǐ)押的75套万柳书院豪宅(zhái)拍卖。可问题是，这(zhè)些房子早已售出，业主并非中赫集团，那些真(zhēn)正(zhèng)斥巨(jù)资购入房产(chǎn)的(de)有钱人，房子现在(zài)莫名奇妙地手机灯可以当美甲灯吗，下载一个紫光灯手电筒(dì)被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿(gǎo)，暂未看到这些业主的维权信息，难怪(guài)有网友(yǒu)调侃：“富人被割韭(jiǔ)菜的时候，他们(men)的姿势都那么优(yōu)雅。”

　　不过事件(jiàn)背后，可能没你想(xiǎng)象的那(nà)么简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能(néng)还是债主

　　“北京(jīng)豪宅的尽(jǐn)头是万柳书院”，但谁(shuí)都没想(xiǎng)到，这(zhè)个位于(yú)海淀(diàn)核心区位，名(míng)校环绕的(de)顶级豪宅，竟(jìng)然暴(bào)雷了(le)！

　　近日，有网友发现，中国信达在京东(dōng)拍(pāi)卖上，上架了“北京赫华恒瑞房地产开发有(yǒu)限公司不良(liáng)债权(quán)转让项目”，债权总(zǒng)额高达近47亿，该项目的抵押(yā)物中，包括(kuò)75套万柳书院住宅。

　　据京东(dōng)拍卖显示，上述不良债(zhài)权转让项(xiàng)目的处置主体是中国信达资(zī)产管理股份有限公司北京市(shì)分(fēn)公司（下(xià)称中(zhōng)国信达北分），处置的(de)是对北京赫(hè)华恒瑞房地(dì)产(chǎn)开(kāi)发有限公司（下称赫华(huá)恒(héng)瑞）的不(bù)良债权。截至2023年(nián)1月31日，债(zhài)权(quán)金额约为46.95亿元人民币，其中(zhōng)债权本金37.50亿(yì)元(yuán)。中(zhōng)赫集团有限(xiàn)公司是共同(tóng)债务人。目前，该项目(mù)已有1万次围观(guān)，35名意向人(rén)。

　　从表面上看，这就是一起中(zhōng)国信达北分讨债的故事，但(dàn)实际上，75套(tào)豪宅的背后暗藏秘密。

　　据(jù)此(cǐ)前媒(méi)体报道，万柳书院总共301户，而且早(zǎo)已(yǐ)售罄。如果该报道属实，说明这(zhè)些(xiē)房(fáng)子实(shí)际(jì)上都是卖出去了的，是有人住的。

　　那为什么(me)中国(guó)信达的拍卖页面上又(yòu)注(zhù)明这75套房子是“未出售”的状态呢(ne)？只能(néng)说明这些房子(zi)根(gēn)本没有(yǒu)网签，也没有房产(chǎn)证！

　　第一(yī)财经的(de)报(bào)道证实了上述内容(róng)。有豪宅中介透露，中赫集团早就(jiù)把这(zhè)75套房子抵押出去，现在还没资(zī)金解(jiě)抵押，所以不能网签、没办(bàn)房本(běn)。

　　作(zuò)为海(hǎi)淀的顶级豪(háo)宅(zhái)，最强学区房，万柳书院的(de)业主基(jī)本都是北京的高端(duān)人(rén)士，柳(liǔ)传志、丁(dīng)磊等知名商(shāng)业大(dà)佬也(yě)是万柳书(shū)院的业主。另(lìng)据地产(chǎn)自媒体“地产八卦女”爆料，万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)的业主中，还有(yǒu)不少中赫(hè)集团的(de)高(gāo)管、合作伙伴、亲戚朋(péng)友等。

　　由此，不少(shǎo)网(wǎng)友感叹，“富人也被(bèi)精准收割了！”

　　不(bù)过，如果(guǒ)这些业(yè)主确实(shí)已经支付价款并实际占有，那么，中国信达(dá)转让这笔(bǐ)不良(liáng)债权回本(běn)的愿望，或将泡(pào)汤。这次拍卖损失最大的，没准还是(shì)债主中国信达。

　　根据相关法律规定，民事(shì)执(zhí)行中(zhōng)，业主已经支付价款并(bìng)实际(jì)占(zhàn)有，但未(wèi)办理过(guò)户(hù)手续的，如果(guǒ)业主没有过错，人(rén)民法(fǎ)院不(bù)得查(chá)封、扣押、冻结，已经查封的可(kě)以向法院提出执行异议申请(qǐng)，请(qǐng)求法院解(jiě)除查封，同时(shí)可(kě)以联(lián)合(hé)起诉(sù)开发商，要求退还(hái)购(gòu)房(fáng)款或办理房产证，并承(chéng)担违约责任。

　　此外，今年4月，人民法(fǎ)院报公布《最高人民法院关(guān)于商品房(fáng)消费者(zhě)权利保护问题的批复》，以司(sī)法(fǎ)解释(shì)的方(fāng)式明确了购房人的优先权：

　　商品房消(xiāo)费者以居住为目的购买(mǎi)房屋并已支(zhī)付全部价款，主张(zhāng)其(qí)房屋交付请求(qiú)权(quán)优先于建设(shè)工(gōng)程价款优先受偿权(quán)、抵押权(quán)以及其(qí)他债权的(de)，人(rén)民法院(yuàn)应当予(yǔ)以支持。只支(zhī)付了部(bù)分价款的商品房(fáng)消费(fèi)者(zhě)，在一审法(fǎ)庭辩论终(zhōng)结前(qián)已实际支付剩余价(jià)款的，可以适用前(qián)款规定。

　　也就是说(shuō)，如(rú)果(guǒ)这75套(tào)房子(zi)均为(wèi)“已售未(wèi)网签”，那(nà)么(me)这笔不(bù)良债权，实(shí)际上是个烫手山芋。可能(néng)不仅不能卖出去回(huí)本，抵押的这75套房子，还会被业主讨回(huí)去。

　　中(zhōng)国(guó)信达(dá)，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地(dì)产(chǎn)界(jiè)的(de)“劳斯(sī)莱(lái)斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国(guó)信达申请(qǐng)不良债权转让(ràng)，可以追(zhuī)溯到金(jīn)谷信托踩雷(léi)赫华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查(chá)显示，目前中国信达(dá)已经(jīng)成为赫华恒瑞(ruì)唯一股(gǔ)东。但此(cǐ)前，赫华(huá)恒瑞(ruì)为中赫集团(tuán)旗下子公(gōng)司。2019年4月(yuè)22日(rì)，中赫集团(tuán)、中赫置地等选(xuǎn)择(zé)退出了赫华恒瑞的(de)股东行列，中国金谷国际(jì)信托有限责任公司成为了(le)唯一股东(dōng)，后者由中(zhōng)国信达资(zī)产管理(lǐ)股份有(yǒu)限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为(wèi)房地产开发商，相(xiāng)较其他房(fáng)企，中赫集团(tuán)既没有(yǒu)很大规模，也没有很高的国(guó)民知名(míng)度，但却在(zài)北京(jīng)豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台七(qī)号(hào)院，作为中赫集团进(jìn)入(rù)北(běi)京的(de)第一个(gè)豪宅(zhái)项(xiàng)目，2011年，中赫置(zhì)地推出钓(diào)鱼岛七号院(yuàn)3号楼，高达30万/平(píng)米的天价，成为当时京城最贵的楼盘(pán)，引(yǐn)发了市场强烈震惊。

　　随后开发的万柳书(shū)院，更(gèng)是被(bèi)誉(yù)为“北京海(hǎi)淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利(lì)、万(wàn)科等大型(xíng)知名房企(qǐ)手中(zhōng)，抢(qiǎng)下(xià)了北京(jīng)万柳地块，成为北京当年的(de)“双料地王(wáng)”。很(hěn)快，万柳书院就以神(shén)秘高端的(de)姿态杀入市场，无论(lùn)是(shì)一块块从荷兰运(yùn)回(huí)来的(de)灰砖垒起来的五米高墙，还是每棵成本超6万的(de)成年银杏树，还(hái)是每平米20万元的价格，都令(lìng)业内外震撼不(bù)已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸的缸、霄八的(de)顶(dǐng)儿、融创(chuàng)的(de)湖、紫辰(chén)院的树、北平府(fǔ)的院儿。”从这句顺口溜中，就可看出(chū)其在北京豪宅圈的地位。2014年末(mò)上(shàng)市的它(tā)，对手是当时(shí)有名的融创(chuàng)观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华(huá)府等，现如今，它远远超过这些(xiē)对手(shǒu)。

　　去年，万柳书院(yuàn)一套300平米的(de)法(fǎ)拍(pāi)房，最终成(chéng)交价(jià)1.09亿(yì)、单价(jià)达到惊(jīng)人的36万元/平米，说(shuō)明万(wàn)柳书院虽(suī)然已经推出了8年(nián)之(zhī)久(jiǔ)，但其依旧在北京豪宅圈备(bèi)受追捧。

　　中赫集(jí)团开(kāi)发的豪宅，也吸引了不(bù)少(shǎo)知名(míng)人士，如知名演员宋丹丹，就(jiù)住在钓鱼台七号院(yuàn)。而柳传志、丁磊等知名商业大佬则居住在万(wàn)柳书院(yuàn)。

　　几大豪宅(zhái)的成功奠定了(le)中赫集团的“高(gāo)端(duān)路线(xiàn)”，也因此，它被(bèi)外(wài)界贴(tiē)上了，“卖北京城(chéng)最贵的房(fáng)，拿北京城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯(sī)’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环(huán)的(de)背后，这(zhè)个地产界“劳斯莱斯”却(què)多(duō)次(cì)成(chéng)为被执行人，被执行标的高达(dá)11亿。

　　今年年初，因为履行能力而(ér)拒不履行(xíng)生(shēng)效(xiào)法律文书确定义务(wù)，中赫集团正式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安(ān)坑了？

　　中赫集团如今沦(lún)落到这个地步，其实(shí)是有迹可循的。

　　事实上，早在今年(nián)年初“万柳书院少(shǎo)爷”走(zǒu)红之时，深蓝财经就(jiù)曾深挖出背后(hòu)的中(zhōng)赫集团，发现(xiàn)其深陷(xiàn)财(cái)务危(wēi)机。

　　从知(zhī)名豪宅的开发(fā)商到沦为“老赖”，中(zhōng)赫集团实控人周(zhōu)金辉的人(rén)生轨迹跟着急转直下。而追(zhuī)根溯源，这个转折点，就在(zài)于收(shōu)购(gòu)北京国安(ān)。

　　近十年(nián)来，房(fáng)企纷纷开始(shǐ)了多元化(huà)转型，但转型(xíng)之路并(bìng)不好(hǎo)走。早在2008年开(kāi)始，中赫集团就尝试(shì)过多元化业务，先后进军(jūn)能源市(shì)场(chǎng)、团购(gòu)网站，但最终(zhōng)都惨淡(dàn)收场。最终，周金辉(huī)将转型(xíng)的(de)目光，放(fàng)到了(le)体(tǐ)育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本(běn)退出后，中赫集(jí)团以35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股权，成为国安的新东家。接着在(zài)2021年6月，中赫集团从中信集(jí)团手中拿下北京(jīng)国安(ān)俱乐部36％股(gǔ)权，至(zhì)此(cǐ)拿下北京(jīng)国(guó)安俱乐部全部股权。如果北(běi)京国安的估(gū)值(zhí)一(yī)直没变，那么中赫集团拿下北京国安，总(zǒng)计花费了约(yuē)55.5亿(yì)。

　　看到这(zhè)里，有(yǒu)人也许会感叹：卖豪宅真是(shì)赚钱啊(a)！NO，NO，NO!手机灯可以当美甲灯吗，下载一个紫光灯手电筒>如果真(zhēn)的是这样，中赫(hè)为什么又要质押(yā)股(gǔ)权呢？

　　2017年以来，中赫(hè)集团及其实(shí)控人周(zhōu)金辉夫妇将其手(shǒu)中的中赫集团股份质押陆续质(zhì)押，据企查查显示(shì)，目前(qián)中赫集团共有11条股权出质记录。质权(quán)人(rén)包括(kuò)海金商业保理(lǐ)、北京建工、山东国(guó)际信托、中融信托、中信建设等。

　　这与入(rù)主北京国安(ān)的时间(jiān)完全吻合。

　　然而(ér)，入主北京(jīng)国安后，不仅国安(ān)的(de)经(jīng)营(yíng)状况没有得到改善，中赫集团也(yě)被拉入泥淖。

　　据(jù)北京产(chǎn)权交易所官网信(xìn)息显(xiǎn)示，2020年，北京(jīng)国安足球俱乐部实现(xiàn)营业收入1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿元。截至2020年末(mò)，该俱乐部资产总计5.38亿(yì)元，总负债18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解资金(jīn)压力，中赫集(jí)团和(hé)周金(jīn)辉夫(fū)妇还(hái)在持(chí)续质押手中的中赫(hè)集团股份(fèn)，但国安和中赫(hè)的(de)经营(yíng)状况却持续没有好转。

　　不仅中赫集团被5次列被执行(xíng)人，执行(xíng)标(biāo)的高达11亿，北京国安也3次与(yǔ)中(zhōng)赫集团、中赫置地、及中赫集团股东周金辉(huī)、李(lǐ)彩霞(xiá)等(děng)共同成为被执行人，执行标的约(yuē)10.45亿(yì)。

　　今年1月(yuè)，因(yīn)为履行(xíng)能(néng)力而(ér)拒(jù)不履行生效法律文书(shū)确定义务，上述被执行(xíng)人成(chéng)为“老赖”。只有北京国(guó)安，目前幸免于难。不(bù)过在实控人都成为老赖的情况下(xià)，被执行10个多亿(yì)的(de)北京国安，又如何能独善(shàn)其(qí)身？